Erbe im Ausland: Erbschein, Nachlassgericht, Übersetzungen

Der Vater ist in Rüttenscheid gestorben, die Wohnung steht leer, und von den drei Kindern lebt eines in Wien, eines in Manchester, eines noch in Essen. Oder umgekehrt: Der Verstorbene hat die letzten zwölf Jahre in Spanien gewohnt, die Immobilie liegt aber in Steele. Von außen sehen beide Fälle gleich aus. Rechtlich laufen sie völlig verschieden. Die erste Frage lautet deshalb nie „Was steht im Testament?“, sondern: Wo hatte der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt?

Der letzte gewöhnliche Aufenthalt entscheidet über alles

Seit der Europäischen Erbrechtsverordnung gilt in fast allen Mitgliedstaaten dieselbe Anknüpfung. Nach Artikel 21 der Verordnung unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Nicht die Staatsangehörigkeit, nicht der Ort der Immobilie, nicht der Meldeeintrag. Nach Artikel 4 sind auch die Gerichte dieses Staates für den gesamten Nachlass zuständig.

Das hat handfeste Folgen. Wer als deutscher Staatsangehöriger seinen Lebensmittelpunkt nach Spanien, Italien oder Frankreich verlegt hat, vererbt nach dem Recht dieses Staates — auch die Wohnung in Essen. Pflichtteilsrechte, Erbquoten und die Frage, ob ein handschriftliches Testament überhaupt wirksam ist, richten sich dann nicht nach dem BGB.

Der gewöhnliche Aufenthalt ist kein formaler Begriff, sondern wird aus den Lebensumständen bestimmt: Dauer und Regelmäßigkeit des Aufenthalts, familiäre und soziale Bindungen, Krankenversicherung, Wohnung, Sprache, wo die Post ankommt. Bei Menschen, die zwischen zwei Ländern pendeln, ist genau das die Streitfrage — und es geht dabei um zehntausende Euro Pflichtteil.

Es gibt einen Ausweg, und er ist billig: Nach Artikel 22 kann jeder das Recht des Staates wählen, dem er angehört. Ein Satz im Testament genügt inhaltlich; formal ist die Rechtswahl an die Form einer Verfügung von Todes wegen gebunden. Wer eine Immobilie in Essen und einen Wohnsitz im Ausland hat, sollte diesen Satz haben. Zwei Staaten machen die Verordnung übrigens nicht mit: Dänemark und Irland sind nicht gebunden, das Vereinigte Königreich ohnehin nicht mehr.

Europäisches Nachlasszeugnis oder deutscher Erbschein?

Für grenzüberschreitende Fälle hat die Verordnung ein eigenes Papier geschaffen: das Europäische Nachlasszeugnis, geregelt in den Artikeln 62 und folgende. Es weist die Stellung als Erbe, Vermächtnisnehmer oder Testamentsvollstrecker aus und wirkt nach Artikel 69 in allen gebundenen Mitgliedstaaten, ohne dass es dort noch einmal anerkannt werden müsste. Ausgestellt wird es von der international zuständigen Stelle — in Deutschland vom Nachlassgericht, in Frankreich etwa von einem Notar.

Eine Eigenheit musst Du kennen: Das Original bleibt bei der ausstellenden Stelle. Im Rechtsverkehr verwendest Du beglaubigte Abschriften, und deren Gültigkeit ist nach Artikel 70 auf sechs Monate befristet. Liegt zwischen Antrag, Verkauf und Grundbucheintragung ein Jahr, was bei Erbengemeinschaften normal ist, brauchst Du also eine zweite Abschrift.

Der deutsche Erbschein ist damit nicht überflüssig. Für ein Grundstück in Essen, ein deutsches Konto und einen Verkauf beim Notar ist er der eingespielte Weg; im Ausland hilft er oft wenig. Die Faustregel: Liegt Vermögen in mehreren Staaten, beantrage beides beim selben Gericht in einem Zug — die Sachverhaltsaufklärung ist dieselbe.

Welches Nachlassgericht zuständig ist

Innerhalb Deutschlands regelt § 343 FamFG die örtliche Zuständigkeit: Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Fehlt ein Aufenthalt im Inland, entscheidet der letzte inländische; fehlt auch der, greift die Auffangzuständigkeit des Amtsgerichts Schöneberg in Berlin, sofern der Erblasser Deutscher war oder Nachlassvermögen im Inland liegt.

Für Essen heißt das konkret: Nachlassgericht ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Wer im Ausland lebt und in Kettwig eine Immobilie erbt, landet also nicht automatisch in der Zweigertstraße.

Was das Gericht sehen will, ist wenig überraschend und trotzdem der häufigste Zeitfresser: Sterbeurkunde, Personenstandsurkunden aller in Betracht kommenden Erben, Scheidungsurteile und die vollständigen Anschriften aller Miterben. Das Amtsgericht Essen empfiehlt ausdrücklich, Vollmachten der Miterben beizubringen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und fallen doppelt an, weil Erteilung des Erbscheins und Beurkundung der eidesstattlichen Versicherung je eine volle Gebühr auslösen. Bei 300.000 Euro Nachlasswert beträgt die einfache Gebühr 635 Euro, in Summe also 1.270 Euro; bei 250.000 Euro sind es 535 und 1.070 Euro. Geschäftswert ist der Nachlass abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten — Grundschulden und Bestattungskosten mindern die Rechnung.

Apostille, Legalisation und beglaubigte Übersetzung

Ausländische Urkunden gelten in Deutschland nicht automatisch. Es gibt drei Stufen, und die Unterschiede sind praktisch wichtig.

• Legalisation. Die Bestätigung der Echtheit durch die Auslandsvertretung des Staates, in dem die Urkunde gebraucht wird. Das ist der langsame Weg für Staaten ohne Abkommen.
• Apostille. Der vereinfachte Weg nach dem Haager Übereinkommen: ein Stempel der zuständigen Stelle im Ausstellungsstaat, mehr braucht es nicht. In Nordrhein-Westfalen erteilt sie bei notariellen Urkunden das Landgericht.
• Weder noch. Innerhalb der Europäischen Union sind zahlreiche öffentliche Urkunden von Legalisation und Apostille befreit. Für Personenstandsurkunden gibt es dazu ein mehrsprachiges Formular als Übersetzungshilfe, das das Standesamt ausstellt.

Der Punkt, an dem die meisten Verfahren hängen bleiben, ist die Übersetzung. Eine Übersetzung ist keine öffentliche Urkunde und kann deshalb selbst keine Apostille tragen. Für Nachlassgericht und Grundbuchamt brauchst Du die Übersetzung eines in Deutschland ermächtigten Übersetzers. Lass die fremdsprachige Urkunde zuerst mit Apostille versehen und dann übersetzen, samt Apostille — andersherum zahlst Du zweimal. Rechne je Urkunde mit 40 bis 90 Euro. Und beantrage von jeder Sterbeurkunde gleich vier Ausfertigungen: Gericht, Grundbuchamt, Bank und Finanzamt wollen sie alle.

Vollmachten für Miterben im Ausland

Eine Erbengemeinschaft ist handlungsunfähig, solange nicht alle mitziehen. Sitzt ein Miterbe in Kanada, kostet jede Unterschrift Wochen. Der wirksamste Hebel ist deshalb die Vollmacht.

Für den Erbscheinsantrag genügt eine schriftliche Vollmacht; die eidesstattliche Versicherung muss der Antragsteller aber selbst abgeben. Für Verkauf und Grundbucherklärungen brauchst Du dagegen eine notariell beglaubigte Vollmacht in einer Form, die das deutsche Grundbuchamt akzeptiert. Zwei Wege funktionieren zuverlässig: Beglaubigung bei einer deutschen Auslandsvertretung, also Botschaft oder Konsulat, oder Beglaubigung durch einen ausländischen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung.

Praktischer Rat aus dem Alltag mit Erbengemeinschaften: Klärt die Vollmachten, bevor der erste Besichtigungstermin steht, nicht danach. Ein Kaufinteressent, der acht Wochen auf eine Unterschrift aus Übersee wartet, springt ab. Wie sich das in den Ablauf einfügt, steht unter Immobilie erben und im Ablauf des Hausverkaufs.

Grundbuchberichtigung: die Zwei-Jahres-Uhr läuft ab dem Todestag

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Berichtigt wird auf Antrag, und der Erbnachweis richtet sich nach § 35 GBO. Grundsätzlich verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein. Liegt jedoch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. Das spart die gesamten Erbscheinskosten — ein Argument, das für die Beurkundung eines Testaments spricht, das oft übersehen wird. Ein Europäisches Nachlasszeugnis wird vom Grundbuchamt ebenfalls als Nachweis akzeptiert.

Jetzt der teure Punkt. Nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG ist die Eintragung des Erben gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt wird. Diese Frist ist starr. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es keine Ausnahme gibt — auch nicht, wenn ein Erbstreit die Klärung verzögert hat oder ein Testament erst später aufgetaucht ist. Der Grund für die Verspätung ist schlicht unerheblich.

Was das kostet, zeigt eine Rechnung aus Rüttenscheid: Eine Eigentumswohnung mit 85 Quadratmetern, bewertet mit dem Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter, kommt auf rund 249.000 Euro. Wird der Antrag rechtzeitig gestellt, kostet die Berichtigung null. Wird er einen Tag zu spät gestellt, fällt eine volle Gebühr an, bei diesem Wert also 535 Euro. Bei einem Haus in Bredeney mit 600.000 Euro Wert sind es entsprechend mehr. Genau deshalb gehört der Berichtigungsantrag an den Anfang der Nachlassabwicklung und nicht ans Ende — auch dann, wenn ohnehin verkauft werden soll. Wie Du den aktuellen Grundbuchstand bekommst, steht unter Grundbuchauszug in Essen.

Doppelbesteuerung: zweimal zahlen, einmal anrechnen

Deutschland besteuert einen Erwerb unbeschränkt, wenn der Erblasser oder der Erwerber Inländer ist. Als Inländer gilt unter anderem, wer im Inland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat; deutsche Staatsangehörige bleiben nach dem Wegzug noch fünf Jahre erfasst. Unabhängig davon greift die beschränkte Steuerpflicht auf Inlandsvermögen — und eine Eigentumswohnung in Essen ist Inlandsvermögen. Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen; zuständig für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist im Essener Bezirk zentral das Finanzamt Essen-Süd.

Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer hat Deutschland nur mit sechs Staaten: Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA. Mit allen übrigen Staaten, also auch mit Spanien, Italien, Österreich und den Niederlanden, gibt es kein solches Abkommen. Dann bleibt nur die Anrechnung nach § 21 ErbStG.

Diese Anrechnung hat vier Haken. Erstens erfolgt sie nur auf Antrag, nicht von Amts wegen. Zweitens erfasst sie nur Auslandsvermögen, nicht die deutsche Immobilie. Drittens ist sie auf den Betrag der deutschen Steuer begrenzt, der anteilig auf das Auslandsvermögen entfällt. Viertens muss die deutsche Steuer innerhalb von fünf Jahren seit Entstehung der ausländischen Steuer entstanden sein. Nachzuweisen ist alles durch Urkunden, auf Verlangen mit deutscher Übersetzung.

Eine Beispielrechnung mit gerundeten Zahlen. Eine Tochter erbt eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid im Wert von 250.000 Euro und eine Ferienwohnung in Spanien im Wert von 300.000 Euro.

Die 5.000 Euro sind echte Doppelbelastung, und niemand erstattet sie. Deshalb lohnt es sich, vor dem Erbfall über die Struktur nachzudenken statt danach über die Erstattung.

Fazit

Der letzte gewöhnliche Aufenthalt entscheidet nach Artikel 21 der Europäischen Erbrechtsverordnung über das anwendbare Recht und nach Artikel 4 über das zuständige Gericht — die Staatsangehörigkeit zählt nur, wenn im Testament eine Rechtswahl nach Artikel 22 getroffen wurde. Für Vermögen in mehreren Staaten ist das Europäische Nachlasszeugnis der richtige Nachweis, für das Grundbuch in Essen bleibt der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift nach § 35 GBO der eingespielte Weg. Die wichtigste Frist ist unspektakulär und teuer: Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung nicht innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt, entfällt die Gebührenfreiheit nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses ohne Ausnahme. Vollmachten für Miterben im Ausland klärst Du am Anfang, weil sonst jeder Verkaufstermin an einer fehlenden Unterschrift hängt. Und bei ausländischem Vermögen gilt: Ohne Doppelbesteuerungsabkommen hilft nur die Anrechnung nach § 21 ErbStG, sie wirkt nur auf Antrag und nur bis zur Höhe der anteiligen deutschen Steuer.

Häufige Fragen

Welches Recht gilt, wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat?

Nach Artikel 21 der Europäischen Erbrechtsverordnung das Recht des Staates, in dem er zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, und zwar für den gesamten Nachlass einschließlich der Immobilie in Essen.

Kann ich festlegen, dass deutsches Erbrecht gilt?

Ja, über eine Rechtswahl nach Artikel 22 zugunsten des Rechts des Staates, dem Du angehörst; die Wahl muss in der Form einer Verfügung von Todes wegen erklärt werden, ein Satz im Testament genügt inhaltlich.

Was ist der Unterschied zwischen Erbschein und Europäischem Nachlasszeugnis?

Der Erbschein wirkt im Inland, das Nachlasszeugnis nach Artikel 69 in allen gebundenen Mitgliedstaaten ohne weiteres Anerkennungsverfahren; bei Vermögen in mehreren Staaten beantragst Du beides sinnvollerweise gleichzeitig.

Wie lange ist ein Europäisches Nachlasszeugnis gültig?

Das Original bleibt bei der ausstellenden Stelle, und die beglaubigten Abschriften, mit denen Du arbeitest, gelten nach Artikel 70 nur sechs Monate; eine Verlängerung musst Du beantragen.

Welches Nachlassgericht ist für eine Essener Immobilie zuständig?

Nach § 343 FamFG das Gericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt, in Essen also das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Kettwig und Werden das Amtsgericht Essen und für Steele und Kray das Amtsgericht Essen-Steele.

Was kostet ein Erbschein bei einem Nachlass von 300.000 Euro?

Rund 1.270 Euro, weil nach dem GNotKG sowohl die Erteilung als auch die eidesstattliche Versicherung je eine volle Gebühr von 635 Euro auslösen; Nachlassverbindlichkeiten mindern den Geschäftswert.

Brauche ich für ausländische Urkunden immer eine Apostille?

Nein, innerhalb der Europäischen Union sind viele öffentliche Urkunden davon befreit, und für Personenstandsurkunden gibt es ein mehrsprachiges Formular als Übersetzungshilfe; außerhalb der Union entscheidet, ob der Staat dem Haager Übereinkommen angehört.

Kann ein Miterbe im Ausland mich bevollmächtigen?

Ja, für den Erbscheinsantrag genügt Schriftform, für Grundbucherklärungen und den Verkauf brauchst Du dagegen eine Beglaubigung durch eine deutsche Auslandsvertretung oder durch einen ausländischen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung.

Was passiert, wenn ich die Grundbuchberichtigung verpasse?

Dann entfällt die Gebührenfreiheit nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG endgültig, und es fällt eine volle Wertgebühr an — bei 250.000 Euro Grundstückswert sind das 535 Euro, ohne Ausnahme auch bei unverschuldeter Verzögerung.

Zahle ich Erbschaftsteuer zweimal, wenn Vermögen im Ausland liegt?

Möglich ist es, denn ein Doppelbesteuerungsabkommen zur Erbschaftsteuer besteht nur mit Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA; sonst hilft allein die Anrechnung nach § 21 ErbStG.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 10, 13, 19 Konsulargesetz, Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, § 29 GBO, § 40 BeurkG, § 181 BGB, § 16a Geldwäschegesetz, §§ 48, 48b, 49, 50 EStG, § 19 AO, §§ 152, 177, 183–191, 198 BewG, GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen, Landgericht Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Finanzamt am Ort der Immobilie. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.