Eigenkapital beim Immobilienkauf – einfach erklärt

Nach zwei Minuten fragt der Bankberater nach Deinem Eigenkapital. Du nennst eine Zahl, er tippt sie ein, und ab da ist das Gespräch ein anderes. Nicht weil Du reich oder arm bist, sondern weil diese eine Zahl darüber entscheidet, welchen Zinssatz die Bank Dir überhaupt anbietet.

Das Missverständnis dabei ist fast immer dasselbe: Die meisten denken, Eigenkapital sei die Anzahlung auf den Kaufpreis. Es ist zuerst etwas anderes.

Was ist Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Eigenkapital ist das Geld, das Du selbst mitbringst und das nicht von einer Bank geliehen ist — und es muss zuerst die Kaufnebenkosten decken, bevor es überhaupt in den Kaufpreis geht.

Der Grund dafür ist nüchtern: Die Bank sichert sich über eine Grundschuld auf der Wohnung ab. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision stecken aber nicht in der Wohnung; sie sind weg. Müsste die Bank verwerten, bekäme sie davon nichts zurück. Deshalb finanzieren die meisten Häuser diesen Teil nicht mit.

Zum Eigenkapital zählen Ersparnisse, Tagesgeld, Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere, ein schuldenfreies Grundstück und geschenktes oder vorgezogen vererbtes Geld. Nicht dazu zählt ein Ratenkredit, mit dem Du das Eigenkapital erst zusammenkaufst — den sieht die Bank ohnehin in der Bonitätsauskunft.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehendes Beispiel: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Kaufpreis 188.000 Euro.

Diese 22.692 Euro sind die Untergrenze. Wer sie hat und keinen Cent mehr, finanziert den vollen Kaufpreis — eine Vollfinanzierung mit allen Folgen. In meinem Beispiel bringt der Käufer 60.692 Euro mit: die Nebenkosten plus 38.000 Euro auf den Kaufpreis. Übrig bleibt ein Darlehen von 150.000 Euro. Mit einem angenommenen Sollzins von 4,00 Prozent — gesetzt, nicht gemessen — und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 750 Euro im Monat.

Was mehr oder weniger Eigenkapital bewirkt, zeigt diese Staffel. Die Spalte ganz rechts ist die entscheidende: Sie zeigt den Beleihungsauslauf, gerechnet auf einen angenommenen Beleihungswert von 169.200 Euro — das sind 90 Prozent des Kaufpreises, ein üblicher Sicherheitsabschlag der Bank.

Die Sprungstellen liegen bei 80 und bei 60 Prozent. Banken staffeln ihre Konditionen nach diesen Schwellen, weil § 14 des Pfandbriefgesetzes nur die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckung für Hypothekenpfandbriefe zulässt. Alles darüber muss die Bank teurer refinanzieren — und gibt das weiter.

Warum das für Dich wichtig ist

Wie viel Du brauchst, hängt in Essen stark vom Stadtteil ab. Dieselbe 80-Quadratmeter-Wohnung, drei Lagen, jeweils mit Nebenkosten und mit einem Eigenkapital, das zwanzig Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten deckt:

Zwischen Steele und Rüttenscheid liegen bei gleicher Wohnungsgröße rund 22.000 Euro Eigenkapitalbedarf. Das sind die Richtwerte des Gutachterausschusses, Mediane für ein Normobjekt — sie ersetzen keine Bewertung Deiner konkreten Wohnung, taugen aber gut zum Rechnen. Mehr Zahlen findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Wichtig ist die zweite Wirkung des Eigenkapitals: Es senkt nicht nur die Rate, es senkt auch den Zinssatz. Wer von 88,7 auf 80 Prozent Auslauf kommt, bekommt in der Regel eine bessere Kondition — der Effekt wirkt also doppelt. Wer schon knapp über einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob ein paar tausend Euro mehr ihn darunter bringen. Das ist oft der günstigste Zins, den man kaufen kann.

Was außer Geld noch zählt

Nicht jedes Eigenkapital ist Bargeld. Ein bereits bezahltes Grundstück zählt voll. Handwerkliche Eigenleistung kann als Muskelhypothek angerechnet werden, allerdings nur begrenzt und nur gegen nachvollziehbare Kalkulation. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag bringt Guthaben und Darlehensanspruch zugleich. Und ein Förderdarlehen ersetzt zwar kein Eigenkapital, verbessert aber die Mischkalkulation. Ausdrücklich kein Eigenkapital ist ein Privatdarlehen aus der Familie, das zurückgezahlt werden muss — das ist eine Schuld und gehört offengelegt.

Die häufigsten Fallstricke

• Das Konto wird auf null geräumt. Nach dem Kauf kommen Küche, Umzug, Renovierung — und in einer Eigentümergemeinschaft jederzeit eine Sonderumlage. Lass drei bis sechs Monatsausgaben liegen. Wer sie hinterher als Konsumkredit nachholt, zahlt ein Vielfaches des Bauzinses.
• Die Erhaltungsrücklage wird übersehen. Beim Wohnungskauf geht Dein Anteil an der Erhaltungsrücklage auf Dich über. Er verringert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht automatisch, ist aber ein Verhandlungspunkt und gehört in die Kalkulation.
• Nebenkosten werden auf zehn Prozent geschätzt. In Nordrhein-Westfalen sind es mit Provision rund zwölf. Der Unterschied sind bei 188.000 Euro Kaufpreis fast 4.000 Euro — genau die Summe, die am Notartermin fehlt.
• Geschenktes Geld wird nicht dokumentiert. Kommt das Eigenkapital von den Eltern, will die Bank es belegt sehen, und das Finanzamt interessiert sich für die Schenkung. Ein kurzer schriftlicher Schenkungsvertrag klärt beides.

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten — in NRW rund 12 Prozent des Kaufpreises inklusive Provision.
• Im Beispiel Frohnhausen: 22.692 Euro Nebenkosten, 60.692 Euro Eigenkapital, 150.000 Euro Darlehen, 750 Euro Rate.
• Eigenkapital senkt die Rate und zusätzlich den Zinssatz, weil es den Beleihungsauslauf drückt.
• Die Schwellen liegen bei 80 und 60 Prozent des Beleihungswerts; die 60-Prozent-Grenze folgt aus § 14 Pfandbriefgesetz.
• In Essen schwankt der Bedarf stark nach Stadtteil: rund 52.600 Euro in Steele, rund 75.000 Euro in Rüttenscheid für dieselbe Wohnungsgröße.
• Nicht alles ausgeben: Rücklage für Küche, Umzug und Sonderumlage einplanen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Als harte Untergrenze die Kaufnebenkosten, im Beispiel 22.692 Euro. Als solide Größe zusätzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises. Ausführlicher steht das unter Wie viel Eigenkapital brauche ich.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken machen es, verlangen dafür aber einen deutlichen Zinsaufschlag und eine sehr gute Bonität. Rechnerisch fällst Du damit in die Vollfinanzierung — mit höherer Rate, höherer Restschuld und einem Verkaufsrisiko in den ersten Jahren.

Zählt eine Lebensversicherung als Eigenkapital?

Nur der Betrag, den Du tatsächlich abrufen kannst, also der Rückkaufswert. Und der Rückkauf lohnt sich oft nicht. Manche Banken akzeptieren die Police stattdessen als zusätzliche Sicherheit — das ist etwas anderes als Eigenkapital, hilft beim Auslauf aber trotzdem.

Wird geschenktes Geld von den Eltern anerkannt?

Ja, als vollwertiges Eigenkapital, wenn es eine echte Schenkung ist und nicht zurückgezahlt werden muss. Die Bank will einen Nachweis; halte die Schenkung schriftlich fest und denk an die Freibeträge im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht.

Was bringt Eigenleistung?

Bei einer Sanierung kann die Bank ersparte Handwerkerkosten als Muskelhypothek anrechnen. Üblicherweise nur in engen Grenzen und nur mit belastbarer Kalkulation, denn Eigenleistung ersetzt kein Geld, sondern Arbeitszeit.

Ist es sinnvoll, alles Ersparte einzusetzen?

Nein. Jeder Euro Eigenkapital spart Dir zwar Deinen Sollzins, aber Liquidität nach dem Kauf ist mehr wert als der letzte halbe Zinspunkt. Wer nach dem Notartermin blank ist, finanziert die Küche zu Konsumkreditkonditionen.

Beeinflusst Eigenkapital wirklich meinen Zinssatz?

Deutlich. Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis, und staffelt die Kondition nach dem Auslauf. Der Sprung unter 80 Prozent ist meist der größte einzelne Hebel, den ein Käufer selbst in der Hand hat.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.