Gewerbeimmobilie verkaufen: der Ablauf

Auf dem Küchentisch liegen zwei Ordner. In dem einen steckt der Kaufvertrag von damals, in dem anderen das, was seither dazugekommen ist: vier Mietverträge, elf Nachträge, ein Schriftwechsel über eine Mietminderung und eine Bürgschaft, die auf einen Namen lautet, den es so nicht mehr gibt. Das Haus steht in Steele, unten ein Ladenlokal, darüber zwei Büroetagen und eine Praxis. Verkauft werden soll es, weil der Eigentümer siebzig wird.

Die erste Frage, die ich in so einer Situation stelle, ist nicht die nach dem Preis. Sie lautet: Sind die Nachträge vollständig, und hat jeder von ihnen eine Unterschrift? Denn beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie verkaufst Du nicht in erster Linie ein Gebäude. Du verkaufst einen Zahlungsstrom, und dieser Zahlungsstrom steht in den Verträgen.

Wer das ignoriert, erlebt dieselbe Geschichte immer wieder: Der Preis ist verhandelt, der Käufer schickt seinen Anwalt in die Unterlagen, und drei Wochen später liegt der Preis deutlich tiefer — oder das Geschäft ist tot.

Was diesen Verkauf vom Wohnungsverkauf unterscheidet

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung schaut der Käufer auf Lage, Grundriss, Zustand und Hausgeld. Der Mietvertrag interessiert ihn oft nur als Störfaktor, weil er selbst einziehen will. Bei Gewerbe ist es genau umgekehrt.

Der Käufer ist in aller Regel Kapitalanleger. Er kauft eine Jahresmiete mal einem Faktor. Alles, was diese Jahresmiete unsicher macht, senkt den Faktor — und der Faktor wirkt als Hebel: Bei einer Jahresnettomiete von 96.000 Euro macht ein Faktor von 13 statt 12 einen Unterschied von 96.000 Euro im Kaufpreis. Deshalb lohnt sich die Arbeit an den Verträgen, bevor überhaupt ein Exposé entsteht.

Der zweite Unterschied ist rechtlicher Art. Für Geschäftsräume gilt kein Mieterschutz: kein Kündigungsschutz wie bei Wohnraum, keine Kappungsgrenze, keine Mietpreisbremse — die greift in Essen ohnehin nicht, weil die Stadt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW fehlt. Was gilt, ist der Vertrag. Und über § 578 BGB gilt § 566 BGB auch für Geschäftsräume: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in alles ein, was Du vereinbart hast, auch in das, woran Du Dich nicht mehr erinnerst.

Der dritte Unterschied ist der Käuferkreis. Für eine Wohnung in Rüttenscheid gibt es hunderte Interessenten, für ein Geschäftshaus mit vier Mietern vielleicht zwanzig ernsthafte Käufer im ganzen Ruhrgebiet. Deshalb ist die Ansprache eine andere: oft off market, weil eine öffentliche Anzeige die Mieter beunruhigt und Kunden verunsichert.

Der Mietvertrag ist das Produkt

Vier Dinge entscheiden, was Dein Vertrag wert ist. Ich gehe sie in der Reihenfolge durch, in der ein Käufer sie prüft.

Restlaufzeit. Ein befristeter Vertrag endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit Ablauf der Zeit. Je länger er noch läuft, desto sicherer ist der Ertrag — und desto höher der Faktor. Eine Restlaufzeit unter drei Jahren wird von vielen Käufern wie Leerstand behandelt, weil sie die Kosten einer Neuvermietung einpreisen müssen: Umbau, Maklerkosten, mietfreie Zeit.

Bonität des Mieters. Ein Vertrag ist nur so viel wert wie der, der ihn unterschrieben hat. Ein filialisierter Einzelhändler mit Konzernmutter ist etwas anderes als eine junge GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital. Käufer fragen nach Jahresabschlüssen, Handelsregisterauszügen und der Zahlungshistorie. Halte diese Unterlagen bereit, statt sie erst auf Nachfrage zu suchen. Wie man Bonität systematisch prüft, steht unter Bonität prüfen und Bonität.

Indexierung. Eine wirksame Wertsicherungsklausel bedeutet, dass die Miete mit dem Verbraucherpreisindex mitwächst. Das ist für den Käufer bares Geld, weil sein Ertrag nicht real schrumpft. Aber die Klausel muss halten: Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 Preisklauselgesetz ist eine Indexklausel nur zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre bindet — etwa weil der Vermieter zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf zehn Jahre verlängern kann. Und nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz ist eine Klausel, die nur nach oben wirkt, eine unangemessene Benachteiligung. Details unter Indexmiete.

Optionen. Verlängerungsoptionen liegen fast immer beim Mieter. Für einen Anleger ist das ein Vorteil, für einen Eigennutzer ein Ausschlusskriterium. Schreib in die Unterlagen, wer die Option hat, bis wann sie ausgeübt werden muss und ob sie schon einmal gezogen wurde.

Und darüber liegt der Punkt, an dem die meisten Restlaufzeiten platzen: die Schriftform. Für Geschäftsräume gilt § 550 BGB über § 578 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Maßgabe, dass ein Vertrag über mehr als ein Jahr ohne Textform für unbestimmte Zeit gilt. Der Vertrag bleibt wirksam, aber die Befristung fällt weg — und dann ist er nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals kündbar. Auslöser sind fast immer mündliche Absprachen oder Nachträge per E-Mail. Mehr dazu unter Gewerbemietvertrag.

Die Unterlagen — eine andere Liste als beim Wohnen

Beim Wohnungsverkauf reichen Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Protokolle. Bei Gewerbe kommt eine zweite Ebene dazu, und sie ist die aufwendigere.

• Vollständige Mietvertragskette — Ursprungsvertrag und jeder Nachtrag, jeweils unterschrieben und aufeinander Bezug nehmend. Das ist die wichtigste Position der ganzen Liste.
• Mieterliste mit Fläche, Nettomiete, Vorauszahlung, Laufzeitende, Optionen, Sicherheiten und Umsatzsteuerregelung je Einheit.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre. Der Käufer will sehen, welcher Anteil tatsächlich umlagefähig ist und was beim Eigentümer hängen bleibt. Dazu Betriebskostenabrechnung erstellen und umlagefähige Nebenkosten.
• Nachweise über die Sicherheiten — Bürgschaftsurkunden im Original, Kautionskonten, Patronatserklärungen.
• Baulastenverzeichnis. Bei Gewerbeobjekten stehen dort oft Stellplatz- und Abstandsflächenbaulasten, die die Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks betreffen. Anfrage über das Baulastenverzeichnis Essen.
• Brandschutz. Brandschutzkonzept, Wartungsnachweise für Rauchabzüge, Brandmeldeanlage und Feuerlöscher, dazu Auflagen aus der Baugenehmigung. Fehlt das, rechnet ein Käufer mit Nachrüstbedarf und zieht ihn ab.
• Altlasten. Im Essener Norden und auf jeder ehemaligen Zechen-, Hütten- oder Tankstellenfläche ist das keine Formalie. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gehört in die Unterlagen, bevor der Käufer sie selbst einholt. Wie das geht, steht unter Altlastenauskunft Essen und Altlasten in Essen.
• Bauakte und genehmigte Nutzung. Was tatsächlich genutzt wird, ist nicht immer das, was genehmigt wurde. Einsicht beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster — Ablauf unter Bauakte Essen.
• Kampfmittelauskunft bei jedem Objekt, an dem gebaut oder abgerissen werden soll: Kampfmittelauskunft Essen.

Die Wohnliste steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf und Mietunterlagen beim Verkauf; die Gewerbeliste ist die Wohnliste plus die Punkte oben.

Asset Deal oder Share Deal

Zwei Wege führen zum selben wirtschaftlichen Ergebnis. Beim Asset Deal verkaufst Du das Grundstück selbst; der Käufer wird im Grundbuch eingetragen und zahlt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Beim Share Deal verkaufst Du nicht das Grundstück, sondern Anteile an der Gesellschaft, der es gehört. Das Grundbuch bleibt unverändert.

Der Share Deal ist steuerlich längst nicht mehr das Schlupfloch, für das er gehalten wird. Nach § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG löst schon ein Wechsel von mindestens 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer aus, und nach § 1 Abs. 3 sowie Abs. 3a GrEStG gilt dieselbe Neunzig-Prozent-Schwelle für die Anteilsvereinigung und die wirtschaftliche Beteiligung. Wer knapp darunter bleiben will, braucht einen Mitgesellschafter, der ein Jahrzehnt lang mitspielt — und kauft mit den Anteilen die Vergangenheit der Gesellschaft ein, samt Steuer- und Haftungsrisiken. Für private Verkäufer eines einzelnen Objekts ist der Asset Deal deshalb fast immer der richtige Weg.

Umsatzsteuer: der Punkt, an dem Verkäufe scheitern

Die Vermietung eines Grundstücks ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG steuerfrei. Viele Vermieter verzichten aber auf diese Befreiung, weil sie dann die Vorsteuer aus Bau- und Sanierungsrechnungen ziehen können. Dieser Verzicht heißt Option und steht in § 9 UStG. Zulässig ist er nach § 9 Abs. 2 UStG nur, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ein Arzt, eine Versicherungsagentur oder eine Bank als Mieter blockiert die Option für ihre Fläche.

Und jetzt die Stelle, an der es teuer wird: § 15a UStG. Ändern sich die für den Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse, ist der Abzug zu berichtigen. Bei Grundstücken beträgt der Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG nicht fünf, sondern zehn Jahre, gerechnet ab der erstmaligen Verwendung. Für jedes Jahr der Änderung wird nach § 15a Abs. 5 UStG ein Zehntel der Vorsteuer zurückgefordert.

Ein Verkauf ist eine solche Änderung: Nach § 15a Abs. 8 UStG liegt sie auch dann vor, wenn das Objekt vor Ablauf des Berichtigungszeitraums veräußert wird und dieser Umsatz anders zu beurteilen ist als die bisherige Verwendung. Verkaufst Du also steuerfrei ein Objekt, für das Du innerhalb der letzten zehn Jahre Vorsteuer gezogen hast, fordert das Finanzamt anteilig zurück — von Dir, nicht vom Käufer.

Es gibt zwei Auswege, und beide gehören in den Vertrag. Erstens: der Verzicht auf die Steuerbefreiung beim Verkauf, der nach § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG nur im notariell beurkundeten Vertrag erklärt werden kann — später nicht mehr. Zweitens: die Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG. Wird ein vermietetes Objekt mit allen Mietverträgen übernommen, führt der Käufer das Unternehmen fort; der Umsatz ist nicht steuerbar, und nach § 15a Abs. 10 UStG läuft der Berichtigungszeitraum beim Käufer weiter. Du bist dann verpflichtet, ihm die nötigen Angaben zu machen. Welcher Weg richtig ist, entscheidet der Steuerberater vor dem Notartermin.

Der Ablauf, Schritt für Schritt

Erstens, Vertragsprüfung. Vollständige Kette zusammentragen, Schriftform prüfen, Optionen und Indexklauseln bewerten, Sicherheiten aufnehmen. Ein Schriftformmangel lässt sich vor dem Verkauf oft durch einen sauberen Nachtrag mit dem Mieter reparieren. Danach nicht mehr.

Zweitens, Unterlagen. Die Liste oben abarbeiten. Rechne bei Behördenauskünften mit Wochen, nicht mit Tagen — siehe Dauer der Unterlagenbeschaffung.

Drittens, Wert. Ertragswert rechnen, nicht Vergleichswert. Wie das geht, steht unter Gewerbeimmobilie bewerten lassen.

Viertens, Ansprache. Datenraum aufbauen, Käuferkreis eingrenzen, Vertraulichkeitserklärungen einholen, erst dann Zahlen herausgeben. Diskretion ist hier kein Luxus, sondern Betriebsschutz — dazu diskreter Verkauf.

Fünftens, Prüfung durch den Käufer. Er wird Fragen zu Instandhaltungsstau, Brandschutz, Altlasten und Umsatzsteuer stellen. Antworte schriftlich und vollständig; verschwiegene Mängel sind der schnellste Weg in eine Haftung wegen arglistiger Täuschung, gegen die kein Gewährleistungsausschluss hilft. Dazu Mängel offenlegen.

Sechstens, Vertrag und Notar. Kaufpreisfälligkeit, Übergang von Nutzen und Lasten, Übergabe der Kautionen, Umsatzsteuerklausel, Regelung zur Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres. Ablauf unter Notartermin und Kaufpreisfälligkeit. Vor dem Termin greift außerdem das Geldwäschegesetz mit der Identifizierungspflicht.

Siebtens, Übergabe. Zählerstände, Schlüssel, Originalverträge, Bürgschaftsurkunden, Wartungs- und Brandschutznachweise. Und die Mitteilung an die Mieter, dass der Eigentümer gewechselt hat — sonst zahlen sie weiter auf Dein Konto.

Zur Provision, damit das vorher geklärt ist: Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten berechne ich 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und zwar nur vom Käufer. Für Dich als Verkäufer ist es courtagefrei. Im Endkundengeschäft mit Wohnimmobilien sind es 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer von jeder Seite. Der Provisionshinweis braucht nach § 656a BGB Textform; ein Satz unter der Grußformel einer E-Mail genügt dafür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Mehr unter courtagefrei verkaufen und Gewerbeimmobilie verkaufen.

Das Wichtigste in Kürze

• Du verkaufst keinen Grundriss, sondern einen Zahlungsstrom. Restlaufzeit, Mieterbonität, Indexierung und Optionen bestimmen den Preis.
• Ein Schriftformmangel nach §§ 550, 578 BGB macht aus einem befristeten Vertrag einen unbefristeten und entwertet die Restlaufzeit, für die der Käufer zahlt.
• Die Unterlagenliste ist länger als beim Wohnen: Vertragskette, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Sicherheiten, Baulasten, Brandschutz, Altlasten.
• Asset Deal ist der Normalfall. Der Share Deal greift erst über der Neunzig-Prozent-Schwelle des § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG und lohnt sich fast nur bei Portfolios.
• Die Umsatzsteueroption nach § 9 UStG hängt an der Nutzung des Mieters. Der Berichtigungszeitraum des § 15a UStG beträgt bei Grundstücken zehn Jahre — daran scheitern Verkäufe.
• Bei gewerblichen Objekten und Kapitalanlagen berechne ich 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer nur vom Käufer; für den Verkäufer ist es courtagefrei.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

Länger als bei einer Wohnung. Rechne mit mehreren Monaten allein für Unterlagen und Vertragsprüfung, dann mit einer Vermarktungs- und Prüfungsphase, in der der Käufer seine Berater durch den Datenraum schickt. Ein sauber vorbereitetes Objekt geht deutlich schneller. Vergleichswerte für den Wohnbereich stehen unter Dauer des Immobilienverkaufs.

Muss ich dem Mieter sagen, dass ich verkaufe?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht, solange der Vertrag nichts anderes vorsieht. Praktisch ist es aber klug, weil der Mieter Besichtigungen mitbekommt und Unsicherheit im Betrieb teuer wird. Prüfe außerdem, ob im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht des Mieters steht — das ist bei Gewerbe zwar selten, kommt aber vor.

Was ist ein Schriftformheilungsvertrag?

Eine Vereinbarung mit dem Mieter, in der beide Seiten den bisherigen Vertragsstand samt aller Nachträge schriftlich zusammenfassen und bestätigen. Danach ist die Befristung wieder belastbar. Das funktioniert nur mit der Mitwirkung des Mieters, deshalb ist der Zeitpunkt entscheidend: vor der Vermarktung, wenn der Mieter noch keinen Grund hat, sich die Zustimmung bezahlen zu lassen.

Kann ich vermietet und leer gleichzeitig anbieten?

Ja, und bei auslaufenden Verträgen ist das oft sinnvoll. Eigennutzer und Anleger bewerten dieselbe Fläche unterschiedlich; wer beide anspricht, findet den, für den das Objekt am meisten wert ist. Der Preis für Leerstand ist aber ein anderer — dazu Leerstand verkaufen.

Was passiert mit den Kautionen und Bürgschaften?

Sie gehen wirtschaftlich auf den Käufer über, aber nicht automatisch in juristisch brauchbarer Form. Barkautionen werden abgerechnet und übertragen, Bankbürgschaften müssen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Eine Bürgschaftsurkunde, die noch auf den alten Eigentümer lautet, ist im Ernstfall wertlos. Grundlagen unter Mietkaution.

Muss ich die Betriebskosten des laufenden Jahres noch abrechnen?

Das regelt der Kaufvertrag, und es sollte ausdrücklich drinstehen. Üblich ist, dass der Verkäufer bis zum Übergang von Nutzen und Lasten abrechnet und die Vorauszahlungen anteilig abgegrenzt werden. Ohne Regelung streiten sich hinterher zwei Eigentümer über eine Abrechnung, die keiner von beiden vollständig hat.

Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum hilft hier nicht, weil die Fläche gerade nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wer mehrere Objekte in kurzer Folge kauft und verkauft, rutscht zudem in den gewerblichen Grundstückshandel. Dazu Spekulationsfrist und Spekulationssteuer.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Bei Gewerbe seltener als beim Wohnen. Was den Preis hebt, ist ein längerer Mietvertrag mit einem bonitären Mieter, nicht ein neuer Bodenbelag. Sinnvoll sind Investitionen, die einen Mangel beseitigen, den der Käufer sonst doppelt so hoch abzieht — Brandschutz, Dach, Technik. Die Logik dahinter steht unter Renovieren vor dem Verkauf und wann nicht saniert wird.

Wer zahlt die Maklerprovision bei einer Gewerbeimmobilie?

Bei mir der Käufer, mit 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Für den Verkäufer ist es courtagefrei. Die gesetzliche Teilungspflicht des § 656c BGB gilt nur beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher und greift hier nicht. Mehr unter Maklerprovision in NRW.

Was ist der häufigste Fehler beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

Zuerst den Preis zu nennen und danach die Verträge zu lesen. Jede Schwäche, die der Käufer selbst findet, kostet mehr als eine, die Du vorher kennst und eingepreist hast. Der zweithäufigste Fehler ist, die Umsatzsteuer erst beim Notar zu bemerken. Übersicht unter Gewerbeimmobilien in Essen und Renditeobjekte.

Du hast ein Gewerbeobjekt in Essen — vermieten, verkaufen oder bewerten lassen? Bei gewerblichen Objekten und Kapitalanlagen liegt die Provision bei 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird allein vom Käufer getragen. Für Dich als Verkäufer ist die Vermittlung courtagefrei. Objekt bewerten lassen oder kurz anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Boden- und Immobilienrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0); sie gelten für Wohnbauland beziehungsweise Wohnnutzung und sind für Gewerbeflächen nur ein Anhaltspunkt. Für den Essener Gewerbemarkt gibt es weder einen amtlichen Mietspiegel noch amtliche Quadratmeterpreise — genannte Rechenwerte sind ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.