Verkauf durch Betreuer: wann das Betreuungsgericht zustimmen muss

Das Haus steht leer, seit die Mutter im Pflegeheim wohnt. Die Rente deckt den Heimplatz nicht, das Ersparte schmilzt Monat für Monat, und das Dach hält vielleicht noch zwei Winter. Der Sohn ist vom Gericht als Betreuer bestellt und will verkaufen. Beim Notar fällt dann der eine Satz, der alles verlangsamt: Das braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Was heißt das genau, wer entscheidet, und wie lange musst Du damit rechnen?

Betreuung nimmt niemandem die Rechte

Eine rechtliche Betreuung ordnet das Betreuungsgericht an, wenn ein Volljähriger seine Angelegenheiten wegen einer Krankheit oder Behinderung rechtlich nicht mehr selbst besorgen kann. Der Betreute bleibt dabei grundsätzlich geschäftsfähig; erst ein zusätzlich angeordneter Einwilligungsvorbehalt schränkt das ein, und der ist die Ausnahme.

Seit der Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts steht das noch deutlicher im Gesetz. Nach § 1815 Abs. 1 BGB muss das Gericht die Aufgabenbereiche einzeln anordnen, und nur so weit, wie sie erforderlich sind. Die frühere Betreuung „in allen Angelegenheiten“ gibt es so nicht mehr. Vertreten darf der Betreuer nach § 1823 BGB nur innerhalb seines Aufgabenbereichs. Beraten wird in Essen die Betreuungsstelle beim Gesundheitsamt an der Maxstraße.

Ohne Vermögenssorge läuft nichts

Die erste Frage ist banal und wird trotzdem ständig übersehen: Steht in Deinem Bestellungsbeschluss der Aufgabenbereich Vermögenssorge? Wer nur für Gesundheitssorge und Aufenthaltsbestimmung bestellt ist, darf kein Grundstück verkaufen. Die Erweiterung kostet Dich Wochen.

Schau Dir den Betreuerausweis genau an: Aufgabenbereiche, Datum, Überprüfungsfrist. Der Notar will das Original sehen. Ein Sonderfall: Will der Betreuer selbst kaufen, steht § 181 BGB im Weg — niemand kann einen Vertrag mit sich selbst schließen. Das Gericht bestellt dann für dieses eine Geschäft einen Ergänzungsbetreuer. Wer das zu spät erkennt, verliert leicht zwei Monate.

Was § 1850 BGB verlangt

§ 1850 BGB führt in einem Katalog auf, welche Geschäfte rund um Grundstücke die Genehmigung des Betreuungsgerichts brauchen. Erfasst ist die Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht daran — also die Auflassung — und ebenso die Verpflichtung dazu, also der Kaufvertrag. Beim Immobilienverkauf gehört beides zusammen, weil die Auflassung in aller Regel schon in derselben Urkunde erklärt wird.

Genehmigungsbedürftig sind nicht nur Verkäufe. Auch eine Grundschuld, die Löschung eines Wohnungsrechts, ein Erbbaurecht oder ein entgeltlicher Erwerb fallen darunter. Ob die Belastungsvollmacht für die Käuferfinanzierung zusätzlich genehmigt werden muss, ist umstritten; viele Notare lassen sie vorsorglich mitgenehmigen.

Merk Dir die Reihenfolge: Die Genehmigung ist keine Formalie am Ende, sondern die Bedingung dafür, dass der Vertrag wirkt. Bis dahin ist er schwebend unwirksam — beurkundet und trotzdem nichts wert.

Daneben steht eine zweite Vorschrift, die viele nicht kennen. § 1833 BGB behandelt den Wohnraum des Betreuten. Willst Du die Wohnung aufgeben, in der der Betreute bisher gelebt hat, brauchst Du dafür eine eigene Genehmigung und musst dem Gericht die Absicht unverzüglich mitteilen — mit Begründung und mit der Sicht des Betreuten. Zulässig ist die Aufgabe unter anderem dann, wenn die Finanzierung trotz Ausschöpfung aller verfügbaren Mittel nicht mehr möglich ist. Selbst eine Zwischenvermietung dieser Wohnung ist genehmigungspflichtig.

Der Maßstab ist der Wille des Betreuten

Hier liegt der größte Unterschied zu einem normalen Verkauf. Das Gericht fragt nicht zuerst, ob der Preis stimmt, sondern ob verkauft werden darf.

Nach § 1821 BGB hat der Betreuer die Wünsche des Betreuten festzustellen und ihnen zu entsprechen; auch früher geäußerte Wünsche zählen. Abweichen darf er nur, wenn die Person oder das Vermögen dadurch erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr krankheitsbedingt nicht erkennen kann. Sonst ist der mutmaßliche Wille zu ermitteln — aus früheren Äußerungen, Überzeugungen und Wertvorstellungen.

Praktisch heißt das: Der Verkauf einer leerstehenden Immobilie, deren Unterhalt das Vermögen aufzehrt, während der Heimplatz nicht gedeckt ist, wird regelmäßig genehmigt. Der Verkauf eines Hauses, in dem der Betreute noch lebt und leben will, ist die große Ausnahme. Dazwischen entscheidet die Begründung. Das Gericht hört den Betreuten persönlich an.

Das Verkehrswertgutachten ist das Herzstück

Das Betreuungsgericht ermittelt von Amts wegen und will eine belastbare Zahl. Üblich sind drei Wege: ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, eine Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen oder — bei gut vergleichbaren Objekten — mehrere schriftlich begründete Wertermittlungen.

Ob eine Zahl plausibel ist, lässt sich in Essen gut prüfen, weil der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte je Stadtteil veröffentlicht. Für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf liegen sie je Quadratmeter Wohnfläche etwa in Katernberg bei 1.900 Euro, in Steele bei 2.050 Euro, in Rüttenscheid bei 2.925 Euro und in Bredeney bei 3.300 Euro. Wer eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Steele für 100.000 Euro verkaufen will, landet bei 1.429 Euro je Quadratmeter und damit rund 30 Prozent unter dem Richtwert. Das ist kein Ausschlussgrund, aber ohne Erklärung wirst Du keine Genehmigung bekommen. Zustand, Erbbaurecht, ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Mieter mit sehr niedriger Bestandsmiete sind solche Erklärungen.

Deshalb liefere ich in diesen Fällen mehr als einen Preisvorschlag: eine nachvollziehbare Wertermittlung, einen dokumentierten Vermarktungsweg mit Zahl der Anfragen und Besichtigungen und eine Übersicht aller Gebote. Das Gericht will sehen, dass der Markt gefragt wurde und nicht nur ein Bekannter. Daran scheitern viele Anträge — nicht am Preis, sondern an der Dokumentation. Siehe auch Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Ablauf und Dauer

In Summe sind vier bis sieben Monate realistisch, gerechnet ab dem Tag, an dem der Aufgabenbereich passt. Musst Du den Heimplatz solange vorfinanzieren, plane diese Spanne von Anfang an ein. Zum Vergleich: Dauer eines Hausverkaufs.

Wann der Vertrag wirklich wirksam wird

Jetzt der Teil, an dem die meisten zu früh aufatmen. Der Beschluss liegt vor — und Dein Vertrag ist trotzdem nicht wirksam. Drei Stufen liegen dazwischen.

• Erklärung. Die Genehmigung wird nach § 1855 BGB gegenüber dem Betreuer erklärt, nicht gegenüber dem Käufer.
• Rechtskraft. Nach § 40 Abs. 2 FamFG wird ein Beschluss, der ein Rechtsgeschäft genehmigt, erst mit Eintritt der Rechtskraft wirksam; darauf muss das Gericht im Beschluss hinweisen. Die Beschwerdefrist beträgt nach § 63 Abs. 2 FamFG zwei Wochen ab Bekanntgabe, und sie läuft gegenüber mehreren Beteiligten.
• Mitteilung. Nach § 1856 BGB wird die Genehmigung dem Käufer gegenüber erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt. Ohne diese Mitteilung passiert nichts, egal wie rechtskräftig der Beschluss ist.

An dieser Mitteilung hängt eine scharfe Frist. Fordert der Käufer den Betreuer auf mitzuteilen, ob die Genehmigung erteilt ist, kann die Mitteilung nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erfolgen. Danach gilt die Genehmigung als verweigert, der Vertrag ist endgültig unwirksam. Deshalb lassen gute Notare sich im Kaufvertrag bevollmächtigen, die Mitteilung selbst vorzunehmen. Und § 1857 BGB schützt den Käufer: Hat der Betreuer wahrheitswidrig behauptet, die Genehmigung liege vor, darf der Käufer bis zur Mitteilung der nachträglichen Genehmigung widerrufen.

Was der Notar prüft

Der Notar bewertet den Preis nicht. Er prüft Vertretungsmacht und Form.

• Bestellungsurkunde im Original, Aufgabenbereich Vermögenssorge, Aktualität.
• Ob ein Fall des § 181 BGB vorliegt und ein Ergänzungsbetreuer nötig ist.
• Aktueller Grundbuchstand: Abteilung II mit Wohnungsrechten und Vorkaufsrechten, Abteilung III mit den Grundschulden.
• Aufnahme des Genehmigungsvorbehalts samt Belehrung über die schwebende Unwirksamkeit.
• Die Fälligkeitsvoraussetzungen: rechtskräftige Genehmigung und deren Mitteilung, eingetragene Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen der Bank und das Zeugnis der Stadt zum gemeindlichen Vorkaufsrecht.

Zuständig ist in Essen das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52; für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Das Betreuungsgericht ist ebenfalls eine Abteilung des Amtsgerichts. Örtlich zuständig ist nach § 272 FamFG das Gericht, in dessen Bezirk der Betreute seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat — zieht er ins Heim nach Werden, kann sich die Zuständigkeit also verschieben.

Der Unterschied zur Vorsorgevollmacht

Eine wirksame Vorsorgevollmacht macht die Betreuung überflüssig und damit auch das Genehmigungsverfahren. Der Bevollmächtigte handelt als Vertreter des Vollmachtgebers und braucht für den Verkauf keine gerichtliche Genehmigung. Das ist der Grund, warum ein Nachmittag beim Notar später ein halbes Jahr spart.

Damit die Vollmacht im Ernstfall trägt, muss sie zweierlei erfüllen. Erstens muss sie Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfassen. Zweitens braucht das Grundbuchamt nach § 29 GBO eine öffentlich beglaubigte oder beurkundete Vollmacht; ein handschriftliches Formular reicht nicht. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZB 148/19 entschieden, dass auch die Beglaubigung durch die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde § 29 GBO genügt — in Essen kann die Betreuungsstelle das übernehmen.

Trotzdem rate ich bei Immobilienvermögen zur notariellen Beurkundung. Soll der Bevollmächtigte auch Darlehen aufnehmen und Grundschulden bestellen dürfen, verlangen Banken das ohnehin. Lass die Vollmacht außerdem im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer eintragen, sonst findet das Gericht sie im Ernstfall nicht. Und wo der Verdacht besteht, dass ein Bevollmächtigter seine Macht missbraucht, kann das Gericht nach § 1815 Abs. 3 BGB einen Kontrollbetreuer bestellen.

Die Verfahrenskosten trägt das Vermögen des Betreuten: Gutachten, Gerichtsgebühren und die Jahresgebühr des Betreuungsgerichts, die sich nach dem Vermögen richtet und nach dem Verkauf oft steigt. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent zahlt der Käufer. Den Gesamtweg beschreibt Ablauf eines Hausverkaufs, den Einstieg ins Thema Immobilie verkaufen.

Fazit

Ein Grundstück aus betreutem Vermögen lässt sich verkaufen, aber nur mit Genehmigung nach § 1850 BGB und nur, wenn der Aufgabenbereich Vermögenssorge angeordnet ist. Das Gericht prüft zuerst, ob der Verkauf dem Willen des Betreuten entspricht, und erst danach, ob der Preis dem Verkehrswert standhält — deshalb entscheidet die Dokumentation der Vermarktung fast so viel wie die Zahl selbst. Wirksam wird der Vertrag in drei Stufen: Erklärung gegenüber dem Betreuer, Rechtskraft nach § 40 Abs. 2 FamFG und Mitteilung an den Käufer nach § 1856 BGB, wobei die Zwei-Monats-Frist nach einer Aufforderung des Käufers den ganzen Vertrag kippen kann. Vier bis sieben Monate sind realistisch. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht hätte diesen Weg erspart — das ist der günstigste Rat in diesem Text.

Häufige Fragen

Darf ein Betreuer die Immobilie ohne Gericht verkaufen, wenn der Betreute einverstanden ist?

Nein, denn § 1850 BGB knüpft die Genehmigungspflicht an das Geschäft und nicht an das Einverständnis; ist der Betreute noch geschäftsfähig und handelt selbst, braucht er dagegen weder Betreuer noch Genehmigung.

Was passiert mit dem Kaufvertrag, solange die Genehmigung fehlt?

Der Vertrag ist schwebend unwirksam, beide Seiten sind also gebunden, ohne dass Erfüllungsansprüche entstehen, und erst mit rechtskräftiger Genehmigung und deren Mitteilung an den Käufer wird er rückwirkend wirksam.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur wirksamen Genehmigung?

Nach meiner Erfahrung liegen zwischen Beurkundung und wirksamer Mitteilung sechs bis fünfzehn Wochen, weil Anhörung, Beschluss, zweiwöchige Beschwerdefrist und Rechtskraftzeugnis nacheinander laufen.

Kann das Betreuungsgericht den Verkauf ablehnen, obwohl der Preis stimmt?

Ja, denn nach § 1821 BGB sind die Wünsche des Betreuten maßgeblich, und wenn er in seinem Haus bleiben will und die Finanzierung noch trägt, fehlt die Rechtfertigung für die Aufgabe des Wohnraums nach § 1833 BGB.

Braucht das Gericht immer ein Sachverständigengutachten?

Nicht zwingend, denn das Gericht ermittelt von Amts wegen und kann sich auch auf eine Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen oder auf mehrere schriftlich begründete Wertermittlungen stützen, wenn das Objekt gut vergleichbar ist.

Darf unter dem Gutachtenwert verkauft werden?

Ja, aber nur mit belegter Begründung wie Bauschäden, Erbbaurecht, einem eingetragenen Wohnungsrecht oder einer sehr niedrigen Bestandsmiete, und die Vermarktung muss zeigen, dass am Markt kein höheres Gebot zu erzielen war.

Was ist, wenn der Betreuer selbst kaufen möchte?

Dann greift das Verbot des Insichgeschäfts aus § 181 BGB, und das Gericht muss für dieses eine Geschäft einen Ergänzungsbetreuer bestellen, der die Interessen des Betreuten unabhängig wahrnimmt.

Kann der Käufer aus dem Vertrag aussteigen, wenn es zu lange dauert?

Fordert er den Betreuer zur Mitteilung über die Genehmigung auf, kann diese nach § 1856 BGB nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erfolgen, andernfalls gilt die Genehmigung als verweigert und der Vertrag ist endgültig unwirksam.

Ersetzt eine Vorsorgevollmacht die Genehmigung wirklich vollständig?

Ja, ein Bevollmächtigter braucht für den Grundstücksverkauf keine betreuungsgerichtliche Genehmigung, allerdings muss die Vollmacht Grundstücksgeschäfte ausdrücklich abdecken und der Form des § 29 GBO genügen, wofür nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZB 148/19 auch die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde ausreicht.

Was ist ein Verfahrenspfleger?

Ein vom Gericht bestellter Vertreter, der die Interessen des Betreuten im Verfahren eigenständig wahrnimmt; seine Vergütung gehört zu den Verfahrenskosten und wird aus dem Vermögen des Betreuten getragen.

Gilt der Genehmigungsvorbehalt auch für die Vermietung der leeren Wohnung?

Ja, § 1833 BGB nennt ausdrücklich auch die Vermietung des Wohnraums, den der Betreute bisher genutzt hat, sodass selbst eine Zwischenvermietung bis zum Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Du überlegst zu verkaufen und willst keine bösen Überraschungen? Ich rechne dir den Verkauf vorher durch – Preis, Kosten, Steuer, Zeitplan. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus verkaufen in Essen · Wohnung verkaufen in Essen · GOTTSCHLING Immobilien in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1943 ff., 1954, 1959, 1968, 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 1643 BGB, §§ 1030 ff., 1047, 1092, 1093 BGB, §§ 879, 880 BGB, § 22 GBO, § 14 BewG, §§ 52, 74a, 85a, 180 ff. ZVG, § 8 Bestattungsgesetz NRW, § 74 SGB XII, GNotKG und GKG. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.