Stadtbezirk II Rüttenscheid/Bergerhausen/Rellinghausen/Stadtwald: Wohnen und Immobilien

Vier Stadtteile, ein Bezirk, und trotzdem vier verschiedene Welten. Im Norden die Rüttenscheider Straße, an einem Samstagnachmittag voller Menschen, die Kaffee trinken und Fahrräder schieben. Zwei Kilometer weiter südlich der Stadtwaldplatz, an dem außer dem Wind in den Buchen wenig zu hören ist. Wieder ein Stück weiter der Stiftsplatz in Rellinghausen mit seinen Fachwerkhäusern, wo ein Damenstift stand, dessen tausendjähriges Bestehen 1996 gefeiert wurde. Und im Osten Bergerhausen, das die Ruhrallee sauber in der Mitte teilt.

Der Stadtbezirk II hat nur vier Stadtteile und ist mit 13,48 Quadratkilometern nach dem Stadtbezirk VI der flächenkleinste Essener Bezirk; hier leben rund 54.900 Menschen. Und er ist derjenige, in dem ich am häufigsten den Satz höre: „Das ist doch alles Rüttenscheid.“ Ist es nicht. Aber der Irrtum hat eine Vorgeschichte — Stadtwald gehörte bis 1910 zu Rellinghausen, Rüttenscheid gehörte von 1884 bis 1900 zur Bürgermeisterei Rellinghausen, und die Margarethenhöhe wurde erst 1948 von Rüttenscheid abgetrennt.

Was Dich hier praktisch interessiert: In diesem Bezirk ist die Spanne innerhalb eines einzelnen Stadtteils größer als der Abstand zwischen den vier Stadtteilen. Das hat Folgen für jede Bewertung.

Die Stadtteile im Bezirk

Die Werte kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert gilt für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median über die vier Stadtteilwerte liegt bei 2.575 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 470 Euro je Quadratmeter Boden. Nur der Stadtbezirk IX liegt höher. Alle 50 Stadtteile im Vergleich stehen auf der Seite Immobilienpreise Essen.

Rüttenscheid allein stellt mehr als die Hälfte der Einwohner des Bezirks. Rellinghausen dagegen ist mit 3.505 Menschen auf 1,40 Quadratkilometern der kleinste Stadtteil des Bezirks — und einer mit dem höchsten Seniorenanteil der Stadt.

Was den Bezirk prägt

Die Reihenfolge der Geschichte ist hier umgekehrt zu dem, was die Preise vermuten lassen. Der älteste und einst wichtigste Ort ist Rellinghausen, nicht Rüttenscheid. Rellinghausen wird 947 in einer Urkunde König Ottos des Großen als Unterpfarrei von Werden genannt. Das dortige Damenstift war eine eigene Herrschaft mit eigener Gerichtsbarkeit bis zu seiner Auflösung 1802. Der Blücherturm am Stift wurde 1567 als Gerichtsturm gebaut; zwischen 1571 und 1595 war er Schauplatz von Hexenprozessen, die 39 Menschen das Leben kosteten. Schloss Schellenberg kam 1452 an die Familie Vittinghoff genannt Schell und steht bis heute. Die Pfarrkirche St. Lambertus wurde in ihrer heutigen klassizistischen Form zwischen 1826 und 1829 gebaut, unter Mitwirkung von Karl Friedrich Schinkel.

Rüttenscheid wird erstmals 970 erwähnt, die zugehörige Bauernsiedlung Vöcklinghausen schon 943. Bis etwa 1850 war es ländlich. Der alte Weg von Essen nach Werden führte mitten hindurch — das ist die heutige Rüttenscheider Straße. Die einzige Zeche des Stadtteils, die Zeche Langenbrahm, wurde 1772 gegründet und förderte bis 1966. Erst nach 1850 wuchs der Ort schnell: 1890 entstand die Krupp-Siedlung Altenhof, 1900 wurde Rüttenscheid eine eigene Bürgermeisterei mit eigenem Rathaus, und 1905 kam die Eingemeindung nach Essen. Der Gründerzeitbestand, für den Rüttenscheid heute bekannt ist, stammt genau aus diesen zweieinhalb Jahrzehnten.

Stadtwald verdankt Namen und Existenz einer stadtplanerischen Entscheidung. Das Gebiet war die Kornkammer des Stifts Rellinghausen. Oberbürgermeister Erich Zweigert setzte durch, dass die Stadt für 1,9 Millionen Goldmark ein 105 Hektar großes Waldgebiet kaufte, aufforstete und mit einem Wegenetz erschloss — als Erholungsfläche für die wachsende Arbeiterschaft. 1909 setzten ihm zehn Bürger dafür den Zweigertstein. Als der Stadtteil 1910 zusammen mit Rellinghausen eingemeindet wurde, bekam er den Namen Stadtwald. Bis heute ist er fast reines Wohngebiet mit sehr hohem Waldanteil und einer offenen, großzügigen Bebauung. Ältere Substanz findest Du in einzelnen Höfen, etwa im denkmalgeschützten Fachwerkbau des Gebrandenhofs von 1798.

Bergerhausen kam als letzter der vier Stadtteile 1929 zu Essen. Erstmals erwähnt wurde es 943 als Bergarahuson, und es blieb bis weit ins 20. Jahrhundert ländlich. Der letzte Bauernhof, der denkmalgeschützte Hof Gantenberg mit einem Haupthaus von 1810, wurde bis 2004 bewirtschaftet. Heute ist Bergerhausen dicht bebaut, aber grün durchsetzt, mit dem Gewerbepark an der Ruhrallee als eigenem Wirtschaftsstandort. Wer Bausubstanz sucht: Der Schwerpunkt liegt hier auf Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten, nicht auf Gründerzeit.

Preisgefälle im Bezirk

Zwischen Rüttenscheid mit 2.925 Euro und Rellinghausen mit 2.450 Euro liegen 475 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist für Essener Verhältnisse ein schmaler Korridor — im Stadtbezirk I sind es fast das Doppelte.

Der eigentliche Unterschied steckt woanders. Rüttenscheid besteht aus zwanzig einzelnen Richtwertzonen, und die reichen von 2.350 bis 3.300 Euro. Die Spanne innerhalb dieses einen Stadtteils ist mit 950 Euro doppelt so groß wie der Abstand zwischen den vier Stadtteilen. Die teuerste Rüttenscheider Zone liegt auf dem Niveau, das ganz Bredeney als Stadtteilmedian trägt. Die günstigste liegt ungefähr dort, wo Frohnhausen steht.

Bergerhausen ist der zweite Fall dieser Art: dreizehn Zonen von 2.050 bis 2.900 Euro, das sind 41 Prozent Unterschied. Damit gehört Bergerhausen zu den fünf Essener Stadtteilen mit der größten relativen Spanne überhaupt. Der Grund ist geografisch gut sichtbar. Die Ruhrallee, hier ein Stück der B 227, teilt den Stadtteil praktisch in der Mitte. Was zum Ruhrtal und zur Grugatrasse hin liegt, wird anders gehandelt als das, was zum Gewerbepark und zur Autobahn hin liegt.

Auch beim Boden lohnt der zweite Blick. Rellinghausen hat den niedrigsten Bodenmedian des Bezirks mit 440 Euro, aber nur acht Zonen — und die reichen bis 670 Euro. Der Median beschreibt hier eher den kleinteiligen alten Ortskern als die Villenlagen am Rand. In Stadtwald verteilen sich 31 Bodenzonen zwischen 390 und 610 Euro, und dort korrespondiert der Wert sehr direkt mit Waldnähe und Grundstückszuschnitt.

Kurz gesagt: Die Grenzen verlaufen in diesem Bezirk nicht an den Stadtteilschildern, sondern an drei Linien — an der A 52 im Süden von Rüttenscheid, an der Ruhrallee quer durch Bergerhausen und an der Waldkante in Stadtwald. Was ein Richtwert leisten kann und was nicht, erkläre ich unter Bodenrichtwert; warum der Weg vom Richtwert zum Verkehrswert noch mehrere Schritte hat, steht ebenfalls im Lexikon.

Verkehr und Anbindung

Rüttenscheid ist der Verkehrsknoten des Bezirks. Unter der Rüttenscheider Straße verläuft seit dem Sommer 1986 ein Tunnel; erst danach wurde die Straße oben zu dem gestaltet, was sie heute ist. Durch den Stadtteil fahren die Stadtbahnlinie U 11 und die Straßenbahnlinien 101, 106, 107 und 108, dazu mehrere Buslinien. Wichtigste Knoten sind Rüttenscheider Stern und Martinstraße. Im östlichen Zipfel liegt der Haltepunkt Essen Süd an der S-Bahn-Linie S 6.

Dieselbe S 6 fährt weiter nach Süden und unterquert in Stadtwald den Stadtwaldplatz durch den 247 Meter langen Stadtwald-Tunnel. Der Bahnhof Essen-Stadtwald liegt etwas abseits nördlich des Platzes; bis Ende 1910 hieß er Rellinghausen West. Stadtwald selbst hat keine Straßenbahn mehr, es fahren Buslinien über den Stadtwaldplatz.

Die Frankenstraße durchquert Stadtwald in Ost-West-Richtung. Es ist eine alte Verbindung, sie bestand schon im Mittelalter zwischen dem Kloster Werden und Rellinghausen. Nach Süden führt die Heisinger Straße Richtung Ruhr.

Beim Auto ist die A 52 die entscheidende Achse. Sie verläuft am Südrand von Rüttenscheid und bindet Bergerhausen direkt an; im nahen Autobahndreieck Essen-Ost trifft sie auf die A 40. Am Westrand von Rüttenscheid verläuft die B 224, die Alfredstraße. Bergerhausen ist zusätzlich über den Ruhrtalradweg und die Grugatrasse an das Radnetz NRW angeschlossen — für viele Käufer inzwischen ein echtes Argument.

Für wen der Bezirk passt

Passt gut, wenn Du städtisch wohnen willst, ohne in der Innenstadt zu sein. Rüttenscheid liefert Gastronomie, Einzelhandel, Messe und Grugapark in Fußweite und ist gleichzeitig ein Wohnquartier. Passt gut für Käufer, die Gründerzeit mit hohen Decken suchen und bereit sind, für eine ruhige Seitenstraße mehr zu zahlen als für die Hauptlage. Passt gut für Familien mit Wunsch nach Grün und kurzen Wegen: Stadtwald verbindet Waldlage mit S-Bahn-Anschluss. Und passt gut für alle, die im Alter zentral, aber ruhig wohnen wollen — Stadtwald und Rellinghausen haben die höchsten Seniorenanteile der Stadt, und die Infrastruktur ist entsprechend eingestellt.

Passt eher nicht, wenn Du günstig einsteigen willst. Selbst der günstigste Stadtteil des Bezirks liegt über dem Essener Median von 2.300 Euro. Passt eher nicht, wenn Du auf ein großes Angebot hoffst: Rellinghausen ist klein, es kommen wenige Objekte im Jahr auf den Markt, und in Stadtwald wird selten verkauft. Passt eher nicht, wenn Du in Rüttenscheid nachts Ruhe brauchst — die Lagen rund um die Rü sind belebt, und das ist auch der Grund, warum die Leute dort wohnen wollen. Und passt eher nicht, wenn Du erwartest, dass der Stadtteilname allein Deinen Preis macht. In diesem Bezirk macht ihn die Straße.

Das Wichtigste in Kürze

• Vier Stadtteile auf 13,48 Quadratkilometern, zusammen rund 54.900 Einwohner. Rüttenscheid allein stellt über die Hälfte davon.
• Bezirksmedian: 2.575 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 470 Euro je Quadratmeter Boden — der zweithöchste Wert aller neun Essener Bezirke.
• Teuerster Stadtteil ist Rüttenscheid mit 2.925 Euro, günstigster Rellinghausen mit 2.450 Euro. Der Abstand beträgt nur 475 Euro.
• Innerhalb von Rüttenscheid reichen die zwanzig Richtwertzonen von 2.350 bis 3.300 Euro — die Spanne im Stadtteil ist doppelt so groß wie die zwischen den Stadtteilen.
• Historisch ist Rellinghausen der Ursprung: Stiftsort seit dem 10. Jahrhundert, mit Schloss Schellenberg, Blücherturm von 1567 und St. Lambertus.
• Anbindung: U 11 und vier Straßenbahnlinien in Rüttenscheid, S 6 mit Halten in Essen Süd und Essen-Stadtwald, A 52 im Süden und Osten.

Häufige Fragen

Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk II?

Rüttenscheid, Stadtwald, Bergerhausen und Rellinghausen. Mit vier Stadtteilen gehört er wie der Stadtbezirk V zu den kleinsten; nur der Stadtbezirk VI hat mit drei Stadtteilen weniger.

Ist Stadtwald ein Teil von Rüttenscheid?

Nein, Stadtwald ist ein eigener Stadtteil. Historisch gehörte er zu Rellinghausen und wurde 1910 zusammen mit diesem nach Essen eingemeindet. Den Namen bekam er nach dem Waldgebiet, das die Stadt kurz zuvor gekauft und aufgeforstet hatte.

Warum ist Rellinghausen günstiger als Rüttenscheid, obwohl es so alt und hübsch ist?

Weil der Richtwert das Normobjekt einer Eigentumswohnung beschreibt, nicht ein Fachwerkhaus am Stiftsplatz. Rellinghausen hat nur vier Richtwertzonen, und die bilden vor allem den kleinteiligen Kern ab. Beim Boden reicht die Spanne dort bis 670 Euro je Quadratmeter — deutlich über dem Median von 440 Euro.

Wie unterschiedlich sind die Lagen innerhalb von Rüttenscheid?

Sehr. Zwischen der günstigsten und der teuersten der zwanzig Zonen liegen 950 Euro je Quadratmeter. Entscheidend sind Abstand zur Rüttenscheider Straße, Verkehrslage an Alfred- oder Rellinghauser Straße und die Nähe zum Grugapark. Mehr dazu unter Makrolage und Mikrolage.

Gab es im Bezirk II Bergbau?

Ja, aber deutlich weniger als im Essener Norden. Die Zeche Langenbrahm in Rüttenscheid wurde 1772 gegründet und förderte bis 1966. Wenn Du ein Grundstück in dieser Ecke kaufst, ist eine Auskunft sinnvoll — wie das geht, steht unter Bergbauauskunft RAG.

Lohnt sich der Kauf einer Altbauwohnung in Rüttenscheid?

Er kann sich lohnen, wenn Du den Zustand des Gemeinschaftseigentums kennst. Prüfe die letzten drei Jahresabrechnungen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Bei Gründerzeitbauten sind Dach, Fassade und Steigleitungen die teuren Posten.

Wie ist der Bezirk an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?

Rüttenscheid liegt an der Stadtbahnlinie U 11 und den Straßenbahnlinien 101, 106, 107 und 108. Die S-Bahn-Linie S 6 hält an den Stationen Essen Süd und Essen-Stadtwald. Bergerhausen wird von der Straßenbahnlinie 105 bedient, Stadtwald von Buslinien über den Stadtwaldplatz.

Was macht Bergerhausen so uneinheitlich im Preis?

Die Ruhrallee als Teil der B 227 teilt den Stadtteil geografisch fast genau in der Mitte. Zur Ruhr und zur Grugatrasse hin ist die Lage ruhiger und grüner, zum Gewerbepark und zur A 52 hin lauter. Das schlägt sich in dreizehn Zonen zwischen 2.050 und 2.900 Euro nieder.

Welches Amtsgericht ist zuständig?

Für den Stadtbezirk II das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, dort sitzen Grundbuchamt und Nachlassgericht. In Essen gibt es drei Amtsgerichte: Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele.

Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf an?

In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Provision. Eine vollständige Aufstellung findest Du unter Kaufnebenkosten NRW.

Du hast eine Immobilie in diesem Bezirk und willst wissen, was sie wert ist? Der Stadtteilwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis — er kennt Dein Baujahr, Deinen Schnitt und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Einwohnerzahlen: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Alle Richtwerte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.