Zwischenfinanzierung – einfach erklärt

Die Wohnung, die Du seit acht Monaten suchst, ist da. Notartermin in drei Wochen. Nur liegt Dein Geld noch in der alten Wohnung, und die ist nicht verkauft. Der Bankberater sagt einen Satz, den Du noch nie gehört hast: „Dann kommt eine Zwischenfinanzierung dazu.“

Er sagt ihn beiläufig. Es ist aber die teuerste Zeile in Deinem ganzen Finanzierungsordner.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das die Zeit überbrückt, bis Geld fließt, das Dir schon gehört — meist der Erlös aus einer Immobilie, die noch nicht verkauft ist.

Sie ist kein eigener Vertragstyp. Rechtlich ist sie ein ganz normaler Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Die Bank stellt Geld bereit, Du zahlst Zinsen und gibst es zurück. Der Unterschied liegt in drei Punkten. Der Zinssatz ist variabel, nicht fest. Es wird nicht getilgt, sondern nur verzinst — die Rückzahlung erfolgt in einer Summe. Und die Laufzeit ist kurz, üblich sind sechs bis vierundzwanzig Monate.

Weil der Zins variabel ist, kannst Du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 489 Absatz 2 BGB), und dieses Recht kann Dir der Vertrag nicht nehmen (§ 489 Absatz 4 BGB). Kommt das Geld früher als gedacht, zahlst Du zurück, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das ist der eine echte Vorteil dieser Konstruktion.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne das an dem Fall durch, der sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht. Du besitzt 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, also 188.000 Euro. Die alte Wohnung ist schuldenfrei. Kaufen willst Du 80 Quadratmeter in Rüttenscheid: Richtwert 2.925 Euro, Kaufpreis 234.000 Euro, dazu 28.244 Euro Kaufnebenkosten — zusammen 262.244 Euro.

Du finanzierst 112.244 Euro langfristig und brauchst 150.000 Euro nur so lange, bis Frohnhausen verkauft ist. Diese 150.000 Euro sind die Zwischenfinanzierung.

Die Sätze sind gesetzte Annahmen, keine Marktaussage. Der Punkt ist ein anderer: Ein variabler Zwischenkredit liegt regelmäßig über dem Satz eines langfristigen Darlehens mit Sollzinsbindung, weil die Bank sich nicht refinanzieren kann und weil sie das Verkaufsrisiko mitbezahlt bekommen will. Und Du zahlst diese Zinsen zusätzlich zur Rate des neuen Hauptdarlehens.

Drei Monate Verzögerung sind in Essen keine Ausnahme. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen üblicherweise sechs bis acht Wochen, weil das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 die Auflassungsvormerkung eintragen muss und die Gemeinde nach § 28 Absatz 2 BauGB drei Monate Zeit für die Erklärung zum Vorkaufsrecht hat. Wer mit sechs Monaten kalkuliert, kalkuliert zu knapp.

Warum das für Dich wichtig ist

Die Zwischenfinanzierung dreht die Reihenfolge Deines Umzugs um. Ohne sie musst Du erst verkaufen, dann kaufen — und in der Lücke wohnen. Mit ihr kaufst Du zuerst und verkaufst in Ruhe. Das ist bequem, und diese Bequemlichkeit kostet Dich im Beispiel bei neun Monaten und sechs Prozent rund 6.750 Euro.

Dem steht ein Betrag gegenüber, den kaum jemand ausrechnet: der Preisnachlass, den ein Verkauf unter Zeitdruck kostet. Wer verkaufen muss, weil die Zwischenfinanzierung abläuft, verhandelt aus der schlechteren Position. Fünf Prozent auf 188.000 Euro sind 9.400 Euro — mehr, als die Zwischenfinanzierung im ganzen Jahr kostet. Umgekehrt gilt: Wer ohne Not verkauft, holt diese fünf Prozent heraus. Die Frage ist also nicht, ob die Zwischenfinanzierung teuer ist. Sie ist teuer. Die Frage ist, ob sie billiger ist als der Druck, den sie verhindert.

Die zweite Wirkung betrifft die Sicherheiten. Die Bank lässt sich für die Zwischenfinanzierung in aller Regel eine Grundschuld auf der alten Wohnung eintragen, oft zusätzlich zur Grundschuld auf der neuen. Zwei Objekte haften dann für eine Schuld. Beim Verkauf braucht der Notar eine Löschungsbewilligung der Bank, und die kommt erst, wenn die Zwischenfinanzierung getilgt ist. Plane diesen Schritt in die Zeitachse ein; er dauert.

Was Du vorher klären musst

• Die Beleihung der alten Wohnung. Die Bank rechnet nicht mit Deinem Wunschpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Üblich sind sechzig bis achtzig Prozent davon als Zwischenkredit — nicht der volle erwartete Erlös.
• Die Verlängerungsklausel. Steht im Vertrag, was passiert, wenn nach achtzehn Monaten nicht verkauft ist? Ohne Verlängerungsoption wird die Schuld fällig, und Du verhandelst dann neu, in schlechter Lage.
• Die Kündigungsfrist. Drei Monate nach § 489 Absatz 2 BGB heißt: Du kannst nicht am Tag der Kaufpreiszahlung ablösen. Frage nach einer Klausel, die die vorzeitige Rückzahlung ohne Frist erlaubt — bei variablem Zins ist das üblich und kostenlos.
• Die Doppelbelastung. Zwischenfinanzierungszins plus Rate des neuen Darlehens plus Hausgeld für zwei Wohnungen. Rechne die Summe aus und halte sie neben Dein Nettoeinkommen.

Die häufigsten Fallstricke

• Der erwartete Verkaufspreis wird zu hoch angesetzt. Die Zwischenfinanzierung wird auf 200.000 Euro dimensioniert, der Markt gibt 180.000 her. Die Differenz musst Du dann aus eigener Tasche nachschießen, sonst bleibt eine Restschuld ohne Objekt dahinter. Lass den Preis vorher realistisch einschätzen, nicht optimistisch.
• Bereitstellungszinsen werden vergessen. Ruft die Bank das Geld bereit, es wird aber noch nicht abgerufen, laufen zusätzlich Bereitstellungszinsen. Bei einer Zwischenfinanzierung, die auf den Notartermin wartet, sind das schnell mehrere hundert Euro.
• Die alte Wohnung wird währenddessen leer stehen gelassen. Leerstand kostet Hausgeld ohne Gegenwert und macht die Wohnung nicht attraktiver. Es kann sinnvoll sein, sie für den Verkauf herzurichten — aber dann mit Plan, nicht aus Nervosität.
• Der effektive Jahreszins täuscht. Ist die Laufzeit nicht bekannt, wird bei einem Überbrückungsdarlehen nach der Anlage zu § 16 PAngV mit zwölf Monaten gerechnet. Deine echte Laufzeit kann länger sein. Der effektive Jahreszins ist hier eine Rechenannahme, keine Prognose.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit bis zum Zufluss von Geld, das Dir bereits zusteht — meist der Verkaufserlös.
• Sie ist variabel verzinst, wird nicht getilgt und ist nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.
• Im Beispiel: 150.000 Euro, neun Monate, sechs Prozent — rund 6.750 Euro reine Zinskosten, zusätzlich zur Rate des Hauptdarlehens.
• Der Zins liegt über dem eines langfristigen Darlehens, weil die Bank das Verkaufsrisiko mitträgt.
• Die Bank sichert sich über eine Grundschuld auf der alten Wohnung ab; die Löschungsbewilligung braucht Zeit.
• Der Vergleichsmaßstab ist nicht null, sondern der Preisnachlass, den ein Verkauf unter Zeitdruck kostet.

Häufige Fragen

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung üblicherweise?

Sechs bis vierundzwanzig Monate. Zwölf sind ein realistischer Ansatz für einen Wohnungsverkauf in Essen, wenn der Preis stimmt. Wichtiger als die Zahl ist die Frage, was im Vertrag steht, falls die Zeit nicht reicht.

Kann ich jederzeit zurückzahlen, wenn der Verkauf schneller klappt?

Bei variablem Zins ja — § 489 Absatz 2 BGB gibt Dir ein Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist, das nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil die Bank keinen Zinsschaden hat. Lass Dir trotzdem schriftlich geben, dass Du sofort und ohne Frist ablösen darfst.

Bekomme ich eine Zwischenfinanzierung ohne feste Verkaufszusage?

Oft ja, aber zu schlechteren Bedingungen und mit geringerem Betrag. Liegt bereits ein beurkundeter Kaufvertrag über die alte Wohnung vor, wird die Sache deutlich günstiger, weil das Risiko der Bank sinkt.

Was passiert, wenn ich meine Wohnung gar nicht verkaufe?

Dann wird die Zwischenfinanzierung fällig und muss abgelöst werden — entweder durch ein neues langfristiges Darlehen auf die alte Wohnung oder durch Verkauf zu dem Preis, den der Markt gerade hergibt. Das ist der Grund, den Kredit vorsichtig zu dimensionieren.

Ist eine Zwischenfinanzierung dasselbe wie eine Vollfinanzierung?

Nein. Eine Vollfinanzierung ist ein dauerhaftes Darlehen über den vollen Kaufpreis. Eine Zwischenfinanzierung ist vorübergehend und wird aus einem bereits vorhandenen Vermögenswert zurückgezahlt. Verwechselt werden sie, weil in beiden Fällen im Moment des Kaufs wenig Eigenkapital fließt.

Kann ich stattdessen den Notartermin nach hinten schieben?

Manchmal ja, und es ist oft die billigere Lösung. Ein Verkäufer, der ohnehin Zeit braucht, lässt sich auf eine spätere Kaufpreisfälligkeit ein. Das kostet nichts außer Verhandlung. Frage danach, bevor Du eine Zwischenfinanzierung beantragst.

Zählen die Zinsen steuerlich?

Wenn die neu gekaufte Immobilie vermietet wird, sind die Zinsen der Zwischenfinanzierung Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG, soweit sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung zusammenhängen. Bei einer selbstgenutzten Wohnung sind sie steuerlich unbeachtlich.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.