Qualifizierter Alleinauftrag – einfach erklärt

Im Maklervertrag steht ein Satz, den Du dreimal lesen musst: „Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle Interessenten, die sich unmittelbar an ihn wenden, an den Makler zu verweisen. Kommt ein Kaufvertrag ohne Einschaltung des Maklers zustande, bleibt der Provisionsanspruch unberührt.“

Übersetzt heißt das: Auch wenn Dein Nachbar Dir die Wohnung abkauft, zahlst Du. Das ist der qualifizierte Alleinauftrag. Er ist zulässig — aber nicht in jeder Form, und nicht in jedem Formular.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist ein Alleinauftrag, bei dem Du zusätzlich versprichst, Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen — und bei dem die Provision auch dann anfallen soll, wenn Du selbst einen Käufer findest.

Zwei Bausteine kommen also zum einfachen Alleinauftrag hinzu: die Verweisungsklausel und die Direktgeschäftsklausel. Die erste verpflichtet Dich zur Weiterleitung, die zweite hebelt das Erfolgsprinzip des § 652 BGB für den Eigenverkauf aus.

Beides ist zwischen Kaufleuten und bei individuell ausgehandelten Verträgen anerkannt. In vorformulierten Verträgen mit Verbrauchern ist vor allem der zweite Baustein rechtlich heikel.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Ablauf ist einfach: Meldet sich jemand direkt bei Dir — über Nachbarn, Kollegen, ein Schild am Zaun —, gibst Du den Kontakt an den Makler weiter. Er führt die Besichtigung, verhandelt, bereitet den Notartermin vor. Am Ende zahlst Du Provision, obwohl der Kontakt von Dir kam.

Der sachliche Grund dahinter ist nachvollziehbar: Ein Makler, der mehrere tausend Euro in Wertermittlung, Unterlagen, Fotos, Portale und Besichtigungen steckt, will nicht im letzten Moment übergangen werden. Der qualifizierte Alleinauftrag schützt diese Vorleistung.

Die Grenze liegt dort, wo Du für nichts zahlst. Deshalb prüfen Gerichte die Direktgeschäftsklausel in vorformulierten Verträgen an § 307 Abs. 1 BGB: Unwirksam ist, was den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt — und nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Der wesentliche Grundgedanke des Maklerrechts ist genau dieser: Lohn nur für Erfolg. Wer davon in einem Formular abweicht, trägt das Risiko, dass die Klausel fällt.

Praktische Folge: Willst Du als Verkäufer einem Makler diese Sicherheit geben, verhandle sie einzeln aus und halte das fest. Ein Häkchen unter einem Standardformular ist die schwächste Variante.

Warum das für Dich wichtig ist

Der qualifizierte Alleinauftrag verschiebt Risiko von der Makler- auf die Eigentümerseite. Das ist ehrlich gesagt der Punkt, an dem Du am genauesten hinschauen solltest — auch bei mir.

Rechne mit Zahlen. Ein Reihenhaus in Holsterhausen, Bodenrichtwert 530 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, verkauft sich angenommen für 420.000 Euro. Bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer sind das 14.994 Euro je Seite. Diesen Betrag zahlst Du bei einer wirksamen Direktgeschäftsklausel auch dann, wenn der Käufer der Sohn Deiner Nachbarin ist und den Makler nie gesehen hat. Das muss Dir vorher klar sein.

Wie oft dieser Fall eintritt, hängt vom Stadtteil ab. In Lagen mit vielen privaten Weiterverkäufen — Bredeney etwa, mit einem Immobilienrichtwert von 3.300 Euro je Quadratmeter der höchste in Essen — melden sich Nachbarn und Bekannte häufiger direkt beim Eigentümer als in Stadtteilen mit vielen Anlageobjekten. Genau dort trifft Dich die Direktgeschäftsklausel am ehesten.

Umgekehrt gilt: Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die ein Verbraucher kauft, kannst Du die Last nicht einfach weiterreichen. § 656d Abs. 1 BGB lässt eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, nur wirksam werden, wenn Du selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibst — und der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn Du gezahlt hast und das nachgewiesen wird. Mehr dazu unter Maklerprovision in NRW.

Was Du streichen oder ändern solltest

• Provisionspflicht bei jedem Eigenverkauf. Besser: nur bei Käufern, die der Makler nachweislich benannt oder betreut hat.
• Nachwirkung ohne Grenze. Eine Provisionspflicht für Käufer, die nach Vertragsende auftauchen, gehört zeitlich befristet und auf nachgewiesene Kontakte beschränkt.
• Vertragsstrafe. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Fall, dass Du Dich vom Vertrag löst, nach § 309 Nr. 6 BGB unwirksam.
• Automatische Verlängerung. Siehe § 309 Nr. 9 BGB und § 307 BGB.
• Fehlende Leistungsbeschreibung. Wer viel verlangt, muss viel benennen.

Die häufigsten Fallstricke

Die Klausel steht im Kleingedruckten

Eine Direktgeschäftsklausel, die zwischen Datenschutzhinweisen versteckt ist, wird nicht dadurch wirksam, dass Du unterschrieben hast. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt ausdrücklich klar, dass sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben kann, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Der Makler verwechselt Bindung mit Leistung

Ein qualifizierter Alleinauftrag entbindet niemanden vom Arbeiten. Bleibt der Makler untätig, kannst Du aus wichtigem Grund kündigen. Die weitreichende Bindung erhöht die Anforderungen an seinen Einsatz, sie senkt sie nicht.

Doppelte Provision durch zwei Verträge

Wenn der Makler zusätzlich mit dem Käufer einen Vertrag schließt, greifen bei Wohnung und Einfamilienhaus die §§ 656b und 656c BGB. Beide Seiten müssen sich dann in gleicher Höhe verpflichten; ein Vertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Mehr unter Doppeltätigkeit des Maklers.

Der Widerruf wird vergessen

Auch der qualifizierte Alleinauftrag ist als Verbrauchervertrag widerruflich, wenn er außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Vierzehn Tage, ohne Begründung. Fehlt die Belehrung, erlischt das Recht erst zwölf Monate und vierzehn Tage später (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Details unter Widerrufsrecht beim Maklervertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet Dich, Interessenten weiterzuleiten — und soll Provision auch beim Eigenverkauf auslösen.
• Im individuell ausgehandelten Vertrag ist das zulässig; in vorformulierten Verträgen mit Verbrauchern wird die Direktgeschäftsklausel an § 307 BGB gemessen.
• Vertragsstrafen und automatische Verlängerungen sind in Formularverträgen regelmäßig unwirksam (§ 309 Nr. 6 und Nr. 9 BGB).
• Bei Wohnung und Einfamilienhaus begrenzen die §§ 656c und 656d BGB, wie die Kosten verteilt werden dürfen.
• Kündigung aus wichtigem Grund und Widerrufsrecht bleiben auch hier bestehen.
• Wer die Bindung eingeht, sollte im Gegenzug eine schriftliche Leistungsbeschreibung verlangen.

Häufige Fragen

Ist ein qualifizierter Alleinauftrag überhaupt erlaubt?

Ja. Er ist von der Rechtsprechung anerkannt. Die Frage ist nicht das Ob, sondern die Ausgestaltung: Je weiter die Klausel vom Erfolgsprinzip abweicht und je weniger sie ausgehandelt wurde, desto größer das Risiko, dass sie unwirksam ist.

Muss ich zahlen, wenn mein Nachbar die Wohnung kauft?

Nur bei einer wirksamen Direktgeschäftsklausel. Fehlt sie oder ist sie unwirksam, gilt § 652 Abs. 1 BGB: ohne Nachweis oder Vermittlung des Maklers keine Provision.

Was ist der Unterschied zum einfachen Alleinauftrag?

Beim einfachen Alleinauftrag darfst Du selbst provisionsfrei verkaufen. Beim qualifizierten sollst Du auch dann zahlen. Alles Weitere zur Grundform steht unter Makleralleinauftrag.

Wie lange darf die Nachwirkung dauern?

Eine feste Frist gibt es nicht. Üblich und noch vertretbar sind sechs bis zwölf Monate, allerdings nur für Interessenten, die der Makler während der Laufzeit nachweislich benannt oder betreut hat. Eine pauschale Nachwirkung für jeden beliebigen Käufer ist angreifbar.

Kann ich einzelne Klauseln streichen?

Ja. Streichungen vor der Unterschrift, von beiden Seiten abgezeichnet, sind der einfachste Weg. Sie machen aus einer Formularklausel zugleich eine ausgehandelte Regelung.

Gilt der qualifizierte Alleinauftrag auch bei Kapitalanlagen?

Ja, und dort sind die Spielräume größer, weil die §§ 656a bis 656d BGB nur Wohnungen und Einfamilienhäuser erfassen und § 656b BGB zusätzlich verlangt, dass der Käufer Verbraucher ist. Wie das beim Verkauf einer Anlageimmobilie aussieht, steht unter courtagefrei verkaufen bei Kapitalanlagen.

Was tun, wenn ich schon unterschrieben habe?

Prüfe zuerst das Datum und den Ort des Abschlusses — vielleicht läuft die Widerrufsfrist noch. Danach prüfe die Klauseln einzeln; unwirksame Klauseln fallen weg, der Rest des Vertrags bleibt bestehen. Bei größeren Beträgen lohnt der Gang zum Fachanwalt. Was ein Vertrag sonst noch regeln sollte, steht unter Maklervertrag.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.