Sollzinsbindung – einfach erklärt

Zwei Angebote liegen vor Dir. Beide für dieselbe Wohnung, beide von einer seriösen Bank. Das eine bindet den Zins zehn Jahre, das andere zwanzig. Der zwanzigjährige Satz ist höher. Und jetzt sollst Du entscheiden, ob der Aufschlag den halben Prozentpunkt wert ist — für eine Zukunft, die niemand kennt.

Es hilft, sich klarzumachen, was Du in beiden Fällen kaufst: nicht einen Zins, sondern Planungssicherheit für eine bestimmte Zahl von Jahren. Und ein Recht, das Dir das Gesetz ohnehin gibt, nach zehn Jahren auszusteigen.

Was ist die Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den Dein Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist und weder die Bank noch Du ihn ändern können.

Sie ist nicht dasselbe wie die Laufzeit. Die Laufzeit ist die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung, die Zinsbindung ist meist deutlich kürzer. Was am Ende der Bindung offen ist, heißt Restschuld und braucht eine Anschlussfinanzierung.

§ 489 Absatz 5 BGB definiert den Sollzinssatz als den periodischen Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Gebunden ist er, wenn er als feststehende Prozentzahl vereinbart ist. Nur dann bist Du geschützt — und nur dann greifen die Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehendes Beispiel: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro. Mit Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, Notar und Provision liegen die Gesamtkosten bei 210.692 Euro; nach 60.692 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 150.000 Euro. Sollzins angenommen 4,00 Prozent — gesetzt, nicht gemessen. Deinen Satz erfährst Du bei der Bank, und erst dort steht er fest. Anfangstilgung 2,00 Prozent, Rate 750 Euro.

Je länger die Bindung, desto weniger Schuld bleibt am Ende offen:

Nach fünf Jahren stehen noch fast neun Zehntel der Schuld offen. Wer so kurz bindet, verschiebt fast das ganze Zinsrisiko in eine Zukunft, über die er nichts weiß.

Was eine längere Bindung kostet, lässt sich nur mit Annahmen zeigen. Ich nehme an, die zwanzigjährige Bindung kostet einen halben Prozentpunkt mehr, die fünfzehnjährige 0,3 Punkte — reine Rechengrößen. Bei gleicher Anfangstilgung von 2 Prozent ergibt sich:

Warum das für Dich wichtig ist

Hier steht das wichtigste Recht dieser ganzen Begriffsgruppe: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens darfst Du „in jedem Fall“ kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Ohne Begründung. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Und nach § 489 Absatz 4 BGB kann Dir dieses Recht vertraglich nicht genommen und nicht erschwert werden.

Das ändert die ganze Entscheidung. Eine zwanzigjährige Bindung ist in Wahrheit eine Zinsgarantie für zwanzig Jahre bei einer Bindung, aus der Du nach zehneinhalb Jahren aussteigen darfst, wenn die Zinsen gefallen sind. Du kaufst also eine Versicherung gegen steigende Zinsen und behältst die Chance auf fallende. Genau dafür zahlst Du den Aufschlag.

Zwei Details zur Frist. Sie läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Wird bei einem Kauf mit Sanierung in Raten ausgezahlt, ist der letzte Auszahlungstag maßgeblich — das kann ein Jahr später sein, als Du denkst. Und wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu. Jede Prolongation setzt die Uhr also zurück.

Für eine Wohnung in Steele mit einem Richtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter oder in Rüttenscheid mit 2.925 Euro gilt dieselbe Mechanik — nur mit anderen absoluten Beträgen. Wer in Essen kauft und die Wohnung nicht als Lebensobjekt sieht, sondern in zehn bis fünfzehn Jahren wieder verkaufen will, sollte die Bindung nicht länger wählen als seinen Zeithorizont. Sonst zahlt er beim Verkauf eine Entschädigung für eine Sicherheit, die er nie gebraucht hat.

Was passiert am Ende der Bindung

Die Bank muss Dich nach § 493 Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist — und wenn ja, muss die Mitteilung den angebotenen Sollzinssatz enthalten. Diese Information ist kein Angebot, das Du annehmen musst. Sie ist Dein Startsignal für den Vergleich. Endet die Bindung, ohne dass eine neue Vereinbarung getroffen wird, kannst Du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist zum Ablauftag kündigen.

Die häufigsten Fallstricke

• Bindung und Laufzeit werden verwechselt. „Zehn Jahre Zinsbindung“ heißt nicht, dass Du nach zehn Jahren fertig bist. Im Beispiel stehen dann noch 113.188 Euro offen — mehr als drei Viertel der ursprünglichen Summe.
• Kurz binden, um die Rate zu drücken. Eine fünfjährige Bindung ist meist günstiger, lässt aber 133.425 Euro Restschuld in einen unbekannten Markt laufen. Das ist keine Ersparnis, sondern eine Wette.
• Das Zehnjahresrecht wird vergessen. Viele zahlen nach zwölf oder vierzehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung, obwohl sie längst kostenlos hätten kündigen dürfen. Trag Dir den Tag der letzten Auszahlung plus zehn Jahre in den Kalender.
• Kündigen, ohne zahlen zu können. § 489 Absatz 3 BGB sagt: Zahlst Du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Erst die neue Finanzierung sichern, dann kündigen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum mit festem Zins, nicht die Laufzeit des Darlehens.
• Im Beispiel bleiben nach zehn Jahren 113.188 Euro Restschuld offen, nach zwanzig Jahren 58.306 Euro.
• Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darfst Du zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen — entschädigungsfrei und unabhängig von der vereinbarten Bindung.
• Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Absatz 4 BGB).
• Jede neue Zinsvereinbarung setzt die Zehnjahresfrist neu in Gang.
• Die Bank muss spätestens drei Monate vor Ende der Bindung mitteilen, ob und zu welchem Satz sie verlängert (§ 493 Absatz 1 BGB).

Häufige Fragen

Wie lange sollte ich den Zins binden?

So lange, wie Du Sicherheit brauchst — und nicht länger als Deinen Zeithorizont für die Immobilie. Wer sicher zwanzig Jahre bleibt, kauft mit einer langen Bindung Ruhe. Wer in zehn Jahren verkaufen will, zahlt für eine lange Bindung doppelt: erst im Zins, dann in der Entschädigung.

Ab wann laufen die zehn Jahre des § 489 BGB?

Ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, also ab der letzten Auszahlung. Bei einem Kauf mit anschließender Sanierung oder bei einem Neubau kann das deutlich nach dem Notartermin liegen.

Kann die Bank während der Bindung den Zins erhöhen?

Bei gebundenem Sollzins nicht. Bei veränderlichem Zins schon — dann wird die Anpassung nach § 493 Absatz 3 BGB erst wirksam, nachdem die Bank Dich über die Einzelheiten unterrichtet hat. Und Du kannst nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.

Was ist eine Volltilgerfinanzierung?

Ein Darlehen, bei dem Bindung und Laufzeit gleich lang sind: Am Ende der Zinsbindung ist die Schuld null, es gibt keine Anschlussfinanzierung und kein Zinsrisiko. Im Beispiel bräuchte es dafür bei 4 Prozent und zwanzig Jahren eine deutlich höhere Rate als 750 Euro.

Verliere ich das Kündigungsrecht, wenn ich zwischendurch sondertilge?

Nein. Eine Sondertilgung ist keine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz. Die Zehnjahresfrist läuft weiter. Anders bei einer Prolongation oder einem Tilgungssatzwechsel, der die Rückzahlungszeit neu regelt — dort lohnt ein genauer Blick in die Vereinbarung.

Ist eine kurze Bindung mit Bausparvertrag eine Alternative?

Ein Bausparvertrag kann das Zinsrisiko nach der Bindung absichern, weil er ein Darlehen zu heute festgelegtem Satz reserviert. Er hat aber eigene Kosten und eine eigene Mechanik. Als reine Zinsversicherung ist er teurer, als er auf den ersten Blick wirkt.

Was ist, wenn ich während der Bindung verkaufen muss?

Dann greift § 490 Absatz 2 BGB: vorzeitige Kündigung bei berechtigtem Interesse, sechs Monate nach vollständiger Auszahlung, gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Wie sich die drücken lässt, steht unter Vorfälligkeitsentschädigung senken.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.