Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand – einfach erklärt

Du hast die vermietete Wohnung gekauft, das Bad war von 1962, und Du hast im ersten Jahr 28.000 Euro netto in Bad, Elektrik und Böden gesteckt. In der Steuererklärung setzt Du die Rechnungen als Werbungskosten an. Das Finanzamt streicht sie und schreibt: anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Aus 13.994 Euro Steuerersparnis im ersten Jahr werden 280 Euro. Jedes Jahr, fünfzig Jahre lang. Und es fehlten 855 Euro.

Was ist anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?

Wenn Du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten für Instandsetzung und Modernisierung ausgibst, wird der gesamte Betrag zu Herstellungskosten — und ist nicht mehr sofort abziehbar, sondern nur noch über die Abschreibung.

Die Regel steht in § 6 Absatz 1 Nummer 1a Satz 1 EStG. Wörtlich gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Drei Wörter darin entscheiden alles. Ohne die Umsatzsteuer: Verglichen wird der Nettobetrag. Des Gebäudes: Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit — die Grenze ist niedriger, als die meisten denken. Übersteigen: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Ein Euro darüber, und der ganze Betrag kippt.

Satz 2 nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne mit dem Fall, der sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Kaufnebenkosten 22.692 Euro. Die Aufteilung habe ich unter AfA bei Immobilien hergeleitet: 85,89 Prozent Gebäudeanteil, also 180.971 Euro Gebäude-Anschaffungskosten.

Jetzt die Sanierung, alle Beträge netto:

28.000 Euro netto stehen 27.146 Euro Grenze gegenüber. Überschritten um 854 Euro. Damit werden alle 28.000 Euro netto, brutto 33.320 Euro, zu Herstellungskosten.

Nominal holst Du die Summe über fünfzig Jahre zurück. Wirtschaftlich ist der Unterschied gewaltig — 13.994 Euro heute gegen 280 Euro im Jahr bis zum Jahr fünfzig. Und das für 854 Euro Überschreitung.

Die Lösung ist banal: Das Gewerk „Boden und Maler“ wird ins vierte Jahr gelegt. Dann bleiben 22.000 Euro netto in der Drei-Jahres-Frist, mit 5.146 Euro Abstand zur Grenze, und 26.180 Euro brutto sind sofort abziehbar. Die 7.140 Euro brutto im vierten Jahr ebenfalls, weil die Frist dann abgelaufen ist. Es kostet einen Anruf beim Maler.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen trifft diese Regel fast jeden, der eine Kapitalanlage kauft. Der Bestand in Stadtteilen wie Altendorf, Katernberg oder Frohnhausen stammt überwiegend aus der Wiederaufbauzeit und den Jahrzehnten danach; Bad, Elektrik und Böden sind dort regelmäßig fällig. Und je günstiger der Kaufpreis, desto niedriger die 15-Prozent-Grenze — die Regel beißt also gerade dort, wo saniert werden muss.

Der Vergleich über drei Stadtteile, jeweils 80 Quadratmeter, jeweils mit 68 Quadratmetern anteiliger Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert:

Zwei Effekte überlagern sich: Der günstigere Stadtteil hat die kleinere Bemessungsgrundlage, dafür aber den höheren Gebäudeanteil, weil der Boden dort weniger wert ist. Unter dem Strich bleibt die Grenze in Katernberg um mehr als 10.000 Euro niedriger als in Rüttenscheid. Eine übliche Komplettsanierung reißt sie dort fast zwangsläufig. Dann ist die richtige Frage nicht mehr, wie man sie unterschreitet, sondern ob man den Zeitpunkt der Anschaffung und den Sanierungsbeginn auseinanderzieht — oder ob man die höhere AfA-Bemessungsgrundlage schlicht in Kauf nimmt. Verloren ist der Aufwand nämlich nicht, nur gestreckt.

Was nicht mitzählt

• Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB: Anbau, Aufstockung, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, etwa der Ausbau eines Speichers. Solche Kosten sind ohnehin Herstellungskosten und werden deshalb nicht in die Grenze eingerechnet.
• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten: Wartung der Heizung, Schornsteinfeger, kleine laufende Reparaturen. Der Bereich ist eng — eine Badsanierung fällt nicht darunter, nur weil sie irgendwann fällig war.
• Eigenleistung. Deine Arbeitszeit erzeugt keine Aufwendung. Was Du selbst machst, zählt weder gegen die Grenze noch als Werbungskosten — dazu mehr unter Muskelhypothek. In einem Grenzfall kann das der Ausweg sein.
• Die Umsatzsteuer selbst. Gegen die Grenze wird netto gerechnet. Abziehbar ist bei einem privaten Vermieter dagegen der Bruttobetrag. Diese Asymmetrie schafft in der Praxis Luft: Aus 27.146 Euro Grenze werden rund 32.300 Euro Bruttovolumen.

Die häufigsten Fallstricke

• Brutto statt netto gerechnet. Wer die Grenze mit Bruttorechnungen prüft, hält sich für gefährdet, obwohl er es nicht ist — oder umgekehrt. Immer netto vergleichen.
• Der Fristbeginn wird falsch gesetzt. Die drei Jahre laufen ab der Anschaffung, und Anschaffung ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Beurkundungstag. Siehe Besitzübergang. Zwischen beiden können Monate liegen.
• Der Bodenanteil wird nicht abgezogen. Wer 15 Prozent vom Kaufpreis rechnet statt vom Gebäudeanteil, kommt im Beispiel auf 28.200 statt 27.146 Euro — und liegt genau in der Falle.
• Schönheitsreparaturen werden für harmlos gehalten. Malerarbeiten und Bodenbeläge zählen mit, wenn sie zu einer einheitlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme gehören. Nur was jährlich üblicherweise anfällt, bleibt draußen.
• Es wird in zwei Rechnungen aufgeteilt. Maßgeblich ist die Maßnahme, nicht die Rechnungsstellung. Wer denselben Auftrag über zwei Jahre stückelt, verschiebt nichts, solange beide Teile in der Drei-Jahres-Frist liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto, werden alle zu Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG).
• Es ist eine Freigrenze: Ein Euro darüber kippt den gesamten Betrag.
• Bemessung ist der Gebäudeanteil, nicht der Kaufpreis; verglichen wird ohne Umsatzsteuer.
• Im Beispiel: Grenze 27.146 Euro, Maßnahmen 28.000 Euro netto, Überschreitung 854 Euro — statt 13.994 Euro Steuerwirkung sofort nur noch 280 Euro im Jahr.
• Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen nach § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
• Die Frist beginnt mit dem Besitzübergang, nicht mit dem Notartermin.

Häufige Fragen

Gilt die Regel auch bei einer selbstgenutzten Wohnung?

Praktisch nicht, weil bei Eigennutzung ohnehin nichts abgezogen wird. Sie wird erst relevant, wenn Du die Wohnung später vermietest — dann bestimmt die Einordnung die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand ersetzt Vorhandenes und ist sofort abziehbar. Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern oder heben den Standard wesentlich; sie wirken nur über die AfA. § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG stülpt über diese Unterscheidung eine schlichte Rechenregel für die ersten drei Jahre.

Kann ich die Frist umgehen, indem ich vor dem Kauf saniere?

Nein. Was der Verkäufer vor dem Verkauf bezahlt hat, ist sein Aufwand, und der Preis dafür steckt dann im Kaufpreis. Umgekehrt kann ein günstiger Kauf mit anschließender Eigensanierung wirtschaftlich sinnvoll sein — man muss nur die Grenze kennen.

Zählt die Einbauküche mit?

Eine Einbauküche ist in der Regel ein eigenes Wirtschaftsgut mit eigener Nutzungsdauer und wird gesondert abgeschrieben. Sie fällt damit nicht unter die 15-Prozent-Rechnung. Lass sie auf der Rechnung getrennt ausweisen.

Was ist, wenn ich die Grenze erst im dritten Jahr reiße?

Dann werden auch die Aufwendungen der ersten beiden Jahre nachträglich zu Herstellungskosten. Bereits ergangene Bescheide werden geändert. Deshalb muss die laufende Summe über die vollen drei Jahre mitgeführt werden, nicht nur im ersten Jahr.

Zählen Kosten für den Energieberater mit?

Kosten, die einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme zuzuordnen sind, teilen deren Schicksal. Planungs- und Beratungskosten für eine solche Maßnahme gehören daher in die Rechnung. Frag das im Zweifel Deinen Steuerberater ab, bevor Du beauftragst — nicht danach.

Wie halte ich das sauber fest?

Mit einer einfachen Liste: Datum, Gewerk, Nettobetrag, laufende Summe, Abstand zur Grenze. Dazu die Rechnungen und der Nachweis des Besitzübergangs. Welche Unterlagen ohnehin gebraucht werden, steht unter Sanierungsnachweise.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.