Essen-Bergerhausen: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

Zwei der ältesten Zechen des Ruhrgebiets liegen nicht in Bottrop und nicht in Gelsenkirchen, sondern unter einem Stadtteil, den heute kaum jemand mit Bergbau verbindet. Die Zeche Wasserfall ist schon 1575 urkundlich erwähnt, die Zeche Kunstwerk existierte wahrscheinlich bereits Mitte des 16. Jahrhunderts. Beide lagen in Bergerhausen.

Heute siehst Du davon fast nichts mehr. Was Du siehst, ist dichte Wohnbebauung mit erstaunlich viel Grün dazwischen, eine Hauptstraße, die den Stadtteil sauber in der Mitte teilt, und ein Radweg, auf dem Du bis nach Duisburg oder bis nach Winterberg fahren kannst.

Bergerhausen ist der Stadtteil, den viele Essener nur durchqueren. Wer hier wohnt, hat oft einen sehr konkreten Grund: Man kommt von hier überall schnell hin.

Von Bergarahuson zur Kunstwerkerhütte

Erstmals erwähnt wurde Bergerhausen 943 als Bergarahuson, also sinngemäß Bewohner eines Berges. Die aus einzelnen Kotten und Weilern zusammengesetzte Bauerschaft blieb bis ins 20. Jahrhundert hinein ländlich. Bemerkenswert ist, was hier nicht war: Nennenswerte Beziehungen zum nahen Stift Essen oder zum Tochterstift Rellinghausen sind nicht bezeugt. Nur ein Wegekreuz an der Ecke Am Krausen Bäumchen/Weserstraße markierte die Grenze zum Rellinghauser Stift. Dort wechselte man von einer Gerichtsbarkeit in die andere.

Mit Datum vom 5. August 1472 belegt ist das Schuyrmans Gud an der Kaninenberghöhe. Die Familie Vittinghoff-Schell von Schloss Schellenberg belegte es mit einer Erbrente von sieben Rheinischen Gulden. Der Hof ist heute als Bauer Gantenberg bekannt, steht unter Denkmalschutz und besteht aus einem Haupthaus von 1810 und einem Altenteilerhaus von 1792. Zwischen 1938 und 2004 bewirtschaftete die Familie Gantenberg hier den letzten Bauernhof Bergerhausens.

Der Bergbau ist alt. Die Zeche Sonnenschein wurde 1721 gegründet, 1806 kam die Zeche Wasserfall durch Konsolidierung hinzu, 1821 wurde Sonnenschein stillgelegt und das Feld fiel an die Zeche Kunstwerk. Die förderte in ihrer besten Zeit bis zu 45.000 Tonnen Kohle im Jahr und stellte 1862 den Betrieb ein. Einer ihrer Gewerken war der Industrielle Franz Dinnendahl, der Dampfmaschinen zur Wasserhebung baute und 1821 neben der Zeche eine Maschinenfabrik und Eisengießerei errichtete, die Kunstwerkerhütte. Die Dinnendahlsche Fabrik bestand noch weit ins 20. Jahrhundert.

Die 1799 in Betrieb gegangene Zeche Henriettenglück konsolidierte 1831 mit der Zeche Ludwig, die 1966 endgültig stillgelegt wurde. Alle Schächte wurden verfüllt, die Übertageanlagen größtenteils abgebrochen. Heute liegt dort das Gewerbegebiet Zeche Ludwig.

Verwaltungstechnisch gehörte Bergerhausen von 1815 bis 1875 zu Steele, ab 1876 zur Bürgermeisterei Rellinghausen und kam mit dieser 1910 zur Stadt Essen.

Wohnen in Bergerhausen

11.484 Einwohner, Stadtbezirk II Rüttenscheid/Bergerhausen/Rellinghausen/Stadtwald. Damit gehört Bergerhausen zu einem der gehobeneren Essener Stadtbezirke, und das ist für die Bewertung relevant.

Der Stadtteil ist deutlich älter als Essen insgesamt: 26,3 Prozent der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, im Essener Schnitt sind es 21,7 Prozent. Nur 14,6 Prozent sind unter 18 gegenüber 16,9 Prozent stadtweit. Der Ausländeranteil liegt mit 10,2 Prozent bei etwa der Hälfte des Essener Werts von 20,6 Prozent. Das ist ein etabliertes, ruhiges Wohnviertel.

Geprägt ist Bergerhausen durch dichte Wohnbebauung mit Grünflächen und einigen Gewerbegebieten. Die Ruhrallee teilt den Stadtteil geografisch fast exakt in der Mitte, weshalb man umgangssprachlich von Oberbergerhausen und Unterbergerhausen spricht. Den Bestand bilden überwiegend Mehrfamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte, dazu Ein- und Zweifamilienhäuser und einzelne neuere Bauten. Ein besonderes Segment sind die Loftwohnungen in der ehemaligen Montagehalle der Eisenhütte Westfalia Dinnendahl.

Die Schwächen, klar benannt. Die Ruhrallee ist hier Teil der B 227 und die wichtigste innerörtliche Verkehrsachse. Sie bringt Erreichbarkeit und Lärm im selben Paket. Wer direkt an ihr kauft, sollte Fenster, Lüftung und Grundriss genau ansehen. Dazu kommt der Anschluss an die A 52, die im nahen Autobahndreieck Essen-Ost auf die A 40 trifft. Wenn Du wissen willst, was ein Fenstertausch bringt und was er kostet, habe ich das getrennt aufgeschrieben.

Der zweite Punkt ist der Untergrund. Unter Bergerhausen wurde seit dem 16. Jahrhundert Kohle und Eisenstein abgebaut, teils sehr oberflächennah, und die Schächte der Zeche Ludwig wurden erst 1966 verfüllt. Eine Bergbauauskunft bei der RAG gehört hier vor jeden Kaufvertrag. Wie sich Bergsenkungen in Essen auf Bewertung und Versicherung auswirken, liest Du an anderer Stelle nach.

Verkehr und Anbindung

Das ist die eigentliche Stärke von Bergerhausen, und die Stadt Essen selbst nennt den Stadtteil den zentralsten der Stadt.

• Auto: direkter Anschluss an die A 52, die im Autobahndreieck Essen-Ost auf die A 40 mündet. Dazu die Ruhrallee als B 227.
• Straßenbahn: die Linie 105 der Ruhrbahn.
• Bus: die Linien SB 15, 154, 155, 160 und 161.
• Rad: am rechten Ruhrufer ist Bergerhausen über den Ruhrtalradweg und die Grugatrasse an das Radverkehrsnetz NRW angeschlossen.

Die beiden Radverbindungen unterschätzen viele Käufer. Über die Grugatrasse bist Du kreuzungsarm Richtung Innenstadt und Grugapark unterwegs, über den Ruhrtalradweg an der Ruhr entlang. Für Radpendler ist das eine Ausgangslage, die in Essen wenige Stadtteile bieten.

Was fehlt, ist eine eigene S-Bahn- oder Regionalbahnstation im Stadtteil.

Schulen und Familien

Für einen Stadtteil dieser Größe ist die Schullandschaft gut sortiert. Das Schulverzeichnis der Stadt Essen führt zwei konfessionelle Grundschulen in unmittelbarer Nachbarschaft: die städtisch-evangelische Theodor-Heuss-Schule und die städtisch-katholische Schule Am Krausen Bäumchen. Beide haben ein offenes Ganztagsangebot.

Weiterführend gibt es die städtische Elsa-Brändström-Realschule, die zugleich Eliteschule des Sports ist. Das ist ein echtes Alleinstellungsmerkmal und für sportlich ambitionierte Familien ein Argument, das über den Stadtteil hinaus zieht.

Was fehlt: Ein Gymnasium und eine Gesamtschule führt das Verzeichnis für Bergerhausen nicht. Die nächsten Gymnasien liegen in Rüttenscheid und in Steele, eine Realschule zusätzlich in Rellinghausen. Mit der Straßenbahn 105 und den Buslinien ist das machbar, aber es ist ein täglicher Weg.

Einkaufen und Versorgung

Bergerhausen versorgt sich entlang der Hauptachsen und profitiert stark von der Nachbarschaft. Rüttenscheid mit seinem Einzelhandel liegt im Westen, die Essener Innenstadt ist über die Ruhrallee und die Straßenbahn schnell erreichbar, Steele als Mittelzentrum liegt im Osten.

Wirtschaftlich hat der Stadtteil zwei Schwerpunkte: das Gewerbegebiet Zeche Ludwig auf dem Areal der ehemaligen Zeche und den Gewerbepark Ruhrallee entlang der B 227. Beides bringt Arbeitsplätze in Wohnortnähe und gleichzeitig Gewerbeverkehr auf die Hauptachse. Über mehrere Jahrzehnte lag hier übrigens die Europazentrale von Coca-Cola, bevor sie Mitte der neunziger Jahre nach Berlin verlagert wurde.

Auffällig ist auch die Dichte an Sportangeboten. Die Stadt Essen weist darauf hin, dass allein vier Fitnessstudios im Stadtteil um Kundschaft konkurrieren.

Grün und Freizeit

Bergerhausen hat eine ungewöhnlich hohe Zahl an Kleingartenvereinen. Das ist kein Nebensatz, sondern ein echter Standortfaktor: Kleingartenanlagen sind Grünzäsuren im dicht bebauten Gebiet, sie senken die Bebauungsdichte gefühlt deutlich und sie sind für viele Bewohner der Ersatz für den fehlenden eigenen Garten.

Dazu kommt das Siepental als Grünzug, in dem die Stadt in den Sommermonaten sogar Toiletten aufstellt. Im Siepental und in benachbarten Kleingartenanlagen haben sich einzelne alte Kotten erhalten, die letzten Zeugen der bäuerlichen Vergangenheit.

Die größte Freizeitqualität liegt aber am Wasser und auf zwei Trassen. Über den Ruhrtalradweg erreichst Du das Ruhrtal, über die Grugatrasse den Grugapark. Beide Wege sind autofrei, gut ausgebaut und für Familien geeignet.

Sehenswürdigkeiten

• St. Hubertus, 1912 bis 1914 nach Plänen des Architekten Josef Kleesattel erbaut. Sie gilt als letzte neugotische Gewölbebasilika im Bistum Essen.
• Pax-Christi-Kirche auf der Billebrinkhöhe, zwischen 1950 und 1959 errichtet, ursprünglich St. Albertus Magnus geweiht. Eine Doppelkirche aus Unter- und Oberkirche, seit 2019 in der Denkmalliste der Stadt Essen.
• Johanneskirche an der Weserstraße, 1955 nach Plänen von Ernst-Erik Pfannschmidt errichtet und in den neunziger Jahren umgestaltet.
• Montagehalle der Eisenhütte Westfalia Dinnendahl, um 1925 aus Stahlfachwerk und Backstein mit Glasdach errichtet, denkmalgeschützt und heute mit Loftwohnungen ausgebaut.
• Bauer Gantenberg, der ehemalige Schürmannshof, Haupthaus von 1810 und Altenteilerhaus von 1792, denkmalgeschützt und saniert.
• Verwaltungsgebäude des Nürnberger Bundes von 1925, fünfgeschossig, denkmalgeschützt, heute Wohnhaus.

Der Immobilienmarkt in Bergerhausen

Bergerhausen ist ein Markt für Leute, die Lage über Prestige stellen. Der Stadtteil hat keinen berühmten Namen wie Bredeney und keine Fußgängerzone wie Rüttenscheid. Was er hat, ist eine Erreichbarkeit, die im Essener Vergleich schwer zu schlagen ist, und eine Nachfrage, die sehr stabil ist.

Die Bevölkerungsstruktur sagt Dir, was das für den Bestand bedeutet. Mit 26,3 Prozent über 65 Jahren stehen hier über die nächsten Jahre viele Häuser und Wohnungen zum Verkauf, die seit Jahrzehnten in einer Hand sind. Solche Objekte sind oft solide gebaut und selten modernisiert. Für Käufer heißt das: Substanz ja, Technik meistens nein. Rechne mit Heizung, Elektrik und Bad, und rechne es vor dem Gebot durch, nicht danach. Für Erben heißt es: Du verkaufst ein Objekt, dessen Wert stark am Sanierungsstand hängt. Der Weg dahin steht in den ersten Schritten nach einem Erbfall.

Wer sanieren will, sollte bei der Reihenfolge nicht nach Gefühl vorgehen. Was zuerst kommt und was warten kann, habe ich in der Reihenfolge bei der Sanierung beschrieben.

Was Immobilien in Essen-Bergerhausen kosten

Die Zahlen stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, der jeden notariellen Kaufvertrag auswertet.

Die wichtigste Zahl auf dieser Seite ist nicht der Median, sondern die Spanne. Dreizehn Richtwertzonen, und zwischen der günstigsten und der teuersten liegen 850 € je Quadratmeter Wohnfläche. Beim Boden sind es 260 €: Die teuerste Zone kostet mit 600 € rund drei Viertel mehr als die günstigste mit 340 €. Bergerhausen ist kein einheitlicher Markt, sondern eine Sammlung sehr verschiedener Lagen unter einem Namen.

Was das praktisch heißt: Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung machen die 850 € Unterschied rund 68.000 € aus. Wer in Bergerhausen mit einem Stadtteilmittelwert rechnet, rechnet zwangsläufig falsch. Die Straße entscheidet, nicht der Stadtteilname. Die untere Kante bei 2.050 € entspricht dem Niveau von Steele, die obere bei 2.900 € liegt fast auf Rüttenscheider Höhe.

Im Median liegt Bergerhausen damit über Rellinghausen und unter Huttrop, also solide im gehobeneren Stadtbezirk II. Nach oben ziehen die ruhigen Lagen abseits der Ruhrallee, mit Kleingärten und Grünzügen im Rücken. Nach unten ziehen die Zonen direkt an der B 227 und an den Gewerbegebieten.

Was diese Zahlen für Dich bedeuten – und was nicht

Der Immobilienrichtwert ist ein Median, also der mittlere Wert der ausgewerteten Kauffälle, kein Durchschnitt. Er beschreibt ein gedachtes Normobjekt: eine Wohnung mit 69 Quadratmetern, Baujahr 1962, mittlerer Ausstattungsstandard, mit Balkon, ohne Stellplatz, unvermietet. Gerade in Bergerhausen mit seinem großen Bestand aus den Nachkriegsjahrzehnten trifft dieses Profil viele Objekte recht gut – und genau deshalb entscheidet der Sanierungsstand über die Abweichung nach oben oder unten.

Zwei Faustregeln zum Mitnehmen: Eine vermietete Wohnung bringt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Und ein Richtwert ersetzt keine Verkehrswertermittlung. Wie Du daraus einen belastbaren Angebotspreis machst, steht an anderer Stelle.

Zum aktuellen Stichtag. Quelle: Boden- und Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Für wen Bergerhausen passt

• Passt gut: Berufstätige mit wechselnden Zielen im Ruhrgebiet, Radpendler, Familien mit Grundschulkindern, sportlich orientierte Haushalte, Käufer, die Sanierungspotenzial heben wollen.
• Passt eher nicht: Wer ein Gymnasium vor der Tür braucht, wer eine Bahnstation im Stadtteil erwartet, wer den Verkehrslärm der Ruhrallee unterschätzt.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk II Rüttenscheid, Bergerhausen, Rellinghausen und Stadtwald — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Bergerhausen grenzt im Osten an Steele und Überruhr-Hinsel, im Südosten an die Ruhr, im Süden an Rellinghausen, im Westen an Rüttenscheid und die Stadtmitte, im Norden an Huttrop. Wer mehr Gastronomie und Einzelhandel will, geht nach Rüttenscheid. Wer mehr Grün und Ruhe sucht, schaut sich Rellinghausen an. Wer günstiger einsteigen will und dafür Wege in Kauf nimmt, wird in Steele fündig.

Das Wichtigste in Kürze

• 11.484 Einwohner im gehobeneren Stadtbezirk II, deutlich älter als der Essener Durchschnitt.
• Anschluss an die A 52 und das Autobahndreieck Essen-Ost, Straßenbahn 105, dazu Ruhrtalradweg und Grugatrasse.
• Zwei Grundschulen und die Elsa-Brändström-Realschule als Eliteschule des Sports. Kein Gymnasium im Stadtteil.
• Die Ruhrallee als B 227 teilt den Stadtteil und bringt Erreichbarkeit und Lärm zugleich.
• Alter Bergbau im Untergrund, Schächte der Zeche Ludwig erst 1966 verfüllt. Bergbauauskunft ist Pflicht.
• Immobilienrichtwert 2.500 € je m² Wohnfläche, aber Spanne von 2.050 bis 2.900 € über dreizehn Zonen. Die Lage im Stadtteil entscheidet über 850 € je Quadratmeter.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.