DCF-Verfahren – einfach erklärt

Der Verkäufer nennt 8 Prozent, Dein Steuerberater 5,3 Prozent, und die Bank will eine Tabelle über zehn Jahre sehen. Alle drei rechnen mit demselben Haus. Nur die Frage ist jedes Mal eine andere.

Die dritte Frage ist die schwierigste und die ehrlichste: Wann fließt welches Geld, und was ist es heute wert? Genau das macht das DCF-Verfahren — und deshalb kommt es bei demselben Objekt zu einem ganz anderen Ergebnis als die Kennzahlen im Exposé.

Was ist das DCF-Verfahren?

Beim DCF-Verfahren wird jede einzelne Zahlung, die eine Immobilie in den nächsten Jahren auslöst, auf den heutigen Tag abgezinst und aufaddiert.

DCF steht für Discounted Cash Flow — abgezinster Zahlungsstrom. Der Gedanke ist einfach: 1.000 Euro in fünf Jahren sind weniger wert als 1.000 Euro heute, weil Du heutiges Geld anlegen könntest. Wie viel weniger, bestimmt der Diskontierungszinssatz.

Das Verfahren braucht vier Zutaten: eine Prognose der Mieteinnahmen und Ausgaben für jedes Jahr des Betrachtungszeitraums, den Diskontierungszinssatz, einen Restwert am Ende des Zeitraums und die Länge des Zeitraums selbst. Anders als beim Ertragswertverfahren wird nicht mit einem gleichbleibenden Reinertrag gerechnet, sondern mit Zahlungen, die sich von Jahr zu Jahr unterscheiden dürfen — Mietsteigerungen, Leerstände, eine neue Heizung im dritten Jahr.

In der ImmoWertV heißt das DCF-Verfahren nicht so. Ihr nächster Verwandter ist das periodische Ertragswertverfahren nach § 30. Auch dort werden die Reinerträge einzelner Perioden abgezinst und ein Restwert addiert. § 30 Absatz 2 sagt: Der Betrachtungszeitraum soll zehn Jahre nicht überschreiten, und abgezinst wird in der Regel mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz. Der Restwert setzt sich nach Absatz 3 aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode und dem abgezinsten Bodenwert zusammen.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Beispielobjekt dieser Lexikonreihe: Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, 620 Quadratmeter Grundstück. Kaufpreis 630.000 Euro, Kaufnebenkosten 83.538 Euro, Gesamtinvestition 713.538 Euro. Jahresnettokaltmiete 50.400 Euro, Bewirtschaftungskosten 25 Prozent, Reinertrag 37.800 Euro. Der Sanierungsstau beträgt 240.000 Euro für Heizung, Dach und Elektrik.

Angenommen wird: Die Miete steigt jährlich um 1,5 Prozent. Die Heizung wird im ersten Jahr für 45.000 Euro erneuert, das Dach im zweiten für 110.000 Euro, die Elektrik im vierten für 85.000 Euro. Ab dem fünften Jahr lässt sich die Nettokaltmiete auf 9,50 Euro je Quadratmeter anheben. Der Diskontierungszinssatz beträgt 6,0 Prozent. Am Ende des zehnten Jahres wird zum 14-fachen der dann laufenden Jahresmiete verkauft, abzüglich 3 Prozent Verkaufskosten.

Alle Beträge in Euro. Der Barwert liegt bei 640.784 Euro, die Gesamtinvestition bei 713.538 Euro. Der Kapitalwert ist also negativ: rund 72.800 Euro. Bei einer Zielverzinsung von 6,0 Prozent trägt dieser Preis nicht. Rechnet man die Rendite aus, bei der Barwert und Einsatz gleich groß sind, landet man bei rund 4,9 Prozent.

Und damit steht die ganze Kette nebeneinander: Bruttoanfangsrendite 8,0 Prozent, Nettomietrendite 5,30 Prozent, interne Verzinsung im DCF rund 4,9 Prozent. Dasselbe Haus, derselbe Preis. Der Unterschied ist nur, wie viel Wirklichkeit jeweils mitgerechnet wird.

Warum das für Dich wichtig ist

Für ein voll vermietetes, gepflegtes Wohnhaus mit gleichmäßigen Erträgen brauchst Du kein DCF. Da genügen Kaufpreisfaktor und Ertragswertverfahren. Interessant wird es genau dann, wenn die Zahlungen ungleichmäßig sind — und das ist bei Essener Bestandsobjekten oft der Fall: ein Zechenhaus mit Dachsanierung im zweiten Jahr, ein gemischt genutztes Haus in Steele mit einem Ladenmietvertrag, der in vier Jahren ausläuft, ein Wiederaufbauhaus mit auslaufenden Altmietverträgen.

Der zweite Grund ist die Ehrlichkeit der Methode. Beim DCF musst Du jede Annahme aufschreiben: wann das Dach kommt, wie viel es kostet, wie lange die Wohnungen danach leer stehen, welche Miete Du danach nimmst. Ein Faktor verbirgt all das in einer einzigen Zahl. Wer verhandelt, hat mit einer aufgeschriebenen Annahme eine Grundlage — mit einem Faktor nur eine Meinung. Siehe Preisverhandlung.

Die häufigsten Fallstricke

Der Restwert entscheidet fast alles

Im Beispiel stammen 521.513 von 640.784 Euro Barwert aus dem Verkaufserlös — über achtzig Prozent. Der Exitfaktor ist damit die empfindlichste Annahme der ganzen Rechnung. Rechnest Du statt mit 14 mit 16, verschiebt sich das Ergebnis um einen sechsstelligen Betrag. Wer eine DCF-Rechnung vorgelegt bekommt, schaut zuerst auf diese Zeile.

Der Diskontierungszinssatz wird gegriffen

Ein halber Prozentpunkt weniger lässt jedes Objekt gut aussehen. Der Zinssatz muss das Risiko dieses Objekts abbilden: Lage, Zustand, Mieterstruktur, Restnutzungsdauer. In einem Gutachten nach § 30 ImmoWertV ist er in der Regel der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz — also eine aus echten Kaufpreisen abgeleitete Größe des Gutachterausschusses.

Mietsteigerungen werden fortgeschrieben, Kostensteigerungen nicht

Der beliebteste stille Fehler. Wenn die Miete jährlich um 1,5 Prozent steigt, steigen Handwerkerpreise, Versicherung und Verwaltervergütung mindestens genauso. Im Beispiel oben bleiben die Bewirtschaftungskosten bei 25 Prozent des Rohertrags und wachsen deshalb mit — wer sie nominal einfriert, schönt das Ergebnis.

Das DCF wird als Verkehrswert ausgegeben

Ein DCF ist eine Investitionsrechnung aus der Sicht eines bestimmten Käufers mit einer bestimmten Zielrendite. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist dagegen der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Beides kann weit auseinanderliegen. Siehe Verkehrswertgutachten.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim DCF-Verfahren wird jeder künftige Zahlungsstrom einzeln auf heute abgezinst und aufsummiert.
• Sein gesetzlicher Verwandter ist das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV — Betrachtungszeitraum in der Regel höchstens zehn Jahre.
• Beispiel Steele: Barwert 640.784 Euro gegen 713.538 Euro Gesamtinvestition, also ein negativer Kapitalwert von rund 72.800 Euro.
• Die interne Verzinsung liegt bei rund 4,9 Prozent — gegenüber 8,0 Prozent Bruttoanfangsrendite im Exposé.
• Über achtzig Prozent des Barwerts stecken im angenommenen Verkaufserlös. Das ist die kritischste Annahme.
• Sinnvoll ist das Verfahren, wenn die Zahlungen ungleichmäßig sind — bei Sanierungsstau oder auslaufenden Gewerbemietverträgen.

Häufige Fragen

Ist das DCF-Verfahren in Deutschland zulässig?

Für die Verkehrswertermittlung sind die Verfahren der ImmoWertV maßgeblich. Das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 folgt derselben Logik und ist ausdrücklich geregelt. Als Investitionsrechnung ist ein DCF daneben jederzeit möglich und international Standard.

Wie lang darf der Betrachtungszeitraum sein?

§ 30 Absatz 2 sagt, er sei so zu wählen, dass die Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden können, und solle zehn Jahre nicht überschreiten. Im internationalen DCF sind zehn Jahre ebenfalls der Regelfall.

Was ist der Unterschied zwischen Diskontierungszins und Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz wird aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und beschreibt die marktübliche Verzinsung eines Objekttyps. Der Diskontierungszins ist die Rendite, die ein bestimmter Investor erwartet. Im Gutachten nach § 30 fallen beide zusammen.

Wie wird der Restwert am Ende ermittelt?

In der Praxis meist über einen Exitfaktor auf die dann laufende Miete, wie im Beispiel. Nach § 30 Absatz 3 ImmoWertV dagegen aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode plus dem über die Restperiode abgezinsten Bodenwert — im Beispielobjekt wären das 620 Quadratmeter zu 330 Euro, also 204.600 Euro Bodenwert. Siehe Bodenrichtwert.

Gehören Zinsen und Tilgung in die Zahlungsströme?

In eine Objektbetrachtung nicht — sie beschreiben Deine Finanzierung, nicht die Immobilie. Nur wenn Du bewusst die Verzinsung Deines Eigenkapitals berechnen willst, nimmst Du sie hinein. Dann ist das Ergebnis aber nicht mehr mit anderen Objekten vergleichbar.

Warum liegt die interne Verzinsung unter der Nettomietrendite?

Weil im DCF die 240.000 Euro Sanierung in den ersten vier Jahren wirklich anfallen — früh und geballt. Die Nettomietrendite kennt nur den jährlichen Instandhaltungsansatz, nicht den aufgestauten Nachholbedarf.

Kann ich ein DCF für eine einzelne Eigentumswohnung rechnen?

Ja, und es lohnt sich, wenn eine große Sonderumlage ansteht oder die Erhaltungsrücklage nicht reicht. Die beschlossenen Maßnahmen findest Du in den Protokollen — siehe Protokolle lesen.

Wie erkenne ich ein geschöntes DCF?

An drei Stellen: einem Exitfaktor, der über dem Einkaufsfaktor liegt, ohne dass sich am Objekt etwas ändert; einem Diskontierungszins nahe dem Anleihezins; und Kostenpositionen, die über zehn Jahre nominal konstant bleiben. Wenn alle drei zusammenkommen, ist die Rechnung ein Verkaufsprospekt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.