Einheitswert – einfach erklärt

Beim Räumen des Elternhauses liegt in der Mappe mit den Steuerunterlagen ein vergilbter Bescheid: „Einheitswert des Grundstücks: 28.500 DM“. Das Haus ist heute ein Vielfaches wert. Die erste Frage lautet: Was ist das für eine Zahl? Die zweite: Muss ich damit noch irgendetwas tun?

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert für Grundbesitz, der jahrzehntelang die Grundlage der Grundsteuer war — berechnet nach Wertverhältnissen, die weit in der Vergangenheit liegen.

Deshalb steht auf alten Bescheiden D-Mark. Das Bewertungsgesetz sagt es bis heute in § 30 BewG: Die in Deutscher Mark ermittelten Einheitswerte werden auf volle hundert Deutsche Mark nach unten abgerundet und danach in Euro umgerechnet.

Mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 des Baugesetzbuchs hatte der Einheitswert nie etwas zu tun. Er war ein steuerlicher Rechenwert und lag typischerweise um ein Vielfaches unter dem, was ein Haus am Markt kostete. Im Westen beruhte er auf Wertverhältnissen aus den sechziger Jahren, im Osten Deutschlands auf noch älteren. Weil dadurch gleichartige Grundstücke sehr ungleich besteuert wurden, hat das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für die Grundsteuer als unvereinbar mit dem Gleichheitssatz verworfen. Das war das Ende dieses Wertes.

Was an seine Stelle getreten ist

Der Grundsteuerwert. Er wird nach § 219 BewG gesondert festgestellt, und § 13 des Grundsteuergesetzes stellt den Steuermessbetrag ausdrücklich auf ihn ab — nicht mehr auf den Einheitswert. Ermittelt wird er nach eigenen Regeln (§ 220 BewG), und er wird in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein neu festgestellt (§ 221 BewG). Der Einheitswert wurde dagegen über Jahrzehnte nicht fortgeschrieben — das war sein Kernproblem.

Der Grundsteuerwert ist näher am Markt, aber er ist trotzdem kein Verkehrswert. Bei unbebauten Grundstücken ergibt er sich regelmäßig aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Bei bebauten Grundstücken gilt zusätzlich ein Mindestwert von 75 Prozent des Bodenwerts (§ 251 BewG). Und wenn der Grundsteuerwert deutlich zu hoch liegt, darfst Du gegensteuern: Nach § 220 Absatz 2 BewG ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn Du ihn nachweist — davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Der wichtigste Satz für Deinen Fund im Aktenordner steht in § 266 Absatz 4 BewG: Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide, Zerlegungsbescheide und Grundsteuerbescheide, die vor der Umstellung ergangen sind, wurden kraft Gesetzes aufgehoben. Du musst also nichts widerrufen, nichts kündigen und nichts einreichen. Sie sind erledigt.

Wie gründlich der Bruch war, siehst Du im Gesetzestext selbst: § 19 BewG und die §§ 21 bis 29 BewG, ebenso § 76 BewG, stehen dort heute nur noch als „(weggefallen)“.

Wofür der Einheitswert noch gebraucht wird

Ehrlich gesagt: für wenig. Aber nicht für nichts.

Für Grundsteuerjahre vor der Umstellung. § 266 Absatz 4 BewG ordnet an, dass für die Bewertung des inländischen Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer bis zum Umstellungsjahr das alte Bewertungsgesetz weiter anzuwenden ist. Wer noch einen Rechtsbehelf gegen einen alten Bescheid laufen hat oder eine Nachforderung für ein zurückliegendes Jahr bekommt, rechnet dort weiter mit Einheitswerten.

Als Bezugsgröße in alten Verträgen. Erbbaurechtsverträge, Übergabe- und Altenteilsverträge, Nießbrauchsvereinbarungen und Gesellschaftsverträge nehmen mitunter auf den Einheitswert Bezug — etwa für Abfindungen, Wertsicherungen oder Beteiligungsquoten. Solche Klauseln gelten weiter, ihre Bezugsgröße wird aber nicht mehr fortgeschrieben. Das ist ein handfestes Problem und ein Grund, alte Verträge daraufhin durchzusehen. Betroffen sind besonders Erbbaurechte und Vereinbarungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht.

Als Aktenhilfe. Ein alter Einheitswertbescheid nennt das Aktenzeichen, die wirtschaftliche Einheit, die Grundstücksart und die Zurechnung. Beim Ordnen eines Nachlasses oder beim Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen hilft er, Flurstücke und Zuständigkeiten zuzuordnen — siehe Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Wofür er dagegen nicht mehr gebraucht wird: für die laufende Grundsteuer, für die gewerbesteuerliche Kürzung — § 9 Nummer 1 des Gewerbesteuergesetzes stellt heute auf die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer ab — und für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die mit eigenen Grundbesitzwerten arbeitet, siehe Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Die häufigsten Fallstricke

Aus dem Einheitswert einen Verkaufspreis ableiten

Es gibt keinen Faktor, mit dem sich aus einem Einheitswert ein Marktwert errechnen ließe. Auch keinen groben. Wer eine Immobilie in der Familie übertragen will und den alten Bescheid als Preisbasis nimmt, bekommt Ärger mit dem Finanzamt — dazu Verkauf an Angehörige.

Den alten Bescheid als Wertnachweis vorlegen

Er beweist nichts über den heutigen Wert. Willst Du gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert belegen, führt der Weg über ein Verkehrswertgutachten nach den Regeln der ImmoWertV oder über einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

Panik wegen alter Bescheide

Sie sind kraft Gesetzes aufgehoben. Es gibt nichts zu tun. Wegwerfen musst Du sie trotzdem nicht — für die Zuordnung alter Vorgänge sind sie manchmal nützlich.

Grundsteuerwert und Verkehrswert verwechseln

Der neue Wert ist typisiert. Er kennt Deine Lage im Detail, Deinen Zustand und Deine Restnutzungsdauer nicht so, wie eine Wertermittlung sie kennt. Wer ihn als Marktaussage liest, irrt in beide Richtungen.

Die Nachweismöglichkeit übersehen

Die 40-Prozent-Schwelle des § 220 Absatz 2 BewG ist die einzige eingebaute Notbremse gegen einen zu hohen Grundsteuerwert. Sie greift nicht von selbst — Du musst den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Einheitswert war der alte steuerliche Wert für Grundbesitz und ist für die Grundsteuer weggefallen.
• An seine Stelle ist der Grundsteuerwert getreten (§§ 219 ff. BewG, § 13 GrStG), der alle sieben Jahre neu festgestellt wird.
• Alte Einheitswert-, Messbetrags- und Grundsteuerbescheide wurden kraft Gesetzes aufgehoben (§ 266 Absatz 4 BewG).
• § 19 und die §§ 21 bis 29 BewG stehen heute als „(weggefallen)“ im Gesetz.
• Gebraucht wird der Einheitswert noch für zurückliegende Grundsteuerjahre und als Bezugsgröße in alten Verträgen.
• Weder Einheitswert noch Grundsteuerwert sind ein Verkehrswert.
• Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent über dem nachgewiesenen gemeinen Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 220 Absatz 2 BewG).

Häufige Fragen

Muss ich meinen alten Einheitswertbescheid aufheben lassen?

Nein. Die Aufhebung ist bereits im Gesetz angeordnet (§ 266 Absatz 4 BewG). Es gibt keinen Antrag, den Du stellen müsstest, und keine Frist, die Du versäumen könntest.

Warum steht auf dem Bescheid ein so niedriger Betrag?

Weil er auf jahrzehntealte Wertverhältnisse zurückgeht und nie an die Preisentwicklung angepasst wurde. Zusätzlich ist er in D-Mark ermittelt und nach § 30 BewG auf volle hundert Mark abgerundet worden.

Kann ich mit dem Einheitswert meine Erbschaftsteuer schätzen?

Nein. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer werden eigene Grundbesitzwerte festgestellt. Wie das Finanzamt im Erbfall rechnet und wann sich ein Gegengutachten lohnt, steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Ist der Grundsteuerwert jetzt der Marktwert meines Hauses?

Nein. Er ist ein typisierter Steuerwert. Er kann über oder unter dem Marktwert liegen. Für den Marktwert brauchst Du eine Wertermittlung nach der ImmoWertV.

In meinem Erbbaurechtsvertrag steht „Einheitswert“ — was gilt jetzt?

Die Klausel bleibt Bestandteil des Vertrags, ihre Bezugsgröße wird aber nicht mehr fortgeschrieben. Wie eine solche Lücke geschlossen wird, hängt an der Auslegung des konkreten Vertrags. Das gehört zu einem Notar oder Fachanwalt — grundsätzliche Einordnung unter Erbbaurecht.

Wo finde ich den Bodenrichtwert, der in meinen Grundsteuerwert eingeflossen ist?

In der amtlichen Bodenrichtwertkarte. Für Essen ist sie über BORIS.NRW kostenfrei einsehbar; wie das geht, steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. Die Essener Werte reichen von 210 Euro je Quadratmeter in Vogelheim bis 710 Euro in Bredeney, siehe Immobilienpreise Essen.

Wer stellt den Grundsteuerwert fest?

Das Finanzamt, per Feststellungsbescheid; darin werden auch die Vermögensart, die Grundstücksart und die Zurechnung festgestellt (§ 219 Absatz 2 BewG). Die Bodenrichtwerte dafür liefert der Gutachterausschuss (§ 247 Absatz 2 BewG). Den Hebesatz setzt anschließend die Stadt Essen fest.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.