Off-Market-Verkauf – einfach erklärt

Das Mehrfamilienhaus soll verkauft werden, aber die Mieter sollen es nicht aus dem Internet erfahren. Der Nachbar, der seit zwanzig Jahren neben dem Haus wohnt, auch nicht. Und der Sohn, der in der Firma des Verkäufers arbeitet, schon gar nicht. Genau für solche Situationen gibt es einen Weg, der ohne Portalanzeige auskommt.

Was ist ein Off-Market-Verkauf?

Ein Off-Market-Verkauf ist der Verkauf einer Immobilie ohne öffentliche Vermarktung: kein Inserat auf Portalen, kein Schild, kein frei abrufbares Exposé — angesprochen wird nur ein ausgewählter Kreis vorgemerkter Interessenten.

Rechtlich ist das ein ganz normaler Immobilienverkauf. Es gibt kein Sonderrecht für Off-Market. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), die Pflicht zur Offenlegung bekannter Mängel bleibt bestehen, und ein Energieausweis ist auch dann auszustellen, wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden soll (§ 80 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes).

Der Unterschied liegt allein im Weg zum Käufer. Statt Reichweite gibt es Auswahl.

Wie das in der Praxis aussieht

Ein Off-Market-Verkauf läuft in vier Schritten:

• Bewertung und Unterlagen zuerst. Weil kein Markttest über ein Inserat stattfindet, muss der Preis vorher belastbar sein. Grundlage sind Vergleichsfälle, der Bodenrichtwert und bei größeren Objekten das Ertragswertverfahren. Was der Verkehrswert überhaupt aussagt, ist an anderer Stelle beschrieben.
• Auswahl aus der Vormerkkartei. Angesprochen werden Interessenten, deren Suchprofil passt und deren Kaufkraft bekannt ist. Bei Kapitalanlagen sind das oft wenige Dutzend Adressen, nicht Tausende.
• Information in Stufen. Zuerst nur Eckdaten ohne Adresse. Erst wenn Interesse und Finanzierbarkeit erkennbar sind, folgt das vollständige Exposé, bei Gewerbe- und Zinshäusern häufig gegen eine Vertraulichkeitserklärung.
• Besichtigung in kleiner Runde. Einzeltermine statt Massenbesichtigung, bei vermieteten Objekten in Abstimmung mit den Mietern und ohne Andrang im Treppenhaus.

Auf Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige kommt es dabei nicht an: § 87 GModG verlangt Angaben zu Energieausweis, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse nur, wenn eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird. Wer nicht inseriert, löst diese Pflicht nicht aus. Der Energieausweis selbst muss trotzdem vorliegen und dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden — wie Du ihn in Essen bekommst, steht unter Energieausweis Essen.

Warum das für Dich wichtig ist

Off-Market ist ein Werkzeug für bestimmte Situationen, nicht der bessere Verkauf an sich. Es passt, wenn Diskretion einen echten Wert hat:

• Vermietete Objekte. Ein öffentliches Inserat verunsichert Mieter, löst Anfragen aus und erschwert die Übergabe. Mehr dazu unter Vermietete Wohnung verkaufen.
• Trennung und Scheidung. Solange die Regelung nicht steht, will kaum jemand den eigenen Namen auf einem Portal sehen.
• Pflegefall und Vollmachten. Hier geht es oft schnell und leise, mit Rücksicht auf die Familie.
• Gewerbliche Objekte und Zinshäuser. Ein öffentlich gelistetes Renditeobjekt, das nicht sofort verkauft wird, gilt am Markt schnell als abgestanden.
• Gefragte Essener Lagen. In Rüttenscheid, Bredeney, Heisingen oder Werden gibt es für gute Objekte belastbare Suchprofile. Bei Immobilienrichtwerten von 2.925 Euro je Quadratmeter in Rüttenscheid und 3.300 Euro in Bredeney — Mediane des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen — findet sich ein passender Käufer auch ohne Anzeige.

Und der ehrliche Gegenpunkt: Weniger Reichweite heißt weniger Wettbewerb. Wer den höchsten erzielbaren Preis will und Öffentlichkeit nicht scheut, fährt mit einem Bieterverfahren in der Regel besser. Off-Market kauft Dir Ruhe und Tempo, nicht automatisch Geld.

Wann Off-Market die falsche Wahl ist

Es gibt Konstellationen, in denen die fehlende Öffentlichkeit zum rechtlichen Problem wird. Wer nicht nur für sich selbst verkauft, muss belegen können, dass er den Markt ausgeschöpft hat:

• In einer Erbengemeinschaft, in der ein Miterbe später fragt, ob mehr drin gewesen wäre.
• Beim Verkauf durch einen Betreuer, der eine Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht.
• Bei einem Verkauf unter Miteigentümern, bei dem einer der Beteiligten selbst kauft.

In diesen Fällen ist ein dokumentiertes, offenes Verfahren mit nachweisbaren Geboten das sicherere Vorgehen — oder zumindest ein zusätzliches Wertgutachten, das den erzielten Preis stützt.

Die häufigsten Fallstricke

Off-Market wird als Preisargument verkauft

„Diskret verkaufen bringt mehr“ ist eine Behauptung, kein Mechanismus. Mehr Geld entsteht durch Wettbewerb. Wer Off-Market wählt, tauscht einen Teil dieses Wettbewerbs gegen Diskretion. Das kann richtig sein — man sollte es nur wissen.

Der Preis wird ohne Markttest geraten

Ohne Inserat gibt es keine Resonanz, an der sich ablesen ließe, ob der Preis stimmt. Deshalb braucht Off-Market eine sorgfältigere Bewertung als der offene Verkauf — im Zweifel mit einem Verkehrswertgutachten.

„Diskret“ heißt nicht „ohne Unterlagen“

Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Energieausweis und Wohnflächenberechnung braucht jeder ernsthafte Käufer, auch der aus der Vormerkkartei. Wer damit erst anfängt, wenn ein Interessent zusagt, verliert ihn wieder.

Der Kreis ist zu klein

Ein einziger angesprochener Interessent ist kein Off-Market-Verkauf, sondern ein Direktverkauf ohne Vergleich. Auch ein diskretes Verfahren braucht mehrere ernsthafte Adressen, sonst verhandelst Du gegen niemanden.

Die Provisionsvereinbarung ist nicht sauber

Auch beim diskreten Verkauf gelten die üblichen Formvorschriften: Der Provisionshinweis gegenüber einem Verbraucher braucht Textform (§ 656a BGB), und ein Hinweis unter der Grußformel einer E-Mail genügt dafür nach der Rechtsprechung nicht. Wie ein sauberer Auftrag aussieht, steht unter Maklervertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Off-Market heißt Verkauf ohne öffentliches Inserat, nur an ausgewählte vorgemerkte Interessenten.
• Rechtlich gelten dieselben Regeln wie beim offenen Verkauf — Beurkundung, Mängeloffenlegung, Energieausweis.
• Pflichtangaben nach § 87 GModG entfallen, weil keine Immobilienanzeige geschaltet wird.
• Der Vorteil ist Diskretion und Tempo, nicht automatisch ein höherer Preis.
• Bei Erbengemeinschaft, Betreuung oder Verkauf an einen Miteigentümer ist ein offenes Verfahren sicherer.
• Ohne belastbare Bewertung und vollständige Unterlagen funktioniert Off-Market nicht.

Häufige Fragen

Erfährt wirklich niemand von dem Verkauf?

Der Kreis bleibt klein, aber er ist nicht null. Interessenten, Notar, finanzierende Banken und bei Wohnungseigentum die Verwaltung erfahren davon. Wer absolute Geheimhaltung braucht, sollte das vorher aussprechen — dann werden auch die Besichtigungstermine anders gelegt.

Ist ein Off-Market-Verkauf schneller?

Oft ja, weil die angesprochenen Interessenten bereits geprüft sind und keine Besichtigungswellen organisiert werden müssen. Wenn niemand aus dem Kreis zugreift, dauert es dagegen länger als ein offener Verkauf. Der Vergleich steht unter Schnellverkauf.

Brauche ich trotzdem einen Energieausweis?

Ja. § 80 Abs. 3 GModG knüpft die Pflicht an den Verkauf, nicht an die Werbung. Nur die Pflichtangaben in der Anzeige entfallen, weil es keine Anzeige gibt. Vorlegen musst Du ihn spätestens bei der Besichtigung.

Kann ich Off-Market starten und später doch inserieren?

Ja, und das ist ein verbreiteter Weg: erst vier bis sechs Wochen diskret, dann öffentlich. Umgekehrt funktioniert es nicht — ein Objekt, das schon auf den Portalen stand, lässt sich nicht mehr diskret machen.

Wie finde ich als Käufer Off-Market-Objekte?

Nur über Makler, bei denen Du mit einem konkreten Suchprofil und einem Finanzierungsnachweis vorgemerkt bist. Eine allgemeine Anfrage ohne Nachweis führt selten zu einer Vormerkung — die Nachweispflicht liegt beim Interessenten, nicht beim Anbieter.

Muss ich Mängel auch beim diskreten Verkauf offenlegen?

Ja, unverändert. Wer einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den vertraglichen Haftungsausschluss nicht berufen. Feuchtigkeit, Schäden am Dach, laufende Rechtsstreitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft — das gehört auf den Tisch.

Was ist der Unterschied zu einem diskreten Verkauf?

In der Praxis dasselbe. „Off-Market“ ist der Begriff aus dem gewerblichen Bereich, „diskreter Verkauf“ der aus dem Privatgeschäft. Der Ablauf für Wohnimmobilien ist unter Diskreter Verkauf beschrieben.

Ändert sich etwas an der Grunderwerbsteuer oder den Notarkosten?

Nein. Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis, nicht nach dem Vermarktungsweg.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.