Vorfälligkeitsentschädigung – einfach erklärt

Du willst Deine Wohnung verkaufen. Das Darlehen läuft noch acht Jahre mit festem Zins. Du rufst bei der Bank an, sagst, dass Du vorzeitig ablösen willst — und bekommst ein Schreiben mit einer Zahl, die Dir den Atem nimmt: fünfstellig, nur dafür, dass Du Deine Schulden früher zurückzahlst als vereinbart.

Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist keine Strafe und keine Willkür. Sie steht im Gesetz. Aber sie ist auch nicht in jedem Fall geschuldet, und sie ist selten so hoch, wie sie im ersten Anschreiben steht.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den Du Deiner Bank zahlst, wenn Du ein Darlehen mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlst.

Der Grundgedanke: Die Bank hat sich das Geld für die vereinbarte Zeit selbst beschafft und mit Deinen Zinsen gerechnet. Zahlst Du früher zurück, muss sie das Geld neu anlegen — meist zu einem anderen Zins. Die Differenz über die verbleibende Zeit ist ihr Schaden. Genau diesen Schaden darf sie Dir in Rechnung stellen. Die Grundlage steht in § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB und für Verbraucherdarlehen zusätzlich in § 502 BGB.

Wichtig ist der zweite Halbsatz des Gesetzes: Ersetzt wird der Schaden, der der Bank tatsächlich entsteht. Ist der Zins seit Deinem Vertragsabschluss gestiegen, kann die Bank ihr Geld teurer neu verleihen — dann schrumpft der Schaden, im Extremfall auf null.

Wie das in der Praxis aussieht

Es gibt zwei Wege aus einem laufenden Zinsbindungsvertrag, und sie führen zu ganz unterschiedlichen Rechnungen.

Weg eins: § 490 Absatz 2 BGB. Du kündigst vorzeitig, weil Du ein berechtigtes Interesse hast. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass Du „ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache“ hast — im Klartext: Du willst verkaufen. Voraussetzung ist, dass seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Dafür schuldest Du die Vorfälligkeitsentschädigung.

Weg zwei: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens darfst Du in jedem Fall kündigen, mit sechs Monaten Frist — und zwar ohne jede Entschädigung. Dieses Recht kann Dir vertraglich nicht genommen werden (§ 489 Absatz 4 BGB). Wurde nach der Auszahlung eine neue Zinsvereinbarung getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu.

Die Höhe rechnet die Bank meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: Sie stellt Deine ausgefallenen Zahlungen dem gegenüber, was sie mit dem zurückgezahlten Geld in sicheren Papieren noch verdienen kann, und zinst die Differenz auf heute ab.

Eine grobe Beispielrechnung, alle Zinsen sind ausdrücklich Annahmen und keine Marktwerte: Restschuld 180.000 Euro, Restzinsbindung sechs Jahre, Vertragszins angenommen 3,5 Prozent, Wiederanlagezins angenommen 2,5 Prozent. Die Zinsdifferenz beträgt einen Prozentpunkt. Über sechs Jahre auf eine im Schnitt sinkende Restschuld von rund 155.000 Euro sind das etwa 9.300 Euro, abgezinst auf heute etwas weniger. Davon zieht die Bank ersparte Verwaltungskosten und ihr ersparter Risikoanteil ab, dazu kommt eine Bearbeitungspauschale. Setze eine andere Annahme ein, und die Zahl ändert sich vollständig — deshalb steht hier keine feste Prozentzahl.

Warum das für Dich wichtig ist

Die Vorfälligkeitsentschädigung entscheidet mit darüber, ob sich ein Verkauf rechnet. Eine Eigentumswohnung mit 69 Quadratmetern in Steele liegt beim Immobilienrichtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter grob bei 141.000 Euro. Eine Entschädigung von 9.000 Euro frisst dort mehr als sechs Prozent des Erlöses — mehr als die halbe Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlt. In Bredeney, wo der Richtwert bei 3.300 Euro je Quadratmeter liegt, fällt dieselbe Summe prozentual deutlich weniger ins Gewicht.

Praktisch heißt das: Bevor Du in Essen einen Angebotspreis festlegst, brauchst Du die Zahl der Bank. Fordere sie schriftlich an, bevor der Notartermin steht. Wie Du sie danach drückst, steht ausführlich unter Vorfälligkeitsentschädigung senken; welche Kosten sonst noch am Verkauf hängen, unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Nach der Ablösung ist die Sache nicht erledigt. Die Grundschuld steht weiter im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52 — für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Wann Du nichts zahlen musst

§ 502 Absatz 2 BGB schließt den Anspruch der Bank in zwei Fällen ganz aus. Erstens, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung kommt, zu deren Abschluss Dich der Darlehensvertrag verpflichtet hat. Zweitens — und das ist der praktisch wichtige Fall —, wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, über Dein Kündigungsrecht oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Genau daran scheitern in der Praxis viele Forderungen.

Dazu kommen die Fälle ohne Entschädigung von vornherein: die Kündigung nach zehn Jahren (§ 489 BGB), ein Darlehen mit variablem Zins (§ 489 Absatz 2 BGB, drei Monate Frist), und vereinbarte Sondertilgungen, die Du vertragsgemäß nutzt.

Die häufigsten Fallstricke

Der Deckel aus § 502 Absatz 3 BGB gilt nicht für Immobiliendarlehen

Im Internet steht oft, die Entschädigung sei auf ein Prozent gedeckelt. Das stimmt — aber nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also Raten- und Konsumkredite. § 502 Absatz 3 BGB nennt diese Grenze ausdrücklich nur für diese Vertragsart. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es keine solche Obergrenze. Wer damit rechnet, verrechnet sich um ein Vielfaches.

Die erste Zahl der Bank ist ein Angebot, keine Rechnung

Banken rechnen unterschiedlich, und sie rechnen nicht immer zu Deinen Gunsten. Häufige Fehler: nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte, ein zu niedrig angesetzter Wiederanlagezins, fehlender Abzug ersparter Risiko- und Verwaltungskosten. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt kostet einen dreistelligen Betrag und bringt regelmäßig mehr.

Die Zehnjahresfrist wird falsch gezählt

Sie läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift und nicht ab Notartermin. Bei einem Neubau oder einer Sanierung, bei der die Bank in Raten auszahlt, ist der maßgebliche Tag die letzte Auszahlung. Das kann ein Jahr später sein, als Du denkst — und ein Jahr später endet dann auch Dein kostenloses Kündigungsrecht.

Kündigen, ohne zahlen zu können

§ 489 Absatz 3 BGB sagt: Zahlst Du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Wer kündigt, bevor der Kaufvertrag steht, steht am Ende ohne Kündigung und ohne Käufer da.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Absatz 2, § 502 BGB).
• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst Du mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne jede Entschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB).
• Die Ein-Prozent-Grenze des § 502 Absatz 3 BGB gilt nur für Konsumkredite, nicht für Immobiliendarlehen.
• Sind die Pflichtangaben im Vertrag unzureichend, entfällt der Anspruch ganz (§ 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB).
• Hol die Zahl schriftlich, bevor Du einen Angebotspreis festlegst — bei kleineren Objekten in Essen frisst sie schnell einen zweistelligen Prozentanteil des Erlöses.
• Lass die Berechnung prüfen. Fehler zugunsten der Bank sind Alltag.

Rechne Deinen Fall durch: Der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Häufige Fragen

Kann die Bank den Verkauf meiner Immobilie verhindern?

Nein. § 490 Absatz 2 BGB gibt Dir das Recht, vorzeitig zu kündigen, wenn Du die Immobilie anderweitig verwerten willst. Die Bank kann nur die Entschädigung verlangen, nicht den Verkauf blockieren.

Muss ich die Entschädigung auch zahlen, wenn ich innerhalb der Bank umschulde?

Wenn Deine Bank das Darlehen auf eine andere Immobilie überträgt oder Dir ein neues Darlehen für den Nachfolgekauf gibt, verzichtet sie oft ganz oder teilweise. Verpflichtet ist sie dazu nicht. Frag danach, bevor Du kündigst — das ist der billigste Verhandlungsschritt, den es gibt.

Zählt eine Scheidung als berechtigtes Interesse?

Nicht die Scheidung selbst, wohl aber der Verkauf oder die Auseinandersetzung, die daraus folgt. Sobald die Immobilie verwertet werden soll, greift § 490 Absatz 2 BGB. Mehr dazu unter Verkauf bei Scheidung.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie kommt es darauf an, wofür Du zahlst. Steht sie im Zusammenhang mit dem Verkauf, ist sie in der Regel keine Werbungskosten bei den Mieteinkünften. Bei Eigennutzung ist sie ohnehin steuerlich unbeachtlich. Das ist ein Fall für den Steuerberater, nicht für eine Faustregel.

Wie lange darf die Bank für die Berechnung brauchen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Rechne mit zwei bis vier Wochen und frage früh an — die Zahl brauchst Du vor dem Notartermin, nicht danach.

Was ist der Unterschied zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und Nichtabnahmeentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Du ein bereits ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückzahlst. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn Du ein zugesagtes Darlehen gar nicht erst abrufst. Beides ist Schadensersatz, die Rechenwege unterscheiden sich.

Kann ich die Entschädigung vermeiden, indem ich vorher tilge?

Teilweise ja. Jede vertraglich erlaubte Sondertilgung senkt die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage. Wer den Verkauf ein oder zwei Jahre vorher plant, kann so spürbar etwas herausholen.

Gilt das alles auch, wenn ich das Darlehen als Kapitalanleger aufgenommen habe?

Die Verbrauchervorschriften der §§ 491 ff. BGB greifen nur, wenn Du als Verbraucher gehandelt hast. Bei gewerblicher Vermietung oder über eine Immobilien-GbR kann das anders sein — dann bleibt § 490 Absatz 2 BGB, der für alle gilt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.