Stadtbezirk IX Werden/Kettwig/Bredeney: Wohnen und Immobilien

Um 799 gründete der Missionar Liudger an einer Furt der Ruhr ein Benediktinerkloster. Aus dieser Gründung wurde eine Abtei, aus der Abtei eine Stadt mit Mauern und Toren, und diese Stadt beherrschte jahrhundertelang ein Gebiet, das man das Werdener Land nannte: Bredeney, Heisingen, Schuir, Kettwig, Fischlaken, Heidhausen, Kupferdreh und Byfang.

Der Stadtbezirk IX ist zum größten Teil der Rest dieses Landes. Sechs Stadtteile auf 54,59 Quadratkilometern — mit Abstand der flächengrößte Essener Bezirk, mehr als das Vierfache des kleinsten. Trotzdem leben hier nur rund 51.000 Menschen, weil ein sehr großer Teil dieser Fläche Wald, Wasser und Acker ist.

Er ist auch der teuerste Bezirk der Stadt. Und ausgerechnet hier ist der Stadtteilmittelwert am wenigsten aussagekräftig: In Werden liegen zwischen der günstigsten und der teuersten Richtwertzone 1.100 Euro je Quadratmeter — die größte Spanne aller 50 Essener Stadtteile.

Die Stadtteile im Bezirk

Die Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert gilt für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median über die sechs Stadtteilwerte liegt bei 2.825 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 525 Euro je Quadratmeter Boden. Das ist der höchste Wert aller neun Bezirke; der gesamtstädtische Median beträgt 2.300 Euro. Alle Stadtteile im Vergleich findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Bredeney führt beide Essener Ranglisten an: 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 710 Euro je Quadratmeter Boden. Die teuerste einzelne Bodenzone der ganzen Stadt liegt mit 890 Euro ebenfalls dort. Für Schuir weist der Gutachterausschuss dagegen nur zwei Richtwertzonen für Eigentumswohnungen und drei für Boden aus — mit rund 1.500 Einwohnern ist es der bevölkerungsärmste Stadtteil Essens, und der Median ist dort entsprechend dünn belegt.

Was den Bezirk prägt

Alles beginnt in Werden. 1317 erhielt der Ort Stadtrechte, eigene Mauern und Tore; 1498 brannte fast die gesamte Stadt nieder. Die Äbte von Werden waren zugleich Stadtherren, bis die Abtei 1803 säkularisiert wurde. Die Klostergebäude dienten anschließend von 1811 bis 1928 als Strafanstalt; seit 1949 ist darin die Folkwang Universität der Künste untergebracht. Das Werdener Rathaus von 1879/1880 ist bis heute Verwaltungsstelle.

Kettwig ging einen eigenen Weg. Die Ruhrbrücke wurde 1282 erstmals erwähnt. Bis 1803 gehörte Kettwig zur Reichsabtei Werden, seit 1857 war es eine eigenständige Stadt — und blieb es bis 1975. Erst dann kam es zu Essen, als letzter der 50 Stadtteile. Wirtschaftlich prägte es ein Name: Scheidt. Das Textilunternehmen wurde 1681 gegründet, errichtete 1837 das erste Fabrikgebäude mit Dampfkraft an der Ruhr und erweiterte 1883 um eine Kammgarnspinnerei. Die Tuchfabrik schloss 1962, die Kammgarnspinnerei 1974. Große Teile der Fabrikhallen am rechten Ruhrufer stehen unter Denkmalschutz und sind heute Wohngebäude, ebenso Stadtvillen und Angestelltenhäuser aus derselben Zeit.

Kettwig blieb von den Bombardements des Zweiten Weltkriegs weitgehend verschont. Deshalb steht dort eine erhaltene Fachwerkaltstadt — etwas, das es in Essen sonst so nicht gibt. Die Kirche am Markt hat einen 40 Meter hohen Turm aus dem 13. Jahrhundert; das Kirchenschiff wurde 1720/21 als barocke Saalkirche neu errichtet.

Bredeney wird erstmals anlässlich einer Kircheinweihung in Werden am 10. November 875 erwähnt. 1226 erbaute Adolf von der Mark das Haus Baldeney, heute Schloss Baldeney. Zur Immobiliengeschichte wurde Bredeney aber erst durch Krupp: Ab 1895 entstand in unmittelbarer Nähe der Villa Hügel die Siedlung Brandenbusch, geplant von Samuel Marx im Auftrag von Friedrich Alfred Krupp. Bis zu 600 Diener und Angestellte der Familie wohnten dort in Cottage-Bauweise; einzelne Sichtfachwerkhäuser stehen unter Denkmalschutz. Es gab auch kleinere Zechen und drei große Ziegeleien in Bredeney — trotzdem wurde daraus ein bevorzugtes Wohnviertel. Eingemeindet wurde es am 1. April 1915.

Die drei kleineren Stadtteile ergänzen das Bild. Heidhausen gehörte bis 1806 zum Herzogtum Berg unter der Herrschaft der Abtei Werden; am Pastoratsberg liegen die denkmalgeschützten Reste eines karolingischen Ringwalls, und die Kirche St. Clemens wurde am 1. Mai 957 geweiht. Heute prägen dort Kliniken das Bild, darunter die Ruhrlandklinik als Westdeutsches Lungenzentrum und das 1900/1901 gebaute Kamillushaus.

Fischlaken gilt als ältestes Dorf an der Ruhr; 796 übertrug Theganbalds den Alfgatinghof an Liudger. Die Zeche Pörtingsiepen war dort von 1779 bis 1973 in Betrieb und gab zeitweise über 2.000 Menschen Arbeit. Schuir, um 800 als Wallney erstmals erwähnt, diente den Werdener Mönchen als Sommersitz und ist bis heute landwirtschaftlich geprägt.

Preisgefälle im Bezirk

Von Bredeney mit 3.300 Euro bis Schuir mit 2.500 Euro sind es 800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, beim Boden 710 gegenüber 450 Euro. Das ist aber nur die halbe Geschichte.

Die eigentliche Spreizung steckt in Werden und Kettwig. Werden hat fünfzehn Richtwertzonen von 2.150 bis 3.250 Euro — 1.100 Euro Unterschied, die größte absolute Spanne aller 50 Essener Stadtteile. Beim Boden ist es noch drastischer: 280 bis 620 Euro. Kettwig kommt auf 29 Zonen zwischen 2.150 und 3.200 Euro und auf 47 Bodenzonen zwischen 360 und 720 Euro — die meisten, die ein Essener Stadtteil hat.

Das ist kein Datenfehler, sondern Topografie und Geschichte. Werden und Kettwig sind alte Städte mit sehr unterschiedlichen Quartieren: Altstadt mit engen Gassen, Villenlagen an den Hängen über der Ruhr, dichte Zeilen aus der Fabrikzeit und Randlagen an der stark befahrenen B 224. In Kettwig kommt dazu, dass der Stadtteil beidseits der Ruhr liegt und mit Vor der Brücke, Auf der Höhe und Ickten mehrere eigenständige Ortsteile hat.

Praktisch heißt das: Wer für ein Objekt in Werden oder Kettwig einen Preis am Stadtteilmedian ansetzt, liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit daneben — in die eine oder die andere Richtung. Entscheidend sind Hanglage, Blick, Abstand zur Durchgangsstraße und Zustand, siehe Makrolage und Mikrolage.

Bredeney ist dagegen erstaunlich geschlossen: zwanzig Zonen zwischen 3.000 und 3.300 Euro, also ein gleichmäßig hohes Niveau. Beim Boden reicht die Spanne allerdings von 540 bis 890 Euro über 41 Zonen — die Grundstücke machen in Bredeney den Unterschied.

Ein Sonderthema ist der Denkmalschutz. In Kettwig stehen ganze Straßenzüge aus der Scheidt-Zeit unter Schutz, in Bredeney Teile der Siedlung Brandenbusch. Das stabilisiert Werte und begrenzt zugleich, was Du verändern darfst — siehe Denkmal kaufen und Denkmalschutz.

Verkehr und Anbindung

Die Hauptachse auf der Straße ist die B 224. Sie führt mitten durch Werden, Heidhausen und Bredeney und schließt im Norden an die A 52 Richtung Innenstadt und Autobahndreieck Essen-Ost an, im Süden über das Autobahndreieck Velbert-Nord an die A 44 und die A 535.

Die A 52 überquert Kettwig am Rand über die 65 Meter hohe Mintarder Ruhrtalbrücke. Die Anschlussstelle Essen-Kettwig liegt allerdings nicht in Kettwig, sondern in Schuir, mehrere Kilometer nördlich der Altstadt.

Im Schienenverkehr ist die S-Bahn-Linie S 6 die Verbindung. Sie hält am Bahnhof Essen-Werden westlich der Ruhr sowie an den Stationen Kettwig und Kettwig Stausee und fährt von Essen über Ratingen und Düsseldorf weiter nach Süden. Der Bahnhof Kettwig wurde 1872 eröffnet und war einmal ein großer Eisenbahnknoten; er liegt heute dezentral am Rand der Bebauung. Die Ruhrbrücke Kettwig ist außerdem die einzige Flussquerung im Stadtteil — die nächsten Übergänge sind rund acht Kilometer entfernt.

Bredeney ist als einziger Stadtteil des Bezirks an das Straßenbahnnetz angeschlossen, über die Linien 107 und 108; die erste Straßenbahn fuhr dort schon 1897. Heidhausen, Fischlaken und Schuir werden über Buslinien erschlossen, in Kettwig ergänzen drei Bürgerbuslinien das Angebot.

Für wen der Bezirk passt

Passt gut, wenn Du Landschaft und Geschichte gleichzeitig willst. Baldeneysee, Kettwiger See, Ruhrtal, Kruppwald und Stadtwald liegen hier, dazu zwei erhaltene Altstädte. Passt gut für Käufer, die in einem Denkmal wohnen wollen und die Auflagen dafür in Kauf nehmen. Passt gut für Pendler nach Düsseldorf: Über die A 52 und die S 6 bist Du schneller dort als aus dem Essener Norden. Und passt gut für alle, die Wert auf ein stabiles Umfeld legen — der Bezirk hat seit Langem das höchste Preisniveau der Stadt und die geringsten Ausschläge nach unten.

Passt eher nicht, wenn Du günstig einsteigen willst. Selbst der günstigste Stadtteil liegt mit 2.500 Euro deutlich über dem Essener Median. Passt eher nicht, wenn Du Dich auf einen Stadtteilmittelwert verlassen möchtest: In Werden und Kettwig ist er wegen der enormen Spannen nur ein grober Anhaltspunkt. Passt eher nicht, wenn Du ohne Auto leben willst und nicht direkt an der S 6 wohnst — Heidhausen, Fischlaken und Schuir sind reine Buslagen. Und passt eher nicht, wenn Du schnell etwas finden musst: In Schuir mit rund 1.500 Einwohnern und in Fischlaken kommen sehr wenige Objekte im Jahr auf den Markt, und ein Teil davon wechselt ohne öffentliche Vermarktung den Besitzer.

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Stadtteile auf 54,59 Quadratkilometern — der flächengrößte Essener Bezirk, aber mit rund 51.000 Einwohnern einer der dünnsten besiedelten.
• Bezirksmedian: 2.825 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 525 Euro je Quadratmeter Boden. Das ist der höchste Wert aller neun Bezirke.
• Bredeney führt beide Essener Ranglisten an: 3.300 Euro beim Immobilienrichtwert, 710 Euro beim Bodenrichtwert.
• Werden hat mit 2.150 bis 3.250 Euro die größte Spanne aller 50 Essener Stadtteile, Kettwig mit 47 Bodenzonen die feinste Unterteilung.
• Kettwig war bis 1975 eine eigenständige Stadt und blieb im Krieg weitgehend verschont — daher die erhaltene Fachwerkaltstadt.
• Anbindung: B 224 als Hauptachse, A 52 über die Mintarder Ruhrtalbrücke, S 6 mit Halten in Werden, Kettwig und Kettwig Stausee, Straßenbahn nur in Bredeney.

Häufige Fragen

Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk IX?

Werden, Kettwig, Bredeney, Heidhausen, Fischlaken und Schuir. Mit 54,59 Quadratkilometern ist es der flächengrößte Bezirk Essens.

Gibt es ein Amtsgericht Essen-Werden?

Nein. In Essen gibt es genau drei Amtsgerichte: Essen in der Zweigertstraße 52, Essen-Borbeck an der Marktstraße 70 und Essen-Steele am Grendplatz 2. Für Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße zuständig. In Werden steht zwar ein Gebäude von 1879, das einmal Amtsgericht war — darin befindet sich heute ein Bürger- und Jugendzentrum.

Warum liegen die Preise in Werden so weit auseinander?

Weil der Stadtteil aus sehr verschiedenen Quartieren besteht: historische Altstadt, Villenlagen an den Hängen über der Ruhr, dichte Bebauung aus der Fabrikzeit und Lagen an der stark befahrenen B 224. Über fünfzehn Richtwertzonen reicht die Spanne von 2.150 bis 3.250 Euro je Quadratmeter.

Seit wann gehört Kettwig zu Essen?

Seit 1975. Kettwig war ab 1857 eine eigenständige Stadt und wurde als letzter der 50 Essener Stadtteile eingemeindet. Vorher gehörte der Ort bis 1803 zur Reichsabtei Werden.

Was muss ich beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses beachten?

Veränderungen am Erscheinungsbild sind genehmigungspflichtig, und die Denkmalbehörde redet bei Fenstern, Dach und Fassade mit. Dafür gibt es steuerliche Vorteile bei Sanierungsaufwendungen. Lies vor dem Kauf unbedingt die Eintragung im Denkmalverzeichnis, siehe Denkmal kaufen.

Gab es im Bezirk IX Bergbau?

Ja, mehr als viele denken. In Fischlaken begann der Steinkohleabbau 1578 auf der Zeche Richradt, die Zeche Pörtingsiepen förderte von 1779 bis 1973. In Bredeney gab es kleinere Zechen und Ziegeleien, in Heidhausen wurde seit dem späten Mittelalter tonnlägig abgebaut. Eine Bergbauauskunft bei der RAG ist deshalb auch hier sinnvoll.

Wie komme ich von Kettwig nach Düsseldorf?

Mit der S-Bahn-Linie S 6 von den Stationen Kettwig oder Kettwig Stausee über Ratingen. Mit dem Auto über die A 52; die Anschlussstelle Essen-Kettwig liegt allerdings in Schuir, mehrere Kilometer nördlich der Altstadt.

Warum ist Bredeney der teuerste Stadtteil Essens?

Wegen der Kombination aus Waldlage über dem Baldeneysee, großzügigen Grundstücken, gewachsener Villenbebauung und guter Anbindung über B 224 und Straßenbahn. Der Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter ist der höchste der Stadt, die teuerste einzelne Zone liegt bei 890 Euro.

Wie belastbar ist der Richtwert für Schuir?

Nur eingeschränkt. Für Eigentumswohnungen weist der Gutachterausschuss dort zwei Zonen aus, beim Boden drei mit Werten zwischen 450 und 650 Euro. Schuir ist mit rund 1.500 Einwohnern der bevölkerungsärmste Stadtteil Essens; die meisten leben in der einzigen Wohnsiedlung an der Grenze zu Bredeney.

Lohnt sich hier eine Wohnung als Kapitalanlage?

Die Nachfrage ist stabil, die Renditen sind wegen der hohen Kaufpreise aber niedriger als im Essener Norden. Wer hier anlegt, setzt eher auf Werterhalt als auf laufenden Ertrag. Rechne trotzdem sauber durch, siehe Mietrendite berechnen.

Du hast eine Immobilie in diesem Bezirk und willst wissen, was sie wert ist? Der Stadtteilwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis — er kennt Dein Baujahr, Deinen Schnitt und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Einwohnerzahlen: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Alle Richtwerte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.