Denkmalsiedlungen in Essen: Margarethenhöhe und Co.

Du gehst durch den Torbogen am Brückenkopf, und der Verkehrslärm hört auf, als hätte jemand eine Tür geschlossen. Vor Dir steigt die Steile Straße an, links und rechts kleine Häuser mit Schleppgauben, Sprossenfenstern und Vorgärten hinter niedrigen Mauern. Kein Haus gleicht dem anderen, und doch wirkt alles wie aus einem Guss. Am Kleinen Markt sitzt jemand vor dem Bäcker in der Sonne. Und jetzt kommt die Frage, die mir zu diesem Ort am häufigsten gestellt wird: Kann man hier überhaupt etwas kaufen?

Wie die Margarethenhöhe entstand

Die Geschichte beginnt mit einer Hochzeit. Am 15. Oktober 1906 heiratete Bertha Krupp den Diplomaten Gustav von Bohlen und Halbach. Aus diesem Anlass stellte ihre Mutter Margarethe Krupp den nördlichen Teil ihres Besitzes im Essener Südwesten — etwa 50 Hektar — für eine Stiftung zur Verfügung und gab zusätzlich eine Million Mark dazu. Am 1. Dezember 1906 wurde die Stiftungsurkunde unterzeichnet. Die darin festgeschriebene Verpflichtung zur Gemeinnützigkeit gilt bis heute.

Am 24. Juli 1908 entschied sich der Stiftungsvorstand für einen damals 34-jährigen Architekten aus Hessen: Georg Metzendorf. Sein Vertrag begann am 1. Januar 1909, und er blieb ein Vierteljahrhundert. In 29 Bauabschnitten entstand bis 1938 die wohl erste Gartenstadt Deutschlands.

Was daran neu war, klingt heute banal und war es damals nicht. Statt mehrgeschossiger Mietskasernen in geschlossener Bauweise entstanden zweigeschossige Kleinwohnhäuser mit Garten, mit Zentralheizung — und mit einem eigenen Badezimmer. Die ersten Häuser am Brückenkopf waren 1910 fertig, dazu die 172 Meter lange Fußgängerbrücke über das Mühlbachtal, die bis heute das Entree bildet. Ihren offiziellen Namen bekam die Siedlung per Beschluss der Stadtverordnetenversammlung am 21. April 1911, benannt nach der Stifterin.

Der Kleine Markt kam als Platz nach dem Vorbild einer italienischen Piazza dazu, der Konsum 1912 an seiner östlichen Stirnseite, dazu der Schatzgräberbrunnen des Bildhauers Joseph Enseling, den die Stadt Essen als Dank an die Stifterin errichten ließ. Im Konsum ist heute ein Supermarkt, im Gasthaus ein Hotel. Der Ort funktioniert nach über hundert Jahren immer noch so, wie er gedacht war.

Wem die Margarethenhöhe heute gehört

Das ist der Punkt, an dem die meisten Kaufinteressenten falsch abbiegen. Die Margarethe Krupp-Stiftung ist bis heute Eigentümerin eines sehr großen Teils der Siedlung — und sie ist eine Vermieterin, keine Verkäuferin.

Nach eigenen Angaben bewirtschaftet die Stiftung rund 3.100 Wohneinheiten in 935 Häusern, davon 420 Einfamilienhäuser, dazu über 60 Gewerbeeinheiten auf 65 Hektar Grundbesitz. Sie beschreibt sich selbst als eigenständiges Immobilienunternehmen und stellt ausdrücklich klar, weder Werkswohnungsbau noch Genossenschaft noch städtisches Unternehmen zu sein. Der Aufsichtsrat steht unter dem Vorsitz des Essener Stadtdirektors und setzt sich aus fünf vom Rat der Stadt Essen gewählten und fünf von der Alfried Krupp von Bohlen und Halbach-Stiftung ernannten Mitgliedern zusammen; die Stiftungsaufsicht liegt bei der Bezirksregierung Düsseldorf.

Für Dich heißt das ganz praktisch: Was auf dem freien Markt angeboten wird, ist knapp. Es kommt aus dem Teil der Siedlung, der nicht der Stiftung gehört, und aus den späteren Bauabschnitten. Zur Margarethenhöhe gehören nämlich nicht nur der alte, denkmalgeschützte Kern, sondern auch der denkmalnahe Bereich westlich der Sommerburgstraße sowie die Häuser am Lührmannwald und auf der „Neuen“ Margarethenhöhe, die bis zur Autobahn reichen und westlich an den Grugapark grenzen.

Und noch ein Hinweis, weil ich danach oft gefragt werde: Ob auf einem konkreten Grundstück ein Erbbaurecht lastet, steht im Grundbuch — als Erbbaurecht in Abteilung II des Grundstücksgrundbuchs, mit einem eigenen Erbbaugrundbuch für das Recht selbst. Eine allgemeine, für die ganze Margarethenhöhe geltende Regel dazu kann ich nicht belegen, also behaupte ich sie auch nicht. Prüf das Grundbuch des konkreten Objekts, siehe Grundbuchauszug in Essen. Wenn ein Erbbaurecht besteht, zählen drei Zahlen: Restlaufzeit, Erbbauzins und die Entschädigungsregel bei Ablauf. Sie bestimmen den Preis stärker als der Zustand des Hauses.

Was genau unter Schutz steht

Nach Angaben der Margarethe Krupp-Stiftung wurden am 12. November 1987 auf der Margarethenhöhe 1.157 Wohneinheiten in 586 Gebäuden unter Denkmalschutz gestellt. Die Denkmalliste der Stadt Essen führt die Siedlung Margarethenhöhe A mit fast 600 Hausadressen als Baudenkmäler.

Der Rest der Siedlung — der denkmalnahe Teil, die späteren Bauabschnitte — ist rechtlich nicht geschützt. Das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite. Zwei Häuser können hundert Meter auseinanderstehen, gleich aussehen und völlig unterschiedlichen Regeln unterliegen. Du musst also die Adresse prüfen, nicht das Viertel — und zwar in der Denkmalliste, nicht im Gefühl.

Die anderen Essener Siedlungen

Die Margarethenhöhe ist die bekannteste, aber nicht die einzige. Im Norden liegen die Zechensiedlungen: In Katernberg und Stoppenberg führt die Denkmalliste die Siedlung Ottekampshof an der Katernberger Straße, die Siedlung Hegemannshof an der Meerbruchstraße und die Kolonie Zollverein III — im Volksmund Schlägel und Eisen — mit allein fast hundert Hausadressen. Die Zeche Zollverein selbst ist Welterbestätte.

Dazu kommen die Siedlung Mathias-Stinnes in Karnap, die Kleinhaussiedlung Altendorf mit dem Wohnhof Dransfeld, die Siedlung Am Bögelsknappen und die Krupp-Siedlungen Altenhof I und II in Rüttenscheid, entstanden zwischen 1893 und 1914. Wer den Unterschied zwischen diesen Arbeitersiedlungen und der Gartenstadt verstehen will, findet ihn unter Zechenhaus verkaufen — es sind zwei völlig verschiedene Bautypen mit zwei völlig verschiedenen Käufergruppen.

Drei Rechtsschichten, die ständig verwechselt werden

Ein Baudenkmal steht mit seiner Adresse in der Denkmalliste der Stadt Essen — rund 2.900 Einträge in Teil A. Geführt wird sie von der Unteren Denkmalbehörde im Amt für Bauordnung, Rathenaustraße 2, 45121 Essen, denkmalschutz@essen.de. Veränderungen an Fenstern, Dach, Fassade und oft auch an Innenbauteilen brauchen vorher eine denkmalrechtliche Erlaubnis.

Ein Denkmalbereich wird durch Satzung festgelegt und erfasst ein ganzes Gebiet, nicht einzelne Häuser. In Essen gibt es davon genau zwei: Kettwig und die Siedlung Carl-Funke. Die Zechensiedlungen im Norden gehören nicht dazu — dort sind einzelne Häuser geschützt, nicht das Quartier.

Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kommt aus dem Baurecht, nicht aus dem Denkmalrecht. Essen hat zwei davon, für das Moltkeviertel und für die Eyhofsiedlung im Stadtwald, beide nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Sozialen Milieuschutz gibt es in Essen nicht.

Warum Dich das interessieren muss: Die drei Schichten lösen verschiedene Genehmigungen bei verschiedenen Stellen aus, und nur beim Baudenkmal bekommst Du die erhöhte Abschreibung.

Was Denkmalschutz konkret bedeutet

Fenster. Der härteste Punkt. Genehmigungsfähig sind in aller Regel nur Fenster, die Material, Teilung, Profilbreite und Glasbild des Originals aufnehmen — also Holzfenster mit echten Sprossen oder aufgesetzten Wiener Sprossen, nicht Kunststofffenster mit Sprossen im Scheibenzwischenraum. Das kostet ein Mehrfaches, hält aber auch länger, wenn es gepflegt wird.

Fassade. Putzstruktur, Farbton, Sockelausbildung und Fensterlaibungen sind Teil des Denkmals. Eine Außendämmung scheidet damit fast immer aus, weil sie das Erscheinungsbild verändert und Laibungen sowie Dachüberstände sprengt. Bleibt die Innendämmung — bauphysikalisch anspruchsvoll und nur mit Fachplanung sinnvoll.

Dach. Eindeckungsmaterial, Farbe, Gaubenform und Schornsteinkopf sind bindend. Dachflächenfenster sind auf der Straßenseite selten genehmigungsfähig, auf der Gartenseite manchmal.

Solaranlage. Photovoltaik oder Solarthermie auf einem Baudenkmal braucht immer die denkmalrechtliche Erlaubnis. Die Chance steigt, wenn die Anlage von öffentlichen Wegen nicht einsehbar ist, wenn sie in der Dachfarbe gehalten und flächenbündig verlegt wird und wenn sie rückbaubar ist, ohne die Substanz zu verletzen. Pauschal genehmigungsfrei ist sie nicht — und eine Anlage ohne Erlaubnis ist ein Rückbaurisiko, das jeder Käufer im Kaufvertrag geregelt sehen will.

Dämmung. Hier arbeitet das Baurecht ausnahmsweise für Dich. § 105 Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt, von den Anforderungen des Gesetzes abzuweichen, soweit bei einem Baudenkmal die Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führt. Auch die Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG, die sonst binnen zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel greifen, gelten für Baudenkmäler nicht.

Und der Energieausweis. § 79 Abs. 4 GModG sagt es klar: Auf ein Baudenkmal ist § 80 Abs. 3 bis 7 nicht anzuwenden. Damit entfällt beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Baudenkmals die Ausweispflicht. Ich rate trotzdem oft dazu, einen Bedarfsausweis zu erstellen — nicht wegen der Pflicht, sondern weil Käufer sonst mit den ungünstigsten Annahmen kalkulieren. Mehr dazu unter Energieausweis in Essen.

Die wichtigste Regel steht am Schluss und gilt für alles: Die Erlaubnis kommt vor dem ersten Handgriff. Wer erst baut und dann fragt, riskiert die Rückbauanordnung und verliert die Abschreibung.

Die Abschreibung nach §§ 7i und 10f EStG

Der Denkmalschutz hat eine Kehrseite, die Du im Verkaufsgespräch unbedingt nutzen solltest: Er ist steuerlich der attraktivste Gebäudetyp, den es in Deutschland gibt.

Bedingung ist zweimal dasselbe: Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten und anschließend die Bescheinigung. Ohne Abstimmung keine Bescheinigung, ohne Bescheinigung keine Abschreibung. Begünstigt sind nur die Aufwendungen für Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind — nicht die Einbauküche.

Eine Rechnung mit gerundeten Zahlen. Ein vermietetes Denkmalobjekt, begünstigte Baukosten 180.000 Euro: In den ersten acht Jahren sind bis zu 16.200 Euro jährlich absetzbar, in den folgenden vier Jahren bis zu 12.600 Euro. Über zwölf Jahre summiert sich das auf bis zu 180.000 Euro — die vollen begünstigten Kosten, zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung auf den Kaufpreisanteil. Das ist der Grund, warum Denkmalobjekte eine eigene Käufergruppe haben.

Energetisch modernisieren im Denkmal

Dass es geht, zeigt ein Projekt auf der Margarethenhöhe selbst. Die Stadtwerke Essen haben dort gemeinsam mit der Margarethe-Krupp-Stiftung ein denkmalgeschütztes Quartier energetisch optimiert: Geothermie und Solarenergie wurden vor Ort für die Energiegewinnung gekoppelt, Gebäude wurden saniert und mit digitalen Mess- und Steuersystemen ausgestattet, dazu kam ein eigenes Speichersystem für das Quartier. Energiebedarf und Heizkosten ließen sich so senken, ohne das Erscheinungsbild anzutasten.

Die Lehre daraus für Dein Haus: Was am Gebäude nicht geht, geht oft im Quartier oder in der Anlagentechnik. Wärmeerzeugung, Speicher, Regelung und Leitungsdämmung sind nicht sichtbar und damit denkmalrechtlich unproblematisch. Ob in Deinem Gebiet ein Wärmenetz absehbar ist, steht unter Fernwärme und kommunale Wärmeplanung in Essen.

Preisniveau und Zielgruppe

Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt für die Margarethenhöhe bei 2.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ordnet den Stadtteil klar im oberen Drittel ein, aber nicht an der Spitze.

Dass der Richtwert nicht höher liegt, überrascht die meisten Eigentümer, mit denen ich darüber spreche. Die Erklärung ist einfach: Ein Richtwert bildet ab, was tatsächlich gehandelt wird — und auf der Margarethenhöhe wird sehr wenig gehandelt. Was verkauft wird, geht oft schnell und ohne breite Vermarktung weg. Für die Preisfindung heißt das: Vergleichswerte sind dünn. Wer hier einen Preis herleiten will, braucht ein Verfahren und eine Begründung, nicht einen Blick auf ein Portal — siehe Bewertungsverfahren wählen.

Die Käufer sind eine eigene Spezies. Erstens Selbstnutzer, die genau dieses Haus in genau dieser Straße wollen und für die ein Vergleichsobjekt schlicht nicht existiert. Zweitens Kapitalanleger, die auf § 7i EStG rechnen und für die die Abschreibung Teil der Rendite ist. Drittens Käufer, die aus dem Quartier kommen und wissen, was auf sie zukommt. Was diese drei Gruppen eint: Sie schrecken nicht vor Auflagen zurück, aber sie schrecken vor Unklarheit zurück.

Was beim Verkauf zu beachten ist

Fünf Punkte, in dieser Reihenfolge.

• Denkmaleigenschaft klären und schriftlich belegen. Eine Auskunft der Unteren Denkmalbehörde zur konkreten Adresse gehört in die Unterlagenmappe. Sie beantwortet die erste Frage jedes Interessenten und ist zugleich die Grundlage für sein Steuermodell.
• Alle Erlaubnisse zusammensuchen. Jede denkmalrechtliche Erlaubnis, jede Bescheinigung nach § 7i oder § 10f EStG, jede Abstimmung. Wer belegen kann, dass die neuen Fenster genehmigt waren, verkauft ruhiger.
• Nicht genehmigte Eingriffe offenlegen. Das nachträglich eingebaute Dachflächenfenster, die Solaranlage ohne Erlaubnis, der Anbau. Ein bekannter Mangel kostet Verhandlungsspielraum, ein verschwiegener kostet den Gewährleistungsausschluss — siehe Mängel richtig offenlegen.
• Bauakte anfordern. Grundrisse, Genehmigungen und die Baugeschichte holst Du über die Bauakte in Essen. Bei Häusern dieses Alters ist das kein Luxus, sondern die Basis jeder Aussage über Wohnfläche und Zulässigkeit.
• Die Abschreibung im Exposé erwähnen. Nicht als Versprechen, sondern als Hinweis auf §§ 7i und 10f EStG mit dem Zusatz, dass Bescheinigung und vorherige Abstimmung Voraussetzung sind. Das zieht genau die Käufergruppe an, die Auflagen aushält.

Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, steht im Ablauf des Immobilienverkaufs.

Fazit

Die Margarethenhöhe geht auf eine Stiftung von Margarethe Krupp aus dem Jahr 1906 zurück, geplant hat sie Georg Metzendorf, gebaut wurde in 29 Bauabschnitten bis 1938 — die erste Gartenstadt Deutschlands. Wer hier kaufen will, muss wissen: Die Margarethe Krupp-Stiftung bewirtschaftet nach eigenen Angaben rund 3.100 Wohneinheiten in 935 Häusern auf 65 Hektar und vermietet sie, statt sie zu verkaufen. Der freie Markt ist entsprechend dünn. Unter Schutz stehen nach Angaben der Stiftung 1.157 Wohneinheiten in 586 Gebäuden — nicht die ganze Siedlung, weshalb die Adresse zählt und nicht das Viertel. Denkmalschutz heißt Erlaubnis vor jedem Handgriff an Fenster, Fassade, Dach und Solaranlage, dafür entfallen nach § 105 und § 79 Abs. 4 GModG energetische Anforderungen und die Energieausweispflicht, und §§ 7i und 10f EStG bringen eine Abschreibung, die kein anderer Gebäudetyp bietet.

Häufige Fragen

Kann ich auf der Margarethenhöhe überhaupt ein Haus kaufen?

Nur begrenzt: Die Margarethe Krupp-Stiftung bewirtschaftet nach eigenen Angaben rund 3.100 Wohneinheiten in 935 Häusern auf 65 Hektar Grundbesitz und tritt als Vermieterin auf, sodass auf dem freien Markt vor allem Objekte außerhalb des Stiftungsbestands und aus den späteren Bauabschnitten angeboten werden.

Steht die ganze Margarethenhöhe unter Denkmalschutz?

Nein — nach Angaben der Stiftung wurden 1.157 Wohneinheiten in 586 Gebäuden unter Schutz gestellt, während der denkmalnahe Bereich westlich der Sommerburgstraße sowie die Häuser am Lührmannwald und auf der „Neuen“ Margarethenhöhe nicht dazugehören; entscheidend ist die konkrete Adresse in der Denkmalliste.

Wer entscheidet über Veränderungen an einem Baudenkmal in Essen?

Die Untere Denkmalbehörde im Amt für Bauordnung, Rathenaustraße 2, 45121 Essen, erreichbar über denkmalschutz@essen.de — und zwar vor Beginn der Arbeiten, nicht danach.

Darf ich bei einem denkmalgeschützten Haus die Fenster tauschen?

Nur mit vorheriger denkmalrechtlicher Erlaubnis und in aller Regel nur gegen Fenster, die Material, Teilung, Profil und Glasbild des Originals aufnehmen — Kunststofffenster mit Sprossen im Scheibenzwischenraum sind dort praktisch nie genehmigungsfähig.

Ist eine Solaranlage auf einem Denkmal möglich?

Sie braucht immer eine denkmalrechtliche Erlaubnis; die Chancen steigen deutlich, wenn die Anlage von öffentlichen Wegen nicht einsehbar, flächenbündig, farblich angepasst und ohne Substanzverlust rückbaubar ist.

Muss ich ein Baudenkmal energetisch nachrüsten?

Nein — § 105 GModG erlaubt das Abweichen von den Anforderungen, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre, und die Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG gelten für Baudenkmäler nicht.

Brauche ich beim Verkauf eines Baudenkmals einen Energieausweis?

Nein, nach § 79 Abs. 4 GModG ist § 80 Abs. 3 bis 7 auf ein Baudenkmal nicht anzuwenden; freiwillig ist ein Bedarfsausweis trotzdem oft sinnvoll, damit Käufer nicht mit den schlechtesten Annahmen rechnen.

Wie hoch ist die Abschreibung bei einem Denkmal?

Bei Vermietung nach § 7i EStG acht Jahre lang bis zu 9 Prozent und danach vier Jahre lang bis zu 7 Prozent der begünstigten Baukosten, bei Eigennutzung nach § 10f EStG zehn Jahre lang bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben — Voraussetzung ist beide Male die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten und die anschließende Bescheinigung.

Was ist der Unterschied zwischen Denkmalbereich und Erhaltungssatzung?

Der Denkmalbereich kommt aus dem Denkmalrecht und erfasst in Essen nur Kettwig und die Siedlung Carl-Funke, die Erhaltungssatzung kommt aus dem Baurecht nach § 172 BauGB und besteht in Essen nur für das Moltkeviertel und die Eyhofsiedlung im Stadtwald.

Welche anderen Essener Siedlungen haben Denkmalcharakter?

Im Norden vor allem die Siedlung Ottekampshof, die Siedlung Hegemannshof und die Kolonie Zollverein III in Katernberg und Stoppenberg, dazu die Siedlung Mathias-Stinnes in Karnap, die Kleinhaussiedlung Altendorf mit dem Wohnhof Dransfeld, die Siedlung Am Bögelsknappen und die Krupp-Siedlungen Altenhof I und II in Rüttenscheid.

Was mache ich, wenn frühere Umbauten nie genehmigt wurden?

Offenlegen und im Kaufvertrag regeln, wer das Risiko trägt — ein verschwiegener nicht genehmigter Eingriff kann den Gewährleistungsausschluss zu Fall bringen, ein offengelegter kostet nur Verhandlungsspielraum.

Warum liegt der Richtwert auf der Margarethenhöhe nicht höher?

Weil ein Richtwert das tatsächliche Handelsgeschehen abbildet und auf der Margarethenhöhe sehr wenig gehandelt wird — die 2.650 Euro je Quadratmeter sagen deshalb mehr über die Zahl der Verkäufe als über die Begehrtheit des Ortes.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 4, 15–21, 26, 29, 31 Wärmeplanungsgesetz, §§ 35, 79, 80, 105 GModG, §§ 3, 9, 10, 24, 32 AVBFernwärmeV, §§ 7i, 10f EStG, Denkmalschutzgesetz NRW. Quellen und Auskunftsstellen: Stadtwerke Essen, Iqony Fernwärme, Emschergenossenschaft und Lippeverband, Margarethe Krupp-Stiftung für Wohnungsfürsorge, Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Preis- und Kostenangaben sind Größenordnungen, verbindlich ist allein das Angebot des Versorgers. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.