Alterswertminderung – einfach erklärt
Im Sachwertgutachten steht eine Zeile, über die die meisten hinweglesen: „Alterswertminderungsfaktor 0,25″. Darunter ist aus 1,2 Millionen Euro Herstellungskosten ein Gebäudewert von 300.000 Euro geworden. Neunhunderttausend Euro sind in einer einzigen Multiplikation verschwunden. Es lohnt zu verstehen, wie diese Zahl zustande kommt.
Was ist die Alterswertminderung?
Die Alterswertminderung ist der Abschlag, mit dem im Sachwertverfahren berücksichtigt wird, dass ein Gebäude nicht mehr neu ist.
Die Rechenregel ist erfreulich kurz. § 38 der ImmoWertV sagt in einem Satz: Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Mehr steht da nicht.
Die Gesamtnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen es das voraussichtlich noch kann (§ 4 Absätze 2 und 3 ImmoWertV).
Wie das in der Praxis aussieht
Die Gesamtnutzungsdauer wird nicht geschätzt, sondern einer Tabelle entnommen. Anlage 1 der ImmoWertV nennt die Modellansätze: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser 80 Jahre, Mehrfamilienhäuser 80 Jahre, Wohnhäuser mit Mischnutzung 80 Jahre, Geschäftshäuser und Bürogebäude 60 Jahre, Einzelgaragen 60 Jahre, Verbrauchermärkte 30 Jahre.
Damit lässt sich rechnen. Ein Mehrfamilienhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, das vor vierzig Jahren gebaut und seither nur instand gehalten wurde, hat rechnerisch 40 Jahre Restnutzungsdauer. Der Faktor ist 40 geteilt durch 80, also 0,50. Von den durchschnittlichen Herstellungskosten bleibt die Hälfte.
Ein Haus, das vor sechzig Jahren gebaut wurde, käme auf 20 zu 80, also 0,25 — drei Viertel weg. Genau hier setzt die wichtigste Stellschraube an: § 4 Absatz 3 ImmoWertV lässt zu, dass individuelle Gegebenheiten die rechnerische Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen verlängern sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Anlage 2 der ImmoWertV enthält dafür ein eigenes Modell für Wohngebäude, das den Modernisierungsgrad in Punkten erfasst — neue Fenster, gedämmtes Dach, erneuerte Leitungen, modernisiertes Bad, verbesserte Grundrisse.
Was die Alterswertminderung nicht berührt: den Boden. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert nach § 35 ImmoWertV als eigener Summand neben den baulichen Anlagen angesetzt. Grund und Boden altern nicht. Deshalb bleibt bei einem sehr alten Gebäude am Ende fast nur der Bodenwert übrig.
Warum das für Dich wichtig ist
Essen ist eine Stadt des Nachkriegsbestands. Das amtliche Normobjekt, auf das sich die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses beziehen, hat das Baujahr 1962 — nicht zufällig, sondern weil das den typischen Essener Wohnungsbestand trifft. Dazu kommen Wiederaufbauhäuser der fünfziger Jahre und die Siedlungshäuser der sechziger Jahre, siehe Wiederaufbauhaus und Siedlungshaus aus den 1960ern.
Bei solchen Gebäuden ist die rechnerische Restnutzungsdauer klein — und der Bodenwert dominiert. In Bredeney mit 710 Euro je Quadratmeter Bodenrichtwert bringt ein 600-Quadratmeter-Grundstück allein 426.000 Euro Bodenwert; in Karnap mit 215 Euro sind es 129.000 Euro. Die vollständige Übersicht steht unter Immobilienpreise Essen.
Praktisch heißt das: Bei einem Altbau entscheidet die Frage „wie viel Restnutzungsdauer setzt der Gutachter an?“ oft über mehr Geld als jede Diskussion über Herstellungskosten. Und sie ist die Frage, die Du mit Belegen beeinflussen kannst — mit Rechnungen, Fotos und Abnahmen. Was Du dafür sammeln solltest, steht unter Sanierungsnachweise.
Die häufigsten Fallstricke
Die Alterswertminderung auf das ganze Objekt anwenden
Sie gilt nur für die baulichen Anlagen. Wer sie auf den Gesamtwert einschließlich Boden rechnet, kommt auf absurd niedrige Ergebnisse.
Baujahr mit Alter gleichsetzen
Das Alter ergibt sich zwar aus der Differenz zwischen dem Kalenderjahr des Stichtags und dem Baujahr (§ 4 Absatz 1 ImmoWertV). Nach einer Kernsanierung wird aber ein späteres, fiktives Baujahr angesetzt — die Substanz ist dann jünger als der Bauantrag. Ohne Nachweise bekommst Du dieses fiktive Baujahr nicht.
Sanierungsstau nicht ansetzen
Umgekehrt gilt dasselbe: Unterlassene Instandhaltung verkürzt die Restnutzungsdauer und erhöht damit die Alterswertminderung. Ein Sanierungsstau schlägt also zweimal zu — einmal über die Restnutzungsdauer, einmal über die Kosten.
Die steuerliche Rechnung mit der Verkehrswertrechnung verwechseln
Für den Grundsteuerwert gilt eine eigene, ähnliche, aber nicht gleiche Regel. Nach § 259 Absatz 4 des Bewertungsgesetzes ist die Alterswertminderung dort ebenfalls linear, der verbleibende Gebäudewert aber mit mindestens 30 Prozent des Normalherstellungswerts anzusetzen. Im Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes beträgt die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 253 Absatz 2 BewG). Diese Untergrenzen kennt die ImmoWertV nicht — beim Verkehrswert darf der Gebäuderestwert rechnerisch gegen null gehen.
Das lineare Modell für die Wirklichkeit halten
Gebäude verlieren nicht gleichmäßig an Wert. Die lineare Alterswertminderung ist ein Modell. Korrigiert wird sie über den objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor nach § 39 ImmoWertV, der den vorläufigen Sachwert an den örtlichen Markt anpasst. Dieser Faktor stammt aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Das Wichtigste in Kürze
- Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV).
- Die Gesamtnutzungsdauer steht in Anlage 1 der ImmoWertV: Wohnhäuser 80 Jahre, Büro- und Geschäftshäuser 60 Jahre.
- Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie (§ 4 Absatz 3 ImmoWertV).
- Der Bodenwert wird nicht gemindert — er ist im Sachwertverfahren ein eigener Summand.
- Im Steuerrecht gilt eine Untergrenze von 30 Prozent (§§ 253, 259 BewG), beim Verkehrswert nicht.
- Bei Essener Nachkriegsbeständen entscheidet die angesetzte Restnutzungsdauer oft über den größten Teil des Ergebnisses.
Häufige Fragen
Gilt die Alterswertminderung auch im Ertragswertverfahren?
Nicht unter diesem Namen. Im Ertragswertverfahren wirkt das Alter über die Restnutzungsdauer, weil sie den Barwertfaktor bestimmt, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird. Das Ergebnis ist ähnlich, der Rechenweg ein anderer.
Wie weise ich eine längere Restnutzungsdauer nach?
Mit Rechnungen, Fotos vor und nach den Arbeiten, Abnahmeprotokollen, Bescheinigungen von Fachbetrieben und, wenn vorhanden, Förderzusagen. Je vollständiger die Sammlung, desto weniger muss der Gutachter schätzen.
Zählt eine neue Heizung genauso wie ein neues Dach?
Nein. Das Modell in Anlage 2 der ImmoWertV vergibt Punkte je Modernisierungselement, und zwar unterschiedlich viele: Dacherneuerung samt Wärmedämmung und Dämmung der Außenwände bringen je bis zu vier Punkte, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und eine wesentliche Verbesserung des Grundrisses je bis zu zwei. Welche Reihenfolge im Bestand sinnvoll ist, steht unter Reihenfolge der Sanierung.
Kann ein Gebäude eine Restnutzungsdauer von null haben?
Rechnerisch ja. Dann liegt in der Regel ein Liquidationsobjekt vor — eine bauliche Anlage, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist und zur alsbaldigen Freilegung ansteht. § 8 Absatz 3 ImmoWertV behandelt das als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal; die Abbruchkosten werden dann vom Bodenwert abgezogen.
Warum kommt mein Gutachter auf eine andere Zahl als der Steuerbescheid?
Weil zwei verschiedene Regelwerke gelten: die ImmoWertV für den Verkehrswert, das Bewertungsgesetz für den Grundsteuerwert. Mit dem früheren Einheitswert hat beides nichts mehr zu tun.
Lohnt sich Sanieren, nur um die Alterswertminderung zu senken?
Selten. Der Wertzuwachs über die verlängerte Restnutzungsdauer bleibt oft hinter den Baukosten zurück, besonders in Lagen mit niedrigem Bodenrichtwert. Rechne beides gegeneinander, bevor Du beauftragst — dazu Renovieren vor dem Verkauf.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.