Stadtbezirk III Essen-West: Wohnen und Immobilien

Auf der Margarethenhöhe steht ein Haus, dessen Grundriss ein Architekt vor über hundert Jahren gezeichnet hat, damit eine Bergmannsfamilie darin gut leben kann. Vier Kilometer weiter nördlich, in Altendorf, steht ein Haus, das nach dem Krieg schnell hochgezogen wurde, weil Zehntausende Menschen ein Dach brauchten. Beide gehören zum Stadtbezirk III. Zwischen ihren Richtwerten liegen 550 Euro je Quadratmeter.

Essen-West ist der Bezirk, in dem Essen groß geworden ist. Hier lagen die Krupp-Werke, hier wohnten die Arbeiter, hier wurde gebaut, zerstört und wieder gebaut. Mit rund 99.000 Einwohnern auf 16,41 Quadratkilometern ist er der bevölkerungsreichste Bezirk der Stadt — und er enthält zugleich den einwohnerstärksten Stadtteil Essens, Frohnhausen, und mit Fulerum einen der kleinsten.

Wenn Du hier kaufst oder verkaufst, geht es fast immer um eine Frage: Wie viel ist Bausubstanz aus einer bestimmten Epoche noch wert? Denn dieser Bezirk ist ein Katalog deutscher Wohnungsbaugeschichte, von der Kruppschen Kolonie über die Gartenstadt bis zur Wiederaufbauzeile.

Die Stadtteile im Bezirk

Alle Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert gilt für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median über die sechs Stadtteilwerte liegt bei 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit liegt der Bezirk über dem gesamtstädtischen Median von 2.300 Euro, aber deutlich unter den Südbezirken. Den Vergleich aller 50 Stadtteile findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Eine Einschränkung gehört dazu: Für die Margarethenhöhe weist der Gutachterausschuss nur eine einzige Richtwertzone für Eigentumswohnungen aus. Ein Median aus einer Zone ist kein Marktbild. Bei einem denkmalgeschützten Siedlungshaus dort taugt der Wert höchstens als grober Rahmen.

Was den Bezirk prägt

Drei der sechs Stadtteile gehören historisch zusammen. Altendorf, Frohnhausen und Holsterhausen wurden im Mittelalter als Dreibauerschaftsquartier zusammengefasst; ihre Stadtteilwappen ähneln sich bis heute. Der fränkische Oberhof Ehrenzell in Altendorf wurde 966 in einer Schenkungsurkunde Kaiser Ottos I. erstmals genannt und kam damit an das Damenstift Essen. Aus dieser Einheit entstand 1874 die Bürgermeisterei Altendorf — die größte Landgemeinde Preußens. Am 1. August 1901 wurden alle drei nach Essen eingemeindet.

Was dazwischen passierte, war Krupp. In Frohnhausen verzehnfachte sich die Bevölkerung zwischen 1822 und 1895 auf rund 5.700 Menschen, und 1910 waren es schon etwa 27.300. In Altendorf baute die Firma ab 1871 die Arbeiterkolonie Kronenberg mit rund 1.500 Wohneinheiten, eine der ersten Kruppschen Siedlungen überhaupt. Im Boden liegt die ältere Schicht: Die Zeche Sälzer & Neuack in Altendorf gilt als erste Tiefbauzeche des Reviers, die Zeche Helene-Amalie als eine der frühesten Mergelzechen.

Die Margarethenhöhe ist der Gegenentwurf zur Kolonie. Margarethe Krupp stiftete sie 1906 anlässlich der Hochzeit ihrer Tochter Bertha; gebaut wurde ab 1906 bis 1938 nach Plänen von Georg Metzendorf, einem Mitglied des Deutschen Werkbunds. Die Siedlung gilt als erste deutsche Gartenstadt. Sie umfasst 115 Hektar, 935 Gebäude und 3.092 Wohneinheiten, davon sind 50 Hektar als unbebaubares Waldland festgeschrieben. Zur Erschließung wurde 1909 der Viadukt über das Borbecker Mühlenbachtal gebaut. Die ersten Häuser standen 1910. Seit 1987 steht die alte Margarethenhöhe unter Denkmalschutz; 1948 wurde sie ein eigener Stadtteil, vorher gehörte das Gebiet zu Rüttenscheid. Verwaltet wird sie bis heute von der Margarethe Krupp-Stiftung. Südlich davon entstand zwischen 1962 und 1980 die Margarethenhöhe II — ein architektonisch und sozial ganz anderer Bauabschnitt, der seit 1987 saniert wird. Wer hier kauft, sollte genau wissen, in welchem der beiden Teile er landet. Zum Umgang mit solchen Beständen habe ich unter Denkmalsiedlungen in Essen geschrieben.

Holsterhausen wurde 966 zusammen mit Ehrenzell erstmals erwähnt. Wegen seiner Nähe zu den Krupp-Werken wurde es im Zweiten Weltkrieg so stark zerstört, dass es danach das größte zusammenhängende Wiederaufbaugebiet Westdeutschlands war. Genau das erklärt seinen heutigen Wohnungsbestand: viele Fünfziger- und Sechzigerjahrebauten, oft mit Balkon, oft in Zeilen. Was diese Häuser technisch mitbringen und wo ihre Schwächen liegen, beschreibe ich unter Wiederaufbauhaus der 1950er.

Haarzopf und Fulerum am Südwestrand sind die Ausnahmen. Haarzopf wurde 1215 als Hartzappe von den Grafen von Berg dem Kloster Werden geschenkt, hieß in wechselnden Schreibweisen weiter und trägt seinen heutigen Namen seit 1830. Zu Essen kam es erst am 1. April 1915. Bis heute mischen sich hier Wohnbebauung und Landwirtschaft. Fulerum, dessen Name auf frühere Sumpfflächen zurückgehen soll, wurde 1910 zwischen Essen und Mülheim aufgeteilt; im Nachtigallental steht der schon 1471 erwähnte Halbachhammer, den Gustav Krupp von Bohlen und Halbach 1936 an dieser Stelle wieder aufbauen ließ.

Preisgefälle im Bezirk

Von Holsterhausen mit 2.850 Euro bis Altendorf mit 2.100 Euro sind es 750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Beim Boden ist der Abstand noch deutlicher: 530 gegenüber 340 Euro, also gut 56 Prozent Aufschlag.

Die Grenze verläuft entlang der Altendorfer Straße und der alten Werksflächen. Alles nördlich davon — Altendorf — trägt am schwersten am Strukturwandel. Der Stadtteil hatte in der amtlichen Sozialberichterstattung den höchsten Anteil an Haushalten mit existenzsichernden Leistungen im ganzen Stadtgebiet. Das ist keine Randnotiz, sondern der Hauptgrund für das Preisniveau, und ich sage es lieber offen als gar nicht. Gleichzeitig ist genau dort investiert worden: Der 1,8 Hektar große Niederfeldsee wurde zwischen 2011 und 2014 angelegt, mit einer 46 Meter langen Fuß- und Radwegbrücke und einem sanierten Wohnquartier drumherum.

Südlich der Trennlinie steigen die Werte in Stufen. Frohnhausen liegt mit 2.350 Euro im Mittelfeld, und seine zwanzig Richtwertzonen liegen erstaunlich eng beieinander, zwischen 2.050 und 2.450 Euro. Für einen Stadtteil mit 33.000 Einwohnern ist das ein bemerkenswert homogener Markt: dichte Blockrandbebauung, viel Krupp-Erbe, wenig Ausreißer nach oben und unten.

Ganz anders Haarzopf. Dort reichen die acht Zonen von 2.150 bis 3.000 Euro, beim Boden sind es 340 bis 610 Euro über sechzehn Zonen. Der Stadtteil ist eben kein geschlossenes Quartier, sondern eine Mischung aus Neubaugebieten, alten Höfen und Straßenzügen entlang der A 52. Ein einzelner Median hilft Dir hier wenig; entscheidend ist die konkrete Adresse. Was dabei zählt, steht unter Makrolage und Mikrolage.

Und ein Detail für Käufer: Fulerum und Frohnhausen haben denselben Immobilienrichtwert von 2.350 Euro, aber Fulerum liegt beim Boden mit 420 gegenüber 390 Euro höher. Das ist typisch für locker bebaute Randlagen — der Grund ist mehr wert, die Wohnung nicht. Der Unterschied zwischen beiden Kennzahlen ist im Lexikon zum Bodenrichtwert erklärt.

Verkehr und Anbindung

Kein anderer Essener Bezirk hat so viele Bahnhalte. In Frohnhausen liegen der S-Bahn-Haltepunkt Essen-Frohnhausen mit den Linien S 1 und S 3 und der Bahnhof Essen West mit den Linien S 1, S 3 und S 9 sowie den Regional-Express-Linien RE 14 und RE 49.

Die Stadtbahnlinie U 18 fährt zwischen den Fahrspuren der A 40; ihre Haltepunkte Wickenburgstraße und Breslauer Straße liegen auf Frohnhauser Gebiet. Die U 17 endet im Süden auf der Margarethenhöhe. Dazu kommen die Straßenbahnlinien 101, 106 und 109 sowie ein dichtes Busnetz.

Ein Knotenpunkt verdient eigene Erwähnung: die Kreuzung Helenenstraße in Altendorf. Dort treffen die Altendorfer Straße als Teil der B 231 und der Straßenzug Helenenstraße/Oberdorfstraße aufeinander, und dort liegt die meistbefahrene höhengleiche Kreuzung der Stadtbahn- und Straßenbahnnetze im Ruhrgebiet. Für Anwohner heißt das: sehr gute Anbindung, dauerhafte Verkehrsbelastung.

Beim Auto liegt die A 40 im Norden mit der Anschlussstelle Frohnhausen, die A 52 im Süden. Die Margarethenhöhe hängt über die Doppelanschlussstelle Essen-Haarzopf/Essen-Rüttenscheid am Fernstraßennetz, und Haarzopf wird von der A 52 direkt durchquert. Haarzopf grenzt außerdem an den Verkehrslandeplatz Essen/Mülheim. Seit Herbst 2003 verbindet zusätzlich ein Bürgerbus Haarzopf und Margarethenhöhe mit Messe und Klinik in Rüttenscheid.

Erwähnenswert für Radfahrer: Die alte Bahntrasse unterhalb der Margarethenhöhe ist seit 1999 die Grugatrasse, und in Fulerum wurde die frühere Spurbusstrecke — die erste ihrer Art in Essen — 2012 zum Radweg umgebaut.

Für wen der Bezirk passt

Passt gut, wenn Du solide bauliche Substanz zu einem Preis unter Südstadtniveau suchst. Holsterhausen bietet Nachkriegsbestand in guter Lage mit Klinik, Einkaufsachse Gemarkenstraße und kurzer Anbindung in die Innenstadt. Passt gut für Pendler, weil hier S-Bahn, Regionalexpress, zwei Autobahnen und die U 18 zusammenkommen. Passt gut für Familien, die ein Haus mit Garten wollen und dafür an den Stadtrand ziehen: Haarzopf und Fulerum sind grün, ruhig und trotzdem in zehn Autominuten an der A 52. Und passt gut für Käufer mit Sinn für Baugeschichte — die Margarethenhöhe ist ein Denkmal, in dem man wohnen kann.

Passt eher nicht, wenn Du ein einheitliches Quartiersbild erwartest. Der Bezirk springt zwischen Gartenstadt, Blockrand, Wiederaufbauzeile und Neubaugebiet. Passt eher nicht, wenn Du Ruhe an erster Stelle brauchst: A 40, A 52, B 231 und mehrere Bahnstrecken durchziehen das Gebiet. Passt eher nicht, wenn Du in einem denkmalgeschützten Siedlungshaus frei umbauen willst — auf der Margarethenhöhe sind Veränderungen am Erscheinungsbild genehmigungspflichtig, siehe Denkmal kaufen. Und passt eher nicht, wenn Du in Altendorf allein auf steigende Preise setzt. Dort entscheidet die Substanz des einzelnen Hauses mehr als der Trend.

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Stadtteile auf 16,41 Quadratkilometern und rund 99.000 Einwohner: Essen-West ist der bevölkerungsreichste Stadtbezirk der Stadt.
• Bezirksmedian: 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Teuerster Stadtteil ist Holsterhausen mit 2.850 Euro, günstigster Altendorf mit 2.100 Euro.
• Altendorf, Frohnhausen und Holsterhausen bildeten das mittelalterliche Dreibauerschaftsquartier und wurden am 1. August 1901 gemeinsam eingemeindet.
• Die Margarethenhöhe wurde 1906 von Margarethe Krupp gestiftet, von Georg Metzendorf gebaut und steht in ihrem alten Teil seit 1987 unter Denkmalschutz.
• Holsterhausen war nach dem Krieg das größte zusammenhängende Wiederaufbaugebiet Westdeutschlands — das prägt den Wohnungsbestand bis heute.
• Anbindung: S 1, S 3, S 9, RE 14, RE 49, die Stadtbahnlinien U 17 und U 18, drei Straßenbahnlinien sowie A 40 und A 52.

Häufige Fragen

Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk III?

Holsterhausen, Frohnhausen, Altendorf, Margarethenhöhe, Haarzopf und Fulerum. Der Bezirk heißt offiziell Essen-West.

Warum ist Altendorf so viel günstiger als Holsterhausen, obwohl beide nebeneinander liegen?

Altendorf lag direkt an den Krupp-Werken und ist bis heute der Stadtteil mit dem höchsten Anteil an Haushalten mit existenzsichernden Leistungen im Essener Stadtgebiet. Das drückt die Nachfrage. Holsterhausen dagegen profitiert von Klinik, Einkaufslage und Nähe zu Rüttenscheid.

Kann ich auf der Margarethenhöhe überhaupt kaufen?

Der Kernbestand gehört der Margarethe Krupp-Stiftung und wird vermietet, nicht verkauft. Verkauft wird vor allem in den späteren Bauabschnitten und in angrenzenden Straßen. Frag deshalb immer zuerst, in welchem Teil ein Objekt genau liegt.

Wie belastbar ist der Richtwert für die Margarethenhöhe?

Nur eingeschränkt. Der Gutachterausschuss weist dort für Eigentumswohnungen genau eine Richtwertzone aus. Beim Bodenrichtwert sind es vier Zonen zwischen 490 und 540 Euro, das ist etwas belastbarer.

Muss ich im Bezirk III mit Bergbaualtlasten rechnen?

In Altendorf und Frohnhausen ja. Dort lagen unter anderem die Zeche Sälzer & Neuack, die als erste Tiefbauzeche des Reviers gilt, und die Zeche Helene-Amalie. Vor dem Kauf eines Grundstücks lohnt eine Bergbauauskunft bei der RAG.

Was muss ich bei einem Haus aus der Wiederaufbauzeit prüfen?

Vor allem Dach, Fenster, Elektrik und Leitungen. Viele Häuser aus den fünfziger Jahren wurden schnell und mit knappem Material gebaut. Ein Zustandsbericht vor dem Kauf spart hier oft mehr, als er kostet.

Wie ist die Anbindung nach Düsseldorf und ins Ruhrgebiet?

Sehr gut. Über die A 52 geht es nach Süden Richtung Düsseldorf, über die A 40 nach Westen und Osten. Am Bahnhof Essen West halten die S-Bahn-Linien S 1, S 3 und S 9 sowie die Regional-Express-Linien RE 14 und RE 49.

Lohnt sich Frohnhausen als Kapitalanlage?

Frohnhausen hat einen ungewöhnlich homogenen Markt: zwanzig Richtwertzonen zwischen 2.050 und 2.450 Euro. Das macht die Kalkulation berechenbarer als in Stadtteilen mit großer Spanne. Rechne trotzdem mit echten Zahlen, siehe Mietrendite berechnen.

Welches Amtsgericht ist für den Bezirk III zuständig?

Für Grundbuch und Nachlass ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 die zentrale Adresse. Essen hat insgesamt drei Amtsgerichte: Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele.

Wie laut ist es an der A 40 im Bezirk?

An der Trasse selbst deutlich. Die U 18 fährt zwischen den Fahrspuren, und die Anschlussstelle Frohnhausen bündelt viel Verkehr. Prüfe bei einer Wohnung dort die Fensterqualität und lass Dir zeigen, wie das Schlafzimmer liegt.

Du hast eine Immobilie in diesem Bezirk und willst wissen, was sie wert ist? Der Stadtteilwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis — er kennt Dein Baujahr, Deinen Schnitt und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Einwohnerzahlen: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Alle Richtwerte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.