Grundstück verkaufen: Bauerwartungsland richtig einschätzen

Hinter dem Haus liegt ein Garten, 900 Quadratmeter, zwei alte Apfelbäume, eine Hecke zur Straße. Seit Jahren sagt der Nachbar denselben Satz: „Da könnte man doch bauen.“ Und irgendwann sitzt Du abends am Tisch und rechnest: Wenn das Bauland ist, hat der Garten mehr Wert als das Haus. Wenn es keins ist, ist es ein Garten. Zwischen diesen beiden Sätzen liegt in Essen schnell ein sechsstelliger Betrag — und die Antwort steht nicht im Grundbuch.

Vier Stufen, ein Grundstück

Der Wert eines unbebauten Grundstücks hängt weniger an der Lage als an einer einzigen Frage: Wie sicher darf darauf gebaut werden? Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, kennt dafür vier Stufen. Im Amtsdeutsch heißt das „Entwicklungszustand“, und genau dieses Wort steht später auch in jedem Wertgutachten.

• Fläche der Land- oder Forstwirtschaft. Land, das sich land- oder forstwirtschaftlich nutzen lässt und keine der drei folgenden Stufen erreicht. Acker, Wiese, Wald, Kleingarten.
• Bauerwartungsland. Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist — vor allem nach dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung. Das Wort „konkret“ ist der Kern. Eine Hoffnung ist keine Tatsache.
• Rohbauland. Flächen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine Bebauung unzureichend zugeschnitten sind. Baurecht ja, Straße oder Zuschnitt nein.
• Baureifes Land. Flächen, die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten bebaut werden dürfen. Das ist die Vollstufe, und nur darauf beziehen sich die Bodenrichtwerte für Wohnbauland.

Den Sprung zwischen den Stufen rechnen die Gutachterausschüsse mit Umrechnungskoeffizienten. Die folgenden Anteile sind Größenordnungen aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Werte.

Bei 350 Quadratmetern sind das zwischen rund 2.000 und 115.000 Euro. Dieselbe Wiese, vier Preise — deshalb ist die Einstufung die eigentliche Arbeit.

Wer entscheidet, in welcher Stufe Du stehst

Drei Rechtslagen sind möglich, und sie schließen einander aus.

Bebauungsplan. Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan, steht dort schwarz auf weiß, was gebaut werden darf: Art der Nutzung, Vollgeschosse, überbaubare Fläche, Grundflächenzahl. Ob ein Plan existiert, erfährst Du bei der Stadt Essen — über dieselbe Stelle wie die Bauakte in Essen.

Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Für viele Essener Baulücken gibt es gar keinen Bebauungsplan. Dann gilt: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Einfügen heißt nicht gleich aussehen, sondern: den Rahmen nicht sprengen, den die Nachbarschaft vorgibt. Stehen links und rechts zweigeschossige Reihenhäuser, wird das dreigeschossige Mehrfamilienhaus schwierig.

Außenbereich. Alles, was weder Plan noch Innenbereich ist; dort ist Wohnbebauung die große Ausnahme. Ein Garten, der hinten an Feld oder Wald grenzt, kippt schneller in den Außenbereich, als die meisten glauben.

Die ehrliche Zwischenbilanz: Bauerwartungsland ist nichts, was Du behaupten kannst. Es ist ein Zustand, den der Gutachterausschuss aus Planungsstand und Marktbeobachtung ableitet — und er tut das zurückhaltend.

Erschließung: der Posten, der Verkäufer am häufigsten überrascht

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es an einer befahrbaren öffentlichen Straße liegt und an Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen werden kann. Nicht erschlossen heißt Rohbauland statt baureifes Land — und der Käufer zieht die Kosten ab, bevor er bietet.

Zwei Fragen musst Du vor dem Verkauf beantworten können. Ist die Straße endgültig hergestellt? Ist sie das nicht, kann später ein Erschließungsbeitrag kommen: Die Gemeinden tragen mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Aufwands, der Rest wird auf die Anlieger umgelegt. Und sind Kanal- und Wasseranschlussbeiträge bezahlt? Das sind eigene Beiträge nach Kommunalabgabenrecht, die gern mit dem Erschließungsbeitrag verwechselt werden.

Ein Bescheid über bereits gezahlte Beiträge ist beim Verkauf bares Geld wert. Fehlt er, rechnet ein aufmerksamer Käufer einen Sicherheitsabschlag ein — und der ist meist größer als der Betrag selbst.

Der Bodenrichtwert — und was er nicht sagt

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen ermittelt aus der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden und bildet daraus Richtwertzonen. Jeder darf bei der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen — das steht so im Gesetz.

Die Spanne innerhalb einer Stadt ist enorm. Beim Wohnbauland liegt der Median je Quadratmeter in Bredeney bei 710 Euro, in Rüttenscheid bei 550, in Werden bei 520, in Steele bei 330 und in Katernberg bei 225 Euro. Zwischen Bredeney und Katernberg liegt der Faktor drei — bei identischen Baukosten.

Drei Dinge musst Du über den Richtwert wissen. Er gilt für ein gedachtes Grundstück mit den Merkmalen der Zone — Geschossflächenzahl, Tiefe, Zuschnitt; weicht Deines ab, wird umgerechnet. In bebauten Gebieten wird er so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Und er ist ein Durchschnitt, kein Angebot: Die ruhige Südlage und das Hanggrundstück am Bahndamm liegen in derselben Zone und nicht im selben Preis.

Den Garten teilen: Wie aus einer Fläche zwei Grundstücke werden

Die Teilung selbst ist juristisch unspektakulär. Sie ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung, dass ein Grundstücksteil abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Eine allgemeine Teilungsgenehmigung braucht es dafür nicht mehr. Aber: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen.

Praktisch entscheiden fünf Punkte, ob eine Teilung funktioniert:

• Zuwegung. Das hintere Grundstück braucht eine gesicherte Zufahrt. Das läuft über ein Wegerecht im Grundbuch und meist zusätzlich über eine Baulast — eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, die im Baulastenverzeichnis steht und nicht im Grundbuch.
• Abstandsflächen. Nach der Teilung verläuft mitten durch den Garten eine neue Grundstücksgrenze. Die Abstandsflächen des bestehenden Hauses müssen weiterhin auf dem eigenen Grundstück liegen — sonst braucht auch das Altgebäude eine Baulast.
• Leitungen. Kanal, Wasser und Strom des Vorderhauses laufen oft quer durch den künftigen Gartenteil. Leitungsrechte gehören gesichert, bevor verkauft wird.
• Vermessung. Die neue Grenze muss abgesteckt und ins Liegenschaftskataster übernommen werden; zuständig ist in Essen das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster. Die passende Karte dazu findest Du unter Flurkarte in Essen.
• Grundbuch. Belastungen betreffen zunächst beide Teile. Eine Grundschuld muss aus dem abzutrennenden Teil entlassen werden — Pfandfreigabe heißt das, und dafür braucht es die Bank. Was in welcher Abteilung steht, erklärt der Grundbuchauszug in Essen.

Rechne mit mehreren Monaten. Vermessung, Bank und Grundbuchamt arbeiten nacheinander, nicht parallel.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Beim Verkauf eines Grundstücks kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben — sie tritt dann anstelle des Käufers in den Vertrag ein. Das Baugesetzbuch zählt die Fälle abschließend auf — darunter Flächen für öffentliche Zwecke, Umlegungs- und Sanierungsgebiete, der Bereich einer Erhaltungssatzung und unbebaute Flächen in überwiegend für Wohnbebauung vorgesehenen Gebieten. Bei Wohnungs- und Teileigentum und bei Erbbaurechten besteht kein Vorkaufsrecht, und ausgeübt werden darf es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt.

Der Ablauf ist streng getaktet. Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen; die Mitteilung des Käufers ersetzt sie. Das Vorkaufsrecht kann dann nur binnen drei Monaten nach dieser Mitteilung durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Besteht keines oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis aus — das Negativzeugnis. Es gilt als Verzicht.

Das betrifft jeden Verkäufer, auch wenn die Stadt am Ende nichts tut: Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Ohne dieses Papier steht die Umschreibung. Der Notar holt es routinemäßig ein, aber es kostet Wochen, und die gehören in jeden Zeitplan. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs.

Boden, Bomben, Bergbau — die drei Essener Fragen

Beim unbebauten Grundstück wiegt der Untergrund schwerer als bei einem Haus, weil der Käufer dort graben will. Drei Auskünfte gehören deshalb in die Verkaufsmappe, und sie kommen von drei verschiedenen Stellen.

Die Altlastenauskunft erteilt in Essen das Altlastenkataster beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster in der Lindenallee 10; die untere Bodenschutzbehörde beim Umweltamt ermittelt und begleitet Sanierungen. Wichtig für Verkäufer: Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz trifft die Sanierungspflicht nicht nur den Verursacher, sondern auch den Grundstückseigentümer. Diese Zustandsverantwortlichkeit geht mit dem Eigentum über — deshalb fragt jeder informierte Käufer danach. Mehr dazu unter Altlasten im Erbobjekt.

Die Kampfmittelauskunft beantragst Du nicht beim Land, sondern beim Ordnungsamt der Stadt Essen, Allgemeine Gefahrenabwehr, Ellernstraße 29. Fachlich zuständig ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf, weil Essen zum Regierungsbezirk Düsseldorf gehört. Die Luftbildauswertung kostet nichts, dauert aber Wochen — eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit gibt der Dienst ausdrücklich nicht.

Die Bergbauauskunft ist der dritte, eigene Strang — im Essener Norden können Altstandort, Abbaufeld und Kampfmittelverdacht auf demselben Grundstück zusammentreffen. Ein bekannter, nicht offengelegter Verdacht hält keinem Gewährleistungsausschluss stand.

Was das für Deinen Preis heißt

Ein Beispiel aus Steele, mit runden Zahlen: 900 Quadratmeter, davon 350 abtrennbar, Bodenrichtwert 330 Euro je Quadratmeter.

Der Unterschied entsteht nicht am Verhandlungstisch, sondern an der Frage, ob die Erschließung gesichert ist. Genau deshalb klärst Du sie, bevor Du einen Preis nennst. Wie ich einen belastbaren Startpreis herleite, steht unter Angebotspreis finden; welche Nebenkosten beim Verkauf zusätzlich anfallen, unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Fazit

Der Preis eines Grundstücks entscheidet sich an seinem Entwicklungszustand, und den bestimmt nicht der Eigentümer, sondern das Planungsrecht: Bauerwartungsland verlangt konkrete Tatsachen, Rohbauland fehlt die gesicherte Erschließung, baureifes Land ist die Vollstufe, auf die sich die Bodenrichtwerte beziehen. Ohne Bebauungsplan entscheidet § 34 Baugesetzbuch darüber, ob sich ein Neubau in die nähere Umgebung einfügt — und diese Prüfung ersetzt keine Nachbarschaftsmeinung. Wer teilen will, braucht Zuwegung, Abstandsflächen, Leitungsrechte, Vermessung und die Pfandfreigabe der Bank, und dafür Monate statt Wochen. Das gemeindliche Vorkaufsrecht läuft drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags, und ohne das Zeugnis der Gemeinde schreibt das Grundbuchamt nicht um. Und weil in Essen Altlasten, Kampfmittel und Bergbau echte Themen sind, gehören die drei Auskünfte in die Mappe, bevor der erste Interessent fragt.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland?

Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten, hat aber noch kein Baurecht; Rohbauland ist bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt, nur ist die Erschließung nicht gesichert oder der Zuschnitt unzureichend.

Kann ich meinen Garten einfach als Bauland verkaufen?

Nur wenn dort tatsächlich gebaut werden darf — entweder nach einem Bebauungsplan oder weil sich ein Neubau nach § 34 Baugesetzbuch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist; alles andere ist Rohbauland oder Gartenland, und der Käufer rechnet entsprechend.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen — jeder kann dort Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen; beachte, dass der Wert für ein gedachtes Grundstück mit bestimmten Merkmalen gilt und auf Deinen Zuschnitt umgerechnet werden muss.

Wie lange hat die Stadt Zeit für ihr Vorkaufsrecht?

Drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags, und ausgeübt wird es durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer; danach ist das Recht erloschen.

Was ist ein Negativzeugnis und warum brauche ich es?

Es ist die Bescheinigung der Gemeinde, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, und es gilt als Verzicht — ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.

Brauche ich für die Teilung meines Grundstücks eine Genehmigung?

Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es nicht mehr, aber im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen — und Abstandsflächen, Zuwegung und Leitungsrechte müssen gelöst sein.

Wer zahlt den Erschließungsbeitrag, ich oder der Käufer?

Beitragspflichtig ist, wer bei Entstehung der Beitragspflicht Eigentümer ist; weil die Gemeinden mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Aufwands selbst tragen, entfällt der Rest auf die Anlieger — deshalb gehört die Frage, ob die Straße endgültig hergestellt ist, vor den Vertrag und nicht danach.

Muss ich Altlasten und Kampfmittelverdacht offenlegen?

Ja, bekannte Anhaltspunkte gehören in den Kaufvertrag; ein verschwiegener Verdacht hält keinem vereinbarten Gewährleistungsausschluss stand, und die Sanierungspflicht trifft nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz auch den Eigentümer, nicht nur den Verursacher.

Lohnt sich ein Gutachten vor dem Verkauf eines Grundstücks?

Wenn der Entwicklungszustand strittig ist, fast immer — denn zwischen Gartenland und baureifem Land liegen bei denselben Quadratmetern schnell mehr als hunderttausend Euro, und darüber verhandelt man besser mit einem Papier als mit einer Vermutung.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus verkaufen in Essen · Wohnung verkaufen in Essen · Ihr Makler in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 3 ImmoWertV, §§ 19, 24, 28, 34, 129, 196 BauGB, §§ 14, 16, 182, 198 BewG, §§ 13, 14, 16, 19 ErbStG, § 3 GrEStG, §§ 138, 199, 311b, 438, 444, 634a, 1093, 2325, 2329 BGB, §§ 169, 170 AO, § 23 EStG. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Auskünfte: Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.