Immobilienpreise in Essen-Rellinghausen

Der alte Dorfkern um das Stift, die Fachwerkhäuser, dahinter der Schellenberger Wald und das Schloss — Rellinghausen fühlt sich nicht an wie ein Stadtteil einer Großstadt mit einer halben Million Einwohnern. Und genau deshalb ist die Frage, was hier eine Immobilie wert ist, schwerer zu beantworten als anderswo.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Rellinghausen 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, Rang 19 unter den 50 Essener Stadtteilen. Beim Boden sind es 440 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 20.

Diese Zahl kommt allerdings aus nur vier amtlichen Richtwertzonen. Das ist die dünnste Datenbasis unter den Essener Stadtteilen, für die es überhaupt eine eigene Preisseite gibt. Wer sie ungeprüft auf ein Objekt anwendet, kann in Rellinghausen sehr weit danebenliegen — und deshalb geht es auf dieser Seite vor allem darum, was diese vier Zonen sagen und was sie nicht sagen.

Was der Gutachterausschuss für Rellinghausen ausweist

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen, kein Portal und kein Unternehmen. Er wertet die Kaufpreissammlung aus, in der jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie landet. Die Werte kommen also aus echten Abschlüssen.

Die beiden Zahlen messen Verschiedenes. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Eigentumswohnung. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint den nackten Boden, so als stünde nichts darauf.

Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf ein für ganz Essen einheitlich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. In einem Stadtteil, der überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern und aus altem Dorfbestand besteht, ist das eine seltene Objektart — was auch erklärt, warum es hier nur vier Zonen gibt. Der Gutachterausschuss formuliert die Grenze selbst: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist, steht im Lexikon.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Hier sind alle vier Rellinghauser Wohnungszonen, vollständig: 2.250, 2.450, 2.450 und 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Drei Zonen liegen dicht beieinander zwischen 2.250 und 2.450 Euro. Und dann kommt eine einzelne Zone bei 2.950 Euro — 500 Euro über der nächsten. Diese eine Zone erreicht damit den Stadtteilmedian des Südviertels, das auf Rang 3 der ganzen Stadt steht.

Der Median von 2.450 Euro ist rechnerisch korrekt, denn er entsteht als Mittel der beiden mittleren Werte, die beide bei 2.450 liegen. Aber er verschweigt, dass es in Rellinghausen eine Lage gibt, die preislich in einer völlig anderen Liga spielt. Genau das ist die Gefahr bei einer dünnen Datenbasis: Der Mittelwert wirkt stabil, obwohl er es nicht ist.

Beim Boden ist das Muster identisch, nur mit acht Zonen und deshalb etwas besser abgesichert: zweimal 390 Euro, viermal 440 Euro, dann 560 und schließlich 670 Euro. Sechs Zonen bilden einen engen Block zwischen 390 und 440. Zwei Zonen setzen sich deutlich ab.

Diese 670-Euro-Zone verdient einen eigenen Satz. Sie liegt über dem Stadtteilmedian von 49 der 50 Essener Stadtteile — nur Bredeney mit 710 Euro liegt darüber. In Rellinghausen gibt es also Boden auf Bredeney-Niveau, und der Stadtteilwert von 440 Euro lässt das nicht erahnen.

Was den Unterschied macht, ist in Rellinghausen gut nachvollziehbar:

• Waldrand und Schellenberg. Die Lagen am Übergang zum Schellenberger Wald sind das obere Ende. Große Grundstücke, kaum Durchgangsverkehr, unmittelbares Grün.
• Der historische Kern. Rund um das Stift steht alter, teils denkmalgeschützter Bestand. Knapp, gesucht, aber mit Auflagen bei jeder Veränderung — dazu Denkmal kaufen.
• Die Hauptachse. Entlang der Durchgangsstraße Richtung Innenstadt und Bergerhausen wird es dichter und lauter. Dort sitzt das untere Ende.
• Die Zeilenbebauung. Die Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit und den Sechzigern tragen den größten Teil der wenigen Eigentumswohnungen und damit die 2.250- und 2.450-Euro-Zonen.

Mehr zum Zusammenspiel von Stadtteil und Straßenzug unter Makrolage und Mikrolage. Und ganz praktisch: Bevor Du in Rellinghausen über Preise sprichst, klär die Zone. Alles andere ist geraten.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Rellinghauser Fall: 80 Quadratmeter im ersten Obergeschoss einer Anlage aus den späten Sechzigern, Balkon ins Grüne, Außenstellplatz, kein Aufzug, Bad und Küche vor fünfzehn Jahren erneuert, Fenster zweifach verglast, Energieausweis Klasse E, ruhige Wohnstraße.

Startwert: 80 × 2.450 Euro = 196.000 Euro. Alles Folgende sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis und ausdrücklich keine amtlichen Größen — der Gutachterausschuss veröffentlicht solche Tabellen nicht.

Damit landet die Wohnung realistisch zwischen 205.000 und 230.000 Euro. In der teuersten Rellinghauser Zone wäre allein der Startwert 80 × 2.950 = 236.000 Euro — also mehr, als das gerechnete Ergebnis in der mittleren Zone überhaupt erreichen kann. Das ist der Punkt, an dem die dünne Datenbasis konkret weh tut.

Zwei Posten stehen bewusst nicht in der Tabelle. Der erste ist der Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum: Stehen Dach, Fassade, Stränge oder Balkonsanierung an und ist die Rücklage dünn, ziehst Du Deinen Anteil eins zu eins ab und legst einen Risikoaufschlag drauf, weil Käufer offene Beschlüsse doppelt bestrafen. Wie das geprüft wird, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen. Der zweite ist die Energieeffizienzklasse ab F — dort werden 5 bis 10 Prozent abgezogen, weil Käufer die Folgekosten sofort gegenrechnen.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb definiert der Gutachterausschuss sein Normobjekt ausdrücklich als unvermietet.

Für die 80-Quadratmeter-Wohnung in Rellinghausen heißt das: rund 196.000 Euro leer, rund 178.400 Euro vermietet. Die Differenz liegt bei etwa 17.600 Euro.

Rellinghausen ist ein Stadtteil für Selbstnutzer. Wer hierher zieht, kommt wegen der Ruhe, des Grüns und des Dorfcharakters — und will einziehen, nicht vermieten. Das heißt: Der Neun-Prozent-Abschlag ist hier eher die Untergrenze als der Durchschnitt, weil der Kreis der Kapitalanleger klein ist. Bei den vergleichsweise moderaten Preisen kann die Rendite für Anleger allerdings interessanter sein als in Heisingen oder Bredeney; die Rechnung steht unter Mietrendite berechnen. Die vollständige Abwägung habe ich unter vermietete Wohnung verkaufen aufgeschrieben.

Ein Haus rechnet sich anders

Rellinghausen ist überwiegend ein Haus-Stadtteil, und weil es nur vier Wohnungszonen gibt, ist der Bodenrichtwert hier die deutlich tragfähigere Kennzahl. Gerechnet wird so: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel: Einfamilienhaus, 145 Quadratmeter Wohnfläche auf 600 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Anfang der Siebziger, gepflegt, Fenster und Dach erneuert, Heizung mittleren Alters.

• Bodenwert zum Stadtteilmedian: 600 m² × 440 €/m² = 264.000 Euro
• Gebäude neu gedacht: 145 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 333.500 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 50 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 30 Jahre Restnutzungsdauer, also gut 37 Prozent: rund 125.000 Euro
• Summe: etwa 389.000 Euro als grober Sachwert

Und jetzt dasselbe Haus in den beiden äußeren Bodenzonen:

• In der günstigsten Zone: 600 × 390 = 234.000 Euro Boden, Summe rund 359.000 Euro
• In der teuersten Zone: 600 × 670 = 402.000 Euro Boden, Summe rund 527.000 Euro

Rund 168.000 Euro Unterschied bei identischem Haus und identischer Fläche — allein durch die Lage im Stadtteil. Wer in Rellinghausen mit dem Stadtteilmedian rechnet, rechnet für sechs von acht Bodenzonen ungefähr richtig und für zwei deutlich falsch.

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an. Erneuerte Fenster und ein neues Dach rechtfertigen genau das; eine alte Heizung zieht dagegen.

Die Rechnung bleibt eine Näherung. Der Gutachterausschuss legt auf den rechnerischen Sachwert noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den tatsächlichen Markt anpasst. Und für Einfamilienhäuser mit vergleichbaren Nachbarn ist meist das Vergleichswertverfahren das genauere Werkzeug — in Rellinghausen mit seinem kleinen Markt allerdings nur dann, wenn es überhaupt genug Vergleichsfälle gibt. Welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Rellinghausen im Vergleich

Rang 19 von 50 beim Immobilienrichtwert, Rang 20 von 50 beim Bodenrichtwert. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rellinghausen also gut 6 Prozent darüber. Im Stadtbezirk II ist Rellinghausen der günstigste der vier Stadtteile.

Auffällig ist, wie eng Rellinghausen an seine Nachbarn heranreicht und wie stark trotzdem die Datenlage abfällt. Bergerhausen liegt nur 50 Euro je Quadratmeter höher, stützt sich dabei aber auf 13 Zonen statt auf vier. Stadtwald und Huttrop liegen 200 Euro darüber. Und Heisingen, das im Osten anschließt, liegt mit 550 Euro Abstand in einer anderen Preisklasse. Alle 50 Stadtteile nebeneinander stehen unter Immobilienpreise in Essen, der Stadtteil selbst im Porträt Rellinghausen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Rellinghausen liegt bei 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 19 unter den 50 Essener Stadtteilen.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 440 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 20.
• Die Datenbasis ist dünn: nur vier Wohnungszonen. Der Stadtteilwert ist amtlich, trägt aber weniger weit als in Stadtteilen mit 15 oder 29 Zonen.
• Drei der vier Wohnungszonen liegen zwischen 2.250 und 2.450 Euro. Eine einzelne Zone liegt bei 2.950 Euro — auf dem Niveau des Südviertels.
• Die teuerste Bodenzone erreicht 670 Euro und liegt damit über dem Stadtteilmedian von 49 der 50 Essener Stadtteile.
• Vermietet statt leer kostet rund neun Prozent — bei 80 Quadratmetern etwa 17.600 Euro.

Häufige Fragen

Was heißt „dünne Datenbasis“ konkret für mich?

Dass der Stadtteilwert auf wenigen Beobachtungspunkten beruht. Vier Wohnungszonen sind nicht falsch, aber sie bilden weniger ab als die 29 Zonen in Kettwig oder die 20 in Rüttenscheid. Für eine grobe Einordnung reicht der Wert, für die Preisfindung eines konkreten Objekts brauchst Du die Zone Deiner Adresse und einen Blick auf vergleichbare Verkäufe.

Wie finde ich die Richtwertzone für meine Adresse?

Über BORIS.NRW, adressgenau und für den Bodenrichtwert kostenlos. Den Einstieg beschreibe ich unter Bodenrichtwertkarte Essen. In Rellinghausen ist dieser Schritt besonders wichtig, weil zwischen der günstigsten und der teuersten Bodenzone 280 Euro je Quadratmeter liegen.

Gilt der Wert von 2.450 Euro auch für ein Haus?

Nein. Der Immobilienrichtwert ist ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf definiert. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte — und in Rellinghausen ist der Bodenrichtwert mit acht Zonen ohnehin die verlässlichere Zahl.

Mein Haus steht im alten Dorfkern. Was ist beim Denkmalschutz zu beachten?

Prüfe zuerst, ob das Objekt tatsächlich in der Denkmalliste steht — nicht jedes alte Haus ist eingetragen. Ist es das, sind Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach genehmigungspflichtig. Das begrenzt die Umbaufreiheit und erhöht die Sanierungskosten, macht die Adresse aber gleichzeitig knapp und gesucht. Käufer preisen beide Seiten ein.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie danach über BORIS.NRW.

Mein Grundstück ist 1.100 Quadratmeter groß. Kann ich einfach mal 440 rechnen?

Als Orientierung ja, für einen belastbaren Wert nein. Der Bodenrichtwert beschreibt ein Grundstück üblicher Tiefe und üblichen Zuschnitts. Bei sehr großen Grundstücken wird über Umrechnungskoeffizienten angepasst; der hintere, nicht selbstständig bebaubare Teil ist meist deutlich weniger wert. Ob sich der hintere Teil abtrennen und bebauen lässt, entscheidet das Baurecht, nicht der Richtwert — dazu Grundstück verkaufen.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Weil das unmittelbar in die Rechnung eingeht, lohnt sich vor dem Verkauf eine geprüfte Wohnflächenberechnung.

Warum liegen Portalpreise über dem Richtwert?

Weil Portale Angebotspreise zeigen und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand sind normal.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und der Gutachterausschuss schreibt das selbst. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. In Rellinghausen gilt das mit besonderem Nachdruck, weil die Zonenzahl klein ist. Der Übergang steht unter Angebotspreis finden.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?

Punktuell fast immer, umfassend selten. Böden und Wandfarbe holen ihre Kosten in der Regel wieder herein, ein neues Bad meist nur teilweise. Was sich rechnet und was nicht, steht unter Renovieren vor dem Verkauf und nicht sanieren.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.