Siedlungshaus der 1960er und 70er Jahre bewerten

Der Gurt des Rollladens im Wohnzimmer ist ausgefranst, und wenn Du die Hand vor den Kasten darüber hältst, spürst Du im Januar den Zug. Rechts daneben steht der Schrank, weil an dieser Wand nichts anderes hinpasst. Im Keller brummt der Ölkessel, im Bad liegen kleine schwarze Sechseckfliesen, und über allem sitzt ein Dach aus grauen Betonpfannen, auf denen sich an der Nordseite Moos festgesetzt hat. Baujahr 1971. Und jetzt kommt die Frage, die Erben und Verkäufer mir am häufigsten stellen: Was ist das noch wert?

Warum so viele Essener Häuser aus dieser Zeit stammen

Nach dem Wiederaufbau kam der Eigenheimbau, und er kam mit Wucht. Von rund 91.500 Gebäuden mit Wohnraum im Essener Stadtgebiet stammen etwa 42.200 aus den Baujahren 1949 bis 1978 — fast die Hälfte. Der größere Teil davon fällt in die Sechziger und Siebziger.

Diese Häuser sehen im Essener Süden anders aus als im Norden, obwohl sie dieselbe Bauweise haben. Im Süden — Heisingen, Werden, Rellinghausen, Stadtwald, Burgaltendorf, Kupferdreh — entstanden freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser auf großzügigen Grundstücken, oft an Hanglagen, oft mit Garage und Souterrain. Im Norden und Westen — Katernberg, Stoppenberg, Borbeck-Mitte, Horst — dominieren Reihenhauszeilen und schmalere Doppelhäuser, häufig als Werks- oder Genossenschaftsbau in einem Zug hochgezogen.

Der Unterschied liegt also nicht am Haus. Er liegt am Grundstück und an der Lage. Und genau daran hängt heute der Preis.

Wie diese Häuser gebaut wurden

Es ist die erste Bauperiode, in der nicht mehr aus Mangel gebaut wurde, sondern aus Effizienz. Der Unterschied zum Wiederaufbauhaus der Fünfzigerjahre ist deutlich sichtbar — man merkt ihn an jedem Bauteil.

• Außenwände aus Hohlblock-, Bims- oder Kalksandstein, in den Sechzigern noch häufig einschalig verputzt, ab dem Ende der Sechziger zunehmend zweischalig mit Luftschicht und Verblendmauerwerk. Die Luftschicht ist ein Geschenk — sie lässt sich später als Kerndämmung verfüllen, ohne dass die Fassade angefasst wird.
• Stahlbetondecken durchgehend, oft mit auskragender Balkonplatte. Das ist statisch bequem und bauphysikalisch eine durchgehende Brücke nach draußen.
• Betondachsteine statt Tonziegel, meist ohne Unterspannbahn, mit Ziegellattung direkt auf den Sparren.
• Rollladenkästen als ungedämmte Hohlkörper über jedem Fenster, meist mit einer dünnen Holzblende nach innen.
• Fenster in Stahl oder Holz, in den frühen Sechzigern noch einfach verglast, später mit erster Zweischeiben-Isolierverglasung. Die ersten Kunststofffenster kamen in den Siebzigern.
• Ölheizung im Keller mit Batterietank oder gemauertem Tankraum, dazu ein gemauerter Schornstein. In manchen Straßenzügen wurde stattdessen komplett auf Nachtspeicheröfen gesetzt.
• Vollunterkellerung mit Bitumenanstrich statt echter Abdichtung, Kellerdecke ungedämmt, Kellerfenster als Betonlichtschacht.

Grundriss und Raumhöhen

Der Grundriss folgt einem festen Schema: Windfang, Diele mit Treppe, rechts oder links das Wohnzimmer, dahinter Esszimmer, davon getrennt die Küche mit Durchreiche. Oben drei bis vier Zimmer und ein Bad, das selten größer ist als sechs Quadratmeter. Das Gäste-WC im Erdgeschoss kam erst in den Siebzigern dazu. Wohnflächen liegen typischerweise zwischen 110 und 150 Quadratmetern, bei Reihenhäusern zwischen 90 und 120.

Die Raumhöhe ist der stille Unterschied zum Altbau. In den Fünfzigern lag sie noch bei 2,50 Meter, in den Sechzigern sank sie auf 2,45, in den Siebzigern häufig auf 2,40. Das klingt nach nichts und ist doch der Grund, warum diese Häuser innen wirken, wie sie wirken. Wer eine Fußbodenheizung nachrüsten oder eine abgehängte Decke einziehen will, verliert weitere Zentimeter — das gehört in jede Umbauüberlegung.

Das zweite Merkmal ist die tragende Mittelwand. Sie macht große offene Grundrisse teuer, weil jeder Durchbruch einen Stahlträger und eine Statik braucht. Wer im Exposé „Grundriss lässt sich öffnen“ liest, sollte fragen, wer das gerechnet hat.

Die typischen Schwachstellen

Betondachsteine. Sie halten lange, aber nicht ewig. Nach Jahrzehnten platzt die Zementhaut ab, die Oberfläche wird rau und saugt Wasser, Moos setzt sich fest, und im Frost sprengen einzelne Steine. Kritischer als die Steine selbst sind zwei andere Dinge: die Nägel und Klammern der Lattung, die von unten wegkorrodieren, und die fehlende Unterspannbahn. Ohne sie landet jeder Flugschnee direkt auf der obersten Geschossdecke.

Ungedämmte Rollladenkästen. Der größte Einzelwärmeverlust der ganzen Hülle, gemessen an der Fläche. Und die Stelle, an der es zuerst schimmelt, weil die Innenoberfläche dort im Winter mehrere Grad kälter ist als die Wand daneben. Dämmschalen für den Kasten kosten wenig und sind bei jedem Fenstertausch mitzumachen — ein neues Fenster in einen alten Kasten zu setzen, ist verschenktes Geld.

Stahlfenster und frühe Kunststofffenster. Stahlfenster sind schmal und schön, aber thermisch das Schlechteste, was in einem Haus stecken kann: Metall leitet die Kälte ungebremst nach innen. Die ersten Kunststofffenster wiederum haben spröde Dichtungen, einen ermüdeten Randverbund und häufig blinde Scheiben, in denen sich Feuchte zwischen den Gläsern zeigt. Beides ist nicht reparabel.

Ölheizung mit Tank im Keller. Der Kessel ist meist irgendwann einmal getauscht worden, der Tank fast nie. Bei einem Verkauf mit anschließender Umstellung fallen Stilllegung, Reinigung und Entsorgung an, dazu die Frage, ob der Tankraum überhaupt anders genutzt werden kann. Kaufinteressenten rechnen diesen Posten mit, ob Du ihn nennst oder nicht.

Elektroinstallation. Zwei Adern ohne separaten Schutzleiter, klassische Nullung, Schmelzsicherungen, zwei Steckdosen je Zimmer, kein Fehlerstromschutzschalter. In Bad und Küche ist das kein Komfortthema, sondern ein Sicherheitsthema — und wenn ein Käufer den Zählerschrank fotografiert, weißt Du, dass es teuer wird.

Asbest. Das Thema dieser Bauperiode. Zu finden ist Asbest in Fassaden- und Wellplatten aus Asbestzement, in Fliesenklebern, in Bodenbelägen wie Floor-Flex-Platten und deren Klebern, in Blumenkästen und Brüstungselementen, in Lüftungskanälen und in älteren Nachtspeichergeräten. Nach § 5a Gefahrstoffverordnung musst Du als Auftraggeber von Bauarbeiten — die Vorschrift gilt ausdrücklich auch für private Haushalte — dem ausführenden Betrieb vorab alle vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte sowie das Baujahr übermitteln. Erst bei einem Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993 darf in der Regel angenommen werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Ein Haus aus den Sechzigern oder Siebzigern liegt weit davor.

Nachtspeicheröfen. Elektrische Direktwärme ist der teuerste Weg, ein Haus warm zu bekommen. Ein gesetzlicher Zwang zum Ausbau besteht nicht, aber jeder rechnende Käufer zieht die Umstellung samt neuem Verteilnetz und Heizkörpern vom Preis ab. In Häusern mit Nachtspeicher ist zusätzlich zu prüfen, ob die Geräte asbesthaltig sind.

Leitungen. Verzinkte Stahlrohre verengen sich über Jahrzehnte durch Kalk und Rost. Ein schwacher Strahl im obersten Bad ist der schnellste Test, den es gibt.

Baugrund. Viele dieser Siedlungen entstanden auf Flächen, die vorher gewerblich oder bergbaulich genutzt wurden. Bevor ein Käufer anbaut oder neu gründet, ist ein Blick in das Altlastenkataster fällig — siehe Altlasten in Essen.

Was die Gewerke kosten

Was sich lohnt und was nicht

Lohnt sich fast immer: oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Leitungsdämmung. Diese drei kosten wenig, brauchen kein Gerüst und wirken sofort. Zwei davon sind nach dem Eigentümerwechsel ohnehin Pflicht — die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ersatzweise des Dachs nach § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz mit einem Zielwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin und die Leitungsdämmung nach § 69 GModG, beides binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Ob am Ende eine Wärmepumpe oder ein Netzanschluss die richtige Antwort ist, hängt am Stadtgebiet — dazu steht mehr unter Fernwärme und kommunale Wärmeplanung in Essen. Bei zweischaligem Mauerwerk kommt die Kerndämmung dazu: Für den Preis einer Außendämmung bekommst Du hier vier bis sechs mal so viel Fläche.

Lohnt sich meistens: Fenster, aber nur zusammen mit gedämmten Rollladenkästen und einer sauberen Anschlussfuge. Und das Dach, aber dann richtig — mit Unterspannbahn und Dämmung, nicht als reiner Steintausch. Was dabei zu bedenken ist, steht unter Dach sanieren.

Lohnt sich selten: die Kernsanierung vor dem Verkauf. Ein Haus mit 130 Quadratmetern für 1.400 Euro je Quadratmeter kernsaniert kostet 182.000 Euro zusätzlich, und diesen Betrag zahlt der Markt in den betroffenen Essener Lagen nicht eins zu eins zurück. Die Reihenfolge, in der Maßnahmen überhaupt Sinn ergeben, steht unter Reihenfolge der Sanierung, die Gegenprobe unter Wann sich Sanieren nicht lohnt.

Lohnt sich fast nie: ein neues Bad im alten Grundriss, kurz vor dem Verkauf, in einem Haus, das der Käufer ohnehin umbauen wird. Die Wahrscheinlichkeit, dass Deine Fliesenwahl seine ist, liegt nahe null.

Das Grundstück ist der eigentliche Wert

Hier liegt der Kern der Sache. Ein Haus dieser Bauperiode ist ein Gebrauchsgegenstand mit begrenzter Restnutzungsdauer. Das Grundstück ist es nicht. Es altert nicht, es verbraucht sich nicht, und es ist in Essen nicht vermehrbar.

Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen zeigen die Spanne mit einer Deutlichkeit, die jede Diskussion über Fliesen beendet.

Dasselbe Haus, dieselben Mängel, dieselben Sanierungskosten — und ein Unterschied von 242.500 Euro allein im Boden. Deshalb entscheidet bei einem Haus dieser Jahre nicht die Ausstattung über den Preis, sondern die Adresse.

Zum Grundstück gehören drei Fragen, die vor jeder Vermarktung geklärt sein sollten. Erstens der Zuschnitt: Ist die Fläche teilbar, gibt es eine zweite Zufahrt, wie tief ist das Grundstück? Zweitens die Bebaubarkeit: Was ist nach der Umgebungsbebauung überhaupt zulässig? Drittens der Nachweis: Flurstücksnummer, Fläche und Grenzen holst Du über die Flurkarte in Essen, alte Genehmigungen und Grundrisse über die Bauakte in Essen. Ein teilbares Grundstück, das als teilbar nachgewiesen ist, holt Dir mehr als jede Modernisierung.

Preise: die Richtwerte und eine Rechnung

Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses gilt für eine unvermietete Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche. Für ein Haus ist er kein direkter Maßstab, aber ein sehr brauchbarer Spiegel des Preisniveaus im Stadtteil.

Und jetzt die Rechnung, die der Käufer aufmacht. Freistehendes Einfamilienhaus in Werden, Baujahr 1971, 138 Quadratmeter Wohnfläche, 620 Quadratmeter Grundstück, Ölheizung, Fenster aus einer Modernisierung der Neunziger, Elektrik original, Dach im Bestand.

Die letzte Zeile ist die, über die verhandelt wird. 4.513 Euro je Quadratmeter in einem Stadtteil mit einem Richtwert von 2.850 Euro sieht auf den ersten Blick unmöglich aus — und funktioniert trotzdem, weil ein freistehendes Haus mit 620 Quadratmetern Grundstück in Werden ein Gut ist, das es fast nicht mehr gibt. Genau deshalb ist beim Angebotspreis das Verfahren entscheidend, siehe Bewertungsverfahren wählen und Angebotspreis finden. Dieselbe Rechnung in Katernberg ginge nicht auf.

Für wen so ein Haus passt

Drei Gruppen kaufen diese Häuser, und jede kauft etwas anderes.

Familien mit Handwerkerkontakten kaufen die Reserve. Das Haus ist bezugsfertig, man kann drin wohnen und Zimmer für Zimmer machen. Das ist der große Vorteil gegenüber dem Zechenhaus oder dem Gründerzeitbau: Es muss nichts sofort passieren.

Käufer, die eigentlich ein Grundstück suchen, kaufen die Adresse. Sie rechnen die Restsubstanz gegen Abriss und Neubau und entscheiden sich häufig doch für den Erhalt, weil ein Neubau auf demselben Grundstück heute selten günstiger ist.

Ältere Käufer aus dem Stadtteil kaufen die Vertrautheit — den bekannten Zuschnitt, die Nachbarschaft, den kurzen Weg. Diese Gruppe wird unterschätzt und zahlt oft am zuverlässigsten.

Was alle drei abschreckt, ist dasselbe: eine Unterlagenmappe mit Lücken. Was Du über Asbest, Feuchte, Elektrik oder den Tank weißt, gehört schriftlich in den Kaufvertrag — siehe Mängel richtig offenlegen. Und der Energieausweis ist bei diesen Baujahren fast immer ein Bedarfsausweis: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Abs. 3 GModG genau das vor, siehe Energieausweis in Essen.

Fazit

Ein Siedlungshaus der Sechziger und Siebziger ist solide, aber sparsam gebaut: Betondachsteine ohne Unterspannbahn, ungedämmte Rollladenkästen, Stahl- oder frühe Kunststofffenster, Ölkessel im Keller und eine Elektrik ohne Schutzleiter. Asbest ist bei diesen Baujahren die Regel, nicht die Ausnahme — Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 heißt, dass niemand Asbestfreiheit unterstellen darf. Billig sind oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Leitungsdämmung und, wo zweischalig gebaut wurde, die Kerndämmung. Teuer sind Dach, Elektrik und Heizung. Über den Preis entscheidet am Ende nicht die Ausstattung, sondern das Grundstück: zwischen Bredeney mit 710 Euro und Katernberg mit 225 Euro Bodenrichtwert liegen bei 500 Quadratmetern 242.500 Euro — bei identischem Sanierungsbedarf.

Häufige Fragen

Was ist ein Haus Baujahr 1970 in Essen heute wert?

Das entscheidet die Lage: Bei identischer Bauweise reicht der Immobilienrichtwert von 1.900 Euro je Quadratmeter in Katernberg bis 3.300 Euro in Bredeney, und beim Bodenrichtwert liegen zwischen 225 und 710 Euro je Quadratmeter Welten — die Ausstattung verschiebt den Preis um deutlich weniger als der Stadtteil.

Halten Betondachsteine noch, wenn sie moosbewachsen sind?

Moos allein ist kein Schadensbild, kritisch sind abgeplatzte Zementhaut mit rauer, saugender Oberfläche, gesprengte Einzelsteine nach Frost und vor allem korrodierte Nägel der Lattung sowie die fehlende Unterspannbahn darunter.

Muss ich die Rollladenkästen dämmen?

Vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist gemessen an der Fläche der größte Einzelwärmeverlust der Hülle und die häufigste Schimmelstelle — und wer neue Fenster in alte, ungedämmte Kästen setzt, verschenkt einen großen Teil des Effekts.

Wo steckt in einem Haus aus den Siebzigern typischerweise Asbest?

In Fassaden- und Wellplatten aus Asbestzement, in Fliesenklebern, in Bodenbelägen wie Floor-Flex-Platten und deren Klebern, in Blumenkästen und Brüstungselementen, in Lüftungskanälen und in älteren Nachtspeichergeräten.

Muss ich vor dem Verkauf auf Asbest untersuchen lassen?

Eine allgemeine Untersuchungspflicht gibt es nicht, aber vor Bauarbeiten musst Du nach § 5a Gefahrstoffverordnung dem ausführenden Betrieb das Baujahr und alle vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte übermitteln, und bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt Asbest nicht als ausgeschlossen.

Muss der alte Ölkessel raus?

Nein, das Gebäudemodernisierungsgesetz hat sowohl die Austauschpflicht für über dreißig Jahre alte Heizkessel als auch die frühere 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien gestrichen; wirtschaftlich zieht ein Käufer die Umstellung samt Tankstilllegung trotzdem vom Preis ab.

Was löst der Eigentümerwechsel an Pflichten aus?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ersatzweise des Dachs nach § 35 GModG mit einem Zielwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin sowie die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG, beides binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Abs. 3 GModG den Bedarfsausweis vor — das trifft auf einen großen Teil dieser Baujahre zu.

Lohnt sich eine Kernsanierung vor dem Verkauf?

In aller Regel nicht: Bei 130 Quadratmetern und 1.400 Euro je Quadratmeter sind das 182.000 Euro zusätzlicher Einsatz, und diesen Betrag zahlt der Markt in den betroffenen Essener Lagen nicht eins zu eins zurück.

Was bringt die Kerndämmung im zweischaligen Mauerwerk?

Sie füllt die vorhandene Luftschicht zwischen Verblender und Innenwand und kostet je Quadratmeter etwa ein Fünftel einer Außendämmung, ohne dass Fassade, Fensterlaibungen oder Dachüberstand angefasst werden müssen — Voraussetzung ist eine ausreichend breite, schlagregendichte Luftschicht, das prüft ein Fachbetrieb per Endoskop.

Kann ich den Grundriss öffnen?

Meist nur mit Statiker und Stahlträger, weil diese Häuser eine tragende Mittelwand haben; dazu kommt die geringe Raumhöhe von oft nur 2,40 bis 2,45 Metern, die abgehängte Decken und Fußbodenheizungen einschränkt.

Wie beweise ich, dass mein Grundstück teilbar ist?

Über die Flurkarte mit Flurstücksnummer, Fläche und Grenzverlauf und über die Unterlagen der Bauakte zur bisherigen Bebauung — ein nachgewiesen teilbares Grundstück bringt in aller Regel mehr als jede Modernisierung am Haus.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Immobilienpreise in Essen · Makler für Essen und das Ruhrgebiet

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.