Marktbericht Gewerbeimmobilien Essen

Am Telefon eine einfache Frage: „Was zahlt man aktuell für Büro in Rüttenscheid pro Quadratmeter?“ Ich könnte eine Zahl nennen. Sie klänge fundiert, der Anrufer wäre zufrieden, und sie wäre geraten.

Für Essener Gewerbemieten gibt es keine amtliche Quelle. Keinen Mietspiegel, keinen Richtwert, keine Behörde, die Abschlüsse erhebt und veröffentlicht. Was es gibt, sind mehrere Quellen mit jeweils begrenzter Aussagekraft — und die Kunst besteht darin, zu wissen, welche was misst.

Diese Seite ist deshalb keine Momentaufnahme des Marktes. Sie nennt keine Quadratmetermieten, keine Leerstandsquoten und keine Spitzenrenditen. Sie erklärt, welche Quellen es für den Essener Gewerbemarkt gibt, was jede von ihnen aussagt und was nicht, und wie man daraus eine belastbare Einschätzung für ein konkretes Objekt baut. Zahlen, die ich belegen kann, stehen weiter unten — und dabei steht, woher sie kommen.

Warum es keinen Gewerbemietspiegel gibt

Der Mietspiegel ist ein Instrument des Wohnraummietrechts. § 558c Abs. 1 BGB definiert ihn als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, und § 558 Abs. 2 BGB definiert diese Vergleichsmiete ausdrücklich über die Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Gewerbeflächen kommen darin nicht vor.

Das ist kein Versehen, sondern folgt aus der Systematik. Der Mietspiegel dient dazu, Mieterhöhungen bei Wohnraum zu begrenzen — er ist Teil des Mieterschutzes. Im Gewerbemietrecht gibt es keinen Mieterschutz und damit auch keinen Anlass für ein staatliches Vergleichsinstrument. Die Miete ist frei verhandelbar, und niemand hat den gesetzlichen Auftrag, sie zu dokumentieren.

Dazu kommt ein praktisches Problem. Ein Mietspiegel funktioniert nur, wenn die Objekte vergleichbar sind. Zwei Dreizimmerwohnungen im selben Baujahr sind es. Zwei Büroetagen sind es nicht: unterschiedlicher Zuschnitt, unterschiedliche Teilbarkeit, unterschiedliche Stellplatzzahl, unterschiedliche Laufzeit, unterschiedliche mietfreie Zeiten und Baukostenzuschüsse. Die Nominalmiete zweier Verträge kann identisch sein, während die tatsächliche Effektivmiete um zwanzig Prozent auseinanderliegt — weil der eine Mieter sechs Monate mietfrei bekommen hat und der andere nicht.

Der Mietspiegel für Wohnraum in Essen ist übrigens ein eigenes Thema, siehe Mietspiegel Essen und ortsübliche Vergleichsmiete. Für Gewerbe gibt es keine Entsprechung.

Was der Gutachterausschuss liefert — und was nicht

Die belastbarste amtliche Quelle für den Essener Grundstücksmarkt ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Er ist keine Marktforschung, sondern eine gesetzlich eingerichtete, unabhängige Stelle nach § 192 BauGB.

Seine Datenbasis ist einzigartig: Nach § 195 Abs. 1 BauGB muss jede beurkundende Stelle jeden Kaufvertrag über ein Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss senden. Das gilt auch für Zwangsversteigerungszuschläge. Er sieht also nicht Angebote, sondern alle tatsächlich beurkundeten Preise — die Kaufpreissammlung. Nach § 195 Abs. 2 BauGB darf sie nur dem Finanzamt übermittelt werden; Auskünfte an Dritte gibt es nach § 195 Abs. 3 BauGB nur bei berechtigtem Interesse.

Daraus leitet er nach § 193 Abs. 5 BauGB die Daten ab, die für Wertermittlungen gebraucht werden. Für den Gewerbebereich sind zwei Positionen aus diesem Katalog entscheidend:

• Liegenschaftszinssätze, und zwar nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB ausdrücklich getrennt für die verschiedenen Grundstücksarten, „insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke“. Das ist die wichtigste Zahl für jede Ertragswertrechnung.
• Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB, bezogen auf eine Flächeneinheit oder auf den nachhaltig erzielbaren Jahresertrag — der Ertragsfaktor.

Dazu kommen die Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB. Sie sind flächendeckend zu ermitteln, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, und in bebauten Gebieten mit dem Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann Auskunft über sie verlangen. In Nordrhein-Westfalen laufen sie über das Portal BORIS.NRW als offene Daten.

Zusammengefasst in einer Veröffentlichung erscheinen diese Auswertungen im Grundstücksmarktbericht — für Essen vom örtlichen Ausschuss, landesweit vom Oberen Gutachterausschuss, der nach § 198 Abs. 2 BauGB den Auftrag hat, überregionale Auswertungen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Mehr dazu unter Grundstücksmarktbericht.

Und jetzt die Grenze. Der Gutachterausschuss erfasst Kaufpreise, nicht Mieten. Er hat keinen gesetzlichen Zugriff auf Mietverträge — niemand muss ihm einen Gewerbemietvertrag schicken. Mieten gehen nur indirekt ein, nämlich über die Reinerträge, die er zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze braucht und dafür bei den Beteiligten erfragt. Wer also eine Quadratmeterkaltmiete für ein Ladenlokal in Steele sucht, findet sie dort nicht. Wer den Liegenschaftszins für Geschäftsgrundstücke sucht, findet ihn dort — und nur dort belastbar.

Die anderen Quellen und was jede aussagt

Marktberichte gewerblicher Anbieter. Große Maklerhäuser und Beratungsgesellschaften veröffentlichen regelmäßig Berichte über Büroflächenumsatz, Spitzen- und Durchschnittsmieten und Leerstandsquoten. Was sie leisten: Sie zeigen Richtung und Größenordnung eines Teilmarkts. Was sie nicht leisten: Sie sind nicht amtlich, ihre Erhebungsmethode ist unterschiedlich und selten vollständig offengelegt, sie beschreiben meist nur die Segmente, in denen der jeweilige Anbieter aktiv ist, und ihre Abgrenzungen sind nicht einheitlich — schon die Frage, ob das Essener Umland mitzählt, verändert jede Zahl. Zitierbar sind sie nur mit Namen des Herausgebers und Datum. Wer sie ohne Quelle wiedergibt, macht aus einer Schätzung eine Behauptung.

Angebotsdaten aus Immobilienportalen. Sie sind leicht zugänglich und deshalb weit verbreitet. Ihr Problem: Ein Angebot ist kein Abschluss. Die inserierte Miete ist eine Forderung, keine Einigung, und sie sagt nichts über mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse und Laufzeiten — also über genau die Punkte, die den wirtschaftlichen Wert bestimmen. Dazu kommt ein Auswahlfehler: Was lange inseriert ist, ist überrepräsentiert. Gut vermietbare Flächen erscheinen kurz oder gar nicht, weil sie im Bestand weitergegeben werden. Angebotsdaten überzeichnen deshalb systematisch das schwierige Segment.

IHK zu Essen. Die Industrie- und Handelskammer beobachtet die regionale Wirtschaftslage, veröffentlicht Konjunkturberichte und äußert sich zu Standortfragen. Was sie leistet: Sie beschreibt die Nachfrageseite — wie es den Betrieben geht, die Flächen mieten. Das ist der Frühindikator für die Flächennachfrage. Was sie nicht leistet: Sie erhebt keine Mieten.

Amtliche Statistik. Das Statistische Landesamt und die Statistikstelle der Stadt Essen liefern Beschäftigten- und Betriebszahlen, Baufertigstellungen und Baugenehmigungen. Was das leistet: Es zeigt, ob Flächen entstehen und ob Beschäftigung wächst. Was es nicht leistet: Preise. Der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes ist dagegen unmittelbar relevant, weil an ihm die Indexklauseln der Gewerbemietverträge hängen — dazu Indexmiete.

Bauleitplanung und Geoportal der Stadt Essen. Bebauungspläne sagen, was auf einer Fläche zulässig ist, und damit, wer sie überhaupt nutzen darf. Das ist keine Preisquelle, aber eine Angebotsquelle: Wo neue Gewerbeflächen ausgewiesen werden, entsteht künftiger Wettbewerb. Dazu Bebauungsplan.

Die eigenen Abschlüsse. Die belastbarste Quelle für ein konkretes Objekt sind vergleichbare Abschlüsse derselben Lage und Größenordnung aus den letzten Monaten — mit Datum, Fläche, Laufzeit, Ausbauzustand und allen Anreizen. Sie sind nicht öffentlich, und genau das ist ihr Wert. Wer diese Zahlen nutzt, muss sagen können, woher sie stammen.

Die amtlichen Zahlen, die ich belegen kann

Für Essen gibt es zwei Reihen, die vollständig, amtlich und nachprüfbar sind: Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen und Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland, jeweils vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und bereitgestellt über BORIS.NRW als offene Daten. Beide beziehen sich auf Wohnnutzung — für Gewerbeflächen sind sie damit nur eine Einordnung des Niveaus, keine Preisaussage.

Beim Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland reicht die Spanne über die Stadtteile von 210 Euro je Quadratmeter in Vogelheim bis 710 Euro in Bredeney. Der Median über alle 50 Stadtteilwerte liegt bei 387,50 Euro. Über einzelne Richtwertzonen betrachtet reicht die Spanne noch weiter, von 165 bis 890 Euro je Quadratmeter.

Zwei Warnungen zu dieser Tabelle. Erstens: Sie zeigt Wohnbauland, nicht Gewerbeland. Zweitens: Ein Bezirksmedian verdeckt die Streuung innerhalb der Stadtteile. In Huttrop reichen 20 Bodenrichtwertzonen von 250 bis 560 Euro je Quadratmeter, in Kettwig 47 Zonen von 360 bis 720 Euro, in Rüttenscheid 25 Zonen von 410 bis 740 Euro. Eine Zahl je Bezirk ist eine Orientierung und nichts weiter. Die vollständige Stadtteilübersicht steht unter Immobilienpreise Essen und Bodenrichtwertkarte Essen.

Wie ich zu einer belastbaren Einschätzung komme

Für ein konkretes Objekt arbeite ich in fünf Schritten, und keiner davon beginnt mit einer Marktzahl.

Erstens: das Objekt einordnen. Welche Flächenart, welche Baujahresklasse, welcher Ausbaustandard, welche Teilbarkeit, wie viele Stellplätze, welche zulässige Nutzung nach Bebauungsplan und Baugenehmigung. Ohne diese Einordnung ist jede Vergleichszahl beliebig.

Zweitens: die Verträge lesen. Laufzeiten, Optionen, Indexklauseln, Umsatzsteuerregelung, Betriebskostenumlage, Konkurrenzschutz. Aus den Verträgen ergibt sich der tatsächliche Rohertrag — und der ist die einzige Mietzahl, die für dieses Objekt wirklich gilt. Dazu Gewerbemietvertrag.

Drittens: Vergleichsabschlüsse suchen. Aktuelle Abschlüsse ähnlicher Flächen in derselben Lage, mit allen Anreizen, umgerechnet auf eine Effektivmiete. Wenn sich zu wenige finden, sage ich das — und dann steht am Ende eine Spanne und keine Zahl.

Viertens: rechnen statt schätzen. Aus dem Rohertrag, den Bewirtschaftungskosten, dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins des Gutachterausschusses wird ein Ertragswert. Wie diese Rechnung Schritt für Schritt aussieht, steht mit einem vollständigen Beispiel unter Gewerbeimmobilie bewerten lassen.

Fünftens: die Unsicherheit benennen. Jede Einschätzung bekommt ein Datum, eine Quellenangabe und eine Aussage darüber, wie dünn die Datenbasis ist. Eine Zahl ohne diese drei Angaben ist im Gewerbebereich wertlos.

Was aus dieser Methode folgt, gilt auch umgekehrt: Wenn Dir jemand eine Quadratmetermiete für Essener Büro-, Laden- oder Hallenflächen nennt, ohne Quelle, Erhebungszeitraum und Abgrenzung dazuzusagen, rät er. Das ist kein Vorwurf — es ist nur wichtig zu wissen, dass es so ist. Die Flächenarten im Einzelnen stehen unter Büroflächen mieten, Ladenlokal mieten, Halle und Lager, Praxisflächen und Büro kaufen; die Anlegersicht unter Renditeobjekte, die Lagen unter Gewerbegebiete in Essen.

Das Wichtigste in Kürze

• Diese Seite ist keine Momentaufnahme des Marktes, sondern eine Anleitung, wie man an belastbare Zahlen kommt.
• Einen amtlichen Gewerbemietspiegel gibt es nicht. Der Mietspiegel nach § 558c BGB erfasst nach § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich Wohnraum.
• Der Gutachterausschuss sieht über die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB alle beurkundeten Kaufpreise — aber keine Mietverträge. Er liefert Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze, keine Gewerbemieten.
• Nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB werden Liegenschaftszinssätze getrennt für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke abgeleitet. Das ist die wichtigste amtliche Zahl für Gewerbe.
• Marktberichte privater Anbieter zeigen Richtung und Größenordnung, sind aber methodisch uneinheitlich. Angebotsdaten aus Portalen überzeichnen das schwer vermietbare Segment.
• Belegbar sind für Essen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland: 210 Euro in Vogelheim bis 710 Euro in Bredeney, Median über die 50 Stadtteile 387,50 Euro je Quadratmeter.

Häufige Fragen

Warum nennst Du keine Quadratmetermieten für Essener Büroflächen?

Weil ich keine Quelle habe, die ich benennen könnte. Es gibt keine Behörde, die Gewerbemieten in Essen erhebt. Eine Zahl ohne Quelle wäre eine Behauptung, und auf einer Seite, die „Marktbericht“ heißt, wäre sie besonders irreführend.

Gibt es überhaupt einen Grundstücksmarktbericht für Essen?

Ja. Die Auswertung der Kaufpreissammlung und die Ableitung der Wertermittlungsdaten gehören nach § 193 Abs. 5 BauGB zu den gesetzlichen Aufgaben des Gutachterausschusses, und die Ergebnisse werden veröffentlicht. Er behandelt den Grundstücksmarkt — also Kaufpreise, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Umsatzzahlen — und nicht den Mietmarkt.

Wie komme ich an den Liegenschaftszinssatz für Geschäftsgrundstücke?

Über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen beziehungsweise über den veröffentlichten Grundstücksmarktbericht. Das ist die einzige Stelle, die ihn aus echten Kaufpreisen ableitet. Dazu Liegenschaftszinssatz.

Kann ich Bodenrichtwerte selbst nachsehen?

Ja. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann Auskunft verlangen, und in Nordrhein-Westfalen sind die Werte über das Portal BORIS.NRW frei zugänglich, inklusive der Zonengrenzen. Achte darauf, welche Nutzungsart und welcher Entwicklungszustand hinterlegt sind — Wohnbauland und Gewerbefläche sind zwei verschiedene Reihen.

Taugen Angebotsmieten aus Portalen für eine erste Orientierung?

Für eine grobe Bandbreite ja, für eine Bewertung nein. Sie zeigen Forderungen, keine Abschlüsse, und blenden mietfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse aus. Außerdem bleiben schwer vermietbare Flächen länger online und sind dadurch überrepräsentiert.

Warum sind private Marktberichte trotzdem nützlich?

Weil sie Bewegung zeigen. Ob der Flächenumsatz zunimmt oder abnimmt, ob Nachfrage in eine bestimmte Größenklasse wandert — dafür sind sie brauchbar. Nur als absolute Preisaussage für ein einzelnes Objekt taugen sie nicht.

Hilft mir der Bodenrichtwert bei einer Gewerbefläche überhaupt?

Als Anhaltspunkt für den Grundstücksanteil ja, mit zwei Einschränkungen: Er gilt in der hier genannten Reihe für baureifes Wohnbauland, und er beschreibt eine Zone, kein einzelnes Grundstück. Für eine echte Bewertung brauchst Du den Richtwert der zutreffenden Nutzungsart.

Wie oft ändern sich diese amtlichen Werte?

Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln; in Nordrhein-Westfalen erfolgt das jährlich zum 1. Januar. Jeder Wert trägt einen Stichtag, und ohne diesen Stichtag ist er nicht zitierfähig.

Was ist mit Gewerbeimmobilien, die als Kapitalanlage verkauft werden?

Für sie gibt es über die Kaufpreissammlung tatsächlich amtliche Daten, aber nicht objektscharf. Was veröffentlicht wird, sind Auswertungen: Umsätze, Faktoren, Liegenschaftszinssätze. Einzelne Kaufpreise bleiben nach § 195 Abs. 2 BauGB geschützt. Wie man daraus einen Wert baut, steht unter Bewertung.

Was mache ich, wenn es zu wenige Vergleichsdaten gibt?

Dann arbeitest Du mit einer Spanne statt mit einer Zahl und sagst dazu, worauf sie beruht. Das ist unbequemer, aber ehrlicher — und im Zweifel billiger als ein Preis, der auf einer erfundenen Zahl steht. Die Übersicht aller Gewerbethemen steht unter Gewerbeimmobilien in Essen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Boden- und Immobilienrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0); sie gelten für Wohnbauland beziehungsweise Wohnnutzung und sind für Gewerbeflächen nur ein Anhaltspunkt. Für den Essener Gewerbemarkt gibt es weder einen amtlichen Mietspiegel noch amtliche Quadratmeterpreise — genannte Rechenwerte sind ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.