Geerbtes Haus mit Schulden: was jetzt zählt

Der Brief liegt seit drei Tagen ungeöffnet auf dem Küchentisch. Absender eine Bank, Betreff „Darlehenskonto“, und daneben ein zweiter Umschlag vom Nachlassgericht. Deine Mutter ist vor vier Wochen gestorben, das Haus in Frillendorf steht auf Deinen Namen, sobald das Grundbuch berichtigt ist — und Du weißt nicht, ob Du gerade etwas geerbt hast oder eine Rechnung. Genau das ist die Frage, die zuerst beantwortet werden muss: Reicht der Nachlass für die Schulden, und wie viel Zeit habe ich, das herauszufinden?

Sechs Wochen, und sie laufen schon

Wer erbt, erbt alles: das Haus, das Sparbuch, den Kredit, die offene Handwerkerrechnung, den Dispo. Das nennt sich Gesamtrechtsnachfolge, und sie passiert automatisch im Moment des Todes. Du musst nichts unterschreiben, um Erbe zu werden. Du musst etwas tun, um es nicht zu werden.

Dieses Etwas ist die Ausschlagung, und dafür gibt § 1944 BGB Dir sechs Wochen. Die Frist beginnt nicht mit dem Todestag, sondern in dem Moment, in dem Du von zwei Dingen erfährst: dass der Erbfall eingetreten ist und aus welchem Grund gerade Du berufen bist. Gibt es ein Testament, beginnt die Frist frühestens mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Und sie beträgt sechs Monate statt sechs Wochen, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Du Dich zu Fristbeginn im Ausland aufhältst.

Sechs Wochen sind wenig. Sie reichen nicht, um ein Haus zu bewerten, drei Banken anzuschreiben und Angebote einzuholen. Sie reichen aber, um die zwei Zahlen zu besorgen, auf die es ankommt.

Die Grundschuld im Grundbuch ist nicht die Restschuld

Der häufigste Fehler in dieser Lage steht in Abteilung III des Grundbuchs. Dort liest Du zum Beispiel „Grundschuld über 250.000 Euro“ und denkst: eine Viertelmillion Schulden. Das stimmt fast nie.

Eine Grundschuld ist nur ein Pfandrecht am Grundstück. Sie sagt, bis zu welchem Betrag die Bank sich aus der Immobilie bedienen dürfte. Was tatsächlich noch offen ist, steht auf dem Darlehenskonto und heißt Valutastand. Nach zwanzig Jahren Tilgung kann von einer Grundschuld über 250.000 Euro noch ein Darlehen von 40.000 Euro übrig sein. Manchmal ist das Darlehen längst getilgt und die Grundschuld einfach nie gelöscht worden, weil das Geld für die Löschungsbewilligung gespart wurde. Umgekehrt kommt es vor, dass hinter einer alten Grundschuld ein neues Darlehen steht, weil die Bank sie für eine spätere Finanzierung wiederverwendet hat.

Was Du also brauchst, sind zwei Papiere: ein aktueller Grundbuchauszug, damit Du weißt, wer überhaupt eingetragen ist, und eine schriftliche Bestätigung der Bank über den Valutastand zum Todestag.

Den Valutastand erfragen, ohne dass es als Annahme gilt

Banken geben diese Auskunft nicht an jeden. Sie brauchen einen Nachweis, dass Du Erbe bist. In dieser frühen Phase hast Du meist noch keinen Erbschein. Es geht trotzdem:

• Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll. Damit legitimierst Du Dich gegenüber Bank und Grundbuchamt, ohne Erbschein.
• Transmortale Vollmacht. Eine Bankvollmacht, die über den Tod hinaus gilt, reicht für die Kontoauskunft.
• Sterbeurkunde plus handschriftliches Testament mit Eröffnungsvermerk. Viele Banken akzeptieren das, manche nicht.

Wichtig: Eine reine Auskunft ist keine Annahme der Erbschaft. Du darfst Dich informieren, Post öffnen, Konten einsehen und sogar die laufenden Kosten des Hauses aus Nachlassmitteln bezahlen, ohne die Ausschlagung zu verlieren. Gefährlich wird es, wenn Du Dich wie ein Eigentümer verhältst: Möbel verkaufen, das Auto ummelden, den Mietvertrag kündigen, eine Erbenstellung beim Grundbuchamt eintragen lassen. Solche Handlungen können als schlüssige Annahme gewertet werden — und dann ist die Ausschlagung weg. Mehr dazu steht unter Erbe ausschlagen.

Die Rechnung, die vor der Entscheidung steht

Stell die Zahlen so zusammen, wie sie ein Käufer sehen würde, nicht wie Du sie Dir wünschst. Zwei Beispiele aus dem Essener Markt, gerechnet mit den Bodenwerten und Wohnungsrichtwerten des Gutachterausschusses.

Fall A ist trotz sechsstelliger Grundschuld ein deutlich positiver Nachlass. Fall B ist überschuldet, und keine Verhandlung dreht das um. Die Trennlinie verläuft nicht zwischen „mit Schulden“ und „ohne Schulden“, sondern zwischen „Immobilie trägt die Schulden“ und „Immobilie trägt sie nicht“. Wie belastbar Deine Erlöserwartung ist, entscheidet sich an derselben Stelle wie bei jedem Verkauf: am Angebotspreis.

Zeit kaufen: die Dreimonatseinrede

Angenommen, Du hast angenommen, und jetzt melden sich Gläubiger. Das Gesetz gibt Dir eine Atempause. Nach § 2014 BGB darfst Du die Bezahlung von Nachlassverbindlichkeiten bis zum Ablauf der ersten drei Monate nach der Annahme verweigern — längstens allerdings bis zur Errichtung eines Nachlassverzeichnisses, des sogenannten Inventars. Die Einrede musst Du aktiv erheben, notfalls im Prozess. Von allein passiert nichts.

Das zweite Werkzeug ist das Aufgebot der Nachlassgläubiger nach § 2061 BGB. Du forderst über den Bundesanzeiger alle Gläubiger auf, ihre Forderungen binnen sechs Monaten anzumelden. Das bringt Klarheit darüber, was überhaupt an Verbindlichkeiten existiert — und schützt bei mehreren Miterben davor, dass ein spät auftauchender Gläubiger sich bei einem einzelnen von Euch schadlos hält.

Kleiner Hinweis, der leicht untergeht: Beantragst Du das Aufgebot nicht, obwohl Du Grund hast, unbekannte Schulden zu vermuten, gilt das nach § 1980 Absatz 2 BGB als Fahrlässigkeit. Und wer die Überschuldung fahrlässig verkennt und keinen Insolvenzantrag stellt, haftet den Gläubigern für den Schaden.

Haftung begrenzen: Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz

Wenn die sechs Wochen abgelaufen sind, ist noch nicht alles verloren. § 1975 BGB kennt zwei Verfahren, die Deine Haftung auf den Nachlass zurückschneiden. Dein eigenes Geld ist dann außen vor.

Die Nachlassverwaltung ist eine besondere Nachlasspflegschaft. Du beantragst sie beim Nachlassgericht, ein Verwalter übernimmt das Nachlassvermögen, verkauft es und bedient die Gläubiger. Nach § 1981 BGB ist sie anzuordnen, sobald Du sie beantragst — ein Grund muss nicht vorliegen. Ein Gläubiger kann sie ebenfalls beantragen, aber nur, solange seit der Annahme keine zwei Jahre vergangen sind. Der Preis: Du verlierst die Verfügungsgewalt über den Nachlass, auch über die Immobilie.

Das Nachlassinsolvenzverfahren ist der Weg, wenn der Nachlass zahlungsunfähig oder überschuldet ist. Nach § 1980 BGB bist Du sogar verpflichtet, den Antrag unverzüglich zu stellen, sobald Du davon weißt. Zuständig ist das Insolvenzgericht.

Die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB greift, wenn nicht einmal genug Masse da ist, um die Kosten eines dieser Verfahren zu decken — bei einem Nachlass aus Schulden und Möbeln ist das schnell der Fall. Dann kannst Du die Zahlung verweigern, soweit der Nachlass nicht reicht, musst aber herausgeben, was noch da ist. Auch diese Einrede musst Du erheben; das Gericht prüft sie nicht von sich aus.

Und noch eine Falle: Nach § 1994 BGB kann ein Gläubiger beim Nachlassgericht eine Inventarfrist setzen lassen. Läuft sie ab, ohne dass Du ein Verzeichnis errichtet hast, haftest Du unbeschränkt — mit Deinem privaten Vermögen. Fristen aus dem Nachlassgericht sind deshalb nie „später“.

Verkauf zur Ablösung: wie das praktisch läuft

Trägt die Immobilie die Schulden, ist der Verkauf meist der sauberste Weg. Der Ablauf ist Routine, auch wenn er kompliziert klingt.

• Du holst bei der Bank eine Ablösevaluta zum voraussichtlichen Zahlungstag — nicht zum Todestag, denn Zinsen laufen weiter.
• Die Bank erklärt gegenüber dem Notar, dass sie die Löschungsbewilligung für die Grundschuld herausgibt, sobald ein bestimmter Betrag bei ihr eingeht. Das nennt sich Treuhandauflage.
• Im Kaufvertrag wird der Kaufpreis aufgeteilt: Der erste Teil geht direkt an die Bank, der Rest an den Nachlass. Der Käufer zahlt einmal, der Notar steuert die Verteilung.
• Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, gehört sie in Deine Rechnung. Bei geerbten Immobilien lohnt der Blick auf Sonderkündigungsrechte und die Zehnjahresregel; das steht unter Vorfälligkeitsentschädigung senken.

Ein Notaranderkonto ist dafür meist nicht nötig und kostet extra. Es lohnt, wenn viele Gläubiger gleichzeitig bedient werden müssen.

Sind mehrere Erben beteiligt, verkauft die Erbengemeinschaft nur gemeinsam. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht durchsetzen — er kann nur die Teilungsversteigerung betreiben, und die kostet fast immer Erlös. Wie eine Einigung ohne Gericht gelingt, steht unter Erbengemeinschaft auflösen.

Wann Ausschlagen die richtige Entscheidung ist

Ausschlagen ist richtig, wenn der Nachlass sicher überschuldet ist und keine Aussicht besteht, dass ein Verkauf das dreht. Es ist auch richtig, wenn der Nachlass unübersichtlich ist, im Ausland Vermögen und Verbindlichkeiten liegen und niemand in absehbarer Zeit Klarheit schaffen kann.

Es ist meistens falsch, wenn die Immobilie in einer Lage steht, in der verlässlich verkauft wird, und die Restschuld klar unter dem Erlös liegt. Eine sanierungsbedürftige Wohnung in Steele mit 2.050 Euro je Quadratmeter Richtwert deckt eine Restschuld von 60.000 Euro problemlos — auch wenn der Kontoauszug im ersten Moment erschreckt.

Drei Dinge solltest Du vorher wissen. Die Ausschlagung erfolgt zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder öffentlich beglaubigt beim Notar, kostet Gebühren nach dem GNotKG und ist bedingungsfeindlich — halb geht nicht. Schlägst Du aus, rückt die nächste Person der Erbfolge nach, oft die eigenen Kinder; in der Praxis schlagen ganze Familienstämme nacheinander aus. Und die Bestattungspflicht nach dem Bestattungsgesetz Nordrhein-Westfalen hängt an der Verwandtschaft, nicht am Erbe — sie bleibt.

Wo das in Essen stattfindet

Nachlassgericht ist in Essen das Amtsgericht. Für den größten Teil des Stadtgebiets ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 in 45130 Essen zuständig — dort sitzt auch das Grundbuchamt, und dorthin gehören Erbscheinsantrag, Ausschlagungserklärung und der Antrag auf Nachlassverwaltung. Für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig, daneben gibt es das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht: Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken laufen über die Zweigertstraße.

Die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall ist gebührenfrei, wenn Du sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beantragst. Bei einem schuldenbelasteten Nachlass ist das ein zweischneidiger Punkt: Die Eintragung als Eigentümer ist ein starkes Zeichen für die Annahme der Erbschaft. Erst die Haftungsfrage klären, dann das Grundbuch. Welche Papiere Du für beides brauchst, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf, und der Überblick über die ersten Wochen unter Immobilie geerbt — erste Schritte.

Fazit

Die sechs Wochen des § 1944 BGB laufen ab Deiner Kenntnis, nicht ab dem Todestag, und sie sind knapp — nutze sie, um zwei Zahlen zu besorgen: den realistischen Verkaufserlös und den Valutastand bei der Bank. Die Grundschuld im Grundbuch sagt darüber nichts, sie ist nur eine Obergrenze. Ist der Nachlass positiv, ist der Verkauf mit Treuhandauflage der einfache Weg; ist er unklar, kaufen Dreimonatseinrede und Gläubigeraufgebot Zeit. Ist er überschuldet und die Frist schon abgelaufen, begrenzen Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB die Haftung auf den Nachlass. Und alles Amtliche dazu läuft in Essen über das Amtsgericht in der Zweigertstraße 52 — beziehungsweise über Essen-Steele oder Essen-Borbeck, je nach Stadtteil.

Häufige Fragen

Erbe ich die Schulden meiner Eltern automatisch mit?

Ja, mit dem Todesfall geht das gesamte Vermögen einschließlich aller Verbindlichkeiten auf Dich über; Du wirst Erbe, ohne etwas unterschrieben zu haben, und musst aktiv werden, wenn Du das nicht willst.

Ab wann laufen die sechs Wochen Ausschlagungsfrist?

Ab dem Zeitpunkt, in dem Du vom Erbfall und vom Grund Deiner Berufung erfährst; bei einem Testament frühestens ab der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht, und sechs Monate statt sechs Wochen, wenn der Erblasser nur im Ausland gewohnt hat oder Du Dich im Ausland aufhältst.

Bedeutet eine Grundschuld über 200.000 Euro, dass 200.000 Euro Schulden bestehen?

Nein, die Grundschuld ist nur die Obergrenze der Haftung des Grundstücks; die tatsächliche Restschuld steht auf dem Darlehenskonto und kann nach Jahren der Tilgung ein Bruchteil davon oder sogar null sein.

Wie bekomme ich als Erbe Auskunft über den Kredit, wenn ich noch keinen Erbschein habe?

Mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll, mit einer über den Tod hinaus geltenden Bankvollmacht oder — je nach Bank — mit Sterbeurkunde und eröffnetem handschriftlichem Testament.

Verliere ich die Ausschlagung, wenn ich Post öffne oder eine Rechnung bezahle?

Nein, Informieren und die Verwaltung des Nachlasses mit Nachlassmitteln sind unschädlich; problematisch sind Handlungen, die nach außen wie die Ausübung von Eigentum wirken, etwa Verkäufe von Hausrat oder die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Was ist die Dreimonatseinrede?

Nach § 2014 BGB darfst Du die Begleichung von Nachlassschulden bis zum Ablauf der ersten drei Monate nach Annahme der Erbschaft verweigern, längstens bis zur Errichtung des Inventars — Du musst die Einrede aber selbst erheben.

Was ist der Unterschied zwischen Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz?

Beide beschränken Deine Haftung auf den Nachlass; die Nachlassverwaltung ordnet das Nachlassgericht auf Deinen Antrag an und ein Verwalter wickelt geordnet ab, die Nachlassinsolvenz läuft über das Insolvenzgericht und ist bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung sogar Pflicht.

Was passiert, wenn nicht einmal Geld für ein solches Verfahren da ist?

Dann greift die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB: Du darfst die Befriedigung der Gläubiger verweigern, soweit der Nachlass nicht reicht, musst aber das noch Vorhandene zur Vollstreckung herausgeben.

Muss ich die Bestattung zahlen, wenn ich ausschlage?

Die Kostentragung als Erbe entfällt, die öffentlich-rechtliche Bestattungspflicht nach dem Bestattungsgesetz Nordrhein-Westfalen knüpft aber an die Verwandtschaft an und bleibt unabhängig von der Ausschlagung bestehen.

Welches Gericht ist in Essen für den Nachlass zuständig?

Für den größten Teil der Stadt das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2; daneben besteht das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1944, 1975, 1980, 1981, 1990, 1994, 2014, 2061, 444, 528, 529 BGB, §§ 19, 43, 90, 91, 93, 94, 102 SGB XII, § 867 ZPO, §§ 23, 49, 50, 50a EStG, §§ 2, 13, 16, 20, 35 ErbStG, § 9 BewG, § 19 AO. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt, Landgericht Essen für Apostillen, Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Essen, Finanzamt Essen-Süd. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.