Ertragswertverfahren – einfach erklärt
Du erbst ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen. Der eine Interessent redet über Quadratmeterpreise, der andere fragt als Erstes: „Was kommt im Jahr rein?“ Der zweite hat verstanden, wie so ein Haus bewertet wird. Nicht die Fläche entscheidet, sondern der Ertrag.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet, die sie dauerhaft und marktüblich erwirtschaften kann.
Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der ImmoWertV. Der Gedanke dahinter: Wer ein vermietetes Haus kauft, kauft einen Zahlungsstrom. Was der wert ist, hängt von zwei Dingen ab — wie hoch er ist und wie lange er fließt. Deshalb stecken im Verfahren immer der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
Die Verordnung kennt drei Varianten (§ 27 Absatz 5): das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Der Regelfall ist das allgemeine Verfahren nach § 28. Dort wird der Boden vom Gebäude getrennt: Der Bodenwert steht für sich, und nur der Ertragsanteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Wie das in der Praxis aussieht: ein Mehrfamilienhaus in Altenessen-Süd
Ein Mehrfamilienhaus in Altenessen-Süd, Baujahr 1958, sechs Wohnungen, 420 Quadratmeter Wohnfläche, 480 Quadratmeter Grundstück. In den letzten Jahren wurden Fenster, Heizung und Bäder erneuert, das Dach nicht. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Altenessen-Süd bei 280 Euro je Quadratmeter, der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen bei 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Beide Zahlen stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen; die Werte aller fünfzig Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Essen.
Angenommen wird eine marktüblich erzielbare Nettokaltmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter, ein Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent und eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Die Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser beträgt nach Anlage 1 der ImmoWertV 80 Jahre.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Rohertrag (§ 31 Absatz 2) | 420 m² × 7,50 Euro × 12 Monate | 37.800 Euro/Jahr |
| − Verwaltungskosten | 6 Wohnungen × 350 Euro | − 2.100 Euro |
| − Instandhaltungskosten | 420 m² × 13 Euro | − 5.460 Euro |
| − Mietausfallwagnis | 2 % des Rohertrags (Anlage 3) | − 756 Euro |
| = Reinertrag (§ 31 Absatz 1) | 29.484 Euro/Jahr | |
| Bodenwert | 480 m² × 280 Euro | 134.400 Euro |
| − Bodenwertverzinsung | 134.400 Euro × 4,0 % | − 5.376 Euro |
| = Reinertragsanteil der Gebäude | 24.108 Euro/Jahr | |
| × Kapitalisierungsfaktor (§ 34) | 4,0 % über 30 Jahre = 17,29 | 416.800 Euro |
| + Bodenwert | + 134.400 Euro | |
| = vorläufiger Ertragswert | 551.200 Euro | |
| − Sanierungsstau Dach | besonderes Merkmal, § 8 Absatz 3 | − 60.000 Euro |
| Ertragswert, gerundet | 491.000 Euro |
Miete, Zinssatz, Kostenansätze und Restnutzungsdauer sind für diese Rechnung angenommen; das Mietausfallwagnis von zwei Prozent bei Wohnnutzung steht dagegen so in Anlage 3 der ImmoWertV. In einem Gutachten müsste jeder Ansatz aus den Daten des Essener Gutachterausschusses stammen — und zwar alle aus derselben Quelle, weil § 10 ImmoWertV Modellkonformität verlangt.
Zur Kontrolle lohnt der Blick auf zwei einfache Kennzahlen: 491.000 Euro geteilt durch 37.800 Euro Jahresmiete ergibt einen Kaufpreisfaktor von rund 13. Umgekehrt sind das 7,7 Prozent Bruttoanfangsrendite. Beides sind Plausibilitätsprüfungen, keine Bewertungsverfahren.
Wann dieses Verfahren genommen wird
- Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen — der Standardfall.
- Gewerbeimmobilien, Büro- und Geschäftshäuser, gemischt genutzte Objekte.
- Vermietete Eigentumswohnungen, wenn sie als Kapitalanlage gehandelt werden.
Nicht sinnvoll ist es beim selbstgenutzten Einfamilienhaus. Dort kauft niemand einen Zahlungsstrom, sondern ein Zuhause — dafür gibt es das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Warum die drei Verfahren auseinandergehen dürfen
Das Beispielhaus hat 420 Quadratmeter Wohnfläche. Rechnete man es naiv mit dem Wohnungsrichtwert von 2.000 Euro je Quadratmeter, käme man auf 840.000 Euro — fast das Doppelte des Ertragswerts. Der Grund ist kein Rechenfehler: Der Richtwert beschreibt einzeln verkaufte, unvermietete Eigentumswohnungen. Ein Mehrfamilienhaus im Ganzen kauft ein Investor, und der rechnet mit Erträgen und Risiko.
Die ImmoWertV lässt das ausdrücklich zu. Nach § 6 Absatz 4 wird der Verkehrswert aus den Verfahrenswerten „unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit“ abgeleitet. Bei einem vermieteten Zinshaus in Altenessen-Süd trägt der Ertragswert die Aussage, nicht der Vergleichswert. Was der ganze Weg dahin bedeutet, steht unter Verkehrswert.
Die häufigsten Fallstricke
Die Ist-Miete statt der marktüblich erzielbaren Miete ansetzen
§ 31 Absatz 2 verlangt die marktüblich erzielbaren Erträge; die tatsächlichen Mieten sind nur dann zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Ein Haus mit stark untervermieteten Altverträgen ist deshalb nicht automatisch weniger wert — aber der Käufer kommt an die Reserve nur langsam heran. In Essen gilt die Mietpreisbremse nicht, die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren. Siehe Mieterhöhung umsetzen.
Die Bruttomiete als Rohertrag nehmen
Der Rohertrag ist die Nettokaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht hinein — sie laufen durch. Wer die Warmmiete einsetzt, überschätzt den Wert um zwanzig Prozent und mehr. Siehe Rohertrag und Reinertrag.
Die Bewirtschaftungskosten unterschätzen
Zu ihnen gehören nach § 32 Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlegbaren Betriebskosten. Im Beispiel sind das gut 22 Prozent des Rohertrags. Mehr unter Bewirtschaftungskosten.
Zinssatz und Kostenmodell aus verschiedenen Quellen mischen
Der häufigste methodische Fehler. Ein Liegenschaftszinssatz ist nur so viel wert wie die Annahmen, aus denen er abgeleitet wurde. Nimmst Du den Essener Zinssatz, musst Du auch mit den Kostenansätzen rechnen, die seiner Ableitung zugrunde lagen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den dauerhaft erzielbaren Mieten ab (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).
- Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag; davon geht die Bodenwertverzinsung ab.
- Der verbleibende Gebäudeanteil wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, dann kommt der Bodenwert wieder hinzu.
- Beispiel Altenessen-Süd: 37.800 Euro Rohertrag, 29.484 Euro Reinertrag, 551.200 Euro vorläufiger Ertragswert, nach Abzug für den Sanierungsstau rund 491.000 Euro.
- Ein Prozentpunkt Unterschied beim Liegenschaftszinssatz verschiebt das Ergebnis um einen mittleren fünfstelligen bis sechsstelligen Betrag.
- Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert dürfen auseinanderliegen; der Gutachter muss ihr Gewicht begründen (§ 6 Absatz 4).
Weiterlesen: Gewerbeimmobilie bewerten lassen — Eine vollständig durchgerechnete Ertragswertermittlung an einem Essener Objekt.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zum vereinfachten Ertragswertverfahren?
Beim vereinfachten Verfahren nach § 29 wird der gesamte Reinertrag kapitalisiert und der Bodenwert über die Restnutzungsdauer abgezinst statt verzinst. Bei gleichem Zinssatz und gleicher Restnutzungsdauer führen beide Wege rechnerisch zum selben Ergebnis.
Wann kommt das periodische Ertragswertverfahren zum Einsatz?
Wenn sich die Erträge absehbar stark verändern — etwa bei auslaufenden Gewerbemietverträgen. § 30 begrenzt den Betrachtungszeitraum in der Regel auf zehn Jahre. Verwandt damit ist das DCF-Verfahren.
Wie finde ich die marktüblich erzielbare Miete in Essen?
Über den Mietspiegel, über Vergleichsangebote in derselben Lage und über die Auswertungen des Gutachterausschusses. Ein Stadtteilmittel genügt nicht; zwischen Kettwig und Karnap liegen Welten.
Zählt Leerstand gegen mich?
Im Verfahren wird mit marktüblich erzielbaren Erträgen gerechnet, also auch für leerstehende Einheiten. Dauerhafter, struktureller Leerstand ist dagegen ein wertmindernder Umstand.
Warum senkt eine kurze Restnutzungsdauer den Wert so stark?
Weil sie die Kapitalisierungsdauer ist. Über 30 Jahre beträgt der Faktor bei 4 Prozent rund 17,3, über 15 Jahre nur noch rund 11,1. Derselbe Ertrag ist dann ein Drittel weniger wert.
Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie der Kapitalisierungsfaktor?
Nein. Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresrohmiete, eine reine Marktkennzahl. Der Kapitalisierungsfaktor folgt aus Zinssatz und Restnutzungsdauer und arbeitet mit dem Reinertrag.
Was ist mit Wohnungen, die dem Eigentümer selbst gehören und leer stehen?
Sie werden mit der marktüblich erzielbaren Miete angesetzt. Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt nicht davon ab, ob der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Beim Verkauf ändert das aber den Käuferkreis — siehe Mehrfamilienhaus verkaufen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.