Sozialamt und Elternunterhalt beim Immobilienverkauf

Der Brief kommt vom Amt für Soziales und Wohnen, und in der Betreffzeile steht ein Wort, das man vorher nie gelesen hat: Überleitungsanzeige. Der Vater lebt seit einem halben Jahr im Pflegeheim, die Rente deckt den Eigenanteil nicht, die Stadt zahlt die Lücke. Und jetzt fragt die Stadt, was mit dem Haus in Frohnhausen ist, das er vor sieben Jahren auf die Tochter überschrieben hat. Muss das zurück? Muss verkauft werden? Und was heißt das für die Kinder?

Sozialhilfe ist ein Vorschuss, kein Geschenk

Der Grundgedanke ist einfach: Sozialhilfe bekommt, wer sich nicht selbst helfen kann. Wer eigenes Einkommen oder Vermögen hat, setzt es zuerst ein. Und zahlt das Amt, obwohl eigentlich ein anderer zahlen müsste, holt es sich das Geld dort. Dafür gibt es zwei Wege, die ständig verwechselt werden.

• § 93 SGB XII — Überleitung. Hat die leistungsberechtigte Person einen Anspruch gegen jemanden, der kein Sozialleistungsträger ist, kann das Amt durch schriftliche Anzeige an diesen bewirken, dass der Anspruch bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf das Amt übergeht. Genau das ist die Überleitungsanzeige. Sie ist ein Verwaltungsakt, und Widerspruch oder Klage dagegen haben nach Absatz 3 ausdrücklich keine aufschiebende Wirkung. Der klassische Fall: der Rückforderungsanspruch aus einer Schenkung.
• § 94 SGB XII — Übergang von Unterhaltsansprüchen. Bestand ein bürgerlich-rechtlicher Unterhaltsanspruch, geht er kraft Gesetzes über. Das ist der Elternunterhalt — und der ist seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz für die meisten Familien kein Thema mehr.

Was das Amt vom Vermögen sehen darf

Grundsatz ist § 90 Absatz 1 SGB XII: einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen. Absatz 2 nennt dann eine Liste von Ausnahmen, das sogenannte Schonvermögen. Relevant sind vor allem:

• angemessener Hausrat, gemessen an den bisherigen Lebensverhältnissen,
• Familien- und Erbstücke, deren Verkauf eine besondere Härte wäre,
• ein angemessenes Kraftfahrzeug,
• kleinere Barbeträge nach Nummer 9, deren genaue Höhe in einer Verordnung zu dieser Vorschrift steht,
• und das angemessene selbstgenutzte Hausgrundstück nach Nummer 8.

Dazu kommt die Härtefallklausel des Absatzes 3: Vermögen bleibt außen vor, soweit sein Einsatz eine angemessene Lebensführung oder Alterssicherung wesentlich erschweren würde.

Das selbstgenutzte Hausgrundstück — und wann es das nicht mehr ist

Nummer 8 schützt „ein angemessenes Hausgrundstück, das von der nachfragenden Person … allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt wird und nach ihrem Tod von ihren Angehörigen bewohnt werden soll“. Die Angemessenheit richtet sich laut Gesetz nach der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf, der Grundstücks- und Hausgröße, dem Zuschnitt, der Ausstattung und dem Wert einschließlich Gebäude. Feste Quadratmeterzahlen nennt das Gesetz nicht; die Praxis orientiert sich an den Wohnflächengrenzen des früheren Zweiten Wohnungsbaugesetzes, also grob 130 Quadratmetern für ein Familienheim und 120 Quadratmetern für eine Eigentumswohnung bei vier Personen, mit Abschlägen bei weniger Bewohnern. Das ist eine Einzelfallentscheidung, kein Rechenautomat.

Der entscheidende Punkt steht im ersten Halbsatz: bewohnt. Zieht der Eigentümer dauerhaft ins Pflegeheim, entfällt die Selbstnutzung und damit meistens der Schutz. Bleibt der Ehepartner darin wohnen, bleibt es geschützt. Zieht auch er aus, wird das Haus verwertbares Vermögen — der Moment, in dem aus einer Familienfrage eine Verkaufsfrage wird.

Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eines Dritten ändert daran nichts grundsätzlich, drückt aber den erzielbaren Preis erheblich. Wie stark, steht unter Verkauf mit Wohnrecht.

Darlehen statt Sofortverkauf: § 91 SGB XII und die Sicherung im Grundbuch

Eine Immobilie ist nicht über Nacht zu Geld zu machen. Dafür gibt es § 91 SGB XII: Ist Vermögen einzusetzen, aber die sofortige Verwertung nicht möglich oder eine Härte, soll die Sozialhilfe als Darlehen geleistet werden — und die Leistung darf davon abhängen, dass der Rückzahlungsanspruch dinglich gesichert wird.

Dinglich gesichert heißt in aller Regel: eine Grundschuld oder Sicherungshypothek in Abteilung III des Grundbuchs zugunsten der Stadt. Damit ist das Haus nicht blockiert — verkaufen kannst Du weiterhin —, aber beim Verkauf wird die Stadt aus dem Kaufpreis abgelöst wie eine Bank. Der Notar holt dafür eine Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage ein, genau wie bei einem Darlehen.

Zahlt niemand freiwillig und hat die Stadt einen vollstreckbaren Titel, kann sie nach § 867 ZPO eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Sie entsteht mit der Eintragung und wirkt genauso.

Was Du in beiden Fällen zuerst brauchst, ist ein aktueller Grundbuchauszug. Eingetragen wird das beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52 in 45130 Essen; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig.

Die Schenkung an die Kinder und § 528 BGB

Jetzt der Punkt, der die meisten Familien betrifft: das überschriebene Haus. § 528 BGB sagt, dass ein Schenker, der nach der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach Bereicherungsrecht verlangen kann. Zahlt die Stadt für den Vater, leitet sie diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich über. Deshalb heißt es umgangssprachlich Sozialamtsregress.

Drei Dinge entschärfen das erheblich, und sie sind wenig bekannt.

Erstens die Zehnjahresfrist. Nach § 529 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind. Bei einem Grundstück ist die Leistung der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Beschenkten im Grundbuch — nicht der Notartermin und nicht der Einzug. Der Blick geht deshalb ins Grundbuch, nicht in den Aktenordner. Ausgeschlossen ist der Anspruch außerdem, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.

Zweitens der Umfang. Zurückzugeben ist nicht das ganze Haus, sondern nur so viel, wie der Unterhalt erfordert. Und § 528 Absatz 1 Satz 2 gibt dem Beschenkten ein Abwendungsrecht: Er kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden. In der Praxis heißt das fast immer eine monatliche Zahlung statt einer Rückübertragung.

Drittens die Grenze beim Beschenkten. Nach § 529 Absatz 2 BGB entfällt die Herausgabepflicht, soweit der Beschenkte sie nicht erfüllen kann, ohne seinen eigenen angemessenen Unterhalt oder seine eigenen gesetzlichen Unterhaltspflichten zu gefährden.

Eine Rechnung, die die Größenordnung zeigt

Der Eigenanteil im Pflegeheim setzt sich aus dem pflegebedingten Anteil, Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten zusammen. In Nordrhein-Westfalen liegt er in einer Größenordnung von 2.800 bis 3.300 Euro im Monat; der Leistungszuschlag der Pflegekasse mindert den pflegebedingten Teil und steigt mit der Dauer des Heimaufenthalts.

Angenommen, verschenkt wurde eine Eigentumswohnung in Frohnhausen mit 78 Quadratmetern. Der Immobilienrichtwert für Weiterverkäufe liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter, das entspricht rund 183.000 Euro. Fordert die Stadt zurück, verlangt sie nicht diese 183.000 Euro, sondern 1.500 Euro im Monat — bis der Wert des Geschenks aufgezehrt ist oder der Vater stirbt. Rechnerisch reicht das Geschenk gut zehn Jahre.

Dieselbe Wohnung in Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter wäre rund 257.000 Euro wert und reichte entsprechend länger. Der Stadtteil verändert die Dauer, nicht das Prinzip.

Elternunterhalt: die Jahreseinkommensgrenze

Der zweite Weg führt über den Unterhalt, und hier hat das Angehörigen-Entlastungsgesetz alles verändert. § 94 Absatz 1a SGB XII bestimmt: Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern und Eltern sind nicht zu berücksichtigen, es sei denn, deren jährliches Gesamteinkommen im Sinne des § 16 SGB IV beträgt jeweils mehr als 100.000 Euro.

Vier Details entscheiden über fast jeden Fall:

• Jeweils. Die Grenze gilt für jedes Kind einzeln. Einkommen von Geschwistern werden nicht zusammengezählt, und das Einkommen des Ehepartners eines Kindes zählt nicht mit.
• Gesamteinkommen nach § 16 SGB IV. Das ist die Summe der Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts, also inklusive Mieteinnahmen, Kapitalerträgen und Gewinnen — nicht das Nettogehalt.
• Vermutung zugunsten der Kinder. Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten wird. Das Amt darf zunächst nur von der leistungsberechtigten Person Angaben verlangen, die Rückschlüsse zulassen. Erst bei hinreichenden Anhaltspunkten für ein Überschreiten darf es die Kinder selbst zur Auskunft heranziehen.
• Ausgeschlossene Verwandte. Nach § 94 Absatz 1 Satz 3 geht der Anspruch nicht über, wenn die unterhaltspflichtige Person mit der leistungsberechtigten vom zweiten Grad an verwandt ist. Enkel haften also nicht, Schwiegerkinder ohnehin nicht.

Wichtig zum Verständnis: Diese Grenze schützt vor Unterhaltsforderungen. Sie schützt nicht das verschenkte Haus. Die Rückforderung nach § 528 BGB ist kein Unterhaltsanspruch des Kindes, sondern ein Bereicherungsanspruch des Vaters gegen das Kind — und sie greift unabhängig davon, ob das Kind 30.000 oder 300.000 Euro verdient.

Nach dem Tod: Kostenersatz durch die Erben

Auch mit dem Tod ist die Sache nicht automatisch erledigt. Nach § 102 SGB XII sind die Erben zum Ersatz der Sozialhilfekosten verpflichtet, allerdings mit klaren Grenzen: nur für Kosten der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall, nur mit dem Wert des beim Erbfall vorhandenen Nachlasses, und der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod.

Nicht geltend gemacht wird er unter anderem, wenn der Nachlasswert unter 15.340 Euro liegt und der Erbe Ehegatte oder Verwandter war, der bis zum Tod nicht nur vorübergehend mit dem Verstorbenen zusammengelebt und ihn gepflegt hat. Und für Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung — das Vierte Kapitel — gilt der Kostenersatz gar nicht.

Wer also eine Immobilie erbt, deren Eigentümer im Heim lebte und Sozialhilfe bezog, nimmt den Kostenersatz in die Nachlassrechnung auf, bevor verteilt wird. Mehr unter geerbtes Haus mit Schulden.

Was beim Verkauf konkret zu bedenken ist

Wenn verkauft wird, um die Heimkosten zu tragen, ändern sich ein paar Dinge gegenüber einem normalen Verkauf.

• Vertretung klären, bevor irgendetwas anderes passiert. Ohne Vorsorgevollmacht mit Immobilienbefugnis braucht es eine rechtliche Betreuung mit Vermögenssorge — und der Verkauf durch einen Betreuer braucht in aller Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts sowie ein Verkehrswertgutachten. Das kostet Monate.
• Nicht unter Druck verkaufen. Solange das Amt darlehensweise leistet und im Grundbuch gesichert ist, läuft die Versorgung weiter. Ein Notverkauf kostet mehr, als ein geordnetes Verfahren an Zinsen und Gebühren ausmacht. Dazu Angebotspreis finden.
• Eintragungen des Amts einplanen. Sicherungshypotheken werden wie Bankdarlehen abgelöst; die Freigabe braucht Vorlauf und gehört in den Kaufvertrag. Der Ablauf steht unter Notartermin.
• Steuern nicht vergessen. Wurde die Wohnung nicht selbst bewohnt und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei zurückübertragenen Schenkungen kommt zusätzlich die Schenkungsteuer ins Spiel; dazu unter Erbschaftsteuer sparen.
• Nichts verschenken, wenn das Heim absehbar ist. Eine Übertragung, die kurz vor oder während der Bedürftigkeit erfolgt, hilft nicht — sie fällt genau in die Zehnjahresfrist und macht die Sache nur komplizierter.

Fazit

Das Sozialamt nimmt Dir nicht einfach die Immobilie weg, aber es hat zwei wirksame Hebel: die Überleitung fremder Ansprüche nach § 93 SGB XII und den gesetzlichen Übergang von Unterhaltsansprüchen nach § 94. Das selbstgenutzte Haus angemessener Größe ist nach § 90 Absatz 2 Nummer 8 geschützt, solange es bewohnt wird — mit dem dauerhaften Umzug ins Heim endet dieser Schutz meist. Statt eines Notverkaufs leistet das Amt nach § 91 SGB XII häufig ein Darlehen und sichert es im Grundbuch. Eine Schenkung kann nach § 528 BGB zurückgefordert werden, aber nur innerhalb von zehn Jahren ab Eintragung, nur in Höhe des laufenden Bedarfs und abwendbar durch monatliche Zahlung. Und beim Elternunterhalt gilt die Grenze von 100.000 Euro Jahreseinkommen je Kind — sie schützt vor Unterhalt, nicht vor der Schenkungsrückforderung.

Häufige Fragen

Was ist eine Überleitungsanzeige?

Ein Verwaltungsakt nach § 93 SGB XII, mit dem der Sozialhilfeträger einen Anspruch der leistungsberechtigten Person gegen einen Dritten bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf sich überleitet; Widerspruch und Klage dagegen haben keine aufschiebende Wirkung.

Muss das Haus verkauft werden, wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht?

Nicht zwingend: Bleibt der Ehepartner darin wohnen, ist es als selbstgenutztes Hausgrundstück nach § 90 Absatz 2 Nummer 8 SGB XII geschützt; steht es dauerhaft leer, wird es zu verwertbarem Vermögen, das Amt kann dann aber nach § 91 SGB XII zunächst darlehensweise leisten.

Wie groß darf ein geschütztes Hausgrundstück sein?

Das Gesetz nennt keine Zahl, sondern Kriterien wie Bewohnerzahl, Wohnbedarf, Grundstücks- und Hausgröße, Zuschnitt, Ausstattung und Wert; die Praxis orientiert sich an rund 130 Quadratmetern für ein Familienheim und 120 Quadratmetern für eine Eigentumswohnung bei vier Personen, mit Abschlägen bei weniger Bewohnern.

Kann das Sozialamt eine geschenkte Immobilie zurückfordern?

Es kann den Rückforderungsanspruch des verarmten Schenkers aus § 528 BGB auf sich überleiten — verlangt wird dann aber nicht das Grundstück selbst, sondern laufend der Betrag, den der Unterhalt erfordert.

Wann beginnt die Zehnjahresfrist bei einer verschenkten Immobilie?

Mit der Leistung des geschenkten Gegenstands, bei Grundstücken also mit dem Eigentumsübergang durch Eintragung des Beschenkten im Grundbuch — nicht mit dem Notartermin und nicht mit dem Einzug.

Kann ich die Rückforderung abwenden, ohne das Haus herauszugeben?

Ja, § 528 Absatz 1 Satz 2 BGB erlaubt dem Beschenkten, die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abzuwenden, was in der Praxis meist auf eine monatliche Zahlung hinausläuft.

Ab wann muss ich für meine Eltern Unterhalt zahlen?

Erst, wenn Dein jährliches Gesamteinkommen im Sinne des § 16 SGB IV über 100.000 Euro liegt; das Gesetz vermutet zunächst, dass die Grenze nicht überschritten wird, und Geschwistereinkommen werden nicht zusammengerechnet.

Schützt die 100.000-Euro-Grenze auch das verschenkte Haus?

Nein, sie betrifft nur den Übergang von Unterhaltsansprüchen; die Rückforderung nach § 528 BGB ist ein Bereicherungsanspruch und greift unabhängig vom Einkommen des Beschenkten.

Was bedeutet eine Sicherungshypothek im Grundbuch für den Verkauf?

Sie blockiert den Verkauf nicht, wird aber beim Notartermin wie ein Bankdarlehen aus dem Kaufpreis abgelöst; dafür braucht der Notar eine Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage, und die Freigabe braucht Vorlauf.

Können die Erben nach dem Tod noch zur Kasse gebeten werden?

Ja, nach § 102 SGB XII für die Sozialhilfekosten der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall, begrenzt auf den Wert des Nachlasses und erlöschend drei Jahre nach dem Tod; für Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung gilt der Kostenersatz nicht.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1944, 1975, 1980, 1981, 1990, 1994, 2014, 2061, 444, 528, 529 BGB, §§ 19, 43, 90, 91, 93, 94, 102 SGB XII, § 867 ZPO, §§ 23, 49, 50, 50a EStG, §§ 2, 13, 16, 20, 35 ErbStG, § 9 BewG, § 19 AO. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt, Landgericht Essen für Apostillen, Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Essen, Finanzamt Essen-Süd. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.