Bodenrichtwertkarte Essen – einfach erklärt

Der Gutachter will den Bodenrichtwert für Dein Grundstück in Frohnhausen wissen. Du suchst im Netz und landest bei einem Anbieter, der 19 Euro für „die amtliche Auskunft“ verlangt. Die Zahl, die er verkauft, ist dieselbe, die das Land Nordrhein-Westfalen kostenlos veröffentlicht. Du musst nur wissen, wo.

Was ist die Bodenrichtwertkarte?

Die Bodenrichtwertkarte ist die amtliche Karte, in der jede Richtwertzone einer Stadt eingezeichnet ist — mit dem Bodenrichtwert, der in dieser Zone gilt.

Sie ist kein Nebenprodukt, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft über sie verlangen. Nach § 17 der ImmoWertV sind sie in automatisierter Form auf Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen — deshalb gibt es sie als Karte im Netz und nicht als Aktenordner.

Erstellt werden die Werte vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Veröffentlicht werden sie landesweit einheitlich über das Portal BORIS.NRW.

Wie Du an die Essener Werte kommst

Es gibt drei Wege, und alle drei sind anmeldefrei und kostenlos.

Erstens: das Kartenportal BORIS.NRW. Unter boris.nrw.de öffnest Du die Karte, suchst die Adresse und klickst in die Zone, in der Dein Grundstück liegt. Du bekommst die Zonennummer, den Wert in Euro je Quadratmeter, den Stichtag und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Das ist der Weg für den Normalfall.

Zweitens: die offenen Daten. Das Land stellt die Bodenrichtwerte und die Immobilienrichtwerte für ganz Nordrhein-Westfalen als vollständigen Datensatz zum Download bereit, über opengeodata.nrw.de im Bereich BORIS. Die Dateien sind Geodaten und öffnen sich in einem Geoinformationsprogramm. Genutzt werden dürfen sie unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0 — also frei, solange Du die Quelle nennst. Der Essener Bestand steckt darin mit über tausend Richtwertzonen unter der Kennziffer des Essener Gutachterausschusses. Das ist der Weg, wenn Du nicht einen Wert brauchst, sondern alle.

Drittens: der WMS-Dienst. Für eigene Karten oder Fachprogramme gibt es einen Kartendienst des Landes, der die Richtwerte als Bildkacheln ausliefert und auf Abfrage auch die Sachdaten eines Punktes zurückgibt. Einen gleichnamigen Downloaddienst nach dem WFS-Standard gibt es dagegen nicht; wer den kompletten Datenbestand will, nimmt den Download über opengeodata.

Zusätzlich veröffentlicht der Essener Gutachterausschuss über BORIS.NRW eine örtliche Fachinformation als PDF. Dort steht, welche Modelle er verwendet und auf welches Normobjekt sich seine Immobilienrichtwerte beziehen.

Was in der Karte steht — und was nicht

Jede Zone trägt genau einen Wert. Spannen sind nach § 13 ImmoWertV nicht zulässig. Dazu gehören die Merkmale, für die der Wert gilt: der Entwicklungszustand (bei Bauland „baureifes Land“), die Art der Nutzung (bei Wohngebieten „Wohnbaufläche“), bei baureifem Land immer der beitragsrechtliche Zustand, oft auch das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe (§ 16 ImmoWertV).

Was nicht drinsteht: alles, was nur Dein Grundstück betrifft. Ein Wegerecht, eine Baulast, ein schlechter Zuschnitt, ein Hang, eine Altlast. Das Bodenrichtwertgrundstück ist ausdrücklich frei von solchen Besonderheiten.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen entscheidet die Zone über sehr viel Geld. Die Mediane für Wohnbauland, baureifes Land, zum Stichtag 1. Januar:

Zwischen Vogelheim und Bredeney liegt der Faktor 3,4. Wer für ein Grundstück in Katernberg mit einem Essener Mittelwert rechnet, liegt um mehr als hunderttausend Euro daneben — bei 500 Quadratmetern. Die Werte für alle fünfzig Stadtteile, zusammen mit den Immobilienrichtwerten für Eigentumswohnungen, stehen unter Immobilienpreise Essen.

Ein zweiter Punkt: In Essen gibt es zwei Sorten Richtwerte. Der Bodenrichtwert ist Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Immobilienrichtwert ist Euro je Quadratmeter Wohnfläche und beschreibt ein Normobjekt: Eigentumswohnung im Weiterverkauf, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, sieben bis zwölf Wohneinheiten im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet. Wer beide Zahlen verwechselt, rechnet um den Faktor sechs falsch.

Die häufigsten Fallstricke

Die Zone für das Grundstück halten

Die Zonen sind so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich bis zu 30 Prozent betragen dürfen (§ 15 Absatz 1 ImmoWertV). Innerhalb einer Essener Zone ist damit reichlich Platz zwischen der lauten Durchgangsstraße und der ruhigen Anliegerstraße. Diese Differenz ist Mikrolage, nicht Kartenfehler — siehe Makrolage und Mikrolage.

Grünflächen und Verkehrsflächen mitrechnen

Einzelne Flächen mit abweichender Nutzung — Grün, Wald, Wasser, Verkehr, Gemeinbedarf — können mitten in einer Zone liegen. Der angegebene Bodenrichtwert gilt für sie ausdrücklich nicht (§ 15 Absatz 2 ImmoWertV).

Überlagernde Zonen übersehen

Wo Wohnen und Gewerbe unregelmäßig gemischt sind, dürfen sich Zonen deckungsgleich überlagern (§ 15 Absatz 3 ImmoWertV). Dann gibt es für dieselbe Fläche zwei Werte, einen je Nutzungsart. Du musst den nehmen, der zu Deiner Nutzung passt.

Den Stichtag ignorieren

Jeder Wert gehört zu einem Stichtag. Bodenrichtwerte sind mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln (§ 196 Absatz 1 BauGB); in Essen liegen sie jeweils zum 1. Januar vor. Ein Wert ohne Stichtag ist in einer Verhandlung wertlos.

Für amtliche Daten bezahlen

Es gibt Portale, die die Landesdaten hinter eine Bezahlschranke stellen. Rechtlich dürfen sie das, weil die Datenlizenz das erlaubt. Du musst es nur nicht mitmachen. Kostenpflichtig ist beim Gutachterausschuss erst die schriftliche Bescheinigung — die brauchst Du, wenn eine Behörde oder ein Gericht einen förmlichen Nachweis verlangt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Essener Bodenrichtwerte sind über BORIS.NRW kostenfrei und ohne Anmeldung einsehbar (§ 196 Absatz 3 BauGB).
• Wer den kompletten Datensatz braucht, lädt ihn als offene Geodaten über opengeodata.nrw.de; Nutzung unter Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.
• Für Fachprogramme gibt es einen WMS-Kartendienst des Landes; einen WFS-Downloaddienst gibt es unter diesem Namen nicht.
• Zum Wert gehören immer die Merkmale der Zone — Entwicklungszustand, Art der Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand.
• Essener Spannweite Wohnbauland: 210 Euro in Vogelheim bis 710 Euro in Bredeney je Quadratmeter.
• Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstück und Immobilienrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche sind zwei verschiedene Zahlen.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Auskunft ein berechtigtes Interesse?

Nein. Bodenrichtwerte sind öffentlich, jeder darf sie abfragen. Ein berechtigtes Interesse brauchst Du erst für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung (§ 195 Absatz 3 BauGB) — das sind die einzelnen beurkundeten Kaufpreise.

Gilt die Karte auch für Eigentumswohnungen?

Der Bodenrichtwert gilt für den Boden. Für Wohnungen führt der Essener Gutachterausschuss zusätzlich Immobilienrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche. Beide stehen über BORIS.NRW bereit, sind aber getrennte Datensätze.

Wie alt sind die Daten, die ich dort sehe?

Sie beziehen sich auf den letzten Stichtag, in Essen den 1. Januar. Der Stichtag steht an jedem Wert. Zwischen dem Stichtag und der Veröffentlichung liegen einige Monate — das ist normal und kein Mangel der Karte.

Kann ich aus der Karte den Wert meines Hauses ableiten?

Nein. Der Bodenrichtwert beschreibt den unbebauten Boden. Das Gebäude, sein Zustand und seine Restnutzungsdauer kommen erst in der Bewertung dazu. Was der Verkehrswert ist und wie er zustande kommt, steht im eigenen Eintrag.

Was ist der Unterschied zur Liegenschaftskarte?

Die Liegenschaftskarte zeigt Grenzen, Flurstücke und Gebäude. Die Bodenrichtwertkarte zeigt Werte in Zonen. Für eine Bewertung brauchst Du beides: die eine sagt, wo Dein Grundstück endet, die andere, was der Boden dort wert ist. Die Flurkarte bekommst Du über das Katasteramt, siehe Flurkarte Essen.

Wo bekomme ich mehr als nur die Richtwerte?

Die tiefere Auswertung des Essener Marktes — Zahl der Kauffälle, Umsätze, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren — steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Wovon Du dagegen die Finger lassen solltest, wenn Du belastbare Zahlen brauchst, steht unter Immobilienpreisspiegel.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.