Essen-Fischlaken: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

Wer an einem Sonntag im Sommer am Haus Scheppen steht, sieht zwei Dinge gleichzeitig: den Baldeneysee mit den Booten der Weißen Flotte — und einen der bekanntesten Motorradtreffs im Ruhrgebiet. Beides an derselben Adresse, einem adeligen Lehnshof aus dem 13. Jahrhundert.

Fischlaken gilt als das älteste Dorf an der Ruhr. Der Name taucht im 8. Jahrhundert erstmals auf, und die Fischlaker nennen ihren Stadtteil bis heute selbstverständlich „Dorf“. 4.538 Menschen leben hier auf 9,17 Quadratkilometern, zwischen Wald, Höfen und dem See.

Und gleichzeitig hat dieser Stadtteil fast zweihundert Jahre lang Kohle gefördert. Diese doppelte Geschichte — Bauerndorf und Bergbaurevier — ist der Schlüssel zu allem, was hier auf dem Immobilienmarkt passiert.

Vom Alfgatinghof zur Zeche Pörtingsiepen

Auf den Feldern von Fischlaken wurden Feuersteine und Geräte gefunden, teils aus der Bronzezeit, teils aus der Mittelsteinzeit, die ältesten aus der Zeit um 30000 vor Christus.

Der Name selbst erzählt zwei Dinge: „Laken“ bedeutet stehendes Gewässer, und der zweite Wortteil verweist auf reichen Fischbestand. Als Theganbalds im Jahr 796 den Alfgatinghof an den Werdener Klostergründer Liudger übertrug, ist das Dorf offenbar entstanden. Eine Abschrift der Schenkungsurkunde aus dem 10. Jahrhundert liegt im Staatsarchiv Leiden.

Bis zur Säkularisation 1803 gehörte Fischlaken zur Reichsabtei Werden, die hier Agrarflächen und Fischteiche unterhielt. Die größeren Höfe waren von der Abtei belehnt. Danach gehörte der Ort zur Gemeinde Siebenhonnschaften in der Bürgermeisterei Werden-Land im Landkreis Essen. Am 1. April 1929 kam Fischlaken zur Stadt Essen.

Die Bewohner lebten zunächst von Land- und Forstwirtschaft. 1578 begann auf der Zeche Richradt der Steinkohleabbau. Die Zeche Pörtingsiepen war von 1779 bis 1973 in Betrieb und gab zeitweise über 2.000 Menschen Arbeit. Von der industriellen Nutzung im großen Stil sind heute nur noch wenige Zeugnisse übrig.

Auch die Schulgeschichte ist eng mit der Abtei verknüpft. 1782 erlaubte der Werdener Abt Bernhard II. dem Pächter des Hauses Scheppen und den Fischlaker Bauern, eine Schule zu errichten. Nachdem das Fachwerkhaus 1885 abbrannte, entstand im selben Jahr an gleicher Stelle ein Steinhaus für die katholische Bernhardschule. Die evangelische Luisenschule wurde 1910 gebaut, 1939 geschlossen und 1943 im Krieg zerstört. Am 14. September 1955 eröffnete die Peter-Ullner-Schule, aus der die heutige Fischlaker Grundschule hervorgegangen ist.

Wohnen in Fischlaken

4.538 Einwohner auf 9,17 Quadratkilometern ergeben rund 4,9 Menschen je Hektar. Essen insgesamt kommt auf 28,4. Das ist der Kern der Sache: Fischlaken ist ein überwiegend ländlich geprägter Stadtteil mit Waldflächen und landwirtschaftlichen Betrieben — und trotzdem gibt es hier dichtere Wohnviertel.

Das wichtigste davon ist die Werkssiedlung an Lürsweg und Lürshöhe. Sie wurde in den 1950er Jahren nach dem Vorbild einer Gartenstadt gebaut, mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Wer diese Bauart kennt, weiß auch, worauf Du achten musst. Die Grundstücke sind großzügig, die Grundrisse gut. Haustechnik und Gebäudehülle sind aber oft noch auf dem Stand der Erbauungszeit, wenn zwischendurch nichts passiert ist. Was das konkret bedeutet, steht unter Siedlungshaus aus den 1960er Jahren.

Zur Bevölkerung: 27,5 Prozent der Fischlaker sind 65 Jahre oder älter, im Essener Schnitt sind es 21,7 Prozent. 15,8 Prozent sind jünger als 18 Jahre gegenüber 16,9 Prozent in Essen. Der Ausländeranteil liegt bei 8,0 Prozent, in Essen bei 20,6 Prozent. Fischlaken ist damit einer der ältesten Stadtteile der Stadt — und das heißt für den Markt: Es kommt regelmäßig Bestand aus erster Hand.

Was ich hier ehrlich benennen muss: Fischlaken lag knapp zweihundert Jahre über einem Bergwerk. Zeche Richradt ab 1578, Zeche Pörtingsiepen bis 1973. Wenn Du hier kaufst oder verkaufst, ignorier den Untergrund nicht. Eine Bergbauauskunft der RAG kostet wenig Mühe und beantwortet die Frage, die sonst jeder Käufer stellt. Was Bergbau für den Wert bedeutet, steht unter Bergsenkungsgebiete in Essen, und wie man mit bekannten Schäden umgeht, unter Bergschäden offenlegen.

Der zweite Punkt: Die Bundesstraße 224 verläuft auf Velberter Straße und Heidhauser Straße durch den Stadtteil. Wie überall im Essener Süden entscheidet die konkrete Straße hier stärker über den Preis als das Baujahr.

Verkehr und Anbindung

• Straße: Mit der Bundesstraße 224 ist Fischlaken direkt an eine wichtige Essener Verkehrsader angebunden. Sie verläuft auf Velberter Straße und Heidhauser Straße.
• Bus: Die Ruhrbahn-Linien 180 und 182/192 sowie nachts der NE8 verbinden Fischlaken mit den Nachbarstadtteilen Werden und Kupferdreh.
• Bahn: Im Stadtteil gibt es keinen Bahnhof. Die nächsten Halte liegen in Werden mit der S 6 und in Kupferdreh mit der S 9 und dem RE 49.
• Wasser: Die Weiße Flotte auf dem Baldeneysee bietet Ausflugsfahrten an. Als Verkehrsmittel im Alltag zählt das nicht, als Standortfaktor sehr wohl.

Ehrlich gesagt: Zwei Buslinien plus Nachtexpress sind für einen Stadtteil dieser Größe wenig. Fischlaken funktioniert mit dem Auto. Wer täglich mit der Bahn pendelt, hat den Weg nach Werden oder Kupferdreh vor sich — beides machbar, aber eben ein Zwischenschritt.

Schulen und Familien

Fischlaken hat eine Grundschule: die Fischlaker Schule, eine städtische Grundschule mit offenem Ganztag und Betreuung über die verlässliche Halbtagsschule. Sie ist die Nachfolgerin der Peter-Ullner-Schule von 1955.

Eine weiterführende Schule gibt es im Stadtteil nicht. Familien orientieren sich nach Werden mit dem Gymnasium Essen-Werden und dem privaten Mariengymnasium, nach Kettwig mit dem Theodor-Heuss-Gymnasium und der Realschule Kettwig oder nach Bredeney mit der Goetheschule und dem Grashof Gymnasium.

Für Grundschulkinder ist Fischlaken damit gut aufgestellt. Ab Klasse fünf beginnt der Schulweg mit dem Bus. Das ist im Essener Süden die Regel, nicht die Ausnahme — aber man sollte es vor dem Kauf wissen und nicht danach.

Einkaufen und Versorgung

Ein Stadtteilzentrum mit Geschäftsstraße hat Fischlaken nicht. Für den Wocheneinkauf, für Ärzte und Fachgeschäfte fährst Du nach Werden oder Kupferdreh, so wie die Fischlaker selbst. Beides liegt nah, beides ist mit dem Bus erreichbar.

Was es im Stadtteil gibt, sind die Kirchen, die über Jahrzehnte das Gemeindeleben getragen haben. Die katholische Christi-Himmelfahrtskirche entstand 1952 als Notkirche aus der Scheune des Wintgenhofes; ihre Fenster schuf der Werdener Glasmaler de Graaf. Der Neubau nach einem Entwurf von Felix König aus Heisingen wurde am 20. Dezember 1964 zwischen Wintgenstraße und Lürsweg eingeweiht, die evangelische Jona-Kirche Am Schwarzen am 14. Februar 1965. Die katholische Kirche Zur Schmerzhaften Mutter Maria wird vom Bistum Essen nicht mehr finanziell getragen.

Eine Besonderheit ist der Fischlaker Begräbnisverein, 1877 von Bürgern gegründet: Vorher wurden Tote mit einem Heuwagen zur Friedhofskapelle gebracht, danach gab es einen eigenen Leichenwagen. Der Verein wird bis heute als Sterbekasse betrieben.

Grün und Freizeit

Im Norden grenzt Fischlaken an den Baldeneysee. Die Stadt Essen beschreibt den Stadtteil selbst als Südkurve des Sees, gepaart mit dem Grün des Bergischen. Dazu gehören Cafés wie das Haus Scheppen und das Haus am See, Wanderwege durch den Essener Süden und Aussichtspunkte, die viele Essener gar nicht kennen.

Wer an der Werdener Seepromenade spaziert, genießt oft schon die Vorzüge des Nachbarn Fischlaken, ohne es zu merken. Dazu kommt die Hespertalbahn, eine Museumsbahn mit historischen Dampf- und Diesellokomotiven, die an fünfundzwanzig Tagen im Jahr fährt.

Für Reiter gibt es den Heidhauser Reiterverein Maashof, angebunden an den Maashof. Auf dessen Gelände lag bereits 1512 der abteilich-werdensche Behandigungshof Padberg.

Sehenswürdigkeiten

• Haus Scheppen am Baldeneysee, ein ehemaliger adeliger Lehnshof aus dem 13. Jahrhundert, heute auch überregional bekannter Motorradtreff.
• Die Seilscheibe der Zeche Pörtingsiepen, als Denkmal auf dem Gelände der ehemaligen Zeche aufgestellt.
• Die Hespertalbahn, Museumsbahn mit historischen Dampf- und Diesellokomotiven.
• Die Werkssiedlung Lürsweg und Lürshöhe aus den 1950er Jahren, nach dem Vorbild einer Gartenstadt angelegt.
• Die Jona-Kirche Am Schwarzen von 1965 und die Christi-Himmelfahrtskirche von 1964.
• Der Baldeneysee mit der Weißen Flotte an der Nordgrenze des Stadtteils.

Der Immobilienmarkt in Fischlaken

Fischlaken ist ein Hausmarkt mit einem klaren Kern: der Werkssiedlung an Lürsweg und Lürshöhe. Dazu kommen einzelne Höfe, Umbauten und Neubauten in Streulage sowie eine überschaubare Zahl an Eigentumswohnungen.

Was den Markt trägt: die Lage am Baldeneysee, das viele Grün, die Nähe zu Werden und die Tatsache, dass der Essener Süden gefragt ist. Was ihn bremst: die dünne Nahversorgung, die fehlende Bahnanbindung im Stadtteil und die Bergbaugeschichte, die bei jeder zweiten Besichtigung zur Sprache kommt.

Der typische Verkaufsfall in Fischlaken ist ein Siedlungshaus aus den 1950er Jahren, das seit Jahrzehnten in derselben Familie ist. Bei einem Altersschnitt mit 27,5 Prozent über 65 ist das kein Zufall. Häufig geht es dabei um einen Erbfall — was dann zu tun ist, steht unter Immobilie geerbt: erste Schritte. Und die Frage, ob man vor dem Verkauf noch renoviert, beantwortet Renovieren vor dem Verkauf ehrlicher, als es die meisten erwarten.

Was Immobilien in Essen-Fischlaken kosten

Diese Zahlen stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, der jeden notariellen Kaufvertrag auswertet. Angebotspreise aus Immobilienportalen liegen fast immer darüber.

Der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen liegt in Fischlaken bei 2.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit liegt der Stadtteil gleichauf mit Kettwig, knapp unter Werden — und rund 450 Euro über Kupferdreh. Wer Fischlaken für den günstigen kleinen Bruder von Werden hält, liegt falsch.

Der Fischlaker Wohnungswert setzt sich aus sechs Richtwertzonen zusammen, die von 2.550 bis 2.900 Euro je Quadratmeter reichen. 2.800 ist der Median, also der mittlere Wert. Diese Spanne von 350 Euro ist der Abstand zwischen einer ruhigen Lage im Grünen und einer Adresse an der B 224. Auf 100 Quadratmeter gerechnet sind das 35.000 Euro — allein durch die Straße.

Weil Fischlaken ein Hausmarkt ist, zählt der Boden mehr als der Wohnungswert. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt im Median bei 530 Euro je Quadratmeter, die Zonen reichen von 460 bis 550 Euro. Das ist über Werden mit 520 Euro und über Kettwig mit 500 Euro. Bei einem Siedlungsgrundstück von 500 Quadratmetern steckt darin schnell mehr Wert als im Gebäude selbst — vor allem, wenn das Haus aus den 1950er Jahren noch im Originalzustand ist.

Was diese Zahlen sind und was nicht: Ein Richtwert beschreibt ein gedachtes Normobjekt. Bei Wohnungen ist das eine 69 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1962, mittlerer Standard, mit Balkon, ohne Stellplatz und unvermietet. Der Wert ist ein Median über mehrere Zonen und ersetzt keine Verkehrswertermittlung — kein Gutachten, keine Besichtigung. Stichtag ist jeweils der 1. Januar des laufenden Jahres, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Nach oben ziehen in Fischlaken die Seelagen, die ruhigen Streulagen und ein modernisiertes Haus. Nach unten ziehen Adressen an der B 224, Sanierungsstau und eine ungeklärte Bergbaufrage.

Zum Amtlichen: Für Fischlaken ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 zuständig, dort sitzen Grundbuchamt und Nachlassgericht. Ein Amtsgericht Essen-Werden existiert nicht, auch wenn der Name in Gesprächen regelmäßig auftaucht. Wie Du an die Unterlagen kommst, erklärt Grundbuchauszug in Essen.

Für wen Fischlaken passt

• Passt gut: Familien mit Auto, die ein Siedlungshaus mit Garten suchen. Menschen, die den Baldeneysee vor der Tür haben wollen, ohne Bredeneyer Preise zu zahlen. Käufer, die bereit sind, ein Haus aus den 1950er Jahren Schritt für Schritt zu modernisieren. Wanderer, Radfahrer und Reiter.
• Passt eher nicht: Wer ohne Auto lebt. Wer Läden und Ärzte zu Fuß erreichen will. Wer eine weiterführende Schule im Stadtteil braucht. Wer sich mit dem Thema Altbergbau grundsätzlich nicht befassen möchte.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk IX Werden, Kettwig und Bredeney — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Fischlaken grenzt im Norden über den Baldeneysee an Bredeney und Heisingen, im Südosten entlang des Moosbachs an Kupferdreh, im Südwesten an Heidhausen und im Westen an Werden. Im Süden liegt Velbert.

Wer S-Bahn und ein Ortszentrum braucht, schaut sich Werden an. Wer günstiger einsteigen will, findet in Kupferdreh mehr Auswahl. Wer noch mehr Land sucht, wird in Heidhausen oder Schuir fündig. Alle Porträts stehen unter Essener Stadtteile.

Das Wichtigste in Kürze

• 4.538 Einwohner auf 9,17 Quadratkilometern — rund 4,9 Menschen je Hektar gegenüber 28,4 in ganz Essen.
• Fischlaken gilt als ältestes Dorf an der Ruhr; der Name taucht im 8. Jahrhundert erstmals auf.
• Prägend ist die Werkssiedlung an Lürsweg und Lürshöhe aus den 1950er Jahren, nach dem Vorbild einer Gartenstadt gebaut.
• Fast zweihundert Jahre Bergbau — Zeche Richradt ab 1578, Zeche Pörtingsiepen bis 1973. Die Bergbauauskunft gehört hier zu jeder Kaufentscheidung.
• Eine Grundschule im Stadtteil, keine weiterführende Schule und kein Bahnhof. Die nächsten Halte liegen in Werden und Kupferdreh.
• Amtlicher Immobilienrichtwert Eigentumswohnung: 2.800 Euro je Quadratmeter aus sechs Zonen von 2.550 bis 2.900 — gleichauf mit Kettwig. Bodenrichtwert Wohnbauland 530 Euro je Quadratmeter, über Werden und Kettwig.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.