Bausparvertrag – einfach erklärt

Deine Eltern haben Dir mit achtzehn einen Bausparvertrag geschenkt. Seitdem liegt er in der Schublade, und niemand hat je erklärt, was er eigentlich tut. Jetzt kaufst Du eine Wohnung, und die Bank fragt danach — nicht nach dem Guthaben, sondern nach der Bausparsumme und dem Zuteilungstermin.

Das sind zwei völlig verschiedene Zahlen, und nur eine davon steht auf Deinem Kontoauszug.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, der Dir nach genügend Ansparen einen Rechtsanspruch auf ein Darlehen zu einem Zinssatz gibt, der schon heute feststeht.

So steht es fast wörtlich in § 1 Absatz 2 des Bausparkassengesetzes: Bausparer ist, wer mit einer Bausparkasse einen Vertrag schließt, durch den er nach Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens erwirbt. Das Bauspargeschäft dürfen nach § 1 Absatz 1 nur Bausparkassen betreiben.

Die Bausparsumme ist die Summe aus dem, was Du ansparst, und dem, was Du später leihen kannst. Sie zerfällt in zwei Teile: das Mindestsparguthaben, meist 40 oder 50 Prozent, und das Bauspardarlehen, den Rest. Ist das Guthaben erreicht und eine Wartezeit abgelaufen, wird der Vertrag zuteilungsreif. Erst dann kannst Du beides abrufen.

Verwenden darfst Du das Geld nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen im Sinne des § 1 Absatz 3 BauSparkG: Bau, Kauf, Erhaltung und Verbesserung von Wohngebäuden und Wohnungen, Erwerb von Bauland und Erbbaurechten, und die Ablösung von Verbindlichkeiten, die dafür eingegangen wurden. Ein Auto fällt nicht darunter.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne mit dem Fall, der sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Darlehen 150.000 Euro bei 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung. Rate 750 Euro. Nach zehn Jahren Sollzinsbindung steht eine Restschuld von 113.188 Euro.

Der klassische Einsatz eines Bausparvertrags ist genau hier: Er sichert den Zins für die Anschlussfinanzierung. Ein Vertrag über 60.000 Euro, parallel zur laufenden Rate bespart:

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Die Abschlussgebühr von 960 Euro wird aus den ersten Raten bezahlt. In den ersten knapp fünf Monaten landet nichts im Guthaben. Zweitens: Der Bausparvertrag hält den Zins bei 2,0 Prozent fest — für einen Zeitpunkt in gut zehn Jahren, an dem niemand weiß, wo der Marktzins steht. Dieselben 36.000 Euro bei 4,0 Prozent und derselben Rate kosten 10.051 Euro Zinsen statt 4.199 Euro und laufen zwanzig Monate länger.

Das ist der ganze Sinn der Sache. Ein Bausparvertrag ist keine Geldanlage, sondern eine Zinsversicherung. Die Sparzinsen sind niedrig, das ist der Preis der Police. Wer ihn als Sparbuch beurteilt, kommt zwangsläufig zu dem Schluss, dass er sich nicht lohnt.

Warum das für Dich wichtig ist

Für den Kauf selbst zählt ein Bausparvertrag doppelt. Das angesparte Guthaben ist echtes Eigenkapital und senkt den Beleihungsauslauf. Das Bauspardarlehen ist ein zweites, günstiges Darlehen — allerdings nur, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Ist er es nicht, hilft er beim Notartermin nicht weiter.

Für diesen Fall dürfen Bausparkassen nach § 4 Absatz 1 Nummer 1 BauSparkG Vor- und Zwischenfinanzierungskredite vergeben: Sie zahlen die volle Bausparsumme sofort aus, Du zahlst darauf nur Zinsen und sparst weiter, und bei Zuteilung wird das Ganze umgeschuldet. Das ist bequem und teuer — im Kern eine Zwischenfinanzierung zum entsprechenden Preis. Bei einem solchen Kombiprodukt schreibt § 16 Absatz 8 PAngV vor, wie der effektive Jahreszins zu berechnen ist; verlange die Angabe für das Gesamtprodukt, nicht für die einzelnen Bausteine.

Ein Vorteil, der selten erwähnt wird, liegt in der Absicherung. Nach § 7 Absatz 1 BauSparkG darf die Beleihung ohne zusätzliche Sicherheiten die ersten vier Fünftel des Beleihungswerts nicht übersteigen — bei selbstgenutztem Wohneigentum darf die Bausparkasse aber bis zum vollen Beleihungswert gehen. Ein Bauspardarlehen lässt sich deshalb im Grundbuch hinter dem Bankdarlehen eintragen und trotzdem gewähren. Genau das macht es zum passenden Baustein für die zweite Rangstelle.

In Essen ist der typische Anwendungsfall nicht der Neubau, sondern die Sanierung: ein Bad, eine Heizung, neue Fenster in einem Haus aus den fünfziger oder sechziger Jahren. Für Beträge zwischen 20.000 und 60.000 Euro ist ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oft die einfachste Lösung, weil keine neue Grundschuld bestellt werden muss.

Die häufigsten Fallstricke

• Der Zuteilungstermin steht nicht fest. Er hängt von der Bewertungszahl ab, die sich aus Guthaben und Wartezeit ergibt, und von der Zielbewertungszahl der Kasse. Die Berechnungsgrundlagen dafür müssen nach § 5 Absatz 2 BauSparkG in den Allgemeinen Geschäftsgrundsätzen stehen — verlangen kannst Du sie also. Ein garantiertes Datum bekommst Du trotzdem nicht.
• Die Abschlussgebühr wird übersehen. 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, fällig sofort und verrechnet mit den ersten Einzahlungen. Bei Kündigung vor Zuteilung ist sie in aller Regel verloren.
• Die Bausparsumme wird zu hoch gewählt. Sie bestimmt Gebühr und Sparrate. Wer 113.000 Euro absichern will, aber nur 200 Euro im Monat übrig hat, wird nie zuteilungsreif. Lieber einen kleineren Teil der Restschuld sichern und den Rest offen lassen.
• Alte Verträge werden vorschnell gekündigt. Ein Vertrag aus einer Hochzinsphase kann heute einen Guthabenzins tragen, den es nirgends sonst gibt. Prüfe vor jeder Kündigung, was der Vertrag verzinst — und ob die Kasse nicht ihrerseits kündigen will, weil sie das Geld nicht mehr will.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Bausparvertrag verbindet Sparphase und Darlehensanspruch; der Darlehenszins steht bei Abschluss fest (§ 1 Absatz 2 BauSparkG).
• Die Bausparsumme teilt sich in Mindestsparguthaben, meist 40 bis 50 Prozent, und Bauspardarlehen.
• Verwendet werden darf das Geld nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen nach § 1 Absatz 3 BauSparkG.
• Im Beispiel: 60.000 Euro Bausparsumme, 960 Euro Abschlussgebühr, 200 Euro Sparrate, 36.000 Euro Darlehen zu 2,0 Prozent.
• Der Wert liegt in der Zinssicherung, nicht in der Verzinsung des Guthabens.
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum darf die Bausparkasse nach § 7 Absatz 1 BauSparkG bis zum Beleihungswert gehen — deshalb eignet sich das Darlehen für die zweite Rangstelle.

Häufige Fragen

Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

Wenn das Mindestsparguthaben erreicht ist, die Mindestvertragsdauer abgelaufen ist und die Bewertungszahl die Zielbewertungszahl der Kasse erreicht. Alle drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Die Regeln stehen in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge, die nach § 5 Absatz 3 BauSparkG unter anderem Zuteilungsvoraussetzungen und Auszahlungsbedingungen enthalten müssen.

Lohnt sich ein Bausparvertrag heute noch?

Als Sparform kaum. Als Absicherung gegen steigende Zinsen für eine absehbare Anschlussfinanzierung oder Sanierung schon — sofern Du den Zeitpunkt und den Betrag halbwegs kennst. Wer weder weiß, wann noch wofür, kauft eine Versicherung ohne Risiko.

Kann ich das Bauspardarlehen jederzeit sondertilgen?

Ja, Bauspardarlehen sind üblicherweise jederzeit und in beliebiger Höhe kostenlos rückzahlbar. Das ist einer ihrer großen praktischen Vorteile gegenüber einem Bankdarlehen mit fester Sondertilgungsregel.

Was passiert, wenn ich das Darlehen gar nicht brauche?

Dann lässt Du Dir bei Zuteilung nur das Guthaben auszahlen und verzichtest auf das Darlehen. Das ist zulässig und kostet nichts. Der Vertrag hat dann als Zinsversicherung gedient, die Du nicht in Anspruch nehmen musstest.

Zählt das Bausparguthaben als Eigenkapital?

Ja, das angesparte Guthaben zählt in voller Höhe. Das noch nicht zugeteilte Darlehen zählt nicht — es ist ein Anspruch, kein Geld. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob der Vertrag Dir beim Notartermin hilft.

Kann ich einen Bausparvertrag für eine vermietete Wohnung nutzen?

Ja, wohnungswirtschaftliche Maßnahmen nach § 1 Absatz 3 BauSparkG setzen keine Selbstnutzung voraus. Die Zinsen des Bauspardarlehens sind dann Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG. Die staatlichen Prämien sind allerdings an Selbstnutzung und Einkommensgrenzen geknüpft — prüfe die aktuellen Bedingungen, bevor Du damit rechnest.

Was ist der Unterschied zwischen Bausparsumme und Guthaben?

Das Guthaben ist Dein eingezahltes Geld plus Zinsen. Die Bausparsumme ist Guthaben plus Darlehensanspruch und damit deutlich größer. Sie steht ganz oben auf jedem Vertrag und wird regelmäßig für den Kontostand gehalten — sie ist es nicht.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.