Bergbauauskunft der RAG einholen

Ein feiner Riss über der Terrassentür, ein zweiter über dem Kellerfenster, und der Nachbar sagt beiläufig: Ist doch der Bergbau. Stimmt das? Oder ist es nur ein Setzriss, wie ihn jedes Haus irgendwann bekommt? Wer in Essen ein Haus kauft, verkauft oder erbt, kommt an dieser Frage nicht vorbei — vor allem nicht nördlich der Ruhr. Unter dieser Stadt liegt ein Jahrhunderte altes Netz aus Flözen, Schächten und Stollen, und ein Teil davon ist heute noch aktenkundig.

Was eine Bergbauauskunft überhaupt enthält

Eine Bergbauauskunft beantwortet drei Fragen zu einem Grundstück: Wurde darunter Kohle abgebaut, und wenn ja, wie tief und wann? Gibt es oberflächennah Reste des alten Bergbaus — Tagesöffnungen, Schächte, Stollen, Pingen? Und ist mit Bewegungen der Tagesoberfläche zu rechnen?

Die Dimension beschreibt die RAG selbst: Allein in Nordrhein-Westfalen gibt es rund 60.000 alte Tagesöffnungen, Schächte und Stollen, und nicht alle fallen in die Zuständigkeit der RAG. Das Unternehmen zeichnet derzeit für 25.000 Hektar mit oberflächen- und tagesnahem Abbau sowie für etwa 7.250 alte Tagesöffnungen verantwortlich. Diese Altschächte sind kartiert und werden regelmäßig befahren; saniert werden etwa fünf Schächte pro Jahr, wobei Schulen, öffentliche Gebäude und Kinderspielplätze im Gefährdungsbereich Vorrang haben.

Warum das jemanden interessiert, der ein Reihenhaus kaufen will: Tagesnaher Altbergbau ist die Ursache von Tagesbrüchen. Ein Tagesbruch ist kein Riss, sondern ein Loch — der plötzliche Einsturz eines alten Hohlraums bis zur Oberfläche. Selten, aber teuer.

Der Bürgerinformationsdienst der RAG

Den ersten Blick bekommst Du kostenlos. Die RAG betreibt unter dem Namen Bürgerinformationsdienst eine Kartenanwendung im Internet, in der sich ein Grundstück adressgenau suchen und mit den bergbaulichen Themen überlagern lässt. Enthalten sind unter anderem:

• Abbautätigkeit — die Richtung des Abbaus sowie der Abbau in Jahresscheiben, jeweils mit Angaben zu Bergwerk, Flöz, Bauhöhe, Abbaubeginn, Abbauende und mittlerer Mächtigkeit,
• Abbaueinwirkungen, nach Zeiträumen gegliedert,
• Tagesöffnungen in Nordrhein-Westfalen bis 100 Meter Teufe,
• Messpunkte des Leitnivellements und Messpunkte des Grubenwasseranstiegs,
• Erschütterungsmessstationen und Grubenwasserpegel, jeweils mit abrufbaren Messwerten.

Für Rückfragen zur Anwendung nennt die RAG die Adresse buergerinformationsdienst@rag.de, für Bergschäden die Adresse bergschaeden@rag.de und eine kostenlose Hotline unter 0800 27 27 271, montags bis freitags von 8 bis 14 Uhr. Die RAG Aktiengesellschaft sitzt übrigens mitten im Thema: Im Welterbe 10 in 45141 Essen, auf dem Gelände der Zeche Zollverein.

Was die Kartenanwendung nicht ist: ein Dokument für die Bank. Der Dienst liefert eine Erstinformation. Für ein Papier, das ein Gutachter oder ein Notar akzeptiert, brauchst Du eine schriftliche Auskunft.

RAG oder Bergbehörde — der Unterschied

Beide geben Auskunft, aber aus völlig verschiedenen Rollen heraus.

Die RAG ist ein Unternehmen — Bergwerkseigentümerin beziehungsweise Rechtsnachfolgerin der früheren Bergbautreibenden und damit diejenige, die Bergschäden reguliert. Das Wissen dahinter stammt aus dem eigenen Risswerk und den eigenen Betriebsunterlagen; die Auskunft sagt also, was das Unternehmen über seine Felder weiß.

Die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in Nordrhein-Westfalen, ist die Bergbehörde des Landes und nach dem Ordnungsbehördengesetz Nordrhein-Westfalen als Sonderordnungsbehörde für die Abwehr von Gefahren aus verlassenen Grubenbauen zuständig — auch dort, wo es gar kein Unternehmen mehr gibt, das man in Anspruch nehmen könnte. Geführt wird dort außerdem der Bergbau Alt- und Verdachtsflächenkatalog mit den historisch bergbaulich genutzten Flächen, dazu die Verwahrung der bergbaulichen Riss- und Kartenwerke.

Die behördliche Auskunft ist erfreulich konkret geregelt. Die Bezirksregierung Arnsberg erteilt auf formlosen Antrag eine gebührenpflichtige Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung im Bereich eines Grundstücks; die Gebühr beträgt pauschal 30 Euro. Der Antrag geht per Post, Fax an 02931 82-3624 oder per E-Mail an registratur-do@bra.nrw.de an die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie NRW, Goebenstraße 25, 44135 Dortmund. Beizufügen sind:

• ein aussagekräftiger Lageplan, der die räumliche Lage und die genaue Umgrenzung des Grundstücks zeigt,
• ein Grundbuchauszug der Abteilung 1 oder ein amtlicher Lageplan als Eigentumsnachweis,
• bei Antragstellung durch Dritte eine Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers.

Den Lageplan liefert in Essen die Liegenschaftskarte, den Eigentumsnachweis der Grundbuchauszug. Beides steht ohnehin auf der Unterlagenliste für den Immobilienverkauf — der Aufwand ist also gering, wenn Du die Reihenfolge stimmig planst.

Als landesweite Erstinformation gibt es zusätzlich das öffentliche Auskunftssystem zu den Gefährdungspotenzialen des Untergrundes in Nordrhein-Westfalen, entwickelt von der Bergbehörde und dem Geologischen Dienst. Gezeigt werden Gefahren aus natürlichen geologischen Gegebenheiten ebenso wie aus dem seit Jahrhunderten betriebenen legalen und illegalen Bergbau, dazu Handlungsempfehlungen, die zuständigen Stellen und ein Online-Formular für grundstücksbezogene Auskünfte.

Einsicht in die Grubenbilder

Es gibt noch einen dritten Weg, und der ist ein echtes Recht. Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer haben bei der Vermutung eines Bergschadens nach dem Bundesberggesetz das Recht, die ihr Grundstück betreffenden Grubenbilder einzusehen. Die Einsicht findet auf schriftlichen Antrag bei der Bezirksregierung Arnsberg am Standort Dortmund statt. Die erste Stunde ist gebührenfrei, für jede weitere angefangene Viertelstunde fallen 12,50 Euro an.

Ein Grubenbild ist allerdings kein Stadtplan. Die Behörde empfiehlt ausdrücklich, eine sachverständige Person hinzuzuziehen, weil die Einsichtnahme markscheiderische und geotechnische Sachkenntnis erfordert. Wer einen Markscheider oder Baugrundsachverständigen mitnimmt, bekommt in einer Stunde eine belastbare Einschätzung.

Grubenwasserhaltung: die Aufgabe ohne Enddatum

Damit die Grubengebäude trocken blieben, musste über Generationen Wasser aus großer Tiefe gehoben werden. Mit dem Ende des Steinkohlenbergbaus ist dieser Zweck entfallen — die Wasserhaltung selbst ist es nicht. Zum Schutz der Tagesoberfläche und der oberflächennahen Trinkwasservorkommen wird das Grubenwasser weiter kontrolliert gehoben. Die RAG spricht von rund 110 Millionen Kubikmetern Grubenwasser pro Jahr in Nordrhein-Westfalen und an der Saar und von zwölf Wasserhaltungsstandorten; einer der Standorte im Grubenwasserhaltungskonzept ist Zollverein in Essen.

Das Konzept sieht vor, das Grubenwasser kontrolliert ansteigen zu lassen und künftig nur noch an wenigen zentralen Stellen zu heben. Entscheidend für Hauseigentümer ist der Nebeneffekt: Ein Grubenwasseranstieg kann sich an der Oberfläche zeigen. Die Bergbehörde nennt als zu vermeidende Auswirkungen ausdrücklich Grubengasaustritte, Tagesbrüche sowie Bergschäden erheblicher Größenordnung infolge von Bodenbewegungen und anstiegsbedingten Erderschütterungen. Die RAG beschreibt temporär mögliche kleinere Erschütterungen und Hebungen, die ein Monitoringsystem überwacht, und stellt klar: Sollten dadurch Schäden auftreten, gelten sie als Bergschäden und werden reguliert.

Deshalb bleibt das Thema dauerhaft relevant: kein abgeschlossenes Kapitel, sondern ein laufender, behördlich genehmigter und überwachter Prozess mit Betriebsplänen, Monitoring und Frühwarnfunktion.

Die Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG

Diese Vorschrift ist der stärkste Hebel, den ein Hauseigentümer in der Hand hat, und kaum jemand kennt sie. Entsteht im Einwirkungsbereich der untertägigen Gewinnung eines Bergbaubetriebes durch Senkungen, Hebungen, Pressungen oder Zerrungen der Oberfläche, durch Erdrisse oder durch Erschütterungen ein Schaden, der seiner Art nach ein Bergschaden sein kann, so wird vermutet, dass er durch diesen Bergbaubetrieb verursacht wurde.

Der Unterschied zum Normalfall ist gewaltig: Nicht der Geschädigte muss die Ursache beweisen, sondern die Gegenseite muss die Vermutung entkräften. Das gelingt, wenn feststeht, dass der Schaden durch einen offensichtlichen Baumangel oder eine baurechtswidrige Nutzung verursacht sein kann, oder dass die Bewegungen auf natürlich bedingte geologische oder hydrologische Gegebenheiten, auf Veränderungen des Baugrundes oder auf einen Dritten zurückgehen können, der im Einwirkungsbereich auf die Oberfläche eingewirkt hat.

Zwei praktische Punkte gehören dazu. Erstens: Wer sich wegen eines Schadens an einem Gebäude auf die Vermutung beruft, muss dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Baugenehmigung und die dazugehörigen Unterlagen gewähren. Deshalb gehört die Bauakte zu jedem Bergschadensfall. Zweitens: Die Regulierung leichter Bergschäden ist nach Darstellung der Bergbehörde eine privatrechtliche Angelegenheit zwischen Geschädigtem und Bergbautreibendem — die Behörde entscheidet sie nicht.

Warum Bank und Käufer die Auskunft sehen wollen

Drei Gründe, jeder für sich ausreichend.

• Die Beleihung. Ein Gutachter, der eine Bergschadensgefährdung nicht ausschließen kann, arbeitet mit Abschlägen. Eine 30-Euro-Auskunft, die Entwarnung gibt, ist die günstigste Wertsicherung, die es gibt.
• Das Grundbuch. In Abteilung II können Dienstbarkeiten zugunsten der RAG eingetragen sein, etwa Bergschadensverzichte oder Vorkaufsrechte. Ein Bergschadensverzicht ist für einen Käufer ein handfester Nachteil, weil er Ansprüche abschneidet, die das Gesetz sonst gäbe. Genau deshalb liest man Abteilung II Zeile für Zeile.
• Die Offenlegung. Bekannte Risse, bereits regulierte Bergschäden, laufende Schadensmeldungen — all das sind Umstände, die in den Vertrag gehören und nicht in die Schublade. Was darunter fällt, steht unter Mängel offenlegen.

Eine Beispielrechnung: Ein Haus in Katernberg mit 380 Quadratmetern Grundstück hat bei einem Bodenrichtwert von 225 Euro je Quadratmeter rund 85.500 Euro Bodenwert. Setzt ein vorsichtiger Käufer für ungeklärten Altbergbau pauschal fünf Prozent des Gesamtkaufpreises als Risikoabschlag an, sind das bei 260.000 Euro schon 13.000 Euro. Die behördliche Auskunft kostet 30 Euro, die erste Stunde Einsicht in die Grubenbilder ist gebührenfrei. Das Verhältnis muss man niemandem erklären.

Was das für den Essener Norden bedeutet

Der Steinkohlenbergbau hat sich über die Jahrhunderte von der Ruhr nach Norden verlagert. Im Süden — Werden, Kettwig, Heisingen — findet man deshalb vor allem sehr alten, oberflächennahen Bergbau mit kleinen Stollen und Pingen; im Norden liegen die großen, tiefen Abbaufelder der späteren Zechen. In Stoppenberg, Katernberg oder Horst ist die Frage nach dem Untergrund deshalb Standard.

Auf den Preis wirkt das weniger stark, als viele annehmen. Der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung liegt in Katernberg bei 1.900 Euro je Quadratmeter und in Stoppenberg bei 1.950 Euro, während Bredeney bei 3.300 Euro steht. Diese Differenz erklärt sich vor allem aus Lage, Bebauung und Nachfrage, nicht aus dem Bergbau. Bergbau ist im Essener Norden kein Makel, sondern ein Prüfpunkt — und wer ihn abgehakt hat, verhandelt entspannter. Wie er sich in die übrige Prüfung eines älteren Hauses einfügt, steht unter Altbau kaufen in Essen.

Zeitbedarf und Kosten

Die Kartenanwendung der RAG liefert sofort etwas. Für die behördliche Auskunft nennt die Bezirksregierung Arnsberg die Gebühr von pauschal 30 Euro, aber keine feste Bearbeitungsfrist — plane also Vorlauf ein und stelle den Antrag zu Beginn der Vermarktung, nicht wenn der Notartermin schon steht. Für die Einsicht in Grubenbilder gilt: erste Stunde gebührenfrei, danach 12,50 Euro je angefangene Viertelstunde, dazu das Honorar des Sachverständigen nach dessen Aufwand. Der Weg zur Bergschadenshotline ist kostenlos.

Fazit

Die Bergbauauskunft klärt, was unter einem Grundstück liegt und ob mit Bewegungen der Oberfläche zu rechnen ist. Den schnellen Überblick liefert der kostenlose Bürgerinformationsdienst der RAG, deren Sitz Im Welterbe 10 in Essen liegt; das belastbare Papier kommt von der Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde und kostet pauschal 30 Euro, mit Lageplan, Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Vollmacht als Anlage. Bei Verdacht auf einen Bergschaden gibt es zusätzlich das gesetzliche Recht auf Einsicht in die Grubenbilder, deren erste Stunde gebührenfrei ist. Die Grubenwasserhaltung bleibt eine dauerhafte Aufgabe, weshalb Bergbau in Essen keine abgeschlossene Geschichte ist, sondern ein überwachter Prozess. Und die Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG dreht die Beweislast um — das ist mehr wert als jede Vermutung des Nachbarn über der Terrassentür.

Häufige Fragen

Was steht in einer Bergbauauskunft?

Beschrieben wird die bergbauliche Situation unter und um ein Grundstück — Abbaubereiche mit Bergwerk, Flöz und Zeitraum, Abbaueinwirkungen, Tagesöffnungen, Schächte und Stollen — sowie die daraus abgeleitete Bergschadensgefährdung.

Was kostet die Auskunft der Bergbehörde?

Die Bezirksregierung Arnsberg erteilt die Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung auf formlosen Antrag gegen eine Pauschalgebühr von 30 Euro.

Welche Unterlagen muss ich dem Antrag beilegen?

Einen aussagekräftigen Lageplan mit der genauen Umgrenzung des Grundstücks, einen Grundbuchauszug der Abteilung 1 oder einen amtlichen Lageplan als Eigentumsnachweis und — wenn Du nicht selbst Eigentümer bist — eine Vollmacht der Eigentümerseite.

Was ist der Unterschied zwischen RAG und Bezirksregierung Arnsberg?

Die RAG ist das Unternehmen, das als Rechtsnachfolgerin der Bergbautreibenden Bergschäden reguliert und den Bürgerinformationsdienst betreibt, während die Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde des Landes für die Gefahrenabwehr aus verlassenen Grubenbauen zuständig ist und die amtliche Auskunft erteilt.

Reicht die Online-Karte der RAG für die Bank?

Nein, der Bürgerinformationsdienst ist eine kostenlose Erstinformation; für Bank, Gutachter oder Notar brauchst Du eine schriftliche Auskunft, in der Regel die gebührenpflichtige Auskunft der Bergbehörde.

Darf ich in die Grubenbilder schauen?

Ja, bei der Vermutung eines Bergschadens besteht nach dem Bundesberggesetz ein Recht auf Einsicht in die das Grundstück betreffenden Grubenbilder, die erste Stunde ist gebührenfrei und jede weitere angefangene Viertelstunde kostet 12,50 Euro.

Was bedeutet die Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG?

Entsteht im Einwirkungsbereich eines Bergbaubetriebes durch Senkungen, Hebungen, Pressungen, Zerrungen, Erdrisse oder Erschütterungen ein Schaden, der seiner Art nach ein Bergschaden sein kann, wird vermutet, dass der Bergbau ihn verursacht hat — die Gegenseite muss diese Vermutung entkräften.

Warum bleibt die Grubenwasserhaltung dauerhaft wichtig?

Weil das Grubenwasser zum Schutz der Tagesoberfläche und der oberflächennahen Trinkwasservorkommen auch nach dem Ende der Kohleförderung kontrolliert gehoben werden muss und der geplante Anstieg über ein Monitoring überwacht wird, damit Auswirkungen wie Erschütterungen oder Hebungen früh erkannt werden.

Kann im Grundbuch etwas zum Bergbau stehen?

Ja, in Abteilung II können Dienstbarkeiten zugunsten der RAG eingetragen sein, etwa Bergschadensverzichte oder Vorkaufsrechte, und ein Bergschadensverzicht schneidet Ansprüche ab, die sonst bestünden.

Ist Bergbau im Essener Norden ein Wertmakel?

Nein, die Preisunterschiede zwischen Katernberg mit 1.900 Euro und Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erklären sich vor allem aus Lage, Bebauung und Nachfrage; Bergbau ist ein Prüfpunkt, den man abarbeitet, und keine Wertminderung an sich.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 114, 115, 117, 120, 124 BBergG, §§ 2, 4, 9, 13 BBodSchG, §§ 434, 437, 442, 444 BGB, Kampfmittelverordnung NRW, Landesbodenschutzgesetz NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Auskunftsstellen: RAG Aktiengesellschaft, Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf, Untere Bodenschutzbehörde und Altlastenkataster der Stadt Essen, Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.