Essen-Altenessen-Süd: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

Fünfzehn Jahre lang war der wichtigste Bahnhof Essens keiner in Essen. Er stand in Altenessen, hieß bei seiner Eröffnung am 15. Mai 1847 schlicht „Essen CM“ und wickelte sogar den Fernverkehr ab. Die Stadt Essen hatte damals achtmal so viele Einwohner wie die Bauerschaft Altenessen und trotzdem keinen Anschluss. Erst 1862 bekam sie einen eigenen Bahnhof, aus dem später der Hauptbahnhof wurde.

Wer heute am Bahnhof Essen-Altenessen aussteigt, hat unter sich die Stadtbahn, direkt am Südausgang die Straßenbahn und ein paar Schritte weiter ein Einkaufszentrum mit rund achtzig Geschäften. Diese Dichte findest Du in Essen sonst nur in der Innenstadt.

Altenessen-Süd ist zusammen mit Altenessen-Nord der größte Siedlungskörper der Stadt. Wäre Altenessen bei der Eingemeindung nicht geteilt worden, wäre es mit Abstand Essens bevölkerungsreichster Stadtteil. Auch geteilt liegt der Südteil mit 27.262 Einwohnern noch auf einem der vorderen Plätze.

Von 556 Einwohnern zur Zechengemeinde

Die Namen Alden Essende und Aldenessende tauchen ab 1120 auf, in Abgrenzung zum eigentlichen Essen. Eine Urkunde vom 7. Dezember 1310 zieht die Grenze zwischen beiden zum ersten Mal sauber. Altenessen lag an der Strata Coloniensis, einer der alten Fernstraßen Richtung Köln, die ungefähr auf der heutigen Altenessener Straße verlief. Ein richtiges Dorfzentrum entstand nie – die Häuser reihten sich an der Straße auf.

Am 1. September 1808 bildete das von Napoleon errichtete Großherzogtum Berg die Munizipalität Altenessen, zu der neben Altenessen auch Karnap, Katernberg, Schonnebeck, Stoppenberg, Kray, Huttrop, Frillendorf, Leithe, Rotthausen und Rüttenscheid gehörten. Unter den Preußen wurde daraus 1813 eine Bürgermeisterei. Am 1. Januar 1874 schrumpfte sie auf Altenessen und Karnap zusammen, alles andere ging an die neue Bürgermeisterei Stoppenberg.

Dann kam die Kohle. Die Zeche Anna wurde 1851 gegründet, die Zeche Carl 1855, die Zeche Fritz-Heinrich 1859, die Vereinigte Helene & Amalie 1873. 1812 lebten hier 556 Menschen, 1845 waren es 960, im Jahr der Eingemeindung 1915 über 45.000. Das Wachstum ging nicht von einem Kern aus, sondern von den verstreut liegenden Schächten – deshalb wirkt Altenessen bis heute wie mehrere Orte, die zusammengewachsen sind.

Am 1. April 1915 kam Altenessen zu Essen und wurde wegen seiner Größe amtlich in Nord und Süd geteilt. Anfang der 1970er Jahre schloss das Bergwerk Emil-Fritz, und damit endete der Bergbau. Im selben Jahrzehnt, am 2. November 1973, öffnete das heutige Allee-Center als erstes Einkaufszentrum dieser Art in Essen. Die letzten Zechen machten zu, das Einkaufszentrum machte auf. Enger kann man einen Strukturwandel kaum erzählen.

Wohnen in Altenessen-Süd

Auf knapp 5,9 Quadratkilometern leben hier 46,6 Menschen je Hektar. Zum Vergleich: In Essen insgesamt sind es 28,4. Altenessen-Süd ist also deutlich dichter bebaut als die Stadt im Schnitt. Das Durchschnittsalter liegt bei 40,4 Jahren gegenüber 43,9 in Essen – ein junger Stadtteil.

Rund 2.990 Gebäude mit Wohnraum stehen hier, darin etwa 14.280 Wohnungen. Nur 34,4 Prozent der reinen Wohngebäude haben ein oder zwei Wohnungen; im Essener Schnitt sind es 52,5 Prozent. Der typische Altenessener Bau ist das Mehrfamilienhaus mit drei bis neun Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnung misst 66,7 Quadratmeter, in Essen sind es 77,1.

Zwei Zahlen, die Du kennen solltest, bevor Du hier kaufst: Nur 11,5 Prozent der Wohnungen werden vom Eigentümer selbst genutzt – das ist etwa die Hälfte des Essener Werts von 21,5 Prozent. Und 12,5 Prozent der Wohnungen sind öffentlich gefördert, gegenüber 5,0 Prozent in der Gesamtstadt. Altenessen-Süd ist ein Mietermarkt, und zwar sehr eindeutig.

Ehrlich gesagt gehört auch das dazu: Die Arbeitslosenquote liegt bei 13,4 Prozent, in Essen bei 9,0. 25,7 Prozent der Menschen beziehen Leistungen nach dem SGB II, im Stadtschnitt sind es 14,6 Prozent. Bei den unter Achtzehnjährigen lebt fast jedes zweite Kind in einem Haushalt mit existenzsichernden Leistungen. Diese Zahlen erklären das Preisniveau besser als jede Marktanalyse.

Ruhig wohnst Du in den Seitenstraßen rund um den Kaiser-Wilhelm-Park und an den Rändern zum Grün. Laut ist es an der Altenessener Straße, an der Gladbecker Straße (B 224) und entlang der Bahnstrecke. Neu gebaut wird kaum: Nur 0,1 Prozent der Wohngebäude sind in den letzten fünf Jahren entstanden, in Essen sind es 0,7 Prozent.

Verkehr und Anbindung

• Bahn: Am Bahnhof Essen-Altenessen halten die Regionalbahn RB 32 und der Regionalexpress RE 3 – Richtung Oberhausen, Duisburg und Düsseldorf auf der einen, Gelsenkirchen, Herne und Dortmund auf der anderen Seite.
• Stadtbahn: Die U 11 und die U 17 halten im U-Bahnhof direkt unter dem Regionalbahnhof. Die U 17 endet am Karlsplatz, dem zweiten Knoten im Stadtteil.
• Straßenbahn: Die Linie 108 beginnt am Südausgang des Bahnhofs und fährt über den Hauptbahnhof bis nach Bredeney.
• Bus: unter anderem 140, 162/172 als Ringlinie und 183, dazu nachts der NE1.
• Auto: Die B 224 durchquert den Stadtteil in Nord-Süd-Richtung und trifft am Autobahnkreuz Essen-Nord auf die A 42.

Diese Kombination aus Regionalbahn, zwei Stadtbahnlinien, Straßenbahn und Autobahnnähe hat sonst kaum ein Essener Stadtteil. Wenn Du eine Wohnung vermietest, ist das Dein stärkstes Argument – gerade bei Mietern ohne Auto.

Schulen und Familien

Altenessen-Süd ist beim Thema Schule besser aufgestellt als die meisten Stadtteile im Essener Norden. Vier städtische Grundschulen liegen hier: die Bückmannshofschule, die Großenbruchschule, die Hövelschule und die Schule an der Rahmstraße. Dazu kommen mit dem Leibniz-Gymnasium und dem Gymnasium Essen-Nord-Ost gleich zwei Gymnasien, die Gertrud-Bäumer-Realschule, die Parkschule als Förderschule und das private Dore Jacobs Berufskolleg.

Aber: Nur 27,0 Prozent der Grundschulkinder wechseln von hier aufs Gymnasium, in Essen sind es 47,2 Prozent. 30,4 Prozent gehen auf eine Gesamtschule. Und bei der Betreuung der unter Dreijährigen liegt die Quote bei 29,1 Prozent gegenüber 42,1 Prozent in Essen. Wer mit kleinen Kindern herzieht, sollte sich früh um einen Platz kümmern.

Einkaufen und Versorgung

Das Allee-Center an der Grenze zu Altenessen-Nord hat rund 20.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und etwa 80 Fachgeschäfte. Drumherum liegt die Altenessener Straße mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistern. Supermärkte, Discounter, Bäcker und Apotheken erreichst Du im ganzen Stadtteil zu Fuß – das ist im Essener Norden nicht selbstverständlich.

Am Altenessener Markt steht ein öffentlicher Trinkwasserbrunnen, dorthin kommt auch das Bürgermobil der Stadt. Die Stadtteilbibliothek Altenessen liegt an der Altenessener Straße, das Stadtteilbüro Altenessen ist die Anlaufstelle vor Ort.

Eine Lücke musst Du kennen: Ein Krankenhaus gibt es im Stadtteil derzeit nicht. Das Marienhospital Altenessen, 1888 eingeweiht, hat den Betrieb eingestellt. Ein Neubau am selben Standort ist geplant, aber verlass Dich beim Kauf nicht darauf. Die nächsten Kliniken liegen außerhalb des Stadtteils.

Grün und Freizeit

Der Kaiser-Wilhelm-Park ist das grüne Herz. Er wurde am 21. März 1897 als erster Volkspark im Landkreis Essen eröffnet, ausdrücklich zur Erholung der Bergarbeiterfamilien, und ist heute rund zehn Hektar groß. Gestaltet hat ihn der Düsseldorfer Gartenarchitekt Fritz Gude, mit Teich, Fontäne und Brücken. Der Ententeich ist bis heute erhalten, im Park gibt es eine ausgewiesene Grillzone – die einzige im ganzen Stadtbezirk V.

Dazu kommen der Helenenpark und die früheren Bahntrassen, die zu Rad- und Fußwegen umgebaut wurden. Die Zeche Helene an der Twentmannstraße ist heute Sport- und Freizeitzentrum. Und die Privatbrauerei Stauder braut seit 1888 an der Stauderstraße; Besichtigungen sind möglich.

Sehenswürdigkeiten

• Zeche Carl, Wilhelm-Nieswandt-Allee: 1856 bis 1861 erbaut, Malakowturm, seit 1977 Kulturzentrum mit Konzerten, Kabarett und Theater. Das gesamte Ensemble steht unter Denkmalschutz.
• Zeche Helene, Twentmannstraße 125, von 1927, Architekt Edmund Körner.
• Kaiserbrunnen im Kaiser-Wilhelm-Park, eingeweiht am 25. September 1904: ein Bergmann und ein Hüttenarbeiter auf rotem Fels, entworfen von Emil Cauer.
• Stadtbad Altenessen mit seiner Fassade im Bauhausstil, um 1930 entstanden.
• Kirche St. Hedwig, ein Backstein-Saalbau von 1931/32 nach Plänen von Wilhelm Schneider.
• Ehemaliges Ledigenwohnheim an der Seumannstraße von 1921, gebaut von Edmund Körner für alleinstehende Bergleute der Zeche Helene.

Der Immobilienmarkt in Altenessen-Süd

Altenessen-Süd ist ein Markt für Kapitalanleger, nicht für Selbstnutzer, die eine Wertsteigerung suchen. Die Eigentümerquote von 11,5 Prozent sagt das deutlicher als jede Prognose: Wer hier kauft, kauft in aller Regel, um zu vermieten.

Das kann gut funktionieren. Die Lage am Verkehrsknoten sorgt für Nachfrage, die Wohnungen sind klein und damit gut bezahlbar, und der Stadtteil ist jung. Es kann auch schiefgehen: Bei einer SGB-II-Quote von 25,7 Prozent entscheidet die Bonitätsprüfung des Mieters über die Rendite. Wer sie überspringt, lernt irgendwann das Amtsgericht kennen. Wie Du den richtigen Mieter findest, ist hier keine Nebensache, sondern das Kerngeschäft.

Bei jedem Objekt aus der Zechenzeit gehören drei Fragen vor die Kaufentscheidung: Was steht im Bergbau-Untergrund, wie alt ist die Haustechnik, und was steckt im Boden? Eine Bergbauauskunft bei der RAG kostet wenig und beantwortet die erste. Zu Bergsenkungen in Essen und zum Verkauf eines Zechenhauses habe ich eigene Seiten geschrieben.

Was Immobilien in Essen-Altenessen-Süd kosten

Diese Zahlen stammen nicht aus einem Immobilienportal, sondern vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Das ist die amtliche Stelle, die jeden notariellen Kaufvertrag im Stadtgebiet auswertet. Angebotspreise in Portalen liegen fast immer darüber. Was am Ende beim Notar steht, findest Du hier.

Median zum aktuellen Stichtag. Quelle: Boden- und Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Und jetzt der wichtige Vorbehalt: Der Richtwert ist ein Median. Er beschreibt ein gedachtes Normobjekt – Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Standard, mit Balkon, ohne Stellplatz, unvermietet und bezugsfrei. Deine Wohnung ist das fast sicher nicht. Eine Verkehrswertermittlung ersetzt der Richtwert nicht. Er ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis.

Damit liegt Altenessen-Süd am oberen Rand des Essener Nordens. So ordnet sich der Stadtteil gegen seine Nachbarn ein:

Mit 2.000 Euro liegt Altenessen-Süd über Stoppenberg und Katernberg und nur knapp unter dem Nordviertel. Die Nähe zur Innenstadt und der Verkehrsknoten am Bahnhof wiegen offenbar schwerer als die Sozialdaten.

Beim Bauland ist der Abstand größer: 280 Euro je Quadratmeter gegenüber 225 Euro in Katernberg. Wenn Du ein Haus oder ein Grundstück im Blick hast, ist das die Zahl, auf die es ankommt. Die Spanne von 225 bis 340 Euro zeigt, wie stark die Lage innerhalb des Stadtteils den Ausschlag gibt. Fünfzehn Richtwertzonen auf knapp sechs Quadratkilometern heißen im Klartext: Altenessen-Süd ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Flickenteppich. Die Adresse entscheidet.

Wichtiger als die Punktzahl sind die Faktoren, die sie verschieben.

Nach oben ziehen: Fußweg unter zehn Minuten zum Bahnhof oder zum Karlsplatz, Aufzug, Stellplatz oder Garage, saniertes Bad, neue Fenster, Blick ins Grüne Richtung Kaiser-Wilhelm-Park, ruhige Seitenstraße, guter Schnitt.
Nach unten ziehen: Lage direkt an der Altenessener oder Gladbecker Straße, Erdgeschoss ohne Garten, Sanierungsstau, alte Elektrik, offene Beschlüsse in der Eigentümergemeinschaft, hohe Fluktuation im Haus, fehlende Erhaltungsrücklage.

Eine Faustzahl solltest Du Dir merken, wenn Du vermietet verkaufen willst: Eine vermietete Wohnung bringt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. So rechnet auch der Gutachterausschuss. Bevor Du einen Angebotspreis festlegst, lohnt sich diese Rechnung. Und wenn Du überlegst, ob sich das Ganze trägt: So rechnest Du die Mietrendite.

Noch zwei Punkte zur Miete: Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren, die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung bei drei Jahren. Und die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 Prozent – rechne sie beim Kauf von Anfang an mit ein.

Für wen Altenessen-Süd passt

• Passt gut: Kapitalanleger, die Mieterauswahl ernst nehmen. Menschen ohne Auto. Käufer mit begrenztem Budget, die eine echte Infrastruktur wollen und keine Postkartenlage brauchen. Familien, die Wert auf zwei Gymnasien im Stadtteil legen.
• Passt eher nicht: Wer eine ruhige Villenlage sucht. Wer auf schnelle Wertsteigerung setzt. Wer ein Krankenhaus vor der Tür braucht. Wer als Vermieter ungern selbst prüft, mit wem er einen Vertrag schließt.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk V Altenessen, Karnap und Vogelheim — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Altenessen-Süd grenzt an Altenessen-Nord, Vogelheim, Bochold, das Nordviertel, Katernberg und Stoppenberg. Wer mehr Grün und ein Haus statt einer Wohnung sucht, schaut sich Altenessen-Nord an. Wer näher an der Innenstadt wohnen will, das Nordviertel. Wer Industriekultur mag, fährt drei Haltestellen weiter nach Katernberg zum Welterbe Zollverein. Einen Überblick über alle Stadtteile findest Du auf meiner Essen-Übersicht.

Das Wichtigste in Kürze

• 27.262 Einwohner, Durchschnittsalter 40,4 Jahre – zusammen mit Altenessen-Nord der größte Siedlungskörper Essens.
• RB 32, RE 3, Stadtbahn U 11 und U 17, Straßenbahn 108 und B 224 zur A 42: die dichteste Anbindung außerhalb der Innenstadt.
• Nur 11,5 Prozent Eigentümerquote gegenüber 21,5 Prozent in Essen – ein klarer Mietermarkt.
• Arbeitslosenquote 13,4 Prozent, SGB-II-Quote 25,7 Prozent. Das drückt die Preise und macht die Mieterauswahl zum wichtigsten Hebel.
• Zwei Gymnasien, eine Realschule und vier Grundschulen im Stadtteil – aber kein Krankenhaus mehr.
• Amtlicher Richtwert 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Spanne 1.950 bis 2.050) und 280 Euro je Quadratmeter Wohnbauland – der höchste Wert der fünf nördlichen Stadtteile.

Du willst wissen, was Deine Immobilie in diesem Stadtteil wirklich wert ist? Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.