Tilgung und Tilgungsplan – einfach erklärt

Du sitzt vor dem Finanzierungsvorschlag und suchst die eine Zahl, die Dir sagt, wann Du fertig bist. Sie steht nicht da. Da steht die Rate, da steht der Zins, da steht „anfänglicher Tilgungssatz 2,00 Prozent“ — und aus diesen drei Angaben soll sich ergeben, ob Du mit 62 oder mit 78 schuldenfrei bist.

Ergibt sich auch. Nur rechnet es Dir niemand vor, solange Du nicht danach fragst.

Was ist Tilgung?

Tilgung ist der Teil Deiner Monatsrate, mit dem Du die Schuld tatsächlich kleiner machst — alles andere an der Rate ist Zins und damit weg.

Der Zins ist die Miete für das geliehene Geld. Er verschwindet bei der Bank und kommt nie zurück. Die Tilgung dagegen ist Dein Geld, das sich in Eigentum verwandelt. Der Tilgungssatz ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, den Du im ersten Jahr zurückzahlst. Deshalb heißt er anfänglicher Tilgungssatz: Er gilt genau ein Jahr lang, danach steigt der Tilgungsanteil von allein.

Der Tilgungsplan ist die Liste, die das Monat für Monat aufschlüsselt: Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil, verbleibende Schuld. Nach § 492 Absatz 3 Satz 2 BGB kannst Du ihn jederzeit von Deiner Bank verlangen.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne das an einem Fall durch, den ich in allen Finanzierungsbegriffen dieses Lexikons weiterverwende. Eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in Essen-Frohnhausen. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — macht 188.000 Euro Kaufpreis.

Für den Zins setze ich 4,00 Prozent an. Das ist eine gesetzte Annahme, keine Marktaussage. Bauzinsen bewegen sich wöchentlich; jede Zahl, die ich hier als aktuell ausgäbe, wäre beim Lesen falsch. Deinen echten Satz erfährst Du beim Bankgespräch, und erst dann steht er fest. Dazu 2,00 Prozent Anfangstilgung. Die Rate ist die Summe beider Sätze auf die Darlehenssumme: 6 Prozent von 150.000 Euro sind 9.000 Euro im Jahr, also 750 Euro im Monat.

So sieht der Tilgungsplan in Jahresschritten aus:

Im ersten Jahr zahlst Du 9.000 Euro und wirst 3.056 Euro Schulden los. Im zwanzigsten Jahr zahlst Du dieselben 9.000 Euro und wirst 6.813 Euro los. Das ist der ganze Trick am Annuitätendarlehen: Der eingesparte Zins bleibt im System und wird automatisch zu Tilgung. Volltilgung ist nach 331 Monaten erreicht, also nach 27 Jahren und 7 Monaten.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Tilgungssatz ist die Stellschraube, an der Du selbst drehen kannst — und er wirkt härter als der Zins. Das überrascht die meisten. Hier dieselbe Wohnung, dasselbe Darlehen, nur mit anderer Anfangstilgung:

Von 1 auf 2 Prozent kostet Dich 125 Euro im Monat und spart fast dreizehn Jahre. Kein anderer Hebel in der ganzen Finanzierung ist so stark.

Und jetzt der Vergleich, der wirklich zählt. Angenommen, Du bekommst statt 4,00 Prozent nur 3,50 Prozent Sollzins — einen halben Prozentpunkt geschenkt. Lässt Du die Tilgung bei 2 Prozent, sinkt die Rate auf 687,50 Euro und Deine Laufzeit steigt auf 29 Jahre. Der günstigere Zins macht Dich also später schuldenfrei, weil die Rate mitsinkt. Hältst Du die Rate dagegen bei 750 Euro, entspricht das bei 3,50 Prozent einer Anfangstilgung von 2,50 Prozent, und Du bist nach 25 Jahren und 1 Monat fertig — 30 Monate früher. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung bei gleichem Zins bringt dagegen 76 Monate. Der Zins bestimmt, was das Geld kostet. Die Tilgung bestimmt, wie lange Du zahlst.

In Essen kommt eine zweite Zahl dazu, die viele vergessen: das Hausgeld. Bei einer Wohnung dieser Größe sind 250 bis 350 Euro im Monat normal, ein Teil davon nicht umlagefähige Erhaltungsrücklage. Deine echte Belastung liegt also nicht bei 750, sondern bei rund 1.000 bis 1.100 Euro. Wer den Tilgungssatz nur nach der Kreditrate wählt, verrechnet sich um ein Drittel.

Was Du tun musst

Fordere den Tilgungsplan schriftlich an, bevor Du unterschreibst — § 492 Absatz 3 Satz 2 BGB gibt Dir dieses Recht. Lass Dir zwei Varianten rechnen: eine mit Deiner Wunschrate, eine mit einem Prozentpunkt mehr Tilgung. Dann schau, in welchem Alter die Restschuld auf null fällt. Das ist die einzige Kontrollfrage, die zählt.

Die häufigsten Fallstricke

• Der Tilgungssatz wird nach der maximal möglichen Rate gewählt. Dann fehlt der Puffer für eine kaputte Heizung, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder ein Jahr mit weniger Einkommen. Besser: moderate Tilgung plus vereinbarte Sondertilgung, die Du nutzen kannst, aber nicht musst.
• Ein Prozent Tilgung wird für normal gehalten. Es war einmal normal, als der Zins bei einem Prozent lag. Bei einem Sollzins um vier Prozent bedeutet ein Prozent Tilgung über vierzig Jahre Laufzeit. Wer mit 45 kauft, tilgt dann bis 85.
• Der Tilgungssatz wird mit dem Tilgungsanteil verwechselt. „2 Prozent Tilgung“ heißt nicht, dass 2 Prozent der Rate Tilgung sind. Es heißt, dass 2 Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt werden. Im Beispiel sind das 3.056 Euro von 9.000 Euro Jahresrate, also gut ein Drittel.
• Kein Tilgungssatzwechsel vereinbart. Viele Banken lassen Dich während der Sollzinsbindung kostenlos zwischen etwa 1 und 5 Prozent umstellen — aber nur, wenn es im Vertrag steht. Nach der Elternzeit oder einer Gehaltserhöhung ist das bares Geld.

Das Wichtigste in Kürze

• Tilgung ist der Teil der Rate, der die Schuld senkt; der Zinsanteil ist verlorenes Geld.
• Der anfängliche Tilgungssatz gilt nur für das erste Jahr — danach steigt der Tilgungsanteil bei gleicher Rate von allein.
• Im Beispiel: 150.000 Euro, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, 750 Euro Rate, Volltilgung nach 27 Jahren und 7 Monaten.
• Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit stärker als ein halber Prozentpunkt weniger Zins — weil ein niedrigerer Zins bei fester Tilgung auch die Rate senkt.
• Nach § 492 Absatz 3 Satz 2 BGB kannst Du jederzeit einen Tilgungsplan verlangen.
• Rechne Hausgeld und Rücklage mit ein, sonst wählst Du den Tilgungssatz auf falscher Grundlage.

Häufige Fragen

Was bedeutet „anfängliche Tilgung“ genau?

Den Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, den Du im ersten Jahr zurückzahlst. Bei 150.000 Euro und 2 Prozent sind das rechnerisch 3.000 Euro; tatsächlich landen im ersten Jahr 3.056 Euro bei der Schuld, weil der Zins schon im ersten Monat leicht sinkt.

Kann ich den Tilgungssatz später ändern?

Nur wenn es im Vertrag steht. Ein Tilgungssatzwechsel ist eine übliche und meist kostenlose Klausel, aber kein gesetzliches Recht. Frag ausdrücklich danach, bevor Du unterschreibst.

Warum ist der Tilgungsanteil am Anfang so klein?

Weil der Zins auf die gesamte Restschuld berechnet wird und die am Anfang am größten ist. Von 750 Euro Rate sind im ersten Monat 500 Euro Zins. Erst im Lauf der Jahre kippt das Verhältnis; im Monat 121 sind es 377 Euro Zins und 373 Euro Tilgung.

Ist eine hohe Tilgung immer besser?

Finanzmathematisch ja, praktisch nicht immer. Eine hohe Rate ohne Rücklage ist gefährlicher als eine niedrige Rate mit Puffer. Die Bank prüft Deine Kreditwürdigkeit ohnehin nach § 505a BGB und muss dabei auf Deine Belastbarkeit schauen, nicht nur auf den Objektwert.

Was passiert mit der Tilgung, wenn die Zinsbindung endet?

Der Tilgungssatz wird neu bestimmt. Bleibt Deine Rate gleich und ist der neue Zins niedriger, tilgst Du automatisch schneller; ist er höher, langsamer. Bei einer Restschuld von 113.188 Euro entspricht eine 750-Euro-Rate je nach neuem Zins einer Anfangstilgung zwischen knapp 2 und fast 5 Prozent. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung.

Zählt die Tilgung als Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung?

Nein. Nur der Zinsanteil ist bei Vermietung abziehbar, die Tilgung nicht — sie ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Das ist einer der Gründe, warum die Aufschlüsselung im Tilgungsplan bei einer Kapitalanlage jedes Jahr gebraucht wird.

Lohnt sich eine hohe Tilgung oder lieber Geld anlegen?

Die Tilgung bringt Dir sicher Deinen Sollzins als Rendite, steuerfrei. Eine Geldanlage muss diesen Satz nach Steuern erst einmal schlagen. Das ist keine Anlageberatung, nur der nüchterne Vergleichsmaßstab.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.