Nießbrauch – einfach erklärt

Die Mutter will die vermietete Eigentumswohnung in Rüttenscheid schon zu Lebzeiten auf die Tochter übertragen — aber die Mieteinnahmen braucht sie weiter, sie sind ein Drittel ihrer Rente. Der Notar schlägt vor: Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Die Tochter wird Eigentümerin, die Mutter behält alles, was die Wohnung abwirft.

Das funktioniert. Es ist eines der stärksten Rechte, die das BGB an einer Immobilie kennt — und deshalb sollte man wissen, was man da bestellt.

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist das Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen — also darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten —, obwohl sie einem anderen gehört.

§ 1030 BGB formuliert das knapp: Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Der Eigentümer behält das Eigentum, aber wirtschaftlich bleibt ihm für die Dauer des Nießbrauchs fast nichts.

Der Unterschied zum Wohnrecht ist genau hier: Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, selbst zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, zu vermieten und die Erträge einzustreichen. Beide stehen als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Danach verschieben sich die Rollen im Alltag deutlich:

• Erträge. Miete und sonstige Nutzungen stehen dem Nießbraucher zu, nicht dem Eigentümer.
• Erhaltung. Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 BGB). Das neue Dach zahlt also im Zweifel der Eigentümer, den tropfenden Wasserhahn der Nießbraucher.
• Versicherung. Der Nießbraucher muss die Sache gegen Brand und sonstige Unfälle auf seine Kosten versichern, wenn das einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht — und zwar so, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht (§ 1045 BGB).
• Lasten. Er trägt die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten sowie die privatrechtlichen Lasten, die bei Bestellung schon bestanden — ausdrücklich auch die Zinsen von Hypothekenforderungen und Grundschulden (§ 1047 BGB).
• Übertragung. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, die Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB). Deshalb darf der Nießbraucher vermieten, aber sein Recht nicht verkaufen.
• Ende. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Vererben lässt er sich nicht.

Warum das für Dich wichtig ist

Der häufigste Anlass ist die vorweggenommene Erbfolge. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert die Bereicherung und damit den steuerpflichtigen Erwerb; das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist weggefallen. Berechnet wird der Kapitalwert nach § 14 BewG mit einem Vervielfältiger, der sich aus Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten ergibt und den das Bundesministerium der Finanzen im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Nach oben gedeckelt ist der Jahreswert durch § 16 BewG: Er darf höchstens den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 betragen.

Ein Beispiel mit Essener Zahlen. Eine Eigentumswohnung mit 69 Quadratmetern in Rüttenscheid liegt beim Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter rechnerisch bei rund 200.000 Euro. Die Jahresnettomiete betrage 9.000 Euro. Die Deckelung nach § 16 BewG läge bei 200.000 geteilt durch 18,6, also rund 10.750 Euro — der tatsächliche Jahreswert bleibt darunter und ist deshalb maßgeblich. Mit einem Vervielfältiger von zum Beispiel zehn ergäbe sich ein Kapitalwert von 90.000 Euro, um den sich der steuerpflichtige Erwerb mindert. Die konkrete Zahl gehört in die Hand eines Steuerberaters; die Größenordnung zeigt, warum sich Familien dafür interessieren.

Eingetragen und gelöscht wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen, Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht. Für die Gebühren gilt § 52 GNotKG: Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, wird bei einem Alter über 50 bis 70 Jahren der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert angesetzt, über 70 Jahren der auf die ersten fünf.

Die häufigsten Fallstricke

Verkaufen wird sehr schwer

Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch ist praktisch unverkäuflich, solange der Berechtigte lebt und nicht mitwirkt. Der Käufer bekäme Eigentum ohne Nutzen. Was der Verkauf mit einem gesicherten Nutzungsrecht bedeutet, zeigt der Beitrag zum Verkauf mit Wohnrecht — beim Nießbrauch wiegt es noch schwerer.

Die Bank finanziert nicht mehr

Ein Nießbrauch in Abteilung II geht einer neuen Grundschuld im Rang vor, wenn er zuerst eingetragen wurde. Damit ist die Beleihung des Objekts für den Eigentümer faktisch blockiert. Wer später sanieren will, braucht die Zustimmung des Nießbrauchers zum Rangrücktritt.

Wer zahlt was, wird nicht geregelt

Die gesetzliche Aufteilung nach §§ 1041 und 1047 BGB ist grob. Wer zahlt die Fassade, wer die Erhaltungsrücklage, wer das neue Bad? In den Notarvertrag gehört eine ausdrückliche Regelung, sonst streiten Mutter und Tochter beim ersten größeren Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Sozialhilferegress und Zehnjahresfristen übersehen

Eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine Schenkung. Sie kann bei späterer Pflegebedürftigkeit Rückforderungsansprüche auslösen und wirkt sich auf Pflichtteilsergänzungsansprüche aus; die Einzelheiten stehen im Beitrag zum Regress des Sozialamts. Wer überträgt, sollte das vorher durchdenken und nicht erst, wenn das Sozialamt schreibt.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Nießbrauch gibt das Recht, alle Nutzungen zu ziehen — auch zu vermieten (§ 1030 BGB).
• Er ist stärker als das Wohnrecht, das nur das Selbstbewohnen erlaubt.
• Er ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB).
• Gewöhnliche Unterhaltung, öffentliche Lasten und Versicherung trägt der Nießbraucher (§§ 1041, 1045, 1047 BGB).
• Sein Kapitalwert mindert bei Schenkung und Erbfall den steuerpflichtigen Erwerb; berechnet wird er nach § 14 BewG.
• Er blockiert faktisch Verkauf und Beleihung, solange der Berechtigte lebt.

Häufige Fragen

Darf der Nießbraucher die Wohnung vermieten?

Ja. Die Ausübung des Nießbrauchs darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB), und die Miete steht dem Nießbraucher zu.

Kann der Eigentümer den Nießbrauch kündigen?

Nein. Er endet durch Aufgabe und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB), durch Zeitablauf bei befristeter Bestellung oder mit dem Tod des Berechtigten.

Wer zahlt Grundsteuer und Hausgeld?

Die öffentlichen Lasten trägt der Nießbraucher (§ 1047 BGB). Beim Hausgeld ist die Verteilung zwischen laufenden Kosten und Erhaltungsaufwand vertraglich zu regeln — sonst gibt es Streit. Wiederkehrende Zahlungspflichten lassen sich alternativ als Reallast sichern.

Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Für den Übergeber ist der Nießbrauch flexibler, weil er auch vermieten darf, wenn er später in ein Heim zieht. Für den Erwerber ist das Wohnrecht die kleinere Last. Steuerlich ist der Nießbrauch meist der höhere Abzugsposten — mehr dazu unter Erbschaftsteuer sparen.

Wie wird der Nießbrauch gelöscht, wenn der Berechtigte verstorben ist?

Mit Sterbeurkunde und Antrag beim Grundbuchamt. Der Nachweis muss in der Form des § 29 GBO geführt werden, also durch öffentliche Urkunde.

Bleibt der Nießbrauch in der Zwangsversteigerung bestehen?

Das hängt vom Rang ab. Wird er im geringsten Gebot berücksichtigt, bleibt er bestehen, sonst erlischt er mit dem Zuschlag (§§ 52, 91 ZVG). Ein erstrangiger Nießbrauch überlebt die Versteigerung.

Was passiert, wenn das Haus abbrennt?

Der Nießbraucher muss versichern, und die Forderung gegen den Versicherer steht dem Eigentümer zu (§ 1045 BGB). Die Versicherungsleistung fließt also in die Substanz, nicht in die Tasche des Nutzungsberechtigten.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.