Darfst du Heizkörper, Rohre oder Bad selbst tauschen?

Samstagmorgen, das Bad ist leergeräumt, der Fliesenmeißel liegt bereit. Baujahr 1958, gusseiserne Wanne, ein Heizkörper unter dem Fenster, dahinter die Steigleitung im gemauerten Schacht. Der Plan: alles raus, neue Fliesen, bodengleiche Dusche, moderner Heizkörper. Und dann kommt die Frage, die meist zu spät gestellt wird, nämlich erst beim Anruf des Verwalters: Wem gehört das eigentlich alles?

Die Grenze verläuft nicht an der Wohnungstür

Der häufigste Irrtum lautet: Was in meinen vier Wänden liegt, gehört mir. § 5 WEG zieht die Grenze anders. Sondereigentum sind die Räume und die zu ihnen gehörenden Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder das Recht eines anderen Eigentümers zu beeinträchtigen. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie mitten in Deiner Wohnung liegen.

Diese Tabelle ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Die Teilungserklärung kann in Grenzen abweichen, und genau deshalb liest Du sie vor dem ersten Angebot. Wie das geht, steht unter Teilungserklärung lesen und verstehen.

Heizkörper und Leitungen: die häufigste Fehlannahme

Leitungen bilden ein einheitliches Netz, das dem gesamten Gebäude dient. Deshalb sind Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen Gemeinschaftseigentum, auch die Abschnitte, die in Deiner Wohnung verlaufen. Die übliche Abgrenzung setzt an der ersten Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums an: Was davor liegt, gehört der Gemeinschaft; was dahinter liegt, kann Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht.

Beim Heizkörper wird es unübersichtlich. Sicher ist: Die Heizungsanlage mit Kessel, Verteilern und Steigsträngen ist Gemeinschaftseigentum. Der einzelne Heizkörper hinter einer wohnungsinternen Absperrvorrichtung kann durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein — ohne eine solche Regelung bleibt er Gemeinschaftseigentum. Steht in Deiner Teilungserklärung also nichts, tauschst Du ihn nicht auf eigene Faust. Und selbst wenn dort etwas steht, brauchst Du für das Ablassen des Strangs die Abstimmung mit dem Verwalter.

Ein oft übersehener Nebeneffekt: Wer einen alten Gussheizkörper gegen ein deutlich anderes Modell tauscht, verändert den hydraulischen Abgleich des Strangs. Wird danach die Nachbarwohnung nicht mehr warm, ist der Verursacher schnell gefunden.

Estrich, Fenster und Balkon

Der Estrich ist Gemeinschaftseigentum, weil er zum Bodenaufbau gehört und die Trittschalldämmung trägt. Den Belag darauf darfst Du wechseln — aber nicht folgenlos. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 173/19 entschieden, dass beim Austausch des Bodenbelags das Schallschutzniveau nach DIN 4109 einzuhalten ist, auch wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums insgesamt mangelhaft ist. Teppich raus und Fliesen rein kann also einen Unterlassungsanspruch des Nachbarn auslösen. Die Lösung wird selten mitgeplant und ist simpel: eine geeignete Trittschalldämmung unter dem neuen Belag.

Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die Gebäudehülle bilden und das äußere Erscheinungsbild prägen. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 174/11 klargestellt: Eine Klausel in der Teilungserklärung, die dem Eigentümer nur die Instandhaltung oder Schönheitsreparaturen an Fenstern zuweist, umfasst nicht ohne Weiteres die vollständige Erneuerung. Im Zweifel bleibt der Austausch Sache der Gemeinschaft — und wird aus dem gemeinsamen Topf bezahlt. Zum Zusammenhang mit der Rücklage lohnt der Blick in die WEG-Unterlagen vor dem Kauf.

Beim Balkon gehört Dir der Belag und der Anstrich der Innenseite. Platte, Brüstung, Abdichtung und Entwässerung sind Gemeinschaftseigentum. Wer eigenmächtig eine neue Abdichtung aufbringt oder Fliesen direkt auf die alte Abdichtung klebt, greift in fremde Substanz ein — und haftet, wenn darunter Wasser in die Konstruktion läuft.

Bauliche Veränderung: was § 20 WEG seit dem WEMoG verlangt

Seit der Reform durch das WEMoG ist die Systematik einfacher geworden, nicht großzügiger. Nach § 20 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Solche Maßnahmen können beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Der entscheidende Unterschied zum alten Recht: Früher brauchtest Du die Zustimmung jedes beeinträchtigten Eigentümers, heute genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Versammlung. Das erleichtert Vorhaben deutlich, ändert aber nichts daran, dass ein Beschluss nötig ist. Der Satz „Es stört doch niemanden“ ersetzt ihn nicht.

Zwei Grenzen bleiben. Nach § 20 Abs. 3 WEG kann ein Eigentümer die Gestattung verlangen, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Und nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, weder beschlossen noch gestattet werden — und auch nicht verlangt.

Privilegierte Maßnahmen: worauf Du einen Anspruch hast

§ 20 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für fünf Zwecke:

• Barrierefreiheit, also Rampe, Treppenlift, Verbreiterung einer Tür
• Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, also der Ladepunkt im Stellplatz
• Einbruchsschutz
• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, also Glasfaser
• Stromerzeugung durch Steckersolargeräte, also das Balkonkraftwerk

Wichtig ist der zweite Satz der Vorschrift: Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Der Anspruch ersetzt den Beschluss also nicht, er erzwingt ihn nur. Die Gemeinschaft darf über das Wie mitreden — Leitungsführung, Ausführung, Brandschutz, Lastmanagement bei mehreren Ladepunkten —, nicht mehr über das Ob. Auch hier gilt aber § 20 Abs. 4 WEG: Was die Anlage grundlegend umgestaltet, kannst Du auch als privilegierte Maßnahme nicht verlangen.

Wer zahlt: die Systematik des § 21 WEG

Die Kostenfrage ist vom Beschluss getrennt geregelt, und zwar in drei Stufen.

• § 21 Abs. 1 WEG. Wurde die Maßnahme einem einzelnen Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführt, trägt er die Kosten allein. Ihm allein gebühren auch die Nutzungen. Das betrifft die privilegierten Maßnahmen: Der Ladepunkt gehört Dir, und Du bezahlst ihn.
• § 21 Abs. 2 WEG. Alle zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde — es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Ebenfalls alle zahlen, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
• § 21 Abs. 3 WEG. In allen übrigen Fällen zahlen die Eigentümer, die dafür gestimmt haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile — und nur ihnen gebühren die Nutzungen.

Zwei Feinheiten lohnen sich zu merken: Nach § 21 Abs. 4 WEG kann ein von der Nutzung ausgeschlossener Eigentümer gegen angemessenen Ausgleich Teilhabe verlangen. Und nach § 21 Abs. 5 WEG darf die Gemeinschaft eine abweichende Kostenverteilung beschließen, aber niemandem Kosten auferlegen, die er sonst nicht zu tragen hätte.

Eine Rechnung dazu, mit gerundeten Zahlen: Ein Mehrfamilienhaus in Frohnhausen, zwölf Einheiten, Deine Wohnung hat 75/1.000 Miteigentumsanteile. Der barrierefreie Umbau des Hauseingangs kostet 18.000 Euro und wird mit der doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen: Dein Anteil beträgt 1.350 Euro. Der Ladepunkt in Deinem Stellplatz kostet 3.200 Euro: Den zahlst Du komplett. Und die neue Sprechanlage, die mit einfacher Mehrheit gegen die Stimmen von fünf Eigentümern durchging, zahlen nur die sieben, die dafür gestimmt haben.

Was ohne Beschluss geht — und was Rückbau kostet

Ohne Beschluss darfst Du alles, was ausschließlich Dein Sondereigentum betrifft und niemanden über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt: Wände streichen, Küche austauschen, Sanitärobjekte und Armaturen erneuern, Fliesen wechseln, nichttragende Zwischenwände versetzen, Bodenbelag tauschen — Letzteres unter Einhaltung des Schallschutzes.

Einen Beschluss brauchst Du, sobald Substanz oder Versorgungsnetz betroffen sind: Durchbruch durch eine tragende Wand, Eingriff in Steig- oder Fallleitungen, Öffnen des Bodenaufbaus bis auf die Rohdecke, neue Abdichtung, Kernbohrung durch die Fassade, Austausch von Fenstern und Wohnungseingangstür, Markise oder Katzennetz am Balkon.

Machst Du es trotzdem, hat die Gemeinschaft einen Beseitigungsanspruch. Dieser verjährt in der Regelfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Gemeinschaft von Maßnahme und Verantwortlichem Kenntnis erlangt hat. Auf stillschweigende Duldung solltest Du nicht bauen. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 2/24 zwar einen Fall entschieden, in dem eine ohne Zustimmung entfernte tragende Innenwand nicht wiederhergestellt werden musste, weil Statik und Brandschutz gesichert waren und noch altes Recht galt. Als Geschäftsmodell taugt das nicht: Den Nachweis führst Du auf eigene Kosten, samt Gutachten und Prozessrisiko.

Praxis in Essener Nachkriegsbeständen

Ein großer Teil des Essener Wohnungsbestands stammt aus dem Wiederaufbau der Fünfziger- und Sechzigerjahre. Für Umbauten hat das drei sehr konkrete Folgen.

Erstens sind die Teilungserklärungen aus dieser Zeit knapp: Häufig fehlt jede Aussage zu Heizkörpern, Fenstern und Bodenaufbau — dann gilt die gesetzliche Zuordnung, also Gemeinschaftseigentum. Zweitens laufen Leitungen oft in gemauerten Schächten hinter den Bädern, teils in Reihe für mehrere Wohnungen; ein Badumbau öffnet damit fast zwangsläufig Gemeinschaftseigentum. Drittens ist der Trittschallschutz nach dem damaligen Standard ausgeführt, und hier ist der Belagswechsel der klassische Streitpunkt.

Dazu kommt der Denkmalschutz: Auf der Margarethenhöhe, die als Siedlung unter Schutz steht, tritt neben die WEG-Frage die denkmalrechtliche Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde der Stadt Essen — Fenster, Haustüren und Fassade sind dort kein Baumarktthema. Und wenn es zum Streit kommt: Für Wohnungseigentumssachen ist nach § 43 Abs. 2 WEG ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, in Essen also das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 oder die Gerichte in Steele und Werden.

Eine Beispielrechnung für ein Bad aus dieser Zeit: Gesamtkosten 22.000 Euro. Davon entfallen 3.500 Euro auf die Erneuerung der Fall- und Steigleitung im Schacht — Gemeinschaftseigentum, also Sache der Gemeinschaft, soweit es Erhaltung ist. Weitere 1.800 Euro entfallen auf Bodenaufbau und Abdichtung. Die restlichen 16.700 Euro für Fliesen, Sanitärobjekte, Armaturen und Möbel trägst Du. Wer diese Aufteilung vor Auftragserteilung klärt und beschließen lässt, spart sich die unangenehmste Diskussion der nächsten Eigentümerversammlung. Einen Einstieg gibt Immobilie kaufen.

Fazit

Die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verläuft nicht an der Wohnungstür, sondern an der Frage, ob ein Bauteil zur Substanz oder zu den Versorgungsnetzen gehört — Leitungen, Estrich, Fenster und Balkonkonstruktion gehören deshalb der Gemeinschaft, auch wenn sie in Deiner Wohnung liegen. Seit dem WEMoG genügt für eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, aber ein Beschluss ist nach wie vor nötig. Für Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz, Glasfaser und Steckersolargeräte hast Du nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf die Maßnahme, zahlst sie nach § 21 Abs. 1 WEG aber allein. Alle zahlen nur, wenn mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Und die Teilungserklärung schlägt in Grenzen die Faustregel — lies sie, bevor der Meißel angesetzt wird.

Häufige Fragen

Darf ich meinen Heizkörper selbst austauschen?

Nur wenn die Teilungserklärung den Heizkörper ausdrücklich dem Sondereigentum zuordnet; ohne eine solche Regelung gehört er zur Heizungsanlage und damit zum Gemeinschaftseigentum, und selbst dann brauchst Du für das Entleeren des Strangs die Abstimmung mit dem Verwalter.

Gehören die Wasserleitungen in meiner Wohnung mir?

Nein, Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen bilden ein einheitliches Versorgungsnetz und sind Gemeinschaftseigentum; erst hinter einer im Sondereigentum liegenden Absperrvorrichtung kann etwas anderes gelten, wenn die Teilungserklärung das vorsieht.

Kann ich Teppich gegen Fliesen tauschen?

Ja, der Bodenbelag ist Sondereigentum, aber nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 173/19 musst Du das Schallschutzniveau nach DIN 4109 einhalten, auch wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums insgesamt mangelhaft ist.

Wer bezahlt neue Fenster in meiner Wohnung?

Im Zweifel die Gemeinschaft, denn Fenster sind Gemeinschaftseigentum, und nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 174/11 erfasst eine Klausel über Instandhaltung oder Schönheitsreparaturen nicht ohne Weiteres die vollständige Erneuerung.

Brauche ich für eine Badsanierung einen Beschluss?

Für Fliesen, Sanitärobjekte und Möbel nicht, für den Eingriff in Steig- und Fallleitungen, das Öffnen des Bodenaufbaus bis zur Rohdecke und jede neue Abdichtung dagegen schon, weil damit Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Was gilt für eine Wallbox in der Tiefgarage?

Nach § 20 Abs. 2 WEG hast Du einen Anspruch auf die Maßnahme, über die Durchführung wird aber beschlossen, und die Kosten trägst Du nach § 21 Abs. 1 WEG allein — dafür gebühren auch die Nutzungen allein Dir.

Kann die Gemeinschaft mir ein Balkonkraftwerk verbieten?

Das Ob nicht mehr, denn Steckersolargeräte gehören zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG; über Befestigung, Optik und Ausführung darf die Versammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden.

Wann müssen alle Eigentümer die Kosten mittragen?

Wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht unverhältnismäßig teuer ist, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss umbaue?

Die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen; der Anspruch verjährt in drei Jahren nach § 195 BGB ab dem Schluss des Jahres, in dem sie von Maßnahme und Verantwortlichem erfahren hat, und den Nachweis der Unbedenklichkeit führst Du auf eigene Kosten.

Wo klage ich, wenn es Streit gibt?

Nach § 43 Abs. 2 WEG ausschließlich beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, in Essen also beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 oder bei den Gerichten in Steele und Werden für die dortigen Bezirke.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.