Reallast – einfach erklärt

Die Eltern überschreiben das Haus in Rellinghausen an den Sohn. Im Übergabevertrag steht ein Absatz über „Wart und Pflege in gesunden und kranken Tagen, monatlich 400 Euro, gesichert durch eine Reallast in Abteilung II“. Der Sohn denkt: nette Formulierung. Fünfzehn Jahre später will er das Haus verkaufen — und die Reallast steht immer noch im Grundbuch.

Sie ist kein Andenken. Sie ist ein Recht, aus dem man vollstrecken kann.

Was ist eine Reallast?

Eine Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks, immer wiederkehrende Leistungen zu erbringen — Geld, Naturalien oder Dienste.

§ 1105 BGB formuliert das so: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Entscheidend ist das Wort „wiederkehrend“. Eine einmalige Zahlung lässt sich nicht als Reallast sichern.

Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist einfach zu merken: Bei der Dienstbarkeit musst Du etwas dulden oder unterlassen. Bei der Reallast musst Du etwas tun. Sie ist damit die einzige Grundstücksbelastung, die den Eigentümer aktiv in die Pflicht nimmt.

Wie das in der Praxis aussieht

Die Reallast steht in Abteilung II des Grundbuchs, zusammen mit den anderen Lasten und Beschränkungen. Sie kann zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden — dann heißt sie subjektiv-persönlich — oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1105 Absatz 2 BGB). Der zweite Fall ist selten, der erste die Regel.

Typische Inhalte, die ich in Essener Grundbüchern sehe:

• Altenteil und Leibgeding. Der klassische Übergabevertrag: Wohnen, Verpflegung, Pflege, Taschengeld.
• Leibrente. Statt Kaufpreis zahlt der Erwerber lebenslang monatlich einen festen Betrag.
• Pflegeverpflichtung. Wart und Pflege, oft neben einem Wohnrecht oder einem Nießbrauch eingetragen.
• Erbbauzins. Beim Erbbaurecht wird der jährliche Zins regelmäßig als Reallast am Erbbaurecht gesichert.
• Unterhaltungspflichten für Anlagen. § 1021 Absatz 2 BGB erklärt die Vorschriften über die Reallast für anwendbar, wenn zu einer Dienstbarkeit eine Unterhaltungspflicht vereinbart wurde — etwa beim gemeinsamen Zuweg.

Bei einer Wertsicherung erlaubt § 1105 Absatz 1 Satz 2 BGB ausdrücklich, dass sich die Leistungen an veränderte Verhältnisse anpassen, sofern Art und Umfang der Belastung anhand der Vereinbarung bestimmbar bleiben. Deshalb sind Reallasten oft an einen Index gekoppelt.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Satz, den kaum jemand kennt, steht in § 1108 BGB: Der Eigentümer haftet für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nichts anderes bestimmt ist. Persönlich heißt: mit Deinem gesamten Vermögen, nicht nur mit dem Grundstück. Wer ein Haus mit Reallast kauft und die Zahlung einstellt, kann auch mit dem Gehalt in Anspruch genommen werden.

Beim Verkauf schlägt das auf den Preis durch. Ein Haus in Rellinghausen mit einem Bodenrichtwert von 440 Euro je Quadratmeter Wohnbauland ist ein solides Objekt — mit einer laufenden Zahlungspflicht von 400 Euro monatlich zugunsten eines dritten Menschen aber ein deutlich schwerer verkäufliches. Käufer rechnen die Belastung kapitalisiert vom Preis ab, und sie rechnen konservativ.

Eingetragen und gelöscht wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen, Zweigertstraße 52. Für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig; ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht. Für die Bewertung gilt § 52 GNotKG: Der Jahreswert wird mit fünf Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands angenommen, wenn kein anderer Wert feststellbar ist, und bei einem Recht auf Lebenszeit hängt der Vervielfältiger vom Alter des Berechtigten ab.

Die häufigsten Fallstricke

Die persönliche Haftung des Käufers

Wird die Reallast nicht gelöscht, trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer, und zwar nach § 1108 BGB auch persönlich. Wer ein belastetes Objekt kauft, muss deshalb genau wissen, was er da übernimmt — und der Kaufvertrag muss es regeln.

Rückstände wandern mit

Auf die einzelnen Leistungen sind nach § 1107 BGB die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung anzuwenden. Rückstände sind damit dinglich gesichert und können in der Zwangsversteigerung angemeldet werden. Ein jahrelang stillschweigend ausgesetztes Altenteil ist kein erledigtes Thema.

Die berechtigte Person ist verstorben — und niemand löscht

Eine auf Lebenszeit bestellte Reallast erlischt mit dem Tod, aber das Grundbuch merkt das nicht von allein. Für die Grundbuchberichtigung brauchst Du die Sterbeurkunde und einen Antrag; verlangt wird der Nachweis in der Form des § 29 GBO. Das erledigt man besser sofort als beim Notartermin.

Reallast und Dienstbarkeit vermischt

„Wohnen, Pflege und Verköstigung“ in einem einzigen Satz sind rechtlich drei verschiedene Dinge: ein Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, eine Pflegeverpflichtung als Reallast und eine Versorgungsleistung ebenfalls als Reallast. Wird das im Vertrag nicht sauber getrennt, streiten die Beteiligten später darüber, was eigentlich gesichert ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Reallast verpflichtet den Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen (§ 1105 BGB) — sie ist eine Pflicht zum Tun, keine Duldungspflicht.
• Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs, nicht bei den Grundpfandrechten.
• Der Eigentümer haftet für fällige Leistungen auch persönlich (§ 1108 BGB).
• Typische Fälle sind Altenteil, Leibrente, Pflegeverpflichtung und Erbbauzins.
• Rückstände werden wie Hypothekenzinsen behandelt und sind dinglich gesichert (§ 1107 BGB).
• Beim Verkauf senkt eine laufende Reallast den erzielbaren Preis spürbar.

Häufige Fragen

Kann eine Reallast einfach gekündigt werden?

Nein. Sie ist ein dingliches Recht und wird nur durch Aufgabe des Berechtigten und Löschung im Grundbuch beseitigt (§ 875 BGB) — oder sie erlischt, wenn sie auf Lebenszeit bestellt war und der Berechtigte stirbt.

Was passiert mit der Reallast beim Verkauf?

Ohne Löschung geht sie auf den Käufer über. In der Praxis wird sie entweder gegen Abfindung gelöscht oder der Kaufpreis wird um den kapitalisierten Wert gemindert. Wie das bei einem gesicherten Wohnrecht abläuft, zeigt der Beitrag zum Verkauf mit Wohnrecht.

Wie wird der Wert einer Reallast berechnet?

Über den Jahreswert der Leistung und einen Vervielfältiger. Für die Gebühren gibt § 52 GNotKG den Rahmen vor, für steuerliche Zwecke gelten die Vervielfältiger nach § 14 BewG.

Ist die Reallast dasselbe wie ein Wohnrecht?

Nein. Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, in der Wohnung zu leben; der Eigentümer muss das nur dulden. Die Reallast verlangt eine aktive Leistung.

Was gilt in der Zwangsversteigerung?

Wie bei anderen Rechten in Abteilung II entscheidet der Rang. Wird die Reallast im geringsten Gebot berücksichtigt, bleibt sie bestehen; sonst erlischt sie mit dem Zuschlag (§§ 52, 91 ZVG).

Kann eine Reallast an einem Miteigentumsanteil bestellt werden?

Nur, wenn der Bruchteil im Anteil eines Miteigentümers besteht (§ 1106 BGB). Ein frei erfundener Bruchteil genügt nicht.

Wird eine Reallast automatisch angepasst, wenn die Preise steigen?

Nur wenn das ausdrücklich als Inhalt vereinbart und eingetragen wurde. § 1105 Absatz 1 Satz 2 BGB lässt eine solche Anpassungsklausel zu, verlangt aber, dass Art und Umfang bestimmbar bleiben.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.