Essen-Heidhausen: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

An der Preutenborbeckstraße steht ein Schild. Es markiert den höchsten Punkt der Stadt Essen: 202,54 Meter über Normalnull. Kein Gipfel, kein Aussichtsturm, kein Parkplatz mit Panoramablick. Eine Wohnstraße mit Hecken und Einfahrten.

Das ist Heidhausen in einem Bild. Der Stadtteil hat die Superlative, macht aber kein Aufheben darum. 6.718 Menschen leben hier auf 10,9 Quadratkilometern — nach Kettwig mit 15,00 die größte Fläche im Stadtbezirk Werden/Kettwig/Bredeney. Dazwischen liegen Felder, Wald, ein 27-Loch-Golfplatz und zwei Kliniken von überregionalem Rang.

Und mittendurch fährt die Bundesstraße 224. Das ist der Punkt, an dem die Idylle Risse bekommt — dazu später mehr, ehrlich und ohne Beschönigung.

Von der Heide zur Bürgermeisterei Werden-Land

Der Name sagt, was hier passiert ist. Heide bezeichnet Gelände mit niedrigem Bewuchs, wie es nach Rodung und Urbarmachung entsteht. Dort bauten die wenigen frühen Bewohner ihre Häuser. Heid-hausen.

Der heutige Stadtteil entstand aus zwei alten Honnschaften — so hießen die kleinsten dörflichen Verwaltungseinheiten: Heidhausen und Holsterhausen. Letzteres hat mit dem heutigen Stadtteil Holsterhausen nichts zu tun; es war eine eigene Bauerschaft, deren Gebiet bis an die Ruhr reichte.

Bis 1806 gehörte das Gebiet zum Herzogtum Berg und stand unter der Herrschaft der Abtei Werden. Teile des Oberhofs Barkhov sind erhalten: Dort lagerten die Bauern ihre Getreideabgaben für die Abtei, und der Eigentümer Schulte-Barkhov war Träger der Gerichtsbarkeit für den ganzen abteilichen Bereich. Auf dem Barkhov lebte der spätere Maler Theodor Mintrop bis zu seinem dreißigsten Lebensjahr als Knecht. Um 1815 fiel Heidhausen an Preußen.

Am Pastoratsberg liegen die Reste eines karolingischen Ringwalls aus dem 9. bis 11. Jahrhundert, die Alteburg. Sie diente den umliegenden Gutshofbesitzern als Fluchtort und steht unter Denkmalschutz. Die dort gelegene Kirche St. Clemens wurde am 1. Mai 957 geweiht; Teile davon sind heute in der Schatzkammer der Abtei Werden zu sehen. Ebenfalls am Pastoratsberg liegt ein jüdischer Friedhof mit Grabsteinen aus dem 19. und 20. Jahrhundert.

Seit dem späten Mittelalter wurde in Heidhausen Kohle abgebaut, tonnlägig, also fast ebenerdig dem Flöz folgend, bis das Grundwasser den Abbau unmöglich machte. 1785 entstand an der Heidhauser Straße eine Poststation mit Beherbergungsbetrieb. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist heute in Privatbesitz.

1910/1911 baute der Architekt J. F. Happ am Heidhauser Platz das denkmalgeschützte Rathaus der Bürgermeisterei Werden-Land. 1929, bei Auflösung des Landkreises Essen, kam der größte Teil der Gemeinde Siebenhonnschaften — dazu gehörte Heidhausen — zur Stadt Essen.

Wohnen in Heidhausen

6.718 Einwohner auf 10,9 Quadratkilometern ergeben rund 6,2 Menschen je Hektar. Essen insgesamt kommt auf 28,4. Heidhausen ist damit einer der am dünnsten besiedelten Stadtteile der Stadt, und man merkt es an jeder Ecke.

Die Struktur der Bevölkerung passt dazu. 27,3 Prozent der Menschen sind 65 Jahre oder älter, im Essener Schnitt sind es 21,7 Prozent. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt mit 16,7 Prozent fast genau im Stadtdurchschnitt von 16,9. Der Ausländeranteil beträgt 6,9 Prozent gegenüber 20,6 Prozent in Essen.

Für Dich als Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens: Es kommt regelmäßig Bestand auf den Markt, weil Häuser aus den Aufbaujahrzehnten in zweite oder dritte Hand wechseln. Zweitens: Diese Häuser sind oft technisch auf dem Stand ihres Baujahres. Heizung, Elektrik, Fenster und Dämmung sind die vier Posten, die ich mir zuerst ansehe — was das kostet und in welcher Reihenfolge es sinnvoll ist, steht unter Reihenfolge bei der Sanierung.

Und jetzt das Unangenehme: Die B 224 führt mitten durch den Stadtteil, das Verkehrsaufkommen ist entsprechend hoch. Ein Haus an der Velberter Straße oder Heidhauser Straße ist etwas völlig anderes als ein Haus am Brakeler Wald. In Heidhausen entscheidet die konkrete Straße stärker über den Preis als in fast jedem anderen Essener Stadtteil. Wer hier kauft, sollte einmal zur Hauptverkehrszeit vor der Tür stehen und einmal sonntagmorgens.

Der zweite Punkt: die alte Kohle. Tonnlägiger Abbau seit dem späten Mittelalter bedeutet oberflächennahe Altbergbauspuren. Eine Bergbauauskunft besorge ich hier vor jedem Verkauf; was das für den Wert bedeutet, steht unter Bergsenkungsgebiete in Essen.

Verkehr und Anbindung

• Straße: Die Bundesstraße 224 verläuft mitten durch den Stadtteil, auf Velberter Straße und Heidhauser Straße. Sie ist Fluch und Segen zugleich: schnelle Verbindung nach Werden und weiter nach Norden, dauerhafte Lärmquelle für die Anlieger.
• Bus: Der Schnellbus SB19 sowie die Linien 169, 180, 182/192 und 190 der Ruhrbahn, nachts der Nachtexpress NE8.
• Bahn: Im Stadtteil selbst gibt es keinen Bahnhof. Der nächste Halt ist der Bahnhof Essen-Werden mit der Linie S 6, dort verkehren auch die Buslinien 169, 180, 190 und NE8.

Das ist ehrlich gesagt eine Schwäche. Wer ohne Auto in Heidhausen wohnen will, ist auf den Bus angewiesen, und der Weg zur S-Bahn führt über Werden. Für Familien mit zwei Autos ist das kein Thema. Für Berufspendler nach Düsseldorf oder Köln ist es eine Rechnung, die man vorher aufmachen sollte.

Schulen und Familien

Heidhausen hat eine Grundschule: die Schule an der Jacobsallee, eine städtische Grundschule mit offenem Ganztag und Betreuung über die verlässliche Halbtagsschule.

Eine weiterführende Schule führt das städtische Schulverzeichnis für Heidhausen nicht. Die nächsten Adressen liegen in Werden mit dem Gymnasium Essen-Werden und dem privaten Mariengymnasium, in Kettwig mit dem Theodor-Heuss-Gymnasium, der Realschule Kettwig und der Jakob-Muth-Schule sowie in Bredeney mit Goetheschule und Grashof Gymnasium.

Das ist für Essener Südverhältnisse eine gute Auswahl — aber sie liegt eben nicht vor der Haustür. Rechne mit einem Schulweg per Bus.

Einkaufen und Versorgung

Die alte Ortsmitte des früheren Werden-Land bilden das denkmalgeschützte Rathaus, das alte Posthaus und der Heidhauser Platz. Das ist der Ort, an dem sich der Stadtteil trifft.

Beim Thema Gesundheit ist Heidhausen dagegen erstaunlich gut ausgestattet, besser als viele deutlich größere Stadtteile. Die Ruhrlandklinik am Tüschener Weg ist das Westdeutsche Lungenzentrum und eine Tochtergesellschaft des Universitätsklinikums Essen; gegründet wurde sie 1902 als Lungenheilstätte Holsterhausen und versorgte zunächst vor allem Tuberkulosekranke. Dazu kommt die Fachklinik Kamillushaus, ein teils neogotischer Backsteinbau von 1900/1901 nach Plänen von Peter Aßheuer, heute Fachklinik für Suchtkrankenbehandlung.

In der Feuer- und Rettungswache am Brakeler Wald sind die Freiwillige Feuerwehr und ein Rettungswagen der Berufsfeuerwehr stationiert, rund um die Uhr zuständig für den Großraum Werden. Für den Wocheneinkauf und für Fachgeschäfte orientiert sich Heidhausen nach Werden und Kettwig.

Wirtschaftlich sitzen hier zwei Institutionen, die man nicht erwartet: das Bildungszentrum für die Entsorgungs- und Wasserwirtschaft und der Sitz des Stifterverbandes für die deutsche Wissenschaft.

Grün und Freizeit

Der Stadtteil besteht zu großen Teilen aus Wohnbebauung und landwirtschaftlichen Flächen. Nach Süden schließt sich Velbert an — hier beginnt für Essen das Bergische Land.

Heidhausen hat den einzigen 27-Loch-Golfplatz in Essen. Der städtische Sportplatz Am Volkswald wurde 2013 stillgelegt; der Fußballverein SC Werden-Heidhausen, in den 1990er Jahren aus der Fusion von ASV Werden und SC Heidhausen entstanden, spielt heute auf der Anlage Im Löwental in Werden. Der Verein wurde für seine Jugendarbeit vom Fußballverband Niederrhein und von der Sepp-Herberger-Stiftung des DFB ausgezeichnet.

Die Nähe zur Ruhr und zum Baldeneysee ist über Werden und Fischlaken in wenigen Minuten erreichbar. Wer wandern oder Rad fahren will, hat das Ruhrtal und den Übergang ins Bergische praktisch vor der Tür.

Sehenswürdigkeiten

• Der höchste Punkt Essens an der Preutenborbeckstraße, 202,54 Meter über Normalnull, mit Hinweistafel.
• Das Heidhauser Rathaus von 1910/1911 am Heidhauser Platz, Architekt J. F. Happ, denkmalgeschützt.
• Die Alteburg am Pastoratsberg, Reste eines karolingischen Ringwalls, denkmalgeschützt.
• Das Kamillushaus von 1900/1901 mit der Kapelle im Südflügel, ursprünglich eine Klosterkirche der Kamillianer, im Originalzustand erhalten samt Altären, Stühlen und Beichtstühlen.
• Die alte Poststation von 1785 an der Heidhauser Straße, denkmalgeschützt, in Privatbesitz.
• Der jüdische Friedhof am Pastoratsberg.

Der Immobilienmarkt in Heidhausen

Heidhausen ist ein Hausmarkt, kein Wohnungsmarkt. Freistehende Häuser, Doppelhaushälften, Bungalows aus den Aufbaujahrzehnten, dazu einzelne Höfe und umgebaute Wirtschaftsgebäude. Eigentumswohnungen gibt es, aber sie sind hier nicht das prägende Produkt.

Was den Markt trägt, ist die Lage im Essener Süden mit viel Grün, wenig Dichte und dem Anschluss ans Bergische. Was ihn bremst, sind die B 224 und die dünne Anbindung an Schiene und Nahversorgung.

Der Käuferkreis ist klar umrissen: Familien mit Auto, Rückkehrer aus Werden und Kettwig, Klinikpersonal, Menschen, die nach dem Berufsleben Ruhe suchen. Der Verkauf braucht hier oft etwas länger als in Rüttenscheid, dafür sind die Interessenten ernsthafter — wie lange, steht unter Dauer eines Immobilienverkaufs.

Was Immobilien in Essen-Heidhausen kosten

Diese Zahlen stammen nicht aus einem Immobilienportal, sondern vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Das ist die amtliche Stelle, die jeden notariellen Kaufvertrag in Essen auswertet. Angebotspreise aus Portalen liegen fast immer darüber. Was am Ende beim Notar steht, findest Du hier.

Und jetzt kommt die Zahl, die viele überraschen dürfte: Der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen liegt in Heidhausen bei 2.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — über Werden und über Kettwig. Nur vier Essener Stadtteile liegen darüber: Bredeney mit 3.300, Heisingen mit 3.000, das Südviertel mit 2.950 und Rüttenscheid mit 2.925 Euro. Im Stadtbezirk Werden/Kettwig/Bredeney ist Heidhausen damit nach Bredeney die zweitteuerste Adresse.

Der Heidhauser Wohnungswert setzt sich aus sechs Richtwertzonen zusammen, die von 2.750 bis 3.150 Euro je Quadratmeter reichen. 2.900 ist der Median, also der mittlere Wert. Diese Spanne von 400 Euro ist genau das, was ich oben über die B 224 geschrieben habe — in Geld ausgedrückt.

Für Heidhausen ist aber der Boden die wichtigere Zahl. Der Stadtteil ist ein Hausmarkt, und beim Haus bestimmt das Grundstück den Wert mit. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt im Median bei 555 Euro je Quadratmeter, die Zonen reichen von 470 bis 680 Euro. Auch hier liegt Heidhausen über Werden und Kettwig. Stadtweit stehen nur vier Stadtteile höher: Bredeney mit 710, Heisingen und das Westviertel mit je 590 und das Südviertel mit 560 Euro.

Was diese Zahlen sind — und was nicht: Ein Richtwert beschreibt ein gedachtes Normobjekt. Bei Wohnungen ist das eine 69 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1962, mittlerer Standard, mit Balkon, ohne Stellplatz und unvermietet. Deine Wohnung ist das fast sicher nicht. Der Wert ist außerdem ein Median über mehrere Zonen und ersetzt keine Verkehrswertermittlung — kein Gutachten, keine Besichtigung. Stichtag ist jeweils der 1. Januar des laufenden Jahres, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Nach oben ziehen: ruhige Lage abseits der Bundesstraße, großes Grundstück, neue Heizung, gedämmtes Dach, moderne Fenster, Garage.
Nach unten ziehen: Verkehrslärm, Sanierungsstau, ein Baujahr ohne jede Modernisierung, verwinkelte Grundrisse aus den 1960er Jahren. Wie Du daraus einen belastbaren Preis machst, steht unter Angebotspreis finden.

Noch ein Hinweis zum Amtlichen: Für Heidhausen ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 zuständig — Grundbuchamt und Nachlassgericht. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht, auch wenn der Name in Gesprächen immer wieder fällt. Wie Du an den Auszug kommst, steht unter Grundbuchauszug in Essen.

Für wen Heidhausen passt

• Passt gut: Familien mit Auto, die Platz und Grün wollen. Menschen, die im Klinik- oder Bildungsbereich arbeiten. Käufer, die ein Haus im Essener Süden suchen und beim Preis unter Bredeney bleiben müssen. Golfer.
• Passt eher nicht: Wer ohne Auto leben will. Wer eine weiterführende Schule zu Fuß erreichen möchte. Wer städtisches Leben, Kneipen und Läden vor der Tür braucht. Wer auf Lärm empfindlich reagiert und sich eine Adresse an der B 224 einreden lässt.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk IX Werden, Kettwig und Bredeney — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Heidhausen grenzt im Norden entlang der Ruhr an Werden und entlang von Velberter, Heidhauser und Hammer Straße im Osten an Fischlaken. Im Süden liegt Velbert, im Westen Kettwig.

Wer Bahnanschluss und ein echtes Ortszentrum braucht, schaut sich Werden an. Wer noch mehr Ruhe und noch weniger Verkehr will, findet sie in Fischlaken oder in Schuir. Wer bereit ist, für Adresse und Aussicht mehr zu zahlen, landet in Bredeney. Einen Überblick über alle Stadtteile findest Du unter Essener Stadtteile.

Das Wichtigste in Kürze

• 6.718 Einwohner auf 10,9 Quadratkilometern — rund 6,2 Menschen je Hektar gegenüber 28,4 in ganz Essen.
• Der höchste Punkt Essens liegt mit 202,54 Metern an der Preutenborbeckstraße.
• Zwei Kliniken von überregionalem Rang: Ruhrlandklinik als Westdeutsches Lungenzentrum und die Fachklinik Kamillushaus.
• Eine Grundschule im Stadtteil, keine weiterführende Schule. Die nächsten liegen in Werden, Kettwig und Bredeney.
• Die B 224 führt mitten hindurch. Sie entscheidet über Lärm und damit über den Preis stärker als jeder andere Faktor.
• Amtlicher Immobilienrichtwert Eigentumswohnung: 2.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus sechs Zonen von 2.750 bis 3.150 — über Werden und Kettwig. Bodenrichtwert Wohnbauland 555 Euro je Quadratmeter.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.