Sondertilgung – einfach erklärt

Die Erbtante hat 10.000 Euro hinterlassen, oder der Bonus war besser als gedacht. Du willst das Geld in Deine Wohnung stecken und rufst bei der Bank an. Die Antwort: Das gehe leider nicht, im Vertrag stehe kein Sondertilgungsrecht.

Dieser Satz kostet Dich, je nach Restlaufzeit, einen fünfstelligen Betrag. Und er fällt nur deshalb, weil beim Vertragsabschluss niemand nach einer Klausel gefragt hat, die die meisten Banken kostenlos hergeben.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung, die Du zusätzlich zur normalen Rate leistest und die vollständig in die Schuld geht — kein Cent davon ist Zins.

Weil sie zu hundert Prozent auf die Restschuld wirkt, spart jeder eingezahlte Euro ab dem nächsten Monat Zinsen. Und weil Deine Rate gleich bleibt, wird der frei gewordene Zinsanteil sofort in zusätzliche Tilgung umgewandelt. Der Effekt verstärkt sich also selbst.

Der Haken: Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit festem Zins hast Du während der Zinsbindung kein gesetzliches Recht auf vorzeitige Rückzahlung. § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB lässt sie nur zu, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Alles andere muss im Vertrag stehen.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich bleibe bei dem Fall, den ich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons ziehe: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Gesamtkosten mit Nebenkosten 210.692 Euro, Eigenkapital 60.692 Euro, Darlehen 150.000 Euro. Angenommener Sollzins 4,00 Prozent — eine gesetzte Zahl, kein Marktwert; Deinen eigenen Satz nennt Dir die Bank im Gespräch. Anfangstilgung 2,00 Prozent, Rate 750 Euro im Monat.

Ohne Sondertilgung ist die Wohnung nach 27 Jahren und 7 Monaten bezahlt. Insgesamt zahlst Du dabei 97.600 Euro Zinsen. Jetzt dieselbe Finanzierung mit einer jährlichen Sondertilgung am Jahresende:

125 Euro im Monat beiseitegelegt und einmal im Jahr überwiesen — das sind die 1.500 Euro in Zeile zwei — verkürzen die Laufzeit um mehr als sechs Jahre und sparen knapp 24.000 Euro Zinsen. Dieselben 125 Euro als höhere Monatsrate hätten fast denselben Effekt, aber die Sondertilgung hat einen Vorteil: Du musst sie nicht zahlen. Fällt das Geld in einem Jahr aus, passiert nichts.

Früh schlägt spät. Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 Euro wirkt sehr unterschiedlich, je nachdem, wann sie kommt:

Derselbe Betrag, fünffacher Unterschied in der Wirkung. Der Grund ist einfach: Früh eingezahltes Geld spart Zinsen über die gesamte Restlaufzeit.

Warum das für Dich wichtig ist

Das Sondertilgungsrecht ist die billigste Versicherung im ganzen Vertrag. Es kostet bei den meisten Banken keinen Zinsaufschlag, und es gibt Dir drei Dinge, die Du sonst nicht hättest.

Erstens Flexibilität. Du kannst eine niedrigere Rate wählen und trotzdem schnell tilgen, wenn Geld da ist. Zweitens einen Hebel beim Verkauf. Wer in Essen eine Wohnung verkaufen will, während die Zinsbindung läuft, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung — und die bemisst sich an der Restschuld. Zwei Jahre lang vorher sondertilgen senkt die Bemessungsgrundlage spürbar. Drittens einen besseren Anschluss. Wer nach zehn Jahren statt 113.188 Euro nur 95.116 Euro Restschuld hat, geht mit einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf in die Anschlussfinanzierung — und niedriger Auslauf heißt besserer Zins.

Wie viel das in Essen ausmacht, hängt am Preisniveau. In Steele kostet dieselbe 80-Quadratmeter-Wohnung beim Richtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter 164.000 Euro, in Rüttenscheid bei 2.925 Euro rund 234.000 Euro. Dieselbe Sondertilgung von 3.000 Euro im Jahr wiegt in Steele schwerer, weil sie einen größeren Anteil der Schuld trifft.

Was im Vertrag stehen muss

Achte auf vier Punkte: die Höhe (üblich sind bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme je Jahr), den Zeitpunkt (jederzeit oder nur zum Jahrestag), die Übertragbarkeit (verfällt ein nicht genutztes Jahr?) und die Kosten (ein Zinsaufschlag für das Recht ist unüblich, kommt aber vor). Und lass Dir bestätigen, dass die Sondertilgung sofort auf die Restschuld angerechnet wird — nicht erst zum Jahresende. Bei manchen Häusern liegt das Geld sonst monatelang zinslos herum.

Die häufigsten Fallstricke

• Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. Der häufigste und teuerste Fehler. Ohne Klausel greift § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB: Während der Zinsbindung darfst Du nur zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Bloßes „Ich habe gerade Geld“ ist keines.
• Nicht genutzte Jahre verfallen. Die meisten Verträge lassen ein nicht ausgeschöpftes Sondertilgungsrecht ersatzlos untergehen. Wer drei Jahre nichts zahlt und im vierten 20.000 Euro hat, darf trotzdem nur 7.500 Euro tilgen.
• Die Sondertilgung wird als Sondertilgung nicht erkannt. Überweist Du einfach auf das Darlehenskonto, verrechnet manche Bank den Betrag als Vorauszahlung kommender Raten. Schreib „Sondertilgung, Darlehensnummer …“ in den Verwendungszweck und schick zusätzlich eine kurze schriftliche Anweisung.
• Die Rücklage wird geplündert. Sondertilgung ist Geld, das Du nicht zurückholen kannst. Wer sein letztes Polster in die Schuld steckt und dann eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft bekommt, muss teuer nachfinanzieren. Drei bis sechs Monatsausgaben bleiben liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Sondertilgung geht zu hundert Prozent in die Schuld und spart ab dem Folgemonat Zinsen.
• Ohne Vertragsklausel gibt es sie bei festem Zins praktisch nicht — § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse.
• Im Beispiel: 1.500 Euro im Jahr verkürzen die Laufzeit von 27 Jahren 7 Monaten auf 21 Jahre 5 Monate und sparen 23.903 Euro Zinsen.
• Früh eingezahlt wirkt vielfach stärker als spät: 10.000 Euro nach drei Jahren sparen 15.195 Euro, nach zwanzig Jahren nur noch 3.130 Euro.
• Üblich sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme je Jahr, meist ohne Zinsaufschlag — man muss es nur verlangen.
• Sondertilgungen senken auch die Bemessungsgrundlage einer späteren Vorfälligkeitsentschädigung.

Häufige Fragen

Muss die Bank mir eine Sondertilgung erlauben?

Nur wenn es im Vertrag steht oder wenn ein berechtigtes Interesse nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB vorliegt — typischerweise der Verkauf der beliehenen Wohnung. Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zins ist die vorzeitige Rückzahlung dagegen nach § 500 Absatz 2 Satz 1 BGB jederzeit möglich.

Kostet die Sondertilgung eine Gebühr?

Innerhalb des vereinbarten Rechts nicht. Wer darüber hinaus tilgen will, braucht die Zustimmung der Bank — und die lässt sich das über eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Senkt die Sondertilgung meine Rate oder die Laufzeit?

In aller Regel die Laufzeit, weil die Rate vertraglich festgeschrieben ist. Manche Banken bieten alternativ an, die Rate neu zu berechnen. Das fühlt sich besser an, kostet aber Zinsen — die Laufzeitverkürzung ist finanziell fast immer die bessere Variante.

Wann im Jahr soll ich sondertilgen?

So früh wie möglich, wenn der Vertrag jederzeitige Sondertilgung erlaubt. Erlaubt er nur den Jahrestag, ist der Termin vorgegeben. Auf dem Tagesgeldkonto liegendes Geld müsste Deinen Sollzins nach Steuern schlagen, um das Warten zu rechtfertigen.

Was ist besser: höhere Tilgung oder Sondertilgungsrecht?

Beides zusammen. Die höhere Anfangstilgung wirkt sicher, das Sondertilgungsrecht flexibel. Wer schwankende Einkünfte hat, fährt mit moderater Tilgung plus großzügigem Sondertilgungsrecht ruhiger.

Zählt eine Sondertilgung als vorzeitige Rückzahlung im Sinne des Gesetzes?

Ja, sie ist eine teilweise vorzeitige Erfüllung nach § 500 Absatz 2 BGB. Deshalb braucht sie entweder die Vertragsklausel oder das berechtigte Interesse. Innerhalb der vereinbarten Klausel darf die Bank dafür keine Entschädigung verlangen.

Kann ich mit Fördermitteln sondertilgen?

Tilgungszuschüsse aus Förderprogrammen wirken wie eine Sondertilgung, folgen aber eigenen Regeln des Förderdarlehens. Mehr dazu unter KfW-Förderung und BEG-Förderung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.