Öltank, Asbest und Nachtspeicher im Erbobjekt

Der Kellerraum riecht nach Heizöl, obwohl seit Jahren keine Heizung mehr läuft. In der Ecke steht ein Stahltank, 5.000 Liter, daneben eine Handpumpe und ein verstaubtes Prüfprotokoll. Im Nebenraum vier abgeklemmte Nachtspeicheröfen, auf dem Garagendach die grauen Wellplatten, die jeder im Ruhrgebiet kennt. Das Haus gehört jetzt Dir und Deinen Geschwistern. Und die erste Frage ist nicht, was es wert ist, sondern was da unten eigentlich steht. Denn Altlasten sind selten ein Grund, ein Objekt nicht zu verkaufen. Aber sie sind ein Grund, vorher zu wissen, was man hat.

Der stillgelegte Öltank ist noch lange nicht entsorgt

Ein Tank, aus dem das Öl abgepumpt wurde, gilt rechtlich nicht als beseitigt. Maßgeblich ist die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, kurz AwSV. Diese Verordnung ordnet jede Anlage nach Volumen einer Gefährdungsstufe zu. Heizöl fällt in die mittlere Wassergefährdungsklasse. Praktisch heißt das: bis 1.000 Liter Stufe A, über 1.000 bis 10.000 Liter Stufe B, darüber Stufe C und D. Der übliche Kellertank mit 3.000 bis 6.000 Litern liegt also in Stufe B.

Daran hängt die entscheidende Pflicht. Nach § 45 Abs. 1 Nr. 4 AwSV dürfen Heizölverbraucheranlagen der Stufen B, C und D nur von einem anerkannten Fachbetrieb errichtet, von innen gereinigt, instand gesetzt und stillgelegt werden; unterirdische Anlagen immer, unabhängig von der Größe. Der Nachbar mit dem Nasssauger ist also keine Lösung, und verantwortlich bleibt der Betreiber, auch wenn er das Haus längst verkauft hat.

Dazu kommen Prüfpflichten. Nach § 46 AwSV muss der Betreiber die Anlage durch einen Sachverständigen prüfen lassen; in Schutz- und Überschwemmungsgebieten gelten deutlich engere Intervalle. Für Essen ist das kein Randthema: Die Ruhrtallagen von Werden über Heisingen bis Kettwig liegen im Einzugsbereich der Trinkwassergewinnung.

Die Kosten lassen sich sauber beziffern. Ein Kunststoff-Batterietank mit 1.000 Litern kostet in der Entsorgung etwa 350 bis 800 Euro, ein Stahltank mit 5.000 Litern im Keller rund 1.000 bis 1.600 Euro, ein Behälter mit 15.000 Litern 2.300 bis 2.900 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Ein Erdtank ist der teure Fall, weil Aushub und Bodenproben dazukommen. Der Ablauf: Restöl absaugen, Innenreinigung, Entgasen, Zerlegen, Abtransport, Entsorgungsnachweis — meist ein Arbeitstag. Die Bescheinigung gehört zu den Verkaufsunterlagen; dieses Blatt ist mehr wert als jede mündliche Zusicherung.

Asbest: wo er in Ruhrgebiets-Bauten wirklich steckt

Asbest ist in Deutschland seit den Neunzigerjahren verboten. Alles, was davor gebaut oder saniert wurde, kann ihn enthalten, und der Essener Bestand aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren ist voll davon. Sortiere die Fundstellen nach Bindung — davon hängen Risiko und Preis ab.

• Fest gebunden. Asbestzement: Wellplatten auf Garagen, Fassadenplatten, Blumenkästen, Lüftungs- und Abwasserrohre. Unbeschädigt setzen sie kaum Fasern frei; gefährlich wird es beim Bohren, Sägen und Abbrechen.
• Schwach gebunden. Spritzasbest, Leichtbauplatten hinter Heizkörpernischen, Dichtungsschnüre in alten Kesseln und Öfen — teuer, weil unter Unterdruck und mit Schleuse gearbeitet werden muss.
• Der unterschätzte Fall. Asbesthaltiger Fliesenkleber und Spachtelmasse unter Bodenbelägen — unsichtbar, geruchlos, und regelmäßig ein Thema, sobald ein Käufer das Bad herausreißt.

Seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung gilt für Gebäude, deren Bau vor dem Stichtag des Asbestverbots begonnen hat, eine Asbestvermutung. Vor Bauarbeiten ist zu erkunden: historisch anhand von Bauakte und Rechnungen, wo nötig technisch durch Probenahme. Wichtig für Dich als Erbin oder Erbe: Der Eigentümer ist Veranlasser und muss dem ausführenden Betrieb alles herausgeben, was er zu Baujahr, Belastungen und Gutachten hat. Die Bauakte bekommst Du beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen; wie das läuft, steht unter Bauakte in Essen einsehen.

Arbeiten dürfen nur Betriebe mit Sachkundenachweis nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe 519 ausführen. Als Größenordnung: Die Demontage von Asbestzement-Wellplatten liegt bei 25 bis 50 Euro je Quadratmeter, mit Gerüst, Verpackung, Transport und Deponie eher bei 40 bis 100 Euro. Innenarbeiten an schwach gebundenem Material, also auch am Fliesenkleber, liegen bei 100 bis 200 Euro je Quadratmeter. Ein Schadstoffgutachten kostet meist 800 bis 1.500 Euro — Geld, das sich verzinst, weil es die Verhandlung vom Gefühl auf die Zahl verschiebt.

Nachtspeicheröfen: Strom von gestern, Asbest von vorgestern

Nachtspeicherheizungen findest Du in Essen vor allem dort, wo in den Sechziger- und Siebzigerjahren ohne Schornstein nachverdichtet wurde: aufgestockte Zeilenbauten, Dachgeschossausbauten, kleine Etagenwohnungen. Ein Betriebsverbot gibt es derzeit nicht. Der teuerste Weg zu warmen Räumen sind die Geräte trotzdem, und genau so rechnet jeder Käufer.

Das eigentliche Thema ist der Inhalt. Geräte aus der Zeit vor Mitte der Siebzigerjahre enthalten häufig Asbest in Dämmplatten und Dichtungen, je nach Hersteller auch noch später. Weder Aussehen noch Geruch verraten es; Sicherheit gibt nur das Typenschild samt Herstellerliste oder eine Materialprobe. Für die Entsorgung durch einen Fachbetrieb plane etwa 300 Euro je Gerät ein. Und lös die Öfen nicht selbst aus der Wand: Ein einziger unsachgemäß geöffneter Ofen kontaminiert eine ganze Wohnung.

Bergschäden im Essener Norden

Nirgends in Essen ist der Untergrund so beschrieben wie im Norden. Katernberg, Stoppenberg, Altenessen und Karnap liegen über den Feldern des ehemaligen Steinkohlenbergbaus, und die Absenkungen sind erheblich: im Bereich Katernberg-Beisen rund 24 Meter, am Berliner Platz etwa 7,5 Meter. Typische Folgen sind Risse in Wandanschlüssen, klemmende Türen, gekippte Böden, Setzungen an Anbauten.

Das Bundesberggesetz hilft Dir dabei mehr, als die meisten glauben. § 120 BBergG enthält die Bergschadensvermutung: Entsteht im Einwirkungsbereich eines Untertagebetriebs ein Schaden durch Senkung, Hebung, Pressung, Zerrung oder Erschütterung, wird vermutet, dass der Bergbau ihn verursacht hat. Die Vermutung entfällt, wenn offensichtliche Baumängel, natürliche Gegebenheiten oder Dritte als Ursache feststehen; wer sich auf sie beruft, muss dem Verantwortlichen Baugenehmigung, Bauunterlagen und Prüfberichte zugänglich machen.

Die Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung erteilt die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in Nordrhein-Westfalen, mit Sitz in der Goebenstraße in Dortmund. Der Antrag ist formlos; beizufügen sind ein Lageplan mit eingezeichnetem Grundstück und ein Eigentumsnachweis. Die Gebühr beträgt pauschal 30 Euro. Für ein Erbobjekt in Katernberg oder Stoppenberg sind das die am besten investierten 30 Euro des Verkaufs, denn die Auskunft beantwortet eine Frage, die der Käufer sonst mit einem Abschlag beantwortet.

Was die Stadt Essen über Dein Grundstück weiß

Essen führt ein Altlastenkataster. Darin stehen Flächen, auf denen früher mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen oder Abfall aufgeschüttet wurde, sofern ein hinreichender Verdacht auf eine Gefahr besteht. Dazu kommen Altstandorte und Bodenbelastungskarte. Untere Bodenschutzbehörde ist das Umweltamt der Stadt Essen; die Auskunft aus dem Kataster läuft über das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster in der Lindenallee.

Es gibt zwei Varianten. Die Kurzauskunft sagt nur, ob das Grundstück im Kataster geführt wird; das dauert etwa zwei Wochen. Die ausführliche Auskunft stellt alle bodenbezogenen Daten zusammen: Nutzungsgeschichte, Bodenaufbau, bekannte Belastungen, erfolgte Maßnahmen. Beizufügen sind Antrag, Eigentumsnachweis und bei Vertretung eine Vollmacht — für ein Erbobjekt heißt das: erst die Erbenstellung nachweisen, dann die Auskunft holen (mehr dazu unter Immobilie erben). Typische Verdachtsflächen sind ehemalige Tankstellen, Schrottplätze, Chemischreinigungen, Zechengelände und verfüllte Bachläufe.

Offenlegen oder schweigen: die teuerste Entscheidung im Verkauf

Im Kaufvertrag steht fast immer ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der trägt nur so weit, wie Du ehrlich warst. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt keinen Betrugsvorsatz voraus; es genügt, dass Du einen wichtigen Umstand kennst oder für möglich hältst und ihn nicht sagst.

Für Asbest hat der Bundesgerichtshof das unter dem Aktenzeichen V ZR 30/08 entschieden: Über asbesthaltige Außenwandplatten muss aufgeklärt werden, auch wenn der Baustoff zur Bauzeit üblich war. Maßgeblich ist, dass die Gefährlichkeit heute allgemein bekannt ist.

Und es reicht nicht, Unterlagen irgendwo bereitzustellen. Unter dem Aktenzeichen V ZR 77/22 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Datenraum die Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer den Umstand dort auch zur Kenntnis nimmt. Im entschiedenen Fall waren die Protokolle am Freitag vor dem Notartermin am Montag hochgeladen worden, ohne Hinweis. Das genügte nicht. Die Konsequenz: Was Du weißt, kommt ausdrücklich in den Kaufvertrag, mit Datum und Quelle. Weitere Stolperstellen sammelt Fehler beim Hausverkauf.

Was das im Preis bedeutet

Eine Beispielrechnung für ein typisches Erbobjekt im Essener Norden: Reihenendhaus, Baujahr 1957, 118 Quadratmeter Wohnfläche, Kellertank mit 5.000 Litern, Garagendach mit 40 Quadratmetern Asbestwellplatten, vier Nachtspeicheröfen.

Jetzt der Vergleich. Bleibt das alles unerwähnt, kalkuliert ein Käufer keinen Betrag, sondern ein Risiko — und solche Aufschläge landen selten bei 7.000 Euro, eher bei 15.000 bis 25.000 Euro, weil niemand weiß, was noch kommt. In Katernberg, wo der Immobilienrichtwert für die Weiterverkaufswohnung bei 1.900 Euro je Quadratmeter liegt, ist das ein zweistelliger Prozentsatz des Preises. Die 1.200 Euro für das Gutachten sind also der billigste Teil der Rechnung.

Heizung und Gebäudemodernisierungsgesetz

Hier hat sich viel geändert, und viele Merkblätter im Umlauf sind veraltet. Das früher als Gebäudeenergiegesetz bekannte Regelwerk heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Die Pflicht, beim Heizungstausch einen Mindestanteil erneuerbarer Energien einzuhalten, ist entfallen. Auch die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist gestrichen: Ein Konstanttemperaturkessel über dreißig Jahre darf weiterbetrieben und repariert werden — allein wegen seines Alters muss er nicht raus, auch nicht beim Eigentümerwechsel.

Zwei Nachrüstpflichten bleiben und treffen im Erbfall den neuen Eigentümer: die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum nach § 35 GModG mit höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin, und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG. Die Frist beträgt zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch, der Bußgeldrahmen reicht bis 50.000 Euro. Verkaufst Du zügig, geht die Pflicht auf den Käufer über und wird zum Verhandlungsthema statt zum Kostenblock; wie sich das zeitlich einordnet, zeigt der Ablauf eines Hausverkaufs.

Fazit

Ein stillgelegter Öltank ist erst dann erledigt, wenn ein Fachbetrieb nach § 45 AwSV ihn stillgelegt und Dir das schriftlich bestätigt hat. Asbest steckt im Essener Bestand nicht nur im Garagendach, sondern häufig im Fliesenkleber und in alten Nachtspeicheröfen; die Kosten lassen sich mit 40 bis 100 Euro je Quadratmeter außen, 100 bis 200 Euro innen und rund 300 Euro je Ofen belastbar schätzen. Im Essener Norden gehört die Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg für 30 Euro dazu, weil § 120 BBergG die Beweislast zu Deinen Gunsten verschiebt. Verschweigen ist die teuerste Variante: Nach § 444 BGB trägt der Haftungsausschluss nicht bei Arglist. Wer die Zahlen kennt und offenlegt, verkauft ruhiger und meistens teurer als der, der hofft, dass niemand in den Keller geht.

Häufige Fragen

Muss ich einen alten Öltank vor dem Verkauf entfernen lassen?

Eine Pflicht zur Entfernung gibt es nicht, wohl aber zur ordnungsgemäßen Stilllegung, und die darf bei Heizölverbraucheranlagen der Stufen B, C und D sowie bei allen unterirdischen Anlagen nach § 45 AwSV nur ein Fachbetrieb ausführen.

Woran erkenne ich, ob mein Nachtspeicherofen Asbest enthält?

Am Aussehen nicht; verlässlich sind nur das Typenschild samt Herstellerliste oder eine Materialprobe, wobei Geräte aus der Zeit vor Mitte der Siebzigerjahre besonders häufig belastet sind.

Darf ich Asbestwellplatten vom Garagendach selbst abnehmen?

Nein, Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen dürfen nur Betriebe mit Sachkundenachweis nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe 519 ausführen, und der Bruch der Platten ist genau der Moment, in dem Fasern frei werden.

Muss ich dem Käufer sagen, dass Asbest verbaut ist?

Ja, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 30/08 entschieden, dass über asbesthaltige Baustoffe aufzuklären ist, auch wenn sie zur Bauzeit üblich waren, weil die Gefährlichkeit heute allgemein bekannt ist.

Genügt es, die Unterlagen in einen Datenraum zu legen?

Nicht ohne Weiteres, denn nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 77/22 ist die Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die Information dort tatsächlich zur Kenntnis nimmt.

Wie bekomme ich eine Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Essen?

Mit einem Antrag beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster in der Lindenallee, samt Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Vollmacht; die Kurzauskunft dauert etwa zwei Wochen.

Was bringt mir die Bergschadensvermutung konkret?

Eine Umkehr der Beweislast: Nach § 120 BBergG wird bei Schäden im Einwirkungsbereich eines Untertagebetriebs vermutet, dass der Bergbau die Ursache ist, solange nicht offensichtliche Baumängel, natürliche Gegebenheiten oder Dritte feststehen.

Muss ein Heizkessel, der älter als dreißig Jahre ist, noch getauscht werden?

Nein, die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen; bestehende Anlagen dürfen weiterbetrieben und repariert werden.

Welche energetischen Pflichten treffen mich nach dem Erbfall trotzdem?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke nach § 35 GModG und die Dämmung ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG, jeweils binnen zwei Jahren ab der Eintragung im Grundbuch.

Senkt eine offengelegte Altlast den Preis stärker als ein Verschweigen?

In aller Regel nicht, denn ein bezifferter Aufwand wird verhandelt, während ein vermutetes Risiko pauschal und meist deutlich höher abgezogen wird — und im Streitfall haftest Du bei Arglist nach § 444 BGB ohnehin.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Eine geerbte Immobilie in Essen und niemand weiß, wo anfangen? Ich sortiere mit dir die Reihenfolge – Unterlagen, Bewertung, Verkauf – und arbeite auch mit Erbengemeinschaften. Unverbindlich anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Geerbte Immobilie in Essen verkaufen · Ihr Makler in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.