Makleralleinauftrag – einfach erklärt
Du willst Deine Wohnung verkaufen und hast drei Makler zum Gespräch gehabt. Zwei wollen einen Auftrag ohne Bindung, der dritte legt ein Formular auf den Tisch, in dem eine Zeile fett gedruckt ist: „Der Auftraggeber verpflichtet sich, während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler zu beauftragen.“ Sechs Monate steht darunter.
Das ist ein Alleinauftrag. Er hat einen sachlichen Grund — und er hat einen Preis, den Du zahlst, bevor irgendetwas verkauft ist: Du gibst Deine Handlungsfreiheit für eine bestimmte Zeit ab.
Was ist ein Makleralleinauftrag?
Ein Makleralleinauftrag ist ein Maklervertrag, in dem Du Dich verpflichtest, für eine festgelegte Zeit keinen zweiten Makler mit demselben Objekt zu beauftragen.
Im Gegenzug übernimmt der Makler mehr als beim einfachen Auftrag: Er schuldet ein ernsthaftes Tätigwerden. Der Alleinauftrag ist damit der einzige Maklervertrag, bei dem auch der Makler eine echte Pflicht hat und nicht bloß abwarten darf.
Das Gesetz kennt den Begriff nicht. Er ist von der Rechtsprechung geformt worden. Für die Provision bleibt es beim Erfolgsprinzip des § 652 Abs. 1 BGB: Ohne Kaufvertrag infolge von Nachweis oder Vermittlung gibt es kein Geld — auch nicht aus einem Alleinauftrag.
Wie das in der Praxis aussieht
Drei Formen begegnen Dir, und sie unterscheiden sich deutlich.
Der allgemeine Maklerauftrag. Du beauftragst so viele Makler, wie Du willst. Wer den Käufer bringt, bekommt die Provision. Der Makler schuldet nichts, Du schuldest nichts. Klingt bequem, führt aber oft dazu, dass dasselbe Objekt gleichzeitig auf mehreren Portalen mit unterschiedlichen Preisen steht — was den Preis eher drückt als hebt.
Der einfache Alleinauftrag. Nur ein Makler, für eine feste Zeit. Du selbst darfst weiter verkaufen. Findest Du ohne den Makler einen Käufer, fällt keine Provision an.
Der qualifizierte Alleinauftrag. Zusätzlich verpflichtest Du Dich, Interessenten an den Makler zu verweisen; teilweise soll sogar bei Eigenverkauf Provision anfallen. Das geht deutlich weiter und hat eigene Grenzen.
Die Textform des § 656a BGB gilt auch hier, sobald es um den Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Und wenn Du als Verbraucher am Küchentisch oder per E-Mail unterschreibst, hast Du vierzehn Tage Widerrufsrecht — auch beim Alleinauftrag.
Warum das für Dich wichtig ist
Der Alleinauftrag ist ein Tausch: Bindung gegen Einsatz. Das lohnt sich nur, wenn der Einsatz auch kommt. Deshalb gehört in den Vertrag, was der Makler konkret tut — Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Portale, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung. Ein Alleinauftrag ohne Leistungsbeschreibung ist eine Bindung ohne Gegenleistung.
Die Laufzeit sollte zur Vermarktungsdauer passen, und die ist in Essen sehr unterschiedlich. Eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid — Immobilienrichtwert 2.925 Euro je Quadratmeter — findet in der Regel schneller einen Käufer als eine vergleichbare Wohnung in Katernberg mit 1.900 Euro. Ein sanierungsbedürftiges Zechenhaus im Essener Norden braucht länger als eine gepflegte Wohnung mit Balkon. Sechs Monate sind marktüblich; zwölf Monate für eine gut verkäufliche Wohnung sind schlicht zu lang.
Wichtig für Dich: Die Bindung betrifft nur weitere Makler, nicht Dich selbst. Beim einfachen Alleinauftrag bleibt Dein Recht zum Eigenverkauf unangetastet. Wer Dir etwas anderes sagt, meint den qualifizierten Alleinauftrag — und dann muss das auch so im Vertrag stehen.
Was in den Vertrag gehört
- Laufzeit und Verlängerung. Festes Enddatum, keine automatische Verlängerung ohne aktive Zustimmung.
- Leistungspflichten des Maklers. Was wird gemacht, in welchem Zeitraum, mit welchem Bericht.
- Provisionshöhe und Verteilung. Bei Wohnung und Einfamilienhaus binden die §§ 656c und 656d BGB, siehe Maklerprovision in NRW.
- Kündigung aus wichtigem Grund. Sie ist bei Dauerschuldverhältnissen ohnehin nicht abdingbar.
- Widerrufsbelehrung. Fehlt sie, beginnt die Frist nicht.
- Was nach Vertragsende gilt. Nachwirkungsklauseln gehören begrenzt oder gestrichen.
Die häufigsten Fallstricke
Die stillschweigende Verlängerung
„Der Vertrag verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn nicht vier Wochen vorher gekündigt wird.“ Solche Klauseln sind in vorformulierten Verträgen angreifbar. § 309 Nr. 9 BGB erklärt bei Verträgen über die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen eine Bindung über zwei Jahre, eine bindende stillschweigende Verlängerung und eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vor Ablauf für unwirksam. Auch außerhalb dieses Anwendungsbereichs prüfen Gerichte solche Klauseln an § 307 BGB — unangemessene Benachteiligung macht sie unwirksam. Streiche sie lieber vorher.
Die Vertragsstrafe
Manche Formulare drohen mit einer pauschalen Zahlung, wenn Du doch selbst verkaufst oder einen zweiten Makler einschaltest. § 309 Nr. 6 BGB verbietet in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Vertragsstrafeversprechen für den Fall, dass sich der andere Teil vom Vertrag löst. Auch pauschalierter Schadensersatz ist nach § 309 Nr. 5 BGB nur wirksam, wenn die Pauschale den gewöhnlichen Schaden nicht übersteigt und Dir ausdrücklich der Nachweis eines geringeren Schadens gestattet wird.
Der Alleinauftrag ohne Ausstieg
Eine Bindung ohne jede Kündigungsmöglichkeit gibt es nicht. Wird der Makler monatelang nicht tätig, meldet sich nicht, berichtet nicht, kannst Du aus wichtigem Grund kündigen. Dokumentiere den Ablauf — Anrufe, Mails, ausgebliebene Rückmeldungen —, bevor Du kündigst.
Reservierung und Alleinauftrag in einem Formular
Gelegentlich wird in den Alleinauftrag eine Klausel über eine Reservierungsgebühr eingebaut, die den späteren Käufer treffen soll. Solche Gebühren sind in vorformulierten Maklerverträgen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Alleinauftrag bindet Dich an einen Makler, beim einfachen Alleinauftrag aber nicht an ihn allein — Du darfst selbst verkaufen.
- Anders als beim einfachen Auftrag schuldet der Makler ein ernsthaftes Tätigwerden.
- Provision entsteht trotzdem nur bei Erfolg (§ 652 Abs. 1 BGB).
- Sechs Monate sind marktüblich; automatische Verlängerungen und Vertragsstrafen gehören gestrichen.
- Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich, wenn der Makler untätig bleibt.
- Bei Wohnung und Einfamilienhaus gilt Textform (§ 656a BGB), als Verbraucher zusätzlich das Widerrufsrecht.
Häufige Fragen
Darf ich bei einem einfachen Alleinauftrag selbst verkaufen?
Ja. Der einfache Alleinauftrag schließt nur weitere Makler aus, nicht Dich. Findest Du den Käufer selbst und ohne Zutun des Maklers, entsteht keine Provision.
Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?
Eine feste gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. In vorformulierten Verträgen wird die Laufzeit an § 307 BGB gemessen; § 309 Nr. 9 BGB gibt die Richtung vor. In der Praxis sind sechs Monate üblich, verlängerbar durch ausdrückliche neue Vereinbarung.
Kann ich den Alleinauftrag vorzeitig beenden?
Aus wichtigem Grund ja, etwa bei anhaltender Untätigkeit, falscher Preisberatung oder Vertrauensbruch. Ohne wichtigen Grund bleibst Du bis zum Ende gebunden — schuldest aber weiterhin keine Provision ohne Erfolg.
Bringt ein Alleinauftrag einen höheren Preis?
Das lässt sich nicht allgemein belegen. Was sich belegen lässt: Ein Objekt, das gleichzeitig über mehrere Makler zu verschiedenen Preisen läuft, wirkt auf Interessenten unseriös und verliert an Verhandlungsposition. Wie ein sauberer Ablauf aussieht, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs.
Was passiert, wenn ich trotzdem einen zweiten Makler beauftrage?
Das ist eine Vertragsverletzung. Der erste Makler kann Schadensersatz verlangen, muss den Schaden aber konkret nachweisen. Eine automatische Strafzahlung aus einer Formularklausel ist regelmäßig unwirksam.
Gilt der Alleinauftrag auch für Mietobjekte?
Ja, ein Alleinauftrag ist auch bei der Vermietung möglich. Dort greift für Wohnraum aber zusätzlich das Bestellerprinzip: Der Wohnungssuchende darf grundsätzlich nicht zahlen.
Muss ich einen Alleinauftrag unterschreiben?
Nein. Ob Du Dich bindest, ist Verhandlungssache — ebenso Laufzeit, Provision und Leistungsumfang. Eine Übersicht über die Kosten findest Du unter Maklerkosten in Essen und unter mit oder ohne Makler verkaufen.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.