Bestellerprinzip – einfach erklärt

Du suchst eine Wohnung in Essen, findest eine passende auf einem Portal, und im Inserat steht: „Provision 2,38 Monatsmieten.“ Du rufst an, der Makler bestätigt es. Zahlen musst Du trotzdem nicht — jedenfalls in den allermeisten Fällen nicht.

Der Grund heißt Bestellerprinzip. Es gilt seit der Reform der Wohnungsvermittlung und hat den Mietwohnungsmarkt spürbar verändert. Beim Kauf gilt es dagegen nicht — dort gibt es etwas anderes, das oft damit verwechselt wird.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip heißt: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen steht das im Gesetz. § 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung verbietet dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die einzige Ausnahme: Der Makler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Praktisch bedeutet das: Wer eine inserierte Wohnung anfragt, zahlt nie. Zahlen kann nur, wer einen Makler beauftragt, eine noch nicht angebotene Wohnung für ihn zu suchen — und der Makler diesen Auftrag dann tatsächlich frisch beim Vermieter einholt.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Vermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes der Textform, und ein Entgeltanspruch entsteht nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Auch hier gilt also das Erfolgsprinzip.

Wenn ausnahmsweise der Wohnungssuchende zahlt, ist die Höhe gedeckelt: Nach § 3 Abs. 2 des Gesetzes darf das Entgelt zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen. Umlagefähige Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Bei einer Kaltmiete von 700 Euro sind das höchstens 1.666 Euro brutto.

Weitere Schranken kommen dazu:

• Keine Nebengebühren. § 3 Abs. 3 verbietet Einschreib-, Schreib- und Auslagengebühren neben dem Entgelt.
• Keine Vorschüsse. § 2 Abs. 4 untersagt sie ausdrücklich.
• Keine Abwälzung. Nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Wohnungssuchende ein vom Vermieter geschuldetes Entgelt zahlen soll.
• Kein Angebot ohne Auftrag. § 6 Abs. 1 erlaubt das Anbieten von Wohnräumen nur mit Auftrag des Vermieters.
• Rückforderung. Zu Unrecht Gezahltes kann nach § 5 Abs. 1 zurückgefordert werden; § 817 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen.

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten. § 8 Abs. 2 sieht für ein unzulässiges oder überhöhtes Entgelt eine Geldbuße bis zu 25.000 Euro vor.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Mieter in Essen ist die Sache einfach: Wer auf ein Inserat antwortet, zahlt keine Provision. Steht trotzdem eine Forderung im Raum, ist sie regelmäßig unwirksam, und bereits Gezahltes ist zurückzuholen. Da die Mietpreisbremse in Essen nicht gilt, ist das Bestellerprinzip die wichtigste Kostenbremse, die Mietern auf dem hiesigen Markt bleibt.

Für Vermieter heißt es: Der Makler kostet Dich. Bei einer Wohnung in Frohnhausen mit 650 Euro Kaltmiete liegen zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer bei rund 1.547 Euro. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie viel Zeit Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsgestaltung binden. Was dabei anfällt, steht unter Wohnung vermieten — Ablauf und den richtigen Mieter finden.

Und jetzt der Punkt, der am häufigsten falsch verstanden wird: Beim Immobilienkauf gibt es kein Bestellerprinzip. Der Gesetzgeber hat sich dort für eine Teilungsregel entschieden, nicht für das Verursacherprinzip. Nach § 656c BGB müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten, wenn der Makler für beide tätig wird; nach § 656d BGB darf höchstens die Hälfte auf die andere Seite abgewälzt werden, und der Käufer zahlt erst nach Zahlungsnachweis des Auftraggebers. Das gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Alles Weitere unter Maklerprovision in NRW.

Die häufigsten Fallstricke

Die „Besichtigungsgebühr“

Manche Anbieter versuchen, das Verbot über andere Namen zu umgehen: Bearbeitungsgebühr, Servicepauschale, Schlüsselgeld. § 3 Abs. 3 des Gesetzes schließt Vergütungen irgendwelcher Art neben dem Entgelt aus. Solche Forderungen sind unwirksam und rückforderbar.

Der Suchauftrag als Umweg

Die Ausnahme in § 2 Abs. 1a greift nur, wenn der Makler den Auftrag ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Suchenden beim Vermieter einholt. Eine Wohnung, die ohnehin schon im Bestand des Maklers oder im Portal war, fällt nicht darunter — auch dann nicht, wenn nachträglich ein Suchauftrag unterschrieben wird.

Möblierung und Ablöse

Eine überhöhte Ablöse für Einbauküche oder Möbel ist ein beliebter Weg, doch noch Geld zu verlangen. Zulässig ist nur eine Vereinbarung über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen des bisherigen Inhabers (§ 3 Abs. 4 Satz 3); wirtschaftlich sinnlose Ablösen sind angreifbar.

Die Übertragung auf den Kauf

„Beim Kauf gilt doch auch das Bestellerprinzip“ — nein. Dort gilt die Teilungsregel. Wer als Käufer glaubt, grundsätzlich nichts zahlen zu müssen, plant seine Kaufnebenkosten zu knapp. Neben der Provision fallen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und die Notarkosten an.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Mietwohnungen zahlt der Makler denjenigen, der ihn beauftragt hat — der Wohnungssuchende zahlt grundsätzlich nichts (§ 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung).
• Die Ausnahme greift nur beim echten Suchauftrag, bei dem der Makler den Auftrag frisch beim Vermieter einholt.
• Zahlt ausnahmsweise der Suchende, sind höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer zulässig (§ 3 Abs. 2).
• Vorschüsse, Nebengebühren und Abwälzungen sind unwirksam; Gezahltes ist rückforderbar (§ 5 Abs. 1).
• Verstöße können mit bis zu 25.000 Euro Geldbuße geahndet werden (§ 8 Abs. 2).
• Beim Immobilienkauf gilt kein Bestellerprinzip, sondern die Teilungsregel der §§ 656c und 656d BGB.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter in Essen Maklerprovision zahlen?

In aller Regel nicht. Wer auf ein Inserat reagiert, zahlt nichts. Nur beim echten Suchauftrag, bei dem der Makler die Wohnung erst wegen Deines Auftrags beim Vermieter einwirbt, kann ein Entgelt entstehen.

Was tue ich, wenn ich schon gezahlt habe?

Fordere den Betrag schriftlich zurück und setze eine Frist. § 5 Abs. 1 des Gesetzes verweist auf die allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts und stellt klar, dass § 817 Satz 2 BGB nicht anwendbar ist — die Rückforderung scheitert also nicht an der eigenen Beteiligung.

Gilt das Bestellerprinzip auch für möblierte Wohnungen?

Ja, das Gesetz unterscheidet nicht nach Ausstattung. Es gilt für Mietverträge über Wohnräume. Bei Kurzzeitvermietung gelten daneben eigene Regeln, siehe Kurzzeitvermietung in Essen.

Gilt es auch für Gewerbeflächen?

Nein. Das Gesetz erfasst Mietverträge über Wohnräume. Bei Gewerberäumen ist die Provision frei verhandelbar und wird häufig vom Mieter getragen.

Warum gibt es beim Kauf kein Bestellerprinzip?

Der Gesetzgeber wollte die Kaufnebenkosten senken, ohne den Maklermarkt umzubauen. Herausgekommen ist die hälftige Teilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern — mit dem Ergebnis, dass der Käufer weiter zahlt, aber höchstens so viel wie der Verkäufer.

Was ist mit dem Nachweis einer Wohnung durch einen Bekannten?

Wer nicht gewerbsmäßig als Wohnungsvermittler tätig ist, fällt nicht unter das Gesetz. Eine private Gefälligkeit begründet ohnehin keinen Entgeltanspruch.

Darf der Makler eine Vertragsstrafe verlangen, wenn ich einen Termin platzen lasse?

Nur in engen Grenzen. Das Gesetz begrenzt Vertragsstrafen und lässt darüber hinausgehende Zahlungen nach § 5 Abs. 1 zurückfordern. In vorformulierten Verträgen ist eine Vertragsstrafe zusätzlich nach § 309 Nr. 6 BGB angreifbar. Mehr zum Vertrag selbst unter Maklervertrag.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.