Gewerbeimmobilie bewerten lassen

„Was ist das Haus wert?“ — die Frage kommt fast immer am Telefon, und fast immer erwartet der Anrufer eine Zahl pro Quadratmeter. Bei einer Eigentumswohnung könnte ich sie liefern. Bei einem Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss und Büros darüber kann ich es nicht, und das liegt nicht an mir, sondern an der Sache.

Eine Wohnung ist ein Ding, das man mit anderen Dingen vergleichen kann. Ein vermietetes Gewerbeobjekt ist eine Zahlungsreihe. Zwei Häuser derselben Größe an derselben Straße können sich im Wert um vierzig Prozent unterscheiden, wenn der eine Mietvertrag noch zwölf Jahre läuft und der andere in achtzehn Monaten endet.

Deshalb rechnet man hier anders. Ich zeige Dir das Verfahren und rechne es an einem Beispiel komplett durch — mit allen Zwischenschritten, damit Du jede Zahl nachvollziehen kannst.

Warum Ertragswert und nicht Vergleichswert

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches passt, entscheidet sich danach, woran der Markt den Preis festmacht.

Das Vergleichswertverfahren braucht Vergleichspreise: genügend Verkäufe hinreichend ähnlicher Objekte in vertretbarer zeitlicher Nähe. Bei Eigentumswohnungen gibt es die zuhauf. Bei Gewerbeobjekten gibt es sie praktisch nie. Jede Halle hat eine andere Deckenhöhe, jedes Geschäftshaus einen anderen Mietermix, jede Büroetage einen anderen Zuschnitt. Und selbst wenn zwei Objekte baulich gleich wären, wären ihre Mietverträge verschieden — und der Vertrag ist hier das Wertbildende.

Das Sachwertverfahren fragt, was der Neubau kosten würde, abzüglich Alterswertminderung. Für ein Einfamilienhaus in einer Lage ohne Mietmarkt ist das sinnvoll. Für ein Renditeobjekt ist es an der Sache vorbei: Kein Anleger zahlt Herstellungskosten für ein Gebäude, das er nicht selbst nutzen will. Der Sachwert taugt bei Gewerbe als Plausibilitätskontrolle nach unten, mehr nicht.

Bleibt das Ertragswertverfahren, und es passt aus einem einfachen Grund: Der Käufer kauft Erträge, also bewertet man Erträge. § 27 Abs. 1 ImmoWertV sagt es genau so — im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Welches Verfahren wann greift, steht auch unter Bewertungsverfahren wählen.

Eine Variante daneben ist das DCF-Verfahren, mit dem institutionelle Käufer arbeiten. Es bildet jede Periode einzeln ab und ist dort überlegen, wo die Erträge stark schwanken — etwa wenn in vier Jahren ein großer Mietvertrag ausläuft. Die ImmoWertV kennt dafür in § 30 das periodische Ertragswertverfahren.

Die Rechnung an einem Essener Beispiel

Nimm ein gemischt genutztes Geschäftshaus in Steele: Grundstück 600 Quadratmeter, im Erdgeschoss ein Ladenlokal, darüber zwei Büroetagen. Die Mietverträge weisen zusammen 8.000 Euro Nettokaltmiete im Monat aus. Diese Zahl ist eine Annahme für das Rechenbeispiel und keine Marktaussage über Steeler Gewerbemieten — die gibt es amtlich nicht.

Schritt 1: Jahresrohertrag. Der Rohertrag ist nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV der marktüblich erzielbare Ertrag; die tatsächlichen Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich sind. 8.000 Euro mal zwölf ergibt 96.000 Euro im Jahr. Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit, sie sind durchlaufende Posten.

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten. § 32 ImmoWertV nennt vier Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, soweit sie nicht umgelegt werden. Für dieses Beispiel:

Das sind 19,6 Prozent des Rohertrags. Bei Gewerbe liegt der Anteil oft niedriger als beim Wohnen, weil sich mehr umlegen lässt — aber das Mietausfallwagnis ist höher, weil ein leerstehendes Ladenlokal länger leer steht als eine leere Wohnung. Grundlagen unter Bewirtschaftungskosten.

Schritt 3: Reinertrag. Nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV ist der Reinertrag der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten: 96.000 minus 18.840 ergibt 77.160 Euro.

Schritt 4: Bodenwert. Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland liegt in Steele im Median bei 330 Euro je Quadratmeter — Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, bereitgestellt über BORIS.NRW. Der Wert stammt aus 23 Bodenrichtwertzonen im Stadtteil, die zwischen 260 und 490 Euro reichen. 600 Quadratmeter mal 330 Euro ergibt 198.000 Euro.

Und hier steht der wichtigste Vorbehalt der ganzen Rechnung: Dieser Bodenrichtwert gilt für Wohnbauland. Für ein Grundstück, auf dem ein Geschäftshaus steht, ist er nur ein Näherungswert. Der Gutachterausschuss weist auch Richtwerte für gewerblich genutzte Flächen aus, und die liegen in aller Regel woanders. Wer den Wohnbaulandwert ungeprüft einsetzt, hat eine plausible Hausnummer, kein Gutachten. Dazu Bodenrichtwert und Bodenrichtwertkarte Essen.

Schritt 5: Bodenwertverzinsung. Der Boden verzinst sich unabhängig vom Gebäude, deshalb wird sein Ertragsanteil abgespalten. Der Liegenschaftszinssatz stammt nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen; veröffentlicht wird er vom Gutachterausschuss. Für dieses Beispiel nehme ich 6,0 Prozent an — den für Geschäftsgrundstücke in Essen tatsächlich abgeleiteten Satz musst Du im Grundstücksmarktbericht nachsehen, er ist kein Wert, den man schätzen darf. 198.000 Euro mal 0,06 ergibt 11.880 Euro.

Schritt 6: Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. 77.160 minus 11.880 ergibt 65.280 Euro. Das ist der Teil des Ertrags, den das Gebäude erwirtschaftet.

Schritt 7: Vervielfältiger. Nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV wird der Reinertragsanteil mit dem jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor kapitalisiert. Er hängt an zwei Größen: dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Nimm 40 Jahre Restnutzungsdauer an — bei 6,0 Prozent ergibt das einen Vervielfältiger von 15,0463.

Schritt 8: Gebäudeertragswert. 65.280 mal 15,0463 ergibt 982.222 Euro.

Schritt 9: Ertragswert. Nach § 28 ImmoWertV ist der vorläufige Ertragswert die Summe aus dem kapitalisierten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen und dem Bodenwert: 982.222 plus 198.000 ergibt 1.180.222 Euro, gerundet 1,18 Millionen Euro.

Zur Kontrolle: Der Kaufpreisfaktor beträgt 1.180.222 geteilt durch 96.000, also 12,3 Jahresnettomieten. Und die Gegenprobe über die Barwerte funktioniert ebenfalls: Summiert man 65.280 Euro über 40 Jahre einzeln mit 6,0 Prozent abgezinst und addiert den Bodenwert, kommt derselbe Betrag heraus. Wer die Rechnung selbst nachbaut, sollte beide Wege einmal nebeneinanderlegen — stimmen sie nicht überein, ist im Vervielfältiger ein Fehler.

Die drei Stellschrauben, an denen alles hängt

Der Liegenschaftszins. Er ist die empfindlichste Größe der ganzen Rechnung. Mit 5,5 statt 6,0 Prozent ergibt dasselbe Objekt rund 1,26 Millionen Euro, mit 7,0 Prozent nur noch rund 1,04 Millionen. Ein halber Prozentpunkt bewegt hier rund 80.000 Euro. Und der Zins ist keine Meinung: Er wird aus echten Kaufpreisen abgeleitet und nach Grundstücksart getrennt ausgewiesen. § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB nennt ausdrücklich Liegenschaftszinssätze für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

Die Restnutzungsdauer. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist sie die Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann — in der Regel Gesamtnutzungsdauer minus Alter, aber ausdrücklich verlängert durch Modernisierungen und verkürzt durch unterlassene Instandhaltung. Genau hier schlägt der Sanierungsstau durch: Nur 30 statt 40 Jahre Restnutzungsdauer senken den Vervielfältiger auf 13,7648 und den Ertragswert im Beispiel oben auf rund 1.096.600 Euro — gut 83.000 Euro weniger.

Die Bewirtschaftungskosten. Wer sie zu niedrig ansetzt, rechnet sich reich. Entscheidend ist, was der Mietvertrag umlegen lässt. Bei Geschäftsräumen gibt es keinen gesetzlichen Katalog umlagefähiger Kosten — § 578 BGB verweist nicht auf § 556 BGB. Was nicht ausdrücklich vereinbart ist, trägt der Eigentümer. Steht im Vertrag nur „Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung“, bleiben Verwaltung und Instandhaltung bei Dir.

Wo die Bewertung von der Wohnbewertung abweicht

Vier Punkte kommen hinzu, die es beim Wohnen so nicht gibt.

Drittverwendungsfähigkeit. Die Frage lautet nicht, was der jetzige Mieter zahlt, sondern wer die Fläche danach nutzen kann. Ein Sonderausbau für einen Zahnarzt, eine Halle mit 3,20 Meter Deckenhöhe, ein Laden ohne Schaufenster — jedes dieser Merkmale verkleinert den Kreis möglicher Nachmieter und drückt den Faktor.

Restlaufzeit und Mieterbonität. Sie sind keine Rechengröße im Formelwerk, sondern gehen über den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszins nach § 33 ImmoWertV und über die Marktanpassung nach § 7 ImmoWertV in den Wert ein. Praktisch heißt das: Der Gutachter setzt für ein Objekt mit kurzer Restlaufzeit einen höheren Zins an — und der senkt den Wert.

Umsatzsteuer. Ob der Vermieter nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert hat, entscheidet darüber, ob Instandhaltungs- und Umbaukosten netto oder brutto anfallen. Das ist ein Unterschied von 19 Prozent auf jede künftige Investition.

Altlasten und Bodenzustand. Sie sind ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Sinne des § 27 Abs. 4 ImmoWertV und werden am Ende vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. Auf Essener Bestandsflächen ist das kein Randthema — dazu Altlasten in Essen und Altlasten.

Wer bewertet, und wann Du ein Gutachten brauchst

Für eine Verkaufsentscheidung reicht eine nachvollziehbare Ertragswertrechnung, wie sie oben steht — vorausgesetzt, sie arbeitet mit echten Verträgen und einem belegten Liegenschaftszins. Das ist die Arbeit, die ich vor jeder Vermarktung mache.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten brauchst Du, wenn eine dritte Stelle den Wert akzeptieren muss: Finanzamt, Gericht, Betreuungsgericht, Erbengemeinschaft, Scheidungsverfahren, Bank bei größeren Finanzierungen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen erstattet nach § 193 Abs. 1 BauGB auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert, unter anderem für Eigentümer und für Gerichte. Diese Gutachten haben nach § 193 Abs. 3 BauGB keine bindende Wirkung, gelten aber als besonders belastbar, weil der Ausschuss Zugriff auf die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB hat — also auf die tatsächlich beurkundeten Preise, die sonst niemand sieht.

Was Du dafür bereitlegst: vollständige Mietvertragskette, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Baulastenauskunft, Flächenaufstellung und die Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Die letzte Position ist die, die am häufigsten fehlt und die Restnutzungsdauer verlängern würde. Dazu Sanierungsnachweise und Flurkarte Essen. Ein Überblick über die Bewertungsbegriffe steht unter Bewertung, die Essener Preisebene unter Immobilienpreise Essen. Woher die Marktdaten stammen, erklärt der Marktbericht; die Anlegersicht steht unter Renditeobjekte und der Weg zum Abschluss unter Gewerbeimmobilie verkaufen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei vermieteten Gewerbeobjekten führt kein Weg am Ertragswertverfahren vorbei — Vergleichspreise gibt es nicht, und der Sachwert bildet den Markt nicht ab.
• Die Kette lautet: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten gleich Reinertrag, minus Bodenwertverzinsung gleich Reinertragsanteil des Gebäudes, mal Vervielfältiger gleich Gebäudeertragswert, plus Bodenwert gleich Ertragswert.
• Im Beispiel: 96.000 Euro Rohertrag, 18.840 Euro Kosten, 77.160 Euro Reinertrag, 198.000 Euro Bodenwert, 11.880 Euro Bodenverzinsung, 65.280 Euro Gebäudeanteil, Vervielfältiger 15,0463, Ertragswert 1.180.222 Euro.
• Der Bodenrichtwert von 330 Euro je Quadratmeter für Steele gilt für baureifes Wohnbauland. Für ein Geschäftsgrundstück ist er nur eine Näherung.
• Der Liegenschaftszins ist die empfindlichste Größe: Ein halber Prozentpunkt bewegt im Beispiel rund 80.000 Euro. Er gehört recherchiert, nicht geschätzt.
• Restlaufzeit, Mieterbonität und Drittverwendungsfähigkeit wirken über den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszins nach § 33 ImmoWertV auf den Wert.

Häufige Fragen

Kann ich meine Gewerbeimmobilie mit einem Online-Rechner bewerten?

Nein. Online-Rechner arbeiten mit Vergleichsdaten aus dem Wohnungsmarkt und kennen weder Deine Mietverträge noch den Liegenschaftszins für Geschäftsgrundstücke. Sie liefern für ein Renditeobjekt keine belastbare Zahl.

Woher bekomme ich den Liegenschaftszinssatz für Essen?

Aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Nach § 193 Abs. 5 BauGB gehört die Ableitung dieser Zinssätze zu seinen gesetzlichen Aufgaben, und er weist sie nach Grundstücksart getrennt aus. Mehr unter Grundstücksmarktbericht.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre — ein Modellwert. Der Kaufpreis ist das, was ein bestimmter Käufer aus seinen Gründen zahlt. Ein Eigennutzer, der genau diese Fläche braucht, zahlt regelmäßig mehr. Dazu Marktwert.

Wie wirkt sich Leerstand auf den Wert aus?

Doppelt. Der Rohertrag sinkt, und der Gutachter setzt für die Wiedervermietung Kosten und eine mietfreie Zeit an. Bei Spezialflächen kommt der Umbau für einen neuen Mieter dazu, der schnell sechsstellig wird. Deshalb ist Leerstand bei Gewerbe teurer als bei Wohnraum.

Zählt eine Indexklausel im Mietvertrag für den Wert?

Ja, aber nur wenn sie wirksam ist. Eine Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz hält den Ertrag real stabil und rechtfertigt einen niedrigeren Zinsansatz. Eine Klausel, die nur nach oben wirkt, ist nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz angreifbar — und dann wertlos. Dazu Indexmiete und Gewerbemietvertrag.

Warum ist der Bodenwert überhaupt drin, wenn ein Gebäude draufsteht?

Weil das Grundstück auch dann Wert hat, wenn das Gebäude wirtschaftlich am Ende ist. Der Bodenwert ist die Untergrenze, die bleibt. In teuren Lagen kann er den Gebäudewert übersteigen — dann ist das Objekt in Wahrheit ein Grundstück mit Aufbau.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Das hängt von Objektgröße und Aufwand ab und wird bei Sachverständigen üblicherweise nach Zeitaufwand oder in Anlehnung an den Objektwert abgerechnet. Beim Gutachterausschuss richtet sich die Gebühr nach der Landesgebührenordnung. Verbindliche Auskunft gibt die Geschäftsstelle.

Reicht der Kaufpreisfaktor als Bewertung?

Als Kurzformel ja, als Bewertung nein. Der Faktor sagt, wie viele Jahresnettomieten gezahlt werden, aber nicht warum. Er trennt Boden und Gebäude nicht, berücksichtigt die Restnutzungsdauer nicht und blendet die Bewirtschaftungskosten aus. Als Kontrollrechnung neben dem Ertragswert ist er nützlich.

Wie alt darf eine Bewertung sein?

Jede Wertermittlung gilt zu einem Stichtag. Ändern sich Zinsniveau, Mietvertragsstruktur oder Objektzustand, ist sie überholt — unabhängig vom Datum. Vor einer Preisverhandlung gehört sie aktualisiert, dazu Angebotspreis finden.

Bewertest Du auch, wenn ich gar nicht verkaufen will?

Ja. Häufige Anlässe sind Erbauseinandersetzung, Schenkung, Finanzierung, Bilanzierung oder schlicht die Frage, ob halten oder verkaufen sinnvoller ist. Die Rechnung ist dieselbe, nur der Zweck ist ein anderer.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Boden- und Immobilienrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0); sie gelten für Wohnbauland beziehungsweise Wohnnutzung und sind für Gewerbeflächen nur ein Anhaltspunkt. Für den Essener Gewerbemarkt gibt es weder einen amtlichen Mietspiegel noch amtliche Quadratmeterpreise — genannte Rechenwerte sind ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.