Widerrufsrecht beim Maklervertrag – einfach erklärt

Samstagnachmittag, Besichtigung in Steele. Die Wohnung gefällt, der Makler legt am Küchentisch den Maklervertrag hin, Du unterschreibst. Am Montag stellst Du fest, dass die Finanzierung so nicht klappt. Am Dienstag kommt die Provisionsrechnung.

In dieser Lage entscheidet ein einziges Datum: wann Du unterschrieben hast — und ob Dir jemand eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gegeben hat. Denn ein solcher Vertrag ist widerruflich.

Was ist das Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Wenn Du als Verbraucher einen Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder vollständig aus der Ferne abschließt, kannst Du ihn vierzehn Tage lang ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Die Grundlage ist § 312g Abs. 1 BGB: Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. § 355 Abs. 2 BGB legt die Frist auf vierzehn Tage fest; sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Der Widerruf muss keine Begründung enthalten (§ 355 Abs. 1 Satz 4 BGB), und zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (Satz 5). Eine Form ist nicht vorgeschrieben — aber schreibe es trotzdem, und schicke es nachweisbar.

Wie das in der Praxis aussieht

Zwei Situationen lösen das Widerrufsrecht aus.

Außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB). Der Vertrag wird bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit an einem Ort geschlossen, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Also: in der besichtigten Wohnung, bei Dir zu Hause, im Café, im Auto. Auch ein Vertrag, den Du in den Geschäftsräumen unterschreibst, zählt dazu, wenn Du unmittelbar zuvor außerhalb persönlich und individuell angesprochen wurdest (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB). Geschäftsräume sind nach Absatz 2 die unbeweglichen Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt — das Büro also, nicht das Objekt.

Fernabsatz. Der Vertrag kommt ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande: Portalformular, E-Mail, Telefon, Messenger. Das ist beim Anfordern eines Exposés mit Provisionsbestätigung der Normalfall.

Wichtig ist der Fristbeginn. Nach § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB beginnt die Widerrufsfrist nicht, bevor der Unternehmer Dich entsprechend Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über das Widerrufsrecht unterrichtet hat. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist nicht los. Ihre äußerste Grenze steht in § 356 Abs. 4 BGB: Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach dem Vertragsschluss.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil es um viel Geld geht. Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Rüttenscheid liegt beim Richtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter rechnerisch bei 234.000 Euro; 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer sind 8.353,80 Euro. Ein wirksamer Widerruf lässt diese Forderung entfallen.

Interessant wird es, wenn der Makler vor Ablauf der Frist schon gearbeitet hat. Dafür gibt es zwei Vorschriften, und beide setzen enge Bedingungen.

Erlöschen bei vollständiger Leistung (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB). Bei einem entgeltlichen Dienstleistungsvertrag erlischt das Widerrufsrecht mit vollständiger Erbringung der Leistung nur, wenn Du vorher ausdrücklich zugestimmt hast, dass vor Ablauf der Frist begonnen wird, bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag diese Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hast und bestätigt hast, dass Du weißt, dass Dein Widerrufsrecht damit erlischt. Fehlt eines dieser drei Stücke, bleibt das Widerrufsrecht bestehen.

Wertersatz (§ 357a Abs. 2 BGB). Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen schuldest Du nur, wenn Du ausdrücklich verlangt hast, dass vor Fristablauf begonnen wird, dieses Verlangen bei einem Haustürvertrag auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt wurde und der Unternehmer ordnungsgemäß informiert hat. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gibt es keinen Wertersatz — auch dann nicht, wenn schon zehn Besichtigungen stattgefunden haben.

Und noch ein Punkt, der oft verwechselt wird: Der Kaufvertrag selbst ist nicht widerruflich. § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB nimmt notariell beurkundete Verträge aus. Widerruflich ist nur der Maklervertrag.

Was Du tun musst

• Datum festhalten. Wann und wo wurde unterschrieben oder bestätigt?
• Belehrung suchen. Liegt eine Widerrufsbelehrung vor, und ist sie vollständig?
• Widerruf schreiben. Ein Satz genügt: „Ich widerrufe den Maklervertrag vom …“ Keine Begründung nötig.
• Nachweisbar senden. E-Mail mit Lesebestätigung, Einwurfeinschreiben oder Fax. Die rechtzeitige Absendung genügt.
• Nicht auf den Notartermin warten. Je später, desto eher steht die Frage nach Wertersatz im Raum.

Die häufigsten Fallstricke

Das Häkchen im Portalformular

„Ich stimme zu, dass mit der Leistung sofort begonnen wird“ allein genügt nicht, um das Widerrufsrecht zum Erlöschen zu bringen. § 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB verlangt zusätzlich die Bestätigung Deiner Kenntnis vom Erlöschen — und bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag die Übermittlung auf einem dauerhaften Datenträger.

Die Belehrung fehlt und niemand merkt es

Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist nicht (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Wer erst nach Monaten davon erfährt, kann immer noch widerrufen — bis zur Grenze von zwölf Monaten und vierzehn Tagen.

Widerruf nach dem Notartermin

Der Kaufvertrag bleibt bestehen, der Maklervertrag kann trotzdem widerrufen werden. Ob dann Wertersatz anfällt, entscheidet sich allein an den drei Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB. Der Bundesgerichtshof hat in solchen Fällen bereits Provisionsansprüche entfallen lassen.

Das Widerrufsrecht wird wegverhandelt

Das geht nicht. Verbraucherwiderrufsrechte sind nicht abdingbar. Eine Klausel, die den Widerruf ausschließt oder erschwert, ist nach § 307 BGB unwirksam.

Das Wichtigste in Kürze

• Vierzehn Tage Widerrufsrecht bei Maklerverträgen, die außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurden (§ 312g Abs. 1, § 355 Abs. 2 BGB).
• Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist nicht (§ 356 Abs. 3 BGB).
• Spätestens nach zwölf Monaten und vierzehn Tagen erlischt das Recht (§ 356 Abs. 4 BGB).
• Das Erlöschen durch vollständige Leistung setzt drei Erklärungen von Dir voraus (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).
• Wertersatz gibt es nur unter den engen Bedingungen des § 357a Abs. 2 BGB.
• Der notarielle Kaufvertrag ist nicht widerruflich (§ 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB).

Häufige Fragen

Gilt das Widerrufsrecht auch für Verkäufer?

Ja, wenn der Verkäufer Verbraucher ist. Ein Alleinauftrag, den Du am eigenen Küchentisch unterschreibst, ist ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag wie jeder andere.

Muss der Widerruf schriftlich sein?

Nein, das Gesetz schreibt keine Form vor. Aus der Erklärung muss aber der Entschluss zum Widerruf eindeutig hervorgehen (§ 355 Abs. 1 Satz 3 BGB). Wähle trotzdem Textform, damit Du den Zugang beweisen kannst.

Was ist, wenn ich im Maklerbüro unterschrieben habe?

Dann liegt in der Regel kein Widerrufsrecht vor — es sei denn, Du wurdest unmittelbar zuvor außerhalb persönlich und individuell angesprochen (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB) oder der Vertrag kam zuvor schon im Fernabsatz zustande.

Verliere ich das Recht, wenn ich Besichtigungen wahrgenommen habe?

Nicht automatisch. Der Widerruf bleibt möglich; es geht dann nur noch um die Frage des Wertersatzes, und die scheitert häufig an den Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB.

Was passiert mit der schon gezahlten Provision?

Empfangene Leistungen sind nach § 355 Abs. 3 BGB unverzüglich zurückzugewähren. Zahlst Du also bereits und widerrufst wirksam, ist der Betrag zurückzuerstatten.

Gilt das Widerrufsrecht auch bei Kapitalanlagen?

Nur, wenn Du als Verbraucher handelst. Wer die Immobilie im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit erwirbt, ist kein Verbraucher; dann gibt es kein Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB.

Muss der Makler mich über den Widerruf belehren?

Ja, bei Verbraucherverträgen dieser Art. Unterlässt er es, trägt er das Risiko: Die Frist läuft nicht, und Wertersatz kommt regelmäßig nicht in Betracht. Was sonst in den Vertrag gehört, steht unter Maklervertrag; zur Höhe der Provision siehe Maklerprovision in NRW.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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