Auskunft aus dem Altlastenkataster Essen

Das Haus steht seit Jahrzehnten, der Garten sieht aus wie jeder andere Garten, die Hecke ist geschnitten. Und trotzdem kommt kurz vor der Auszahlung die Frage der Bank: Liegt eine Auskunft aus dem Altlastenkataster vor? Wer in Essen kauft oder verkauft, stolpert früher oder später über diesen Satz. Besonders dort, wo einmal eine Zeche, eine Kokerei, ein Gaswerk, eine Lackiererei oder eine Tankstelle stand. Und das war in dieser Stadt an ziemlich vielen Ecken der Fall.

Was im Altlastenkataster überhaupt steht

Das Altlastenkataster ist ein Verzeichnis von Flächen, bei denen es einen belegbaren Anhaltspunkt für eine Bodenbelastung gibt. Die Stadt Essen beschreibt es so: Erfasst werden Flächen, auf denen in ehemaligen Betrieben mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde oder auf denen Abfälle beziehungsweise unbekannte Materialien angeschüttet worden sind. Aufgenommen wird eine Fläche dann, wenn ein hinreichender Verdacht besteht, dass von ihr eine Gefahr für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgeht.

Dahinter stehen vier Begriffe aus dem Bundes-Bodenschutzgesetz, die man auseinanderhalten sollte.

• Altablagerungen sind Flächen, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden. Die Stadt Essen nennt als typische Beispiele aufgefüllte Geländevertiefungen, künstliche Geländeerhebungen sowie Müll- und Bauschuttdeponien.
• Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und Betriebe, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Die Stadt zählt dazu ausdrücklich stillgelegte Bergbauanlagen wie Zechen und Kokereien, ehemalige Gaswerke, metallverarbeitende Fabriken, Chemiebetriebe sowie stillgelegte Kfz-Betriebe einschließlich Tankstellen.
• Altlastverdächtige Flächen sind Altablagerungen und Altstandorte, bei denen der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung besteht — also der Zwischenzustand, in dem noch nichts feststeht.
• Altlasten im Rechtssinn sind erst die Flächen, durch die tatsächlich schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren hervorgerufen werden. Das ist die schärfste Stufe.

Der Unterschied zwischen „verdächtig“ und „belastet“ wird im Alltag ständig durcheinandergeworfen. Ein Eintrag als Verdachtsfläche bedeutet zunächst nur: Die Behörde hat historische Hinweise. Ob im Boden wirklich etwas liegt, sagt der Eintrag noch nicht.

Zwei Essener Stellen, zwei verschiedene Aufgaben

Hier verwechseln viele die Adressen, und dann liegt der Antrag wochenlang im falschen Postfach.

Die Auskunft aus dem Altlastenkataster erteilt in Essen das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster. Zuständige Einrichtung ist dort das Altlastenkataster in der Lindenallee 10 in 45127 Essen, erreichbar unter altlasten@amt62.essen.de und telefonisch unter 0201 88-62139. Für Nachfragen zum Antragsverfahren nennt die Stadt eine feste Zeitschiene von 9 bis 12 Uhr.

Die untere Bodenschutzbehörde sitzt dagegen beim Umweltamt der Stadt Essen und ist mit der Ermittlung altlastverdächtiger Flächen beauftragt. Diese Behörde stellt nach den Bodenschutzgesetzen des Bundes und des Landes die davon ausgehenden Umwelteinwirkungen fest und beseitigt sie gegebenenfalls durch Sanierungsmaßnahmen. Erreichbar ist sie unter ubb@umweltamt.essen.de und über die Rufnummer 0201 88-59401. Die Bodenschutzbehörde bietet außerdem eine Beratung an: Eigentümer, Bauherren und Mieter können sich informieren, welche Erkenntnisse über mögliche Umweltgefährdungen auf ihrem Grundstück vorliegen und welche Maßnahmen nötig wären, um eine Gefährdung festzustellen und zu beseitigen.

Kurz gesagt: Das Kataster gibt Auskunft, die Bodenschutzbehörde ermittelt, ordnet an und begleitet die Sanierung.

Kurzauskunft oder ausführliche Auskunft

Die Stadt Essen unterscheidet zwei Varianten, und der Unterschied ist erheblich.

Für den normalen Verkauf reicht die Kurzauskunft oft aus. Sobald aber gebaut, abgerissen, unterkellert oder ein Anbau geplant wird, ist die ausführliche Auskunft das ehrlichere Papier — sie sagt etwas über den Bodenaufbau, und genau der bestimmt später die Entsorgungskosten.

So läuft der Antrag

Die Stadt Essen stellt ein Antragsformular bereit, das ausgefüllt an altlasten@amt62.essen.de geschickt wird. Nach Eingang gibt es kurzfristig eine Eingangsbestätigung mit der voraussichtlichen Bearbeitungsdauer. Beizufügen sind:

• das ausgefüllte Antragsformular,
• ein Eigentumsnachweis, also ein Grundbuchauszug,
• bei Nichteigentum eine Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers zur Einholung der Altlastenauskunft,
• bei Dringlichkeit einer ausführlichen Auskunft die Mitteilung des Termins, den Amtsgericht, Notar oder Kreditinstitut vergeben haben.

Antragsberechtigt sind laut Stadt ausschließlich Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer oder durch sie bevollmächtigte Dritte. Die Vorlage einer Vollmacht ist aus Datenschutzgründen erforderlich. Das ist das berechtigte Interesse in seiner praktischen Form: Als Kaufinteressent kommst Du ohne Unterschrift der Verkäuferseite nicht an die Auskunft. Wer kaufen will, lässt sich also entweder eine Vollmacht geben oder verlangt die Auskunft schlicht als Unterlage — genauso wie den Grundbuchauszug und die übrigen Papiere aus der Unterlagenliste für den Immobilienverkauf.

Eine bevorzugte Bearbeitung wird erst möglich, wenn die Antragsunterlagen vollständig sind. Wer unvollständig einreicht, verliert die Position in der Reihenfolge. Deshalb: Grundbuchauszug und Vollmacht vorher besorgen, nicht nachreichen.

Was ein Negativattest wirklich aussagt

„Nicht im Altlastenkataster erfasst“ klingt nach Freispruch. Es ist keiner. Die Stadt Essen formuliert den Vorbehalt selbst und sehr deutlich: Behördliche Ermittlungen können unabhängig von Anfragen oder Auskünften grundsätzlich zu einer veränderten Beurteilung führen, und das kann eine Erfassung im Altlastenkataster zur Folge haben.

Übersetzt heißt das dreierlei. Erstens ist die Auskunft eine Momentaufnahme des Wissensstands, kein Bodengutachten. Zweitens wurde für ein Grundstück, über das nichts bekannt ist, auch nie gebohrt — es kann sauber sein, es kann auch nur unerforscht sein. Drittens kann ein Eintrag später hinzukommen, etwa wenn beim Nachbarn gebaut wird und dort Proben gezogen werden.

Wer die Auskunft als Beweis für Schadstofffreiheit verkauft, redet sich damit in eine Haftung hinein. Bewiesen ist damit nur, dass die Stadt zum Ausstellungszeitpunkt nichts eingetragen hatte.

Warum Kaufvertrag, Bank und Bauantrag danach fragen

Der Kaufvertrag. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz trifft die Sanierungspflicht nicht nur den Verursacher, sondern auch den Grundstückseigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück. Wer kauft, kauft die Zustandsverantwortlichkeit mit. Ein Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag ändert daran im Verhältnis zur Behörde gar nichts — und im Verhältnis zum Käufer hilft er nicht, wenn ein bekannter Verdacht verschwiegen wurde. Bekannte Anhaltspunkte gehören deshalb in den Vertrag, nicht in die Schublade. Wie weit die Offenlegung reicht, steht unter Mängel offenlegen.

Die Bank. Ein Kreditinstitut finanziert die Sicherheit, nicht den Wunsch. Steht im Kataster ein Eintrag, rechnet der Gutachter mit Sanierungs- oder Entsorgungskosten und zieht sie vom Beleihungswert ab. Manche Häuser lassen sich damit noch finanzieren, nur eben mit mehr Eigenkapital.

Der Bauantrag. Sobald Erde bewegt wird, entscheidet die Belastung über die Entsorgungsklasse des Aushubs. Das ist kein Nebenposten. Eine Baugrube von zwölf mal zehn Metern und anderthalb Metern Tiefe ergibt 180 Kubikmeter, bei rund 1,8 Tonnen je Kubikmeter also etwa 324 Tonnen Material. Jeder Euro Mehrpreis je Tonne kostet 324 Euro; 30 Euro Unterschied je Tonne sind knapp 9.700 Euro. Auf ein 400-Quadratmeter-Grundstück in Katernberg mit einem Bodenrichtwert von 225 Euro je Quadratmeter — rechnerisch 90.000 Euro Bodenwert — sind das über zehn Prozent. Deshalb fragt jeder Bauträger zuerst nach dem Boden und erst danach nach dem Grundriss.

Wenn tatsächlich ein Eintrag vorliegt

Ein Eintrag ist kein Grund, das Objekt fallen zu lassen. Die Stadt Essen schreibt zur Sanierung nüchtern: Grundsätzlich ist bautechnisch jede Altlastenproblematik lösbar, und in der Regel bedeutet das nicht nur eine Aufwertung des Grundstücks selbst, sondern auch der Umgebung. Der Weg dorthin ist gestuft.

• Orientierende Untersuchung. Erste Proben an den historisch verdächtigen Stellen — dort, wo der Tank stand, wo aufgefüllt wurde, wo die Halle war. Ziel ist die Frage, ob der Verdacht bestätigt oder ausgeräumt wird.
• Detailuntersuchung. Bestätigt sich der Verdacht, wird die Ausdehnung des Schadens ermittelt: Fläche, Tiefe, Stoffe, Wirkungspfade. Die Behörde kann diese Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung nach § 9 BBodSchG anordnen und verlangen, dass sie von Sachverständigen oder Untersuchungsstellen nach § 18 BBodSchG durchgeführt werden.
• Sanierungsuntersuchung und Sanierungsplan. Bei größeren Fällen verlangt die Behörde nach § 13 BBodSchG einen Sanierungsplan. Er enthält die Zusammenfassung der Gefährdungsabschätzung, Angaben zur bisherigen und künftigen Nutzung, das Sanierungsziel und die dafür nötigen Maßnahmen samt Zeitplan.
• Ausführung. Die Stadt Essen beschreibt die Bandbreite selbst: Oft reicht ein geringer Abtrag belasteten Bodens oder ein Auftrag von sauberem Boden. Bei gravierenden Schadstoffgehalten kommen Versiegelung, Einkapselung oder Aushub und Entsorgung in Betracht.

Wichtig für die Preisverhandlung: Ein Gutachten mit klarer Aussage ist mehr wert als ein Rabatt ins Blaue. Solange niemand weiß, was im Boden liegt, kalkuliert jeder Käufer den schlimmsten Fall ein. Erbengemeinschaften stehen dabei häufig unter Zeitdruck; wie sich das auf ein geerbtes Objekt auswirkt, steht unter Altlasten im Erbobjekt. Wer ein älteres Haus kauft, findet die typischen Prüfpunkte unter Altbau kaufen in Essen.

Altlast, Bergbau, Kampfmittel: drei Fragen, drei Stellen

Im Essener Untergrund liegen drei ganz verschiedene Themen übereinander, und keine Auskunft ersetzt die andere.

In Stoppenberg oder Katernberg kann alles drei zusammenkommen: eine Kokerei als Altstandort, Abbaufelder darunter und eine Fläche, die im Krieg im Zielgebiet lag. In so einem Fall bestelle ich alle drei Auskünfte gleichzeitig, nicht nacheinander — sonst wartet man dreimal hintereinander. Die Flächenzuschnitte, die alle drei Stellen brauchen, kommen aus der Flurkarte, die Baugeschichte aus der Bauakte.

Fazit

Die Auskunft aus dem Altlastenkataster beantwortet eine einzige, aber teure Frage: Weiß die Stadt Essen etwas über den Boden unter diesem Grundstück? Ausgestellt wird sie vom Altlastenkataster des Amtes für Geoinformation, Vermessung und Kataster in der Lindenallee 10, während die untere Bodenschutzbehörde beim Umweltamt ermittelt, bewertet und Sanierungen begleitet. Antragsberechtigt sind nur Eigentümer und Bevollmächtigte, und die Kurzauskunft gibt es in der Regel innerhalb von 14 Tagen. Ein Negativeintrag ist kein Gütesiegel — die Stadt weist selbst darauf hin, dass neue Ermittlungen jederzeit zu einer anderen Beurteilung führen können. Wer früh fragt, verhandelt über Zahlen; wer spät fragt, verhandelt über Ängste.

Häufige Fragen

Wer erteilt in Essen die Auskunft aus dem Altlastenkataster?

Zuständige Einrichtung ist das Altlastenkataster beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster in der Lindenallee 10 in 45127 Essen, erreichbar unter altlasten@amt62.essen.de und der Rufnummer 0201 88-62139.

Was macht dann die untere Bodenschutzbehörde?

Die untere Bodenschutzbehörde sitzt beim Umweltamt der Stadt Essen, ermittelt altlastverdächtige Flächen, stellt die davon ausgehenden Umwelteinwirkungen nach den Bodenschutzgesetzen fest und beseitigt sie gegebenenfalls durch Sanierungsmaßnahmen.

Kann ich als Kaufinteressent die Auskunft selbst beantragen?

Nein, antragsberechtigt sind nur Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer oder durch sie bevollmächtigte Dritte, und die Vollmacht muss aus Datenschutzgründen vorgelegt werden.

Wie lange dauert eine Kurzauskunft?

Eine Kurzauskunft erhältst Du nach Angabe der Stadt Essen in der Regel innerhalb von 14 Tagen, während für die ausführliche Auskunft eine längere, im Einzelfall genannte Bearbeitungszeit gilt.

Was kostet die Altlastenauskunft?

Eine feste Gebühr nennt die Stadt Essen in der Beschreibung der Dienstleistung nicht; die Kosten richten sich nach der geltenden Gebührenregelung und nach dem Umfang der Auskunft, weshalb Du sie am besten bei der Eingangsbestätigung erfragst.

Bedeutet ein Negativattest, dass der Boden sauber ist?

Nein, es bedeutet nur, dass zum Zeitpunkt der Auskunft kein Eintrag vorlag; die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass behördliche Ermittlungen unabhängig von Anfragen jederzeit zu einer veränderten Beurteilung und damit zu einer Erfassung führen können.

Muss ich einen Eintrag im Kaufvertrag offenlegen?

Ja, ein bekannter Eintrag oder ein bekannter Verdacht gehört in den Vertrag, denn ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Ansprüchen, wenn ein bekannter Umstand verschwiegen wurde.

Haftet der Käufer für eine Altlast, die er nicht verursacht hat?

Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz sind neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück zur Sanierung verpflichtet, weshalb die Zustandsverantwortlichkeit mit dem Eigentum übergeht.

Was passiert, wenn tatsächlich ein Verdacht bestätigt wird?

Dann folgen gestufte Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung nach § 9 BBodSchG, bei größeren Fällen eine Sanierungsuntersuchung und ein Sanierungsplan nach § 13 BBodSchG, und erst danach steht fest, ob Abtrag, Auftrag, Sicherung oder Einkapselung nötig ist.

Ersetzt die Altlastenauskunft die Bergbau- und die Kampfmittelauskunft?

Nein, das sind drei getrennte Themen mit drei getrennten Stellen, und gerade im Essener Norden können Altstandort, Abbaufeld und Kampfmittelverdacht auf demselben Grundstück zusammentreffen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 114, 115, 117, 120, 124 BBergG, §§ 2, 4, 9, 13 BBodSchG, §§ 434, 437, 442, 444 BGB, Kampfmittelverordnung NRW, Landesbodenschutzgesetz NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Auskunftsstellen: RAG Aktiengesellschaft, Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf, Untere Bodenschutzbehörde und Altlastenkataster der Stadt Essen, Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.