Reservierungsvereinbarung – einfach erklärt

Die Wohnung ist die richtige, aber die Bank braucht noch zwei Wochen. Der Makler sagt: „Wir können reservieren, dann ist sie sicher. 5.000 Euro, die werden später auf die Provision angerechnet.“ Es klingt vernünftig, und Du überweist.

Genau an dieser Stelle lohnt sich ein Blick auf die Rechtslage. Denn zwei Dinge sind selten so, wie sie klingen: Die Wohnung ist nicht sicher, und die Gebühr ist in vielen Fällen nicht geschuldet.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist die Zusage, eine Immobilie für eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten — meist gegen eine Gebühr.

Sie ist kein Kaufvertrag und keine Anwartschaft auf die Immobilie. Sie verschafft Dir kein Recht an dem Objekt, sondern höchstens einen schuldrechtlichen Anspruch gegen denjenigen, der sie unterschrieben hat. Wer sie bricht, schuldet allenfalls Schadensersatz — die Immobilie bekommst Du dadurch nicht.

Vereinbart wird sie in der Praxis entweder mit dem Makler oder mit dem Verkäufer. Der Unterschied ist erheblich, denn nur der Verkäufer kann überhaupt über die Immobilie verfügen.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers den Kunden unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist. Der Grund liegt in § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB: Die Klausel weicht vom Grundgedanken des Maklerrechts ab, weil sie eine erfolgsunabhängige Zahlungspflicht begründet, ohne dem Kunden einen nennenswerten Vorteil zu verschaffen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Genau das ist hier der Fall.

Daneben steht die Formfrage. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Eine Reservierungsvereinbarung, die wirtschaftlich einen mittelbaren Zwang zum Erwerb erzeugt — weil die Gebühr bei Nichtkauf verfällt und spürbar hoch ist —, wird von der Rechtsprechung wie eine solche Verpflichtung behandelt und ist ohne Beurkundung formnichtig. Als Orientierung dient ein Anteil von etwa zehn bis fünfzehn Prozent der Provision; darüber wird es kritisch.

Ist die Vereinbarung unwirksam, kannst Du das Gezahlte nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern. Der Zusatz „wird auf die Provision angerechnet“ ändert daran nichts.

Warum das für Dich wichtig ist

Als Käufer zahlst Du sonst für ein Versprechen, das Dich nicht schützt. Wer in Kettwig reserviert — wo die Immobilienrichtwerte innerhalb des Stadtteils zwischen 2.150 und 3.200 Euro je Quadratmeter auseinandergehen und ein gutes Objekt schnell weg ist —, hat trotzdem keinen Anspruch darauf, dass der Verkäufer nicht an einen anderen verkauft. Nur die Beurkundung beim Notar bindet, und erst die Auflassungsvormerkung sichert Dich im Grundbuch — eingetragen beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Als Verkäufer ist die Reservierung ebenfalls kein guter Ersatz für Sorgfalt. Sie nimmt das Objekt für Wochen aus dem Markt und liefert Dir dafür keine Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit des Interessenten. Sinnvoller ist eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank, siehe Bonität des Käufers prüfen.

Was tatsächlich hilft, kostet nichts: einen konkreten Notartermin vereinbaren, den Kaufvertragsentwurf früh anfordern und die zweiwöchige Wartefrist bei Verbraucherverträgen von Anfang an einplanen. Wie der Ablauf aussieht, steht unter Immobilienkaufvertrag und Kaufvertrag prüfen.

Was Du tun kannst, statt zu zahlen

• Finanzierungsbestätigung besorgen. Sie überzeugt Verkäufer mehr als jede Gebühr.
• Notartermin fixieren. Ein Datum im Kalender bindet faktisch stärker als eine Reservierung auf Papier.
• Unterlagen vorab prüfen lassen. Wer schnell zusagen kann, braucht keine Reservierung.
• Schriftliche Zusage ohne Gebühr verlangen. Ein kurzer Satz per E-Mail kostet niemanden etwas.
• Bei Zahlung: Zweck und Rückzahlung schriftlich festhalten. Ohne klare Rückzahlungsregel wird es später zäh.

Die häufigsten Fallstricke

„Wird auf die Provision angerechnet“

Dieser Satz macht eine unwirksame Klausel nicht wirksam. Kommt der Kauf nicht zustande, gibt es auch keine Provision, auf die angerechnet werden könnte — dann bleibt nur die Rückforderung.

Die Reservierung im Alleinauftrag

Manche Formulare koppeln die Reservierungsgebühr in den Alleinauftrag des Verkäufers ein, damit sie später gegenüber dem Käufer verwendet wird. An der AGB-Kontrolle ändert das nichts.

Reservierung statt Vorvertrag

Wer wirklich binden will, braucht einen beurkundeten Vorvertrag — mit denselben Formanforderungen wie der Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) und mit entsprechenden Notarkosten. Alles darunter ist entweder unverbindlich oder formnichtig.

Reservierung im Bieterverfahren

Wird ein Objekt im Bieterverfahren oder off market angeboten, ist eine Reservierungsgebühr besonders angreifbar: Der Interessent zahlt dann für einen Platz in einem Verfahren, das ohnehin keinen Anspruch begründet.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Reservierung verschafft kein Recht an der Immobilie, nur einen schuldrechtlichen Anspruch.
• Reservierungsgebühren in vorformulierten Maklerverträgen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (§ 307 BGB).
• Eine Gebühr, die faktischen Kaufzwang erzeugt, ist ohne notarielle Beurkundung formnichtig (§ 311b Abs. 1 BGB).
• Unwirksam Gezahltes kannst Du nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern.
• Der Zusatz „Anrechnung auf die Provision“ heilt nichts.
• Sicherheit gibt erst der beurkundete Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung.

Häufige Fragen

Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?

Nein. Es gibt keine Pflicht dazu, und in vorformulierten Maklerverträgen ist eine solche Gebühr regelmäßig unwirksam. Wer trotzdem zahlt, sollte sich Zweck und Rückzahlung schriftlich geben lassen.

Bekomme ich eine gezahlte Gebühr zurück?

Wenn die Vereinbarung unwirksam oder formnichtig ist, ja — über die Rückforderung nach § 812 Abs. 1 BGB. Fordere schriftlich mit Frist zurück und behalte den Zahlungsbeleg.

Ist eine Reservierung beim Verkäufer wirksamer als beim Makler?

Sie ist zumindest sinnvoller, weil nur der Verkäufer über die Immobilie verfügen kann. Rechtlich bleibt sie trotzdem an § 311b Abs. 1 BGB gebunden, sobald sie wirtschaftlich zum Kauf zwingt.

Wie lange dauert eine Reservierung üblicherweise?

Zwei bis sechs Wochen sind marktüblich. Wichtiger als die Dauer ist, was in dieser Zeit passiert: Kaufvertragsentwurf, Finanzierungszusage, Notartermin.

Kann der Verkäufer trotz Reservierung an einen anderen verkaufen?

Ja. Er verletzt damit die Vereinbarung, aber der Verkauf bleibt wirksam. Dir bleibt allenfalls ein Schadensersatzanspruch, dessen Höhe Du beweisen musst.

Was ist der Unterschied zur Anzahlung?

Eine Anzahlung ist eine Teilzahlung auf den Kaufpreis und setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Vor der Beurkundung gibt es keinen Kaufvertrag — also auch keine Anzahlung, sondern nur eine Zahlung ohne Rechtsgrund.

Darf ein Makler die Reservierung ablehnen?

Ja, und viele tun es aus gutem Grund. Sinnvoller ist es, das Verfahren so zu führen, dass niemand eine Reservierung braucht — mit vollständigen Unterlagen und einem klaren Zeitplan. Was der Vertrag mit dem Makler sonst regelt, steht unter Maklervertrag.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.