Anschlussfinanzierung – einfach erklärt

Der Brief kommt drei Monate vor Ablauf und sieht harmlos aus. Ein Schreiben Deiner Bank, ein neuer Zinssatz, ein vorbereitetes Formular, eine Unterschriftszeile. Viele unterschreiben und schicken es zurück, weil es einfach ist.

Es ist der teuerste Moment der ganzen Finanzierung. Denn in diesem Augenblick verhandelst Du über eine Summe, die noch immer drei Viertel des ursprünglichen Darlehens ausmacht — und Du hast zum ersten Mal seit dem Kauf die freie Wahl der Bank.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung ist der neue Kredit für den Teil der Schuld, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist.

Sie hat zwei Formen. Die Prolongation ist die Verlängerung bei Deiner bisherigen Bank: neuer Zins, alter Vertrag, keine neue Grundschuld, kein Papierkram. Die Umschuldung ist der Wechsel zu einer anderen Bank; dabei wird die Grundschuld auf den neuen Gläubiger übertragen. Wer sich Jahre vorher einen Zins sichern will, nimmt ein Forward-Darlehen.

Was Du finanzierst, ist die Restschuld. Und die ist am Ende einer zehnjährigen Sollzinsbindung viel größer, als die meisten erwarten.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehendes Beispiel: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Darlehen 150.000 Euro nach 60.692 Euro Eigenkapital. Angenommener Sollzins 4,00 Prozent — gesetzt, nicht gemessen — bei 2 Prozent Anfangstilgung und 750 Euro Rate. Nach zehn Jahren stehen 113.188 Euro offen.

Jetzt hältst Du die Rate bei 750 Euro und schaust, was ein neuer Zins daraus macht. Auch diese Sätze sind Annahmen; welcher für Dich gilt, weißt Du erst im Gespräch.

Zwei Dinge stehen in dieser Tabelle. Erstens: Bei gleichbleibender Rate steigt Deine Tilgung automatisch, weil die Restschuld kleiner ist als das ursprüngliche Darlehen. Aus 2 Prozent Anfangstilgung werden fast 4 Prozent, ohne dass Du einen Euro mehr zahlst. Zweitens: Der Zinssatz entscheidet über acht Jahre Lebenszeit und über fast 70.000 Euro.

Die Grenze liegt übrigens bei 7,95 Prozent. Ab dort deckt die 750-Euro-Rate nicht einmal mehr den Zins, und die Schuld würde wachsen. Wer wissen will, was Volltilgung in fünfzehn Jahren kostet: bei 3 Prozent 782 Euro im Monat, bei 4 Prozent 837 Euro, bei 5 Prozent 895 Euro.

Was Du tun musst und wann

Die Bank muss Dich nach § 493 Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Erklärt sie sich bereit, muss die Unterrichtung den angebotenen Sollzinssatz enthalten. Diese Mitteilung ist Dein Startsignal, nicht Dein Vertrag.

Beginne trotzdem früher — sechs bis zwölf Monate vorher. Hol mindestens zwei Vergleichsangebote und leg sie Deiner Bank vor. Ein Prolongationsangebot ist verhandelbar, und der Wettbewerb ist Dein einziges Druckmittel.

Zwei gesetzliche Ausstiege stehen Dir offen. Endet die Zinsbindung, ohne dass eine neue Vereinbarung getroffen wurde, kannst Du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist zum Ablauftag kündigen. Und unabhängig von allem gilt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens darfst Du in jedem Fall mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nach § 489 Absatz 4 BGB kann das vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Achtung bei diesem Recht: Jede neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz setzt die Zehnjahresfrist neu in Gang. Wer heute prolongiert, hat den nächsten kostenlosen Ausstieg erst zehn Jahre später.

Warum das für Dich wichtig ist

Du verhandelst diesmal aus einer besseren Position, als Du glaubst. Beim Kauf lag der Beleihungsauslauf bei rund 88,7 Prozent eines angenommenen Beleihungswerts von 169.200 Euro. Jetzt sind es bei 113.188 Euro Restschuld nur noch 66,9 Prozent. Das ist eine ganz andere Risikoklasse — und in der Konditionsstaffel jeder Bank mehrere Stufen günstiger. Wer zusätzlich sondergetilgt hat und mit 95.116 Euro dasteht, liegt bei 56,2 Prozent und damit unter der 60-Prozent-Schwelle des § 14 Pfandbriefgesetz.

In Essen kommt der Marktbezug dazu: Ist das Preisniveau im Stadtteil seit dem Kauf gestiegen, fällt der Auslauf noch günstiger aus. Die Richtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegen für Eigentumswohnungen in Steele bei 2.050 Euro je Quadratmeter, in Frohnhausen bei 2.350 Euro und in Rüttenscheid bei 2.925 Euro; einen Überblick gibt Immobilienpreise Essen. Eine neue Bank rechnet den Beleihungswert ohnehin neu — die alte tut es oft nicht von selbst. Frag danach.

Die häufigsten Fallstricke

• Das Prolongationsangebot wird ungeprüft unterschrieben. Es ist bequem und fast nie das beste Angebot am Markt. Ein Vergleich kostet Dich einen Nachmittag.
• Die Rate wird gesenkt, weil es geht. Fällt der Zins, verlockt die niedrigere Rate. Besser: Rate halten und schneller tilgen. Bei 3 Prozent Zins und 750 Euro Rate bist Du in fünfzehn Jahren und zehn Monaten fertig statt in über zwanzig.
• Der Zeitpunkt wird verpasst. Wer sich erst vier Wochen vor Ablauf kümmert, hat keine Verhandlungsmacht mehr und landet oft in einer teuren variablen Zwischenlösung.
• Die Kosten des Bankwechsels werden überschätzt. Die Grundschuld muss nicht neu bestellt, sondern nur abgetreten werden. Das kostet Notar- und Grundbuchgebühren im überschaubaren Rahmen — meist deutlich weniger, als ein besserer Zins über zehn Jahre bringt. Details unter Umschuldung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Anschlussfinanzierung finanziert die Restschuld am Ende der Zinsbindung — im Beispiel 113.188 Euro.
• Prolongation heißt Verlängerung bei derselben Bank, Umschuldung heißt Wechsel mit Abtretung der Grundschuld.
• Die Bank muss spätestens drei Monate vor Ende der Bindung mitteilen, ob und zu welchem Satz sie fortsetzt (§ 493 Absatz 1 BGB).
• Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darfst Du zehn Jahre nach vollständigem Empfang jederzeit mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen — jede neue Zinsvereinbarung startet diese Frist neu.
• Bei gleicher Rate steigt der Tilgungssatz automatisch: aus 2 Prozent werden im Beispiel fast 4 Prozent.
• Der Beleihungsauslauf ist inzwischen deutlich gesunken — das ist Dein stärkstes Argument im Gespräch.

Rechne Deinen Fall durch: Der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Häufige Fragen

Wann soll ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Sechs bis zwölf Monate vor Ablauf. Die gesetzliche Information kommt erst drei Monate vorher, und das ist knapp für einen ordentlichen Vergleich.

Muss ich bei meiner Bank bleiben?

Nein. Am Ende der Zinsbindung bist Du frei. Endet die Bindung ohne neue Vereinbarung, kannst Du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist zum Ablauftag kündigen.

Wird meine Bonität neu geprüft?

Bei einer Prolongation in der Regel nicht, bei einem Bankwechsel schon. Die neue Bank prüft Einkommen, Bonität und Objekt wie bei einer Erstfinanzierung. Wer inzwischen in Rente ist oder selbständig wurde, sollte das einkalkulieren.

Kann ich beim Anschluss mehr Geld aufnehmen?

Ja, das ist ein guter Zeitpunkt für eine geplante Sanierung. Die Aufstockung braucht aber Sicherheiten und verschlechtert den Beleihungsauslauf wieder. Für energetische Maßnahmen lohnt der Blick auf BEG-Förderung und KfW-Förderung.

Was ist, wenn ich die Rate nicht mehr stemmen kann?

Dann ist der Anschluss der Moment, das zu regeln — durch niedrigere Tilgung, längere Laufzeit oder, wenn es nicht anders geht, durch einen geordneten Verkauf. Wer wartet, bis Raten platzen, verliert jede Verhandlungsposition.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen statt der Prolongation?

Wenn Du steigende Zinsen fürchtest und Planungssicherheit brauchst, ja — gegen einen Aufschlag. Wie sich das rechnet, steht unter Forward-Darlehen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.