Essen-Fulerum: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

In Fulerum liegen mehr Menschen unter der Erde als darüber. Der Südwestfriedhof zählt rund 41.000 Grabstellen. Im Stadtteil leben 3.205 Menschen.

Das ist keine Anekdote, sondern beschreibt die Struktur ziemlich genau. Fulerum ist der einwohnerschwächste Stadtteil im bevölkerungsreichsten Bezirk Essens. Ein Friedhof von 43 Hektar, ein Wasserhammer im Waldtal, eine Krupp-Siedlung, Felder. Mehr braucht es hier nicht.

Wer Ruhe sucht und dafür auf Infrastruktur verzichten kann, findet in Fulerum eine der eigentümlichsten Adressen der Stadt. Bezahlt wird diese Ruhe mit zwei Buslinien, keiner Schule und keinem Supermarkt.

Von den Faulsümpfen zur Krupp-Siedlung

Der Name soll auf die Faulsümpfe zurückgehen, die die Landschaft vor langer Zeit prägten. Passend dazu zeigt das Stadtteilwappen drei schwarze Rohrkolben, eine typische Wasserpflanze für solches Gelände.

Im 11. Jahrhundert wird Fulerum erstmals urkundlich erwähnt, als Schenkung des Grafen von Berg an das Kloster Werden. Rund 400 Jahre später waren in der Gemarkung 13 Feuerstellen registriert. Wie das benachbarte Haarzopf gehörte Fulerum im Spätmittelalter und in der Frühen Neuzeit zur Herrschaft Broich, also in den Mülheimer Einflussbereich.

Verwaltungsgeschichtlich war Fulerum lange zerrissen. Es war auf Mülheim-Heißen, auf Haarzopf und auf das Dreibauernschaftsquartier Holsterhausen/Frohnhausen/Altendorf aufgeteilt. 1910 wurde der Ort zwischen den Städten Essen und Mülheim an der Ruhr aufgeteilt, wobei der weitaus größere Teil an Mülheim ging. Was bei Essen blieb, ist der heutige Stadtteil im Stadtbezirk III Essen-West.

Die zweite prägende Kraft war Krupp. Die lockere Wohnbebauung des Stadtteils wurde ursprünglich für Arbeiter der Firma errichtet und ist architektonisch bis heute interessant. Am westlichen Rand liegt an Spieckermannstraße, Regenbogenweg und Sonderwerkstraße eine ehemalige Krupp-Wohnsiedlung für kinderreiche Familien, die sich von der Humboldtstraße Richtung Nordosten zieht. Verwaltet wird sie heute von der Wohnbau eG Essen.

Westlich der Fulerumer Straße liegt die Siedlung Heimatdank. Die Baugenossenschaft Heimatdank wurde im Mai 1919 gegründet, ab 1921 entstand die Siedlung nach Plänen von Josef Rings, dem Leiter der Krupp-Bauabteilung in Essen. 1924 wurden die ersten Wohnungen bezogen, bis 1937 waren es 285 Wohnungen und 56 Mansarden. Nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs begann der Wiederaufbau von 17 Häusern. Zwischen 1996 und 2004 investierte die Wohnungsgesellschaft 6,2 Millionen Euro in eine grundlegende Sanierung. Heute besteht die Siedlung aus 58 Ein- und 36 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 213 Wohnungen.

Und ein Kapitel, das nicht weggelassen werden darf: Zwischen 1943 und März 1945 bestand an der Humboldtstraße ein vom Konzentrationslager Buchenwald verwaltetes Außenlager. Dort waren 520 junge jüdische Frauen untergebracht, die zur Zwangsarbeit in der Krupp-Gussstahlfabrik gezwungen wurden. Das gehört zur Geschichte dieses Stadtteils genauso wie die Siedlungen, die derselbe Konzern gebaut hat.

Wohnen in Fulerum

Fulerum ist geprägt von Landwirtschaft, größeren Grünflächen und lockerer Wohnbebauung. Von der Fulerumer Straße aus, die Frohnhausen und Haarzopf miteinander verbindet, kannst Du den Stadtteil in zwei Hälften denken. Im östlichen Teil dominiert der Südwestfriedhof, im westlichen liegen die Wohngebiete.

Die Bevölkerung ist älter als im Stadtschnitt: Rund 27 Prozent sind mindestens 65 Jahre alt, in Essen sind es knapp 22. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt bei knapp 14 Prozent gegenüber knapp 17 Prozent stadtweit. Der Ausländeranteil beträgt knapp sechs Prozent, im Stadtschnitt rund 21 Prozent.

Was das für den Markt heißt: Fulerum ist ein sehr kleiner Markt. Bei gut 3.200 Einwohnern kommen pro Jahr wenige Objekte auf den Markt, und ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands gehört einer Genossenschaft und steht damit gar nicht zum Verkauf. Wer hier kaufen will, braucht Geduld. Wer hier verkauft, hat es mit wenig Konkurrenz zu tun, aber auch mit einer überschaubaren Zahl von Interessenten.

Ehrlich gesagt: Wer in eine ehemalige Werkssiedlung zieht, zieht in eine gewachsene Struktur mit eigenen Regeln. Die Häuser sind alt, viele Fassaden und Grundrisse gehören zum Erscheinungsbild der Siedlung, und Umbauten sind nicht überall so frei möglich, wie es sich Käufer vorstellen. Was für Siedlungen dieser Art gilt, habe ich unter Denkmalsiedlungen in Essen aufgeschrieben. Prüfe vor dem Kauf, welche Bindungen für Dein konkretes Objekt gelten.

Verkehr und Anbindung

Fulerum liegt verkehrlich günstiger, als seine Ruhe vermuten lässt. Es bestehen direkte Anbindungen an die A 40 und die A 52.

• Bus 130: Rhein-Ruhr-Zentrum – Erbach – Flughafen – Oppspring – Mülheim Hbf – Styrum – Oberhausen Hbf.
• Bus 145: Haarzopf – Essen Hbf – Stadtwald – Heisingen.
• Nachts: NachtExpress NE10 von Essen Hbf über Frohnhausen nach Haarzopf.

Die Verkehrsgeschichte des Stadtteils hat eine Kuriosität zu bieten. Am 21. November 1925 wurde parallel zur Fulerumer Straße eine Straßenbahnstrecke eröffnet, zeitweise befahren von bis zu drei Linien. Am 8. April 1980 wurde die Gleisanlage stillgelegt und zur 1,3 Kilometer langen Spurbustrasse umgebaut: Betonschienen führten Busse, die dort ab September 1980 zunächst als Pilotprojekt verkehrten. Es war die erste Trasse dieser Art in Essen. Seit dem 12. Januar 2009 wird sie nicht mehr befahren, die Busse fahren seither auf der Fulerumer Straße. Auf der alten Trasse liegt heute ein Radweg.

Klartext: Zwei Buslinien und ein NachtExpress sind für einen Essener Stadtteil wenig. Ohne Auto lebt es sich in Fulerum mühsam. Das ist der Preis für die Ruhe, und er ist real.

Schulen und Familien

Fulerum hat keine eigene Schule. Das ist bei 3.205 Einwohnern nicht überraschend, sollte für Familien mit Kindern aber am Anfang der Überlegung stehen und nicht am Ende.

Die nächstgelegene Grundschule ist die Grundschule Haarzopf an der Raadter Straße im südlichen Nachbarstadtteil. Weiterführende Schulen liegen ebenfalls außerhalb, in Richtung Holsterhausen, Frohnhausen und Margarethenhöhe. Ein historisches Detail zeigt, dass das schon immer so war: Als 1902 in Haarzopf eine katholische Volksschule gegründet wurde, erhielten die Schüler übergangsweise einen Raum im benachbarten Fulerum, bis das eigene Gebäude fertig war.

Fahr die Schulwege vor dem Kauf einmal selbst ab, mit dem Bus und zur echten Uhrzeit. In einem Stadtteil mit zwei Buslinien ist der Fahrplan ein Standortfaktor.

Einkaufen und Versorgung

Auch hier gilt: Fulerum versorgt sich bei den Nachbarn. Im Stadtteil selbst gibt es keine nennenswerte Einkaufsstruktur. Der nächste zusammenhängende Standort ist die Neue Mitte Haarzopf an der Hatzper Straße mit Einzelhandel, Arztpraxen und einer Sparkasse. Richtung Norden sind es Frohnhausen und Holsterhausen, Richtung Westen Mülheim mit dem Rhein-Ruhr-Zentrum.

Ein Krankenhaus gibt es nicht. Wer eine Immobilie in Fulerum für das Alter kauft, sollte die Wege zu Arzt, Apotheke und Supermarkt konkret messen. Die Kombination aus hohem Altersdurchschnitt, dünnem Busangebot und fehlender Nahversorgung ist der wunde Punkt dieses Stadtteils, und ich halte nichts davon, ihn schönzureden.

Grün und Freizeit

Der Südwestfriedhof wurde 1914 angelegt und im Laufe der Zeit auf 43 Hektar erweitert. Er ist weit mehr als ein Bestattungsort: eine große, ruhige Parklandschaft mitten im Stadtteil. Ein denkmalgeschützter Backsteinbau aus den Jahren 1925/1926, der früher auch das Krematorium beherbergte, umschließt einen Ehrenhof und bildet den zur Fulerumer Straße hin geöffneten Eingang. Beigesetzt ist hier unter anderem der Architekt Georg Metzendorf, nach dessen Plänen die benachbarte Margarethenhöhe entstand.

Das zweite Kleinod liegt im Nachtigallental: der Halbachhammer. Er ist das versetzte Überbleibsel der Fickynhütte aus Weidenau an der Sieg, einer Hammerhütte, die im 15. Jahrhundert erstmals urkundlich erwähnt wurde. Gustav Krupp von Bohlen und Halbach erwarb 1915 das demontierte Hammergebäude und ließ es 1935 und 1936 im Nachtigallental in Sichtweite der Margarethenhöhe betriebsfähig wieder aufbauen. Die Einweihung fand am 9. November 1936 statt; die Anlage wurde der Stadt gestiftet.

Zur Anlage gehören die Esse der Schmiede, das Hammerwerk mit einem 300 Kilogramm schweren Hammerkopf, die Schlicht- und Reckbahn und eine Windanlage mit zwei Blasebälgen, die von einem Wasserrad angetrieben werden. Die Wasserkraft liefert ein Stauteich des Kesselbachs. 1993 wurde der Halbachhammer unter Denkmalschutz gestellt, zwischen 1994 und 1998 aufwendig restauriert. Heute ist er eine Außenstelle des Ruhr Museums und Station der Route der Industriekultur; zwischen April und November finden regelmäßig Vorführungen des Hammerbetriebs statt.

Das Tal des Kesselbachs selbst wurde 1907 von Margarethe Krupp als Naherholungsgebiet für die Margarethenhöhe angelegt und der Stadt Essen gestiftet. Für Eigentümer in Fulerum heißt das: Dieses Grün ist nicht Bauerwartungsland, sondern seit über hundert Jahren als Erholungsfläche gewidmet.

Sehenswürdigkeiten

• Halbachhammer im Nachtigallental, seit 1993 Denkmal, Außenstelle des Ruhr Museums mit Vorführungen im Sommerhalbjahr.
• Südwestfriedhof, angelegt 1914, heute 43 Hektar, mit denkmalgeschütztem Eingangsbau von 1925/1926.
• Siedlung Heimatdank, ab 1921 nach Plänen von Josef Rings entstanden.
• Ehemalige Krupp-Wohnsiedlung an Spieckermannstraße, Regenbogenweg und Sonderwerkstraße.
• Alte Spurbustrasse entlang der Fulerumer Straße, die erste ihrer Art in Essen, heute Radweg.

Der Immobilienmarkt in Fulerum

Fulerum ist ein Nischenmarkt, und das im wörtlichen Sinne. Ein Stadtteil mit 3.205 Einwohnern produziert wenige Verkaufsfälle im Jahr. Wer hier ein Haus sucht, sollte über Monate suchen und nicht über Wochen. Wer hier verkauft, sollte den Verkauf früh vorbereiten, weil sich der passende Käufer nicht immer sofort findet.

Der Bestand besteht überwiegend aus Werks- und Genossenschaftswohnungsbau sowie aus Einfamilienhäusern in lockerer Bebauung. Ein großer Teil des Siedlungsbestands ist in Genossenschaftshand und wird vermietet, nicht verkauft. Das schränkt das frei handelbare Angebot zusätzlich ein und stützt die Preise.

Bei Objekten aus der Werkssiedlungszeit gehören drei Dinge auf die Prüfliste, bevor Du bietest: der Zustand der Haustechnik, die Frage nach Bindungen und Auflagen für das Erscheinungsbild und die Bauakte. Was in einer Essener Bauakte steht und wie Du sie bekommst, habe ich unter Bauakte Essen beschrieben.

Was Immobilien in Essen-Fulerum kosten

Die Zahlen kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, der jeden notariellen Kaufvertrag auswertet. Portalpreise liegen fast immer darüber.

Zum aktuellen Stichtag, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Fulerum liegt damit exakt auf dem Niveau von Frohnhausen (2.350 Euro), unter der angrenzenden Margarethenhöhe (2.650) und Holsterhausen (2.850), deutlich unter Bredeney (3.300).

Interessant ist die Spanne: Über nur fünf Zonen reicht sie von 2.050 bis 2.650 Euro. Die beste Zone erreicht das Niveau der Margarethenhöhe, die schwächste liegt unter Borbeck-Mitte. Für einen Stadtteil dieser Größe ist das eine erhebliche Streuung, und sie folgt dem, was Du vor Ort siehst.

Der Bodenrichtwert liegt bei 420 Euro je Quadratmeter (320 bis 520), also über Frohnhausen (390) und unter der Margarethenhöhe (530). Weil in Fulerum locker und auf großen Grundstücken gebaut wurde, wiegt er bei Häusern schwerer als der Wohnungsrichtwert.

Und damit die Zahl nicht mehr trägt, als sie kann: Der Immobilienrichtwert ist ein Median über mehrere Richtwertzonen und beschreibt ein Normobjekt — Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet. Deine Wohnung ist das fast sicher nicht, und eine Verkehrswertermittlung ersetzt der Richtwert nicht.

In einem so kleinen Markt verzerren zwei Portal-Ausreißer das Bild sofort. Wenn Du wissen willst, was Dein Haus wirklich wert ist, schreib mir. Ich nenne Dir eine Zahl, die Du belegen kannst.

Für wen Fulerum passt

• Passt gut: Wer maximale Ruhe im Stadtgebiet sucht; Käufer mit Auto und Sinn für Werkssiedlungsarchitektur; Menschen, die in Mülheim oder im Essener Westen arbeiten; Selbstnutzer mit langem Atem bei der Suche.
• Passt eher nicht: Wer ohne Auto lebt; wer schnell kaufen oder schnell verkaufen muss; Familien, die Schule und Supermarkt fußläufig brauchen; Kapitalanleger, die auf ein großes handelbares Angebot angewiesen sind.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk III Essen-West — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Fulerum grenzt im Osten an die Margarethenhöhe, im Nordosten an Holsterhausen, im Norden an Frohnhausen, im Westen an Mülheim an der Ruhr und im Süden an Haarzopf. Wer dieselbe Ruhe, aber mehr Nahversorgung will, sieht sich Haarzopf mit der Neuen Mitte an. Wer städtisches Leben und volle Infrastruktur braucht, geht nach Holsterhausen. Welche Stadtteile es sonst noch gibt und wie sie sich unterscheiden, steht in der Essener Stadtteilübersicht.

Das Wichtigste in Kürze

• 3.205 Einwohner: der einwohnerschwächste Stadtteil im bevölkerungsreichsten Bezirk Essens, seit 1910 bei Essen.
• Landwirtschaft, große Grünflächen und lockere Wohnbebauung, die ursprünglich für Krupp-Arbeiter errichtet wurde. Die Siedlung Heimatdank entstand ab 1921 nach Plänen von Josef Rings.
• Der Südwestfriedhof von 1914 nimmt 43 Hektar ein und zählt rund 41.000 Grabstellen, weit mehr, als der Stadtteil Einwohner hat.
• Der Halbachhammer im Nachtigallental ist Außenstelle des Ruhr Museums; im Sommerhalbjahr gibt es Vorführungen des Hammerbetriebs.
• Amtlicher Richtwert Eigentumswohnung: 2.350 Euro je m² (2.050 bis 2.650), Bauland 420 Euro je m². Auf Frohnhausener Niveau, unter der Margarethenhöhe.
• Zwei Buslinien, ein NachtExpress, keine Schule, keine Nahversorgung: Fulerum ist ein Stadtteil für Menschen mit Auto.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.