Wohnrecht (lebenslang) – einfach erklärt
Im Kaufvertragsentwurf steht ein Satz, den Du dreimal lesen musst: „Der Kaufgegenstand wird belastet übernommen; in Abteilung II ist ein Wohnungsrecht eingetragen.“ Der Preis wirkte günstig. Jetzt weißt Du, warum. Es wohnt jemand im Haus, der nicht auszieht, wenn Du einziehst — und der auch keine Miete zahlt.
Der umgekehrte Fall ist genauso häufig: Eltern übertragen das Haus an die Kinder und lassen sich ein Wohnrecht eintragen. Dann steht Jahre später die Frage im Raum, was dieses Recht wert ist und wer eigentlich die neue Heizung bezahlt.
Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?
Ein lebenslanges Wohnrecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht, in einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Haus zu wohnen, ohne Eigentümer zu sein — bis der Berechtigte stirbt.
Das Gesetz nennt es Wohnungsrecht. Nach § 1093 Abs. 1 BGB ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Das ist der entscheidende Halbsatz. Der Eigentümer darf nicht mit hinein, nicht mitbenutzen und nicht vermieten. Er ist Eigentümer auf dem Papier, wohnen tut ein anderer.
Eingetragen wird das Recht in Abteilung II des Grundbuchs, dort, wo alle Lasten und Beschränkungen stehen. Ohne diese Eintragung gibt es kein dingliches Wohnrecht, sondern nur eine Absprache zwischen zwei Personen, die einen neuen Eigentümer nicht bindet.
Wie das in der Praxis aussieht
Zwei Wege führen zum Wohnrecht, und sie sehen im Grundbuch gleich aus.
Der eine ist die vorweggenommene Erbfolge. Die Mutter überträgt das Reihenhaus an die Tochter und behält sich das Wohnungsrecht am Erdgeschoss vor. Das steht in derselben notariellen Urkunde wie die Übertragung und wird zusammen mit dem Eigentumswechsel eingetragen.
Der andere ist der Verkauf mit Wohnrecht. Ein älterer Eigentümer verkauft, will aber wohnen bleiben. Der Kaufpreis sinkt dafür um den Wert des Wohnrechts.
Der Umfang ergibt sich aus der Eintragungsbewilligung, nicht aus dem kurzen Grundbuchtext. Dort steht, welche Räume gemeint sind, ob Keller, Garten und Garage dazugehören und wer welche Kosten trägt. § 1093 Abs. 2 BGB erlaubt dem Berechtigten außerdem, seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen — das gilt auch ohne ausdrückliche Erwähnung. Und ist das Recht auf einen Gebäudeteil beschränkt, darf der Berechtigte nach § 1093 Abs. 3 BGB die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen mitbenutzen, also Treppenhaus, Waschkeller, Trockenboden.
Wichtig ist die Grenze zum Nießbrauch. Wer ein Wohnrecht hat, darf wohnen. Wer einen Nießbrauch hat, darf auch vermieten und die Miete behalten. Das Wohnungsrecht ist nach § 1092 Abs. 1 BGB nicht übertragbar, und die Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn das ausdrücklich gestattet ist. Fehlt diese Gestattung, kann der Berechtigte die Wohnung nicht vermieten, wenn er ins Pflegeheim zieht — sie steht dann leer, und trotzdem darf der Eigentümer sie nicht nutzen.
Warum das für Dich wichtig ist
Ein Wohnrecht ist ein Preisfaktor, kein Schönheitsfehler. Der Wert richtet sich nach der ersparten Miete und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Grob gerechnet: Eine Wohnung von 80 Quadratmetern, marktüblich etwa 8 Euro Kaltmiete je Quadratmeter, ergibt 640 Euro im Monat, also 7.680 Euro im Jahr. Bei einer Restlebenserwartung von fünfzehn Jahren und dem in solchen Fällen üblichen Kapitalisierungsfaktor landet der Abschlag schnell im hohen fünfstelligen Bereich. Bei einer Eigentumswohnung in Rüttenscheid, wo der Immobilienrichtwert im Median bei 2.925 Euro je Quadratmeter liegt, kann das ein Fünftel bis ein Drittel des Werts sein.
Für die Bank ist es noch härter. Ein Wohnrecht in Abteilung II steht der Verwertung im Weg. Viele Institute finanzieren ein so belastetes Objekt nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag oder gar nicht. Der Kreis möglicher Käufer schrumpft damit auf Kapitalanleger und Angehörige.
Eingetragen und gelöscht wird beim Grundbuchamt, und das sitzt beim Amtsgericht. Für die meisten Essener Stadtteile ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht — Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken laufen über die Zweigertstraße.
Wo Du das findest
Im Grundbuchauszug, Abteilung II. Dort steht meist nur ein Kurztext wie „Wohnungsrecht für …“ mit einem Verweis auf die Bewilligung vom Datum X. Diesen Verweis musst Du ernst nehmen: Die Bewilligung ist die eigentliche Vertragsurkunde. Sie liegt beim Grundbuchamt in der Grundakte und beim beurkundenden Notar. Ohne sie weißt Du nicht, welche Räume betroffen sind und wer Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und Instandhaltung trägt.
Praktische Reihenfolge vor jedem Kauf: Grundbuch lesen, Bewilligung anfordern, dann erst über den Preis reden. Wie ein Verkauf mit dieser Belastung abläuft, steht ausführlich unter Verkauf mit Wohnrecht.
Die häufigsten Fallstricke
Der Rang wird übersehen
Steht das Wohnrecht in Abteilung II hinter einer Grundschuld aus Abteilung III, erlischt es in der Zwangsversteigerung, wenn die Bank aus dem besseren Rang betreibt. Wer sich ein Wohnrecht bestellen lässt, muss auf den ersten Rang bestehen oder braucht eine Rangrücktrittserklärung der Bank. Das ist der häufigste Fehler bei Übertragungen innerhalb der Familie.
Niemand hat die Kosten geregelt
§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist nur auf einen Teil der Nießbrauchvorschriften, nicht auf alles. In der Praxis streiten Eigentümer und Berechtigte deshalb über Heizkosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die neue Therme. Steht dazu nichts in der Bewilligung, wird es teuer und unangenehm. Regele es dort, nicht per Zuruf.
Auszug ins Pflegeheim
Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn der Berechtigte auszieht. Es endet erst mit dem Tod. Ist die Überlassung der Ausübung nicht gestattet, steht die Wohnung leer — Eigentümer und Berechtigter haben beide nichts davon. Eine Klausel, die dem Eigentümer die Vermietung gegen Ausgleichszahlung erlaubt, löst das Problem.
Die Löschung nach dem Tod wird vergessen
Das Recht endet automatisch, aber das Grundbuch bleibt unverändert. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt in der Regel die Sterbeurkunde. Solange die Eintragung steht, bekommst Du das Objekt nicht lastenfrei verkauft.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt das Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers und steht in Abteilung II des Grundbuchs.
- Es ist nach § 1092 Abs. 1 BGB nicht übertragbar; vermieten darf der Berechtigte nur, wenn es ausdrücklich gestattet ist.
- Der Berechtigte darf Familie und Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).
- Der Rang entscheidet: hinter einer Grundschuld ist das Recht in der Zwangsversteigerung nicht sicher.
- Ein Wohnrecht senkt Kaufpreis und Beleihbarkeit spürbar, oft um ein Fünftel bis ein Drittel.
- Der genaue Umfang steht in der Eintragungsbewilligung, nicht im kurzen Grundbuchtext.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt nur das Bewohnen, der Nießbrauch erlaubt auch die Vermietung und die Vereinnahmung der Miete. Der Nießbrauch ist damit das wirtschaftlich stärkere Recht und mindert den Immobilienwert entsprechend stärker.
Kann ich eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen?
Ja, verkaufen kannst Du jederzeit. Der Käufer übernimmt das Recht, weil es im Grundbuch steht und gegen jeden Rechtsnachfolger wirkt. Der Preis fällt entsprechend niedriger aus, und der Käuferkreis ist kleiner.
Muss der Wohnberechtigte Miete zahlen?
Nein. Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich, wenn nichts anderes vereinbart ist. Über Betriebs- und Nebenkosten kann in der Bewilligung etwas anderes stehen, und genau dort solltest Du nachsehen.
Wie wird ein Wohnrecht gelöscht?
Zu Lebzeiten nur mit Bewilligung des Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form, oft gegen eine Abfindung. Nach dem Tod genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Sterbeurkunde.
Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltung?
Das hängt von der Bewilligung ab. Ohne Regelung trägt der Eigentümer die große Instandhaltung, der Berechtigte die laufenden Kosten seines Wohnens. Weil das oft strittig ist, gehört eine klare Kostenklausel in jede Urkunde.
Kann der Eigentümer das Wohnrecht kündigen, wenn es Streit gibt?
Nein, ein dingliches Wohnrecht ist nicht kündbar. Es endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch dessen Löschungsbewilligung. Deshalb ist die vertragliche Ausgestaltung so wichtig.
Steht ein Wohnrecht der Finanzierung im Weg?
Meistens ja. Banken bewerten das belastete Objekt mit Abschlag, weil sie es im Verwertungsfall nur belastet verkaufen könnten. Ohne Rangrücktritt oder Löschungszusage wird es schwierig.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.