AfA (Abschreibung) bei Immobilien – einfach erklärt

Die erste Steuererklärung nach dem Kauf. Dein Steuerberater fragt nach der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude. Im Kaufvertrag steht dazu nichts. Er sagt, dann rechne das Finanzamt selbst — und meistens zu Deinen Ungunsten.

Es geht um mehrere tausend Euro pro Jahr, jedes Jahr, fünfzig Jahre lang.

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die AfA ist die Abschreibung: Du darfst die Anschaffungskosten des Gebäudes über seine Nutzungsdauer verteilt von Deinen Mieteinnahmen abziehen, obwohl das Geld längst bezahlt ist.

AfA heißt Absetzung für Abnutzung. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude verbraucht sich. Jedes Jahr geht ein Stück seines Werts verloren, und dieser Verlust ist Aufwand — auch wenn er nicht auf dem Kontoauszug erscheint. Die AfA gehört deshalb zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

Voraussetzung ist Vermietung. Wer selbst in der Wohnung wohnt, schreibt nichts ab; es fehlt die Einkunftsart, gegen die der Aufwand wirken könnte.

Die Sätze für die lineare AfA stehen in § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG und richten sich nach der Fertigstellung des Gebäudes: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Das entspricht Abschreibungsdauern von 33, 50 und 40 Jahren.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne mit dem Fall, der sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro. Das Normobjekt der Essener Immobilienrichtwerte hat Baujahr 1962 — damit gilt der Satz von 2 Prozent.

Der erste Schritt ist immer die Aufteilung. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Nur der Gebäudeanteil zählt. Bei einer Eigentumswohnung ermittelst Du den Bodenwert über Deinen Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Für Frohnhausen liegt er bei 390 Euro je Quadratmeter.

Der zweite Schritt: Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden in derselben Quote aufgeteilt.

Der dritte Schritt ist einfach: 2 Prozent von 180.971 Euro sind 3.619 Euro AfA im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das 1.520 Euro weniger Steuer, jedes Jahr, ohne dass ein Cent abfließt.

Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig gerechnet. Nach § 7 Absatz 1 Satz 4 EStG mindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat. Wer im September kauft, setzt vier Zwölftel an, also 1.206 Euro.

Warum die Aufteilung geprüft wird

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Deine AfA. Der Anreiz, den Bodenwert kleinzurechnen, liegt auf der Hand — und das Finanzamt weiß das.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung wird grundsätzlich anerkannt, weil sie zwischen fremden Dritten ausgehandelt wurde. Sie wird aber verworfen, wenn sie nur zum Schein getroffen ist oder wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Zur Kontrolle verwenden die Finanzämter eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe die Gerichte nicht bindet; bei Streit ist der Wert durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln.

Praktisch heißt das: Eine plausible, im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung ist Gold wert. Plausibel ist sie, wenn sie sich aus Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses herleiten lässt — also genau so, wie oben gerechnet. In Essen macht der Stadtteil dabei einen erheblichen Unterschied: In Katernberg liegt der Bodenrichtwert bei 225 Euro, in Bredeney bei 710 Euro je Quadratmeter. Bei gleicher Wohnungsgröße fällt der abschreibbare Anteil in Bredeney deutlich niedriger aus.

Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Ausnahme: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 50 Jahre — bei den Fällen der Nummer 2 Buchstabe b —, darf statt der 2 Prozent die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA angesetzt werden. Nutzungsdauer ist nach § 11c Absatz 1 EStDV der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.

Was das bewirkt, zeigt die Rechnung mit derselben Bemessungsgrundlage von 180.971 Euro:

Der Weg dahin führt über ein Gutachten, das die verbleibende Nutzungsdauer begründet — nicht über eine Behauptung im Steuerformular. Bei einem Objekt mit erheblichem Sanierungsstau kann sich das rechnen; die Gutachterkosten stehen dann rund 2.400 Euro Mehr-AfA im Jahr gegenüber. Der fachliche Begriff dazu ist die Restnutzungsdauer.

Die häufigsten Fallstricke

• Die Kaufnebenkosten werden vergessen. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage. Im Beispiel machen sie 19.490 Euro Gebäudeanteil aus und damit 390 Euro AfA im Jahr. Über fünfzig Jahre sind das der Preis eines Kleinwagens.
• Der Kaufvertrag schweigt zur Aufteilung. Dann rechnet das Finanzamt. Eine Zeile im Vertrag, die den Bodenwert nachvollziehbar beziffert, kostet nichts und spart Jahre Diskussion.
• Die AfA wird mit der Tilgung verwechselt. Die Tilgung mindert die Steuer nicht — sie ist Vermögensbildung. Abziehbar sind nur der Zinsanteil und die AfA. Deshalb sinkt die Steuerwirkung einer Finanzierung im Lauf der Jahre, obwohl die Rate gleich bleibt.
• Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist schlägt die AfA zurück. Nach § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommene AfA. Der steuerpflichtige Gewinn fällt entsprechend höher aus. Mehr dazu unter Spekulationsfrist.

Das Wichtigste in Kürze

• Die AfA verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und mindert die Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG.
• Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie Grund und Boden.
• Die Sätze aus § 7 Absatz 4 EStG: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent davor bis zurück zum 31. Dezember 1924, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.
• Im Beispiel: 210.692 Euro Anschaffungskosten, 85,89 Prozent Gebäudeanteil, 180.971 Euro Bemessungsgrundlage, 3.619 Euro AfA im Jahr.
• Im Anschaffungsjahr wird nach § 7 Absatz 1 Satz 4 EStG monatsgenau gekürzt.
• Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist möglich, aber nur mit Gutachten.

Häufige Fragen

Kann ich die AfA auch bei Eigennutzung ansetzen?

Nein. Es gibt keine Einkünfte, gegen die der Aufwand wirken könnte. Nur bei Vermietung, auch bei teilweiser Vermietung eines Hauses, ist die AfA abziehbar — dann anteilig nach Flächen.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für meine Wohnung?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, dessen Werte über das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes veröffentlicht werden. Wie das geht, steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. Für die Rechnung brauchst Du zusätzlich Grundstücksgröße und Miteigentumsanteil — beides steht im Grundbuchauszug.

Was passiert, wenn ich eine Wohnung geerbt habe?

Dann führst Du die AfA des Erblassers fort, mit dessen Bemessungsgrundlage und dessen Restlaufzeit. Der Erbschaftsteuerwert spielt dafür keine Rolle. Das überrascht viele, weil der Steuerwert oft deutlich höher liegt als die alten Anschaffungskosten.

Erhöht eine Sanierung die AfA?

Nur wenn die Kosten Herstellungskosten sind. Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar und damit meist günstiger. Ob das eine oder das andere vorliegt, entscheidet in den ersten drei Jahren nach dem Kauf oft die Grenze des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands.

Kann ich eine einmal gewählte Aufteilung später ändern?

Solange der Bescheid noch offen oder änderbar ist, ja. Ist er bestandskräftig, wird es schwierig. Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung im ersten Jahr sauber zu begründen statt sie später zu verteidigen.

Zählt die Küche zur AfA des Gebäudes?

Eine Einbauküche wird in der Regel als eigenes Wirtschaftsgut über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht über 50 Jahre. Das ist einer der Punkte, bei denen sich eine getrennte Ausweisung im Kaufvertrag lohnt.

Was ist mit dem Anteil an der Erhaltungsrücklage?

Der übernommene Anteil an der Erhaltungsrücklage gehört nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes — er ist eine Geldforderung. Weise ihn im Kaufvertrag gesondert aus; das senkt die AfA-Bemessungsgrundlage nur scheinbar und wirkt an anderer Stelle für Dich.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.