Essen-Bedingrade: Stadtteil-Guide für Zuzügler und Eigentümer

Fahr die Frintroper Straße stadtauswärts, und irgendwann taucht er auf: ein 44 Meter hoher Backsteinturm mit blauen Wellen auf dem Stahlbehälter. Die Leute nennen ihn den Frintroper Wasserturm. Er steht in Bedingrade.

Das ist keine Erbsenzählerei, sondern typisch für diesen Stadtteil. Bedingrade hat viel, was andere für sich reklamieren, und macht wenig Aufhebens darum. Elf Kilometer vom Hauptbahnhof entfernt liegen hier Felder, Schrebergärten und ein Bachtal, das seit über hundert Jahren vor Bebauung geschützt ist.

11.896 Menschen leben in Bedingrade, im Stadtbezirk IV Borbeck. Wer ein Haus mit Garten sucht und dafür auf eine Straßenbahn ins Zentrum nicht verzichten will, sollte sich diesen Stadtteil genauer ansehen. Die Haken liegen bei der Nahversorgung, bei den Schulen und bei der Frintroper Straße.

Von der Bauernschaft Batingrotha zum Wohnstadtteil

Im 11. Jahrhundert taucht der Name zum ersten Mal in einer Urkunde auf: Batingrotha, später Bettingrath. Die Endung -ingrade ist im Ruhrgebiet ungewöhnlich. Sie entspricht dem ostfälischen -ingerode und bedeutet Rodung. Sprachlich ist Bedingrade damit identisch mit Bettingerode am Harz, rund 260 Kilometer weiter östlich.

Die alten Höfe hießen Heuckes, Grafschmidt, Paus, Kirchmann und Grote. Vom Brinkmannshof, der 1332 erstmals erwähnt wurde, steht noch ein Fachwerkhaus, das seit 1985 in der Denkmalliste der Stadt Essen geführt wird. Ein zweites Denkmal ist das Stammhaus an der Schloßstraße 357, urkundlich seit 1604. Es lag am Heerweg nach Wesel und diente durchziehenden Offizieren als Herberge. Heute ist ein Restaurant darin.

Verwaltungsgeschichtlich war Bedingrade lange an Borbeck gebunden. Die Höfe waren Unterhöfe des Oberhofs Borbeck und mussten Abgaben leisten, meist in Naturalien. Der Oberhof ging 1288 vollständig an das Essener Damenstift über, dessen Äbtissin damit auch weltlich das Sagen hatte. Nach der Säkularisation 1803 kam das Gebiet an Preußen, 1808 kurzzeitig zum französisch geprägten Großherzogtum Berg, nach dem Wiener Kongress 1815 wieder zur preußischen Bürgermeisterei Borbeck. Am 1. April 1915 wurde diese Bürgermeisterei nach Essen eingemeindet. Seitdem ist Bedingrade ein Essener Stadtteil.

Der Wasserturm an der Frintroper Straße 326 wurde 1897 fertiggestellt, gebaut vom Frintroper Unternehmer Hermann Koehne im Auftrag der Firma Thyssen. Seit 1995 steht er unter Denkmalschutz. Rund eine Million Liter Trinkwasser fasst der Behälter. Kurios: Das Wasser geht nicht an Bedingrade, sondern an die nördlichen Nachbarstädte Bottrop, Gladbeck und Dorsten. Der Turm ist bis heute in Betrieb und wird jeden Abend beleuchtet.

Ein zweites Wasserbauwerk steht an der Straße Kiekenberg: ein Speicher von 1905, der mit seinen zwei Türmen an eine kleine Burg erinnert. Er versorgte neun Jahre lang einen Teil Oberhausens, war später Lagerhalle und Schreinerwerkstatt und beherbergt heute ein Atelier.

Ein Kapitel, das für Käufer praktisch wichtig ist: An der Lohstraße stand im Zweiten Weltkrieg eine Flakstellung, die alliierte Flugzeuge aus westlicher Richtung bekämpfen sollte. Das ländliche Bedingrade wurde deshalb häufiger Ziel von Luftangriffen als seine Lage vermuten lässt. Bei Bauarbeiten werden bis heute Blindgänger gefunden.

Wohnen in Bedingrade

Der dörfliche Charakter hat sich in großen Teilen gehalten. Zwischen den Wohnstraßen liegen Grünflächen, Felder und Schrebergärten. Die Bebauung ist gemischt: Ein- und Mehrfamilienhäuser von privaten und öffentlichen Bauträgern. Prägend sind die späten 1950er und die 1960er Jahre mit viel Werkswohnungsbau und sozialem Wohnungsbau. Wer hier ein Haus kauft, kauft in vielen Fällen ein Siedlungshaus aus dieser Zeit, mit allem, was dazugehört. Was Du dabei prüfen solltest, habe ich in meinem Beitrag zum Siedlungshaus der 1960er Jahre aufgeschrieben.

Die Altersstruktur ist deutlich reifer als im Essener Schnitt. Gut 27 Prozent der Bedingrader sind mindestens 65 Jahre alt, stadtweit sind es knapp 22. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt bei rund 13 Prozent gegenüber knapp 17 Prozent in Essen. Der Ausländeranteil beträgt gut sieben Prozent, im Stadtschnitt sind es rund 21.

Was das für Dich bedeutet: Bedingrade ist ein Stadtteil, in dem in den kommenden Jahren viele Häuser aus Altersgründen auf den Markt kommen werden. Das ist eine Chance für Familien, die hier suchen. Es heißt aber auch, dass viele Objekte über Jahrzehnte von denselben Eigentümern bewohnt wurden und technisch auf dem Stand ihrer letzten großen Sanierung sind. Heizung, Elektrik und Fenster gehören auf die Prüfliste, bevor Du bietest.

Ruhig wohnst Du an den Rändern zum Hexbachtal und in den Wohnstraßen abseits der Hauptachsen. Belastet ist die Frintroper Straße: Sie ist Teil der Bundesstraße 231 und verläuft in Ost-West-Richtung quer durch den Stadtteil. Lage zur Frintroper Straße ist in Bedingrade der wichtigste einzelne Preisfaktor, den ich kenne.

Verkehr und Anbindung

• Straßenbahn 105: von der Hollestraße über Rathaus Essen bis Frintrop Unterstraße. Sie führt durch Bedingrade und bringt Dich ohne Umstieg in die Innenstadt.
• Bus: die Linien 143 (Oberhausen Fröbelplatz – Frintrop – Borbeck Bahnhof), 185 (Oberhausen Neue Mitte – Frintrop – Dellwig – Borbeck) und 186 (Schölerpad – Altendorf – Schönebeck – Borbeck – Bottrop).
• Nachts: NachtExpress NE11 (Essen Hbf – Altendorf – Frintrop – Oberhausen) und NE12 (Essen Hbf – Altendorf – Bergeborbeck – Dellwig – Borbeck).
• Auto: Anschlussstelle Essen-Borbeck an der A 40 im Südosten. Über Oberhausen sind A 42 und A 516 schnell erreichbar.

Einen Bahnhof gibt es in Bedingrade nicht. Wer Zug fahren will, nutzt Essen-Borbeck. Das ist der Punkt, an dem Bedingrade gegenüber dem Mittelzentrum Borbeck-Mitte abfällt.

Schulen und Familien

Im Stadtteil liegt die Grundschule Bedingrade an der Bergheimer Straße. Sie ist aus mehreren Vorgängerschulen entstanden: aus der früheren katholischen Franziskusschule und der Anne-Frank-Schule an der Lohstraße, die 2010 geschlossen wurde.

Eine Besonderheit ist die LVR-David-Ludwig-Bloch-Schule an der Tonstraße. Sie besteht seit 1977 und unterrichtet hörgeschädigte Kinder und Jugendliche. Für Familien mit einem hörgeschädigten Kind ist das ein Argument, das kein anderer Essener Stadtteil in dieser Form bietet.

Ehrlich gesagt: Eine weiterführende Schule gibt es in Bedingrade nicht. Die Hauptschule an der Lohstraße wurde im Sommer 2012 geschlossen, die Gebäude wurden abgerissen und das Gelände von 2014 bis 2017 mit Einzel- und Doppelhäusern, einem Mehrfamilienhaus und einem Spielplatz bebaut. Weiterführende Schulen liegen in den Nachbarstadtteilen, vor allem in Borbeck. Wer Kinder im Schulalter hat, sollte den Weg dorthin vor dem Kauf einmal selbst fahren.

Einkaufen und Versorgung

Hier musst Du realistisch sein. In Bedingrade gibt es einige Fachgeschäfte und eine Filiale von Netto an der Schloßstraße. Das war es im Wesentlichen. Der große Einkauf läuft in den Nachbarstadtteilen: in Frintrop, in Schönebeck oder im Mittelzentrum Borbeck-Mitte.

Für Ältere ohne Auto ist das ein echtes Thema. Wer eine Immobilie in Bedingrade als Altersvorsorge oder für den eigenen Ruhestand kauft, sollte die Entfernung zum nächsten Supermarkt und zur nächsten Haltestelle konkret ausmessen, nicht schätzen.

An der Laarmannstraße steht das Franziskushaus, ein früheres Krankenhaus, das heute als Seniorenheim genutzt wird. Daneben liegt das Mutterhaus der Franziskusschwestern der Familienpflege. Ein Krankenhaus gibt es im Stadtteil nicht. Den einzigen Friedhof findest Du an der Pflanzstraße; er gehört zur katholischen Gemeinde St. Josef im benachbarten Frintrop.

Grün und Freizeit

Das Beste an Bedingrade liegt im Westen. Zwischen Bedingrade, Schönebeck und Mülheim-Dümpten zieht sich das Hexbachtal, im Volksmund Sippchen oder Siepchen genannt. Es ist ein rund fünf Kilometer langes Seitental der Emscher. Der Hexbach bildet auf weiten Strecken die Stadtgrenze zu Mülheim.

Für Eigentümer ist ein Detail dieser Landschaft interessant: Der Schutz der Siepentäler wurde schon in den Eingemeindungsverträgen zu Beginn des 20. Jahrhunderts festgeschrieben, später als Regionaler Grünzug B gesichert. Der Siedlungsverband Ruhrkohlenbezirk kaufte ab 1923 Grundstücke auf, um sie von Bebauung freizuhalten. Das heißt: Die Aussicht ins Tal wird Dir mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zugebaut. Solche Zusagen gibt es in Essen selten so belastbar.

Östlich liegt eine Waldfläche am Pausmühlenbach, die bis zur Schloßstraße reicht und die alle nur Lunapark nennen. Der Name geht vermutlich darauf zurück, dass sich dort um 1900 gern Paare in Mondscheinnächten trafen. Direkt am Wasserturm liegt die Bezirkssportanlage Am Wasserturm mit zwei Kunstrasenplätzen unter Flutlicht, einem Kleinfeldplatz, einer Fußballtennis-Anlage und einer Turnhalle. Dort spielt die DJK Adler Union Frintrop.

Sehenswürdigkeiten

• Wasserturm Frintroper Straße 326, 1897 fertiggestellt, 44 Meter hoch, seit 1995 Denkmal.
• Brinkmannshof, Fachwerkhaus des 1332 erstmals erwähnten Hofes, seit 1985 Denkmal.
• Stammhaus Schloßstraße 357, urkundlich seit 1604, heute Gaststätte.
• Wasserspeicher Kiekenberg von 1905, burgähnlich, heute Atelier.
• Lutherhaus, eingeweiht 1925, Sitz der Evangelischen Kirchengemeinde Essen-Bedingrade-Schönebeck.
• Hexbachtal als Naherholungsgebiet an der Stadtgrenze.

Der Immobilienmarkt in Bedingrade

Bedingrade ist ein Markt für Selbstnutzer, nicht für Renditejäger. Die Nachfrage kommt von Familien, die ein Haus mit Garten wollen und im Essener Süden nicht mehr mithalten können, und von Menschen aus Oberhausen und Mülheim, die die Stadtgrenze als bloße Formalität behandeln.

Der typische Verkaufsfall, der bei mir auf dem Tisch landet, ist das freistehende oder halb freistehende Haus aus den 1950er bis 1970er Jahren, dessen Eigentümer es einmal selbst gebaut oder früh gekauft haben. Solche Objekte verkaufen sich gut, wenn der Preis zum Zustand passt. Sie verkaufen sich schlecht, wenn der Angebotspreis aus einem Onlinerechner stammt und der Sanierungsstau darin nicht vorkommt. Wie ich einen Angebotspreis herleite, habe ich unter Angebotspreis finden beschrieben.

Zwei Prüfpunkte gehören in Bedingrade in jede Kaufentscheidung. Erstens die Kampfmittelfrage wegen der früheren Flakstellung und der Luftangriffe; wie die Auskunft läuft, steht unter Kampfmittelauskunft Essen. Zweitens der Zustand der Haustechnik bei Objekten, die seit Jahrzehnten in einer Hand sind.

Was Immobilien in Essen-Bedingrade kosten

Die Zahlen kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, der jeden notariellen Kaufvertrag auswertet. Portalpreise liegen fast immer darüber.

Zum aktuellen Stichtag, veröffentlicht über BORIS-NRW.

Damit liegt Bedingrade knapp unter dem Mittelzentrum Borbeck-Mitte mit 2.150 Euro und unter Frohnhausen mit 2.350 Euro. Der Abstand nach oben ist deutlich: Margarethenhöhe 2.650 Euro, Holsterhausen 2.850 Euro, Bredeney 3.300 Euro.

Bemerkenswert ist die enge Spanne. Über sechs Richtwertzonen liegen nur 200 Euro je Quadratmeter. Bedingrade ist ein sehr homogener Wohnstadtteil ohne teure Insel und ohne billige Ecke. Für Dich heißt das: Der Lagevorteil, den Du hier kaufen kannst, ist begrenzt, das Lagerisiko aber auch.

Beim Boden liegen 340 Euro je Quadratmeter nur wenig unter Borbeck-Mitte (360 Euro) und Frohnhausen (390 Euro), die Spanne reicht bis 410 Euro. Weil in Bedingrade viele Häuser auf großen Grundstücken stehen, entscheidet der Bodenwert einen erheblichen Teil des Kaufpreises mit.

Und damit die Zahl nicht mehr trägt, als sie kann: Der Immobilienrichtwert ist ein Median über mehrere Richtwertzonen und beschreibt ein Normobjekt — Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet. Deine Wohnung ist das fast sicher nicht, und eine Verkehrswertermittlung ersetzt der Richtwert nicht.

Wenn Du wissen willst, wo Dein Haus in dieser Spanne wirklich steht: Schreib mir. Ich sehe mir das Objekt an und nenne Dir eine Zahl, die Du belegen kannst.

Für wen Bedingrade passt

• Passt gut: Familien mit Auto, die Fläche und Garten suchen; Menschen, die in Oberhausen oder Mülheim arbeiten; Käufer, die ein Siedlungshaus selbst herrichten wollen; Familien mit einem hörgeschädigten Kind wegen der LVR-Schule.
• Passt eher nicht: Wer ohne Auto lebt und den Supermarkt zu Fuß braucht; wer eine weiterführende Schule vor der Tür will; wer täglich mit dem Zug pendelt; Kapitalanleger, die auf hohe Mietrenditen aus sind.

Der ganze Bezirk auf einen Blick: Stadtbezirk IV Borbeck — mit allen Stadtteilen, Richtwerten und Einwohnerzahlen in einer Tabelle.

Die Nachbarn

Bedingrade grenzt im Norden an Frintrop, Dellwig und Gerschede, im Osten an Borbeck-Mitte, im Süden an Schönebeck und im Westen an Oberhausen und Mülheim an der Ruhr. Wer mehr Infrastruktur und einen Bahnhof braucht, schaut sich Borbeck-Mitte an. Wer den kleinstädtischen Kern mit Wochenmarkt und Kirchplatz sucht, geht ein paar hundert Meter weiter nach Frintrop. Eine Übersicht über alle Essener Stadtteile findest Du unter Essen im Überblick.

Das Wichtigste in Kürze

• 11.896 Einwohner im Stadtbezirk IV Borbeck, eingemeindet am 1. April 1915.
• Dörflicher Charakter mit Feldern, Schrebergärten und dem geschützten Hexbachtal an der Stadtgrenze zu Mülheim.
• Der Wasserturm von 1897 an der Frintroper Straße 326 steht in Bedingrade, heißt aber überall Frintroper Wasserturm.
• Straßenbahn 105 in die Innenstadt, A-40-Anschluss Essen-Borbeck. Kein Bahnhof, keine weiterführende Schule, dünne Nahversorgung.
• Amtlicher Richtwert Eigentumswohnung: 2.075 Euro je m² (Spanne 2.050 bis 2.250), Bauland 340 Euro je m². Knapp unter Borbeck-Mitte, weit unter Holsterhausen und Bredeney.
• Flakstellung und Luftangriffe im Zweiten Weltkrieg: Kampfmittelauskunft gehört vor jeden Kauf mit Bauabsicht.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Struktur- und Sozialdaten: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Schulen: Schulverzeichnis der Stadt Essen. Die Richtwerte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.