Doppeltätigkeit des Maklers – einfach erklärt
Beim Besichtigungstermin fragt der Kaufinteressent: „Was ist denn Ihr Tiefstpreis?“ Zehn Minuten später ruft der Verkäufer an und fragt: „Wie viel würde der noch drauflegen?“ Beide reden mit demselben Makler. Beide gehen davon aus, dass er auf ihrer Seite steht.
Das kann er nicht sein. Doppeltätigkeit ist in Deutschland erlaubt und beim Immobilienverkauf der Normalfall — aber sie hat eine klare Grenze, und sie hat einen Preis, den beide Seiten kennen sollten.
Was ist Doppeltätigkeit des Maklers?
Doppeltätigkeit heißt, dass ein Makler bei demselben Geschäft für beide Seiten arbeitet — für den Verkäufer und für den Käufer — und von beiden Provision bekommen kann.
Erlaubt ist das, weil das Gesetz nur eine Schranke setzt. § 654 BGB: Der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Entscheidend ist also nicht das Tätigwerden für beide, sondern der Widerspruch zum eigenen Vertrag.
Beim reinen Nachweismakler ist Doppeltätigkeit deshalb unbedenklich: Ein Objekt zu benennen, verletzt keine Interessen. Beim Vermittlungsmakler, der aktiv verhandelt, ist sie nur zulässig, wenn beide Seiten davon wissen und einverstanden sind.
Wie das in der Praxis aussieht
Praktisch tritt der Makler als ehrlicher Makler auf: Er organisiert das Verfahren, er verhandelt nicht für eine Seite. Diese Rolle lässt sich klar beschreiben.
Was der Makler in Doppeltätigkeit leisten kann: Unterlagen vollständig beschaffen, das Objekt korrekt darstellen, Besichtigungen organisieren, Interessenten und ihre Finanzierung prüfen, Gebote sammeln und weiterleiten, den Notartermin vorbereiten, zwischen den Seiten übersetzen.
Was er nicht kann: für eine Seite verhandeln. Er kann dem Verkäufer nicht den Höchstpreis herausschlagen und gleichzeitig dem Käufer den Tiefstpreis. Wer das verspricht, verspricht Unmögliches. Auch Kenntnisse aus dem Lager der einen Seite darf er nicht gegen sie verwenden — die Schmerzgrenze des Verkäufers gehört nicht in ein Gespräch mit dem Käufer.
Wer eine Seite wirklich verhandeln lassen will, braucht einen Makler, der nur für diese Seite arbeitet, oder einen eigenen Berater. Das ist der ehrliche Preis der Doppeltätigkeit, und er wird in der Branche selten ausgesprochen.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil Geld daran hängt. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer zwingt § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB den doppelt tätigen Makler zur Gleichbehandlung: Er kann sich Provision von beiden Seiten nur so versprechen lassen, dass sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart er mit einer Seite Unentgeltlichkeit, darf er sich auch von der anderen nichts versprechen lassen (Satz 2). Ein Erlass wirkt zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners, und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden (Sätze 3 und 4). Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam — dann gibt es gar keine Provision.
Nach § 656b BGB gilt all das nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beim Mehrfamilienhaus in Altenessen-Süd, beim Gewerbeobjekt oder beim Verkauf an eine Gesellschaft bleibt die Verteilung frei. Bei der Eigentumswohnung in Huttrop mit einem Essener Immobilienrichtwert von 2.650 Euro je Quadratmeter greift die Gleichbehandlung dagegen voll.
Bei mir sieht das so aus: im Endkundengeschäft 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer von jeder Seite, also gleich hoch. Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer allein vom Käufer, für den Verkäufer courtagefrei — dort greifen die §§ 656c und 656d BGB nicht. Die Rechenbeispiele stehen unter Maklerprovision in NRW.
Woran Du eine saubere Doppeltätigkeit erkennst
- Sie wird beiden Seiten offengelegt, und zwar bevor verhandelt wird.
- Der Maklervertrag benennt sie ausdrücklich.
- Die Provisionssätze sind bei Wohnung und Einfamilienhaus auf beiden Seiten gleich.
- Gebote werden vollständig weitergegeben, nicht gefiltert.
- Der Makler erklärt offen, dass er nicht für eine Seite verhandelt.
- Mängel werden gegenüber dem Käufer benannt, siehe Offenbarungspflicht.
Die häufigsten Fallstricke
Die heimliche Doppeltätigkeit
Wer als Vermittlungsmakler ohne Wissen des Auftraggebers für die Gegenseite arbeitet, verliert nach § 654 BGB den gesamten Anspruch — Lohn und Auslagen. Das ist keine Kürzung, sondern ein vollständiger Verlust.
Ungleiche Sätze bei Wohnung und Einfamilienhaus
„Käufer 5,95 Prozent, Verkäufer 1,19 Prozent“ ist bei einem Verbraucherkäufer nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Wer eine solche Vereinbarung unterschrieben hat, sollte prüfen, ob überhaupt Provision geschuldet ist.
Der Makler steht wirtschaftlich auf einer Seite
Ist der Makler selbst Eigentümer, Gesellschafter des verkaufenden Unternehmens oder eng mit ihm verflochten, fehlt die Stellung als unabhängiger Dritter. Ein Provisionsanspruch gegen den Käufer scheidet dann aus. Im Mietrecht ist das ausdrücklich geregelt (§ 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung), beim Kauf folgt es aus dem Sinn des Maklervertrags.
Verhandlungswissen wandert über den Tisch
Der Satz „unter 300.000 gehe ich nicht, aber das darf der Käufer nicht wissen“ ist bei einem doppelt tätigen Makler schwer zu halten. Wer als Verkäufer eine harte Untergrenze hat, sollte sie als Mindestgebot in ein Bieterverfahren geben statt als Vertraulichkeit in ein Gespräch.
Das Wichtigste in Kürze
- Doppeltätigkeit ist in Deutschland zulässig, solange sie offengelegt und vom Vertrag gedeckt ist.
- Heimliche Tätigkeit für die Gegenseite kostet nach § 654 BGB den kompletten Anspruch.
- Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer müssen beide Seiten gleich hoch verpflichtet sein (§ 656c Abs. 1 BGB).
- Ein Erlass zugunsten einer Seite wirkt zwingend auch für die andere (§ 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB).
- Ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam — dann entfällt die Provision ganz (§ 656c Abs. 2 BGB).
- Ein doppelt tätiger Makler kann das Verfahren führen, aber nicht für eine Seite verhandeln.
Häufige Fragen
Ist es erlaubt, dass ein Makler für Käufer und Verkäufer arbeitet?
Ja. § 654 BGB verbietet nur die Tätigkeit für die Gegenseite entgegen dem Inhalt des Vertrags. Offengelegte und vereinbarte Doppeltätigkeit ist zulässig und beim Immobilienverkauf der Regelfall.
Muss der Makler mir sagen, dass er auch für die andere Seite arbeitet?
Bei der Vermittlung ja. Ohne Offenlegung fehlt das Einverständnis, und § 654 BGB greift. Beim reinen Nachweis sieht die Rechtsprechung das großzügiger, weil dort kein Interessenkonflikt entsteht.
Wie viel darf er insgesamt verdienen?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es beim Immobilienkauf nicht. Begrenzt ist nur die Verteilung. § 655 BGB, der eine gerichtliche Herabsetzung erlaubt, gilt ausdrücklich nur für die Vermittlung von Dienstverträgen — nicht für Immobilienkaufverträge.
Kann ich einen Makler nur für mich als Käufer beauftragen?
Ja, das ist der Suchauftrag oder Käufermakler. Er verhandelt dann allein für Dich. Rechne damit, dass er dafür eine eigene, erfolgsabhängige Vergütung vereinbart — und dass ein Verkäufermakler ihm gegenüber nicht auskunftspflichtig ist.
Was ist, wenn ich als Verkäufer keine Doppeltätigkeit will?
Dann vereinbare im Maklervertrag ausdrücklich, dass der Makler keine Provision vom Käufer nimmt. Bei Wohnung und Einfamilienhaus zahlst Du dann die gesamte Provision — abwälzen kannst Du höchstens die Hälfte, und auch das erst nach eigenem Zahlungsnachweis (§ 656d BGB).
Gilt die Gleichbehandlung auch beim Grundstück?
Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB nennen ausdrücklich nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück, beim Mehrfamilienhaus und bei Gewerbeobjekten gilt die Vertragsfreiheit, siehe Gewerbeimmobilie verkaufen.
Wie erkenne ich, ob ein Makler mich gut vertritt?
Nicht am Versprechen, sondern am Verfahren: vollständige Unterlagen, dokumentierte Gebote, nachvollziehbare Preisbegründung. Wie so ein Ablauf aussieht, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.