Umschuldung – einfach erklärt

Ein Kollege sagt, er habe seine Finanzierung umgeschuldet und spare jetzt Geld. Du denkst an Grundbuch, Notar und drei Wochen Papierkram und lässt es. Genau darauf baut Deine Bank.

Der Aufwand ist real, aber er ist kleiner, als fast alle glauben — und die Zahl auf der anderen Seite ist größer.

Was ist eine Umschuldung?

Eine Umschuldung ist der Wechsel eines laufenden Darlehens zu einer anderen Bank, meist am Ende der Zinsbindung.

Die neue Bank zahlt Deine Restschuld an die alte, und Du zahlst ab dann an die neue — zu neuen Konditionen. Der Gegenbegriff ist die Prolongation, also die Verlängerung bei derselben Bank. Beides zusammen fasst man als Anschlussfinanzierung.

Die Grundschuld im Grundbuch bleibt bestehen. Sie wird nicht gelöscht und nicht neu bestellt, sondern abgetreten — nur der Gläubiger wechselt. Deshalb ist der Vorgang viel billiger als eine Erstfinanzierung.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehendes Beispiel: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Darlehen 150.000 Euro nach 60.692 Euro Eigenkapital. Angenommener Sollzins 4,00 Prozent, Anfangstilgung 2,00 Prozent, Rate 750 Euro — die Zinszahl ist gesetzt, kein Marktwert. Nach zehn Jahren sind 113.188 Euro offen, die Grundschuld steht weiterhin mit 150.000 Euro im Grundbuch.

Was der Wechsel bringt. Angenommen, die fremde Bank bietet 0,3 Prozentpunkte weniger als Deine eigene — also 3,70 statt 4,00 Prozent, wieder mit zehn Jahren Bindung und gleicher Rate von 750 Euro:

Dass beide Zahlen gleich sind, ist kein Zufall: Weil die Rate festgeschrieben ist, wandert jeder gesparte Zins-Euro unmittelbar in die Tilgung. Ein niedrigerer Zins wirkt bei gleicher Rate also doppelt.

Was der Wechsel kostet. Die Abtretung der Grundschuld verursacht zwei Gebühren, beide nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und beide berechnet aus dem Grundschuldbetrag von 150.000 Euro. Für diesen Geschäftswert weist Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG eine volle Gebühr von 354 Euro aus.

Rund 250 Euro gegen 6.484 Euro Vorteil. Selbst wenn der Zinsunterschied nur ein Zehntel Prozentpunkt beträgt, bleibt die Rechnung eindeutig. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52 — für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Wann Du wechseln darfst

Am Ende der Sollzinsbindung bist Du frei. Wird keine neue Zinsvereinbarung getroffen, kannst Du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist zum Ablauftag kündigen.

Und unabhängig davon gilt das wichtigste Recht dieser ganzen Gruppe: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens darfst Du in jedem Fall kündigen, mit sechs Monaten Frist, ohne Begründung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung — auch wenn Du eine fünfzehn- oder zwanzigjährige Bindung vereinbart hast. Nach § 489 Absatz 4 BGB kann Dir dieses Recht vertraglich nicht genommen und nicht erschwert werden.

Drei Details entscheiden über den Erfolg. Die Frist läuft ab dem vollständigen Empfang, also der letzten Auszahlung — bei Kauf mit Sanierung kann das deutlich nach dem Notartermin liegen. Jede spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz setzt die zehn Jahre neu in Gang. Und § 489 Absatz 3 BGB warnt: Zahlst Du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Erst die neue Zusage, dann kündigen.

Während einer laufenden Zinsbindung und vor Ablauf der zehn Jahre geht es nur über § 490 Absatz 2 BGB — mit berechtigtem Interesse, sechs Monate nach vollständigem Empfang und gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Ein besserer Zins woanders ist kein berechtigtes Interesse.

Warum das für Dich wichtig ist

Du verhandelst inzwischen aus einer besseren Position. Beim Kauf lag Dein Beleihungsauslauf bei rund 88,7 Prozent eines angenommenen Beleihungswerts von 169.200 Euro. Bei 113.188 Euro Restschuld sind es nur noch 66,9 Prozent — mehrere Stufen günstiger in der Konditionsstaffel. Wer zusätzlich sondergetilgt hat und bei 95.116 Euro steht, liegt mit 56,2 Prozent unter der 60-Prozent-Schwelle des § 14 Pfandbriefgesetz und damit im günstigsten Bereich.

Die alte Bank rechnet das oft nicht von sich aus neu. Eine fremde Bank tut es immer, weil sie das Objekt frisch bewertet. Genau deshalb ist das Vergleichsangebot nicht nur ein Preis, sondern ein Argument. Leg es Deiner Bank vor — in vielen Fällen zieht sie nach, und Du sparst Dir den Wechsel und behältst trotzdem den besseren Zins.

Die häufigsten Fallstricke

• Zu spät angefangen. Die Information nach § 493 Absatz 1 BGB kommt erst drei Monate vor Ende der Bindung. Wer dann startet, hat kaum Zeit für Angebote, Unterlagen und Grundbuch. Sechs bis zwölf Monate vorher ist der richtige Zeitpunkt.
• Kündigen ohne Zusage. § 489 Absatz 3 BGB lässt die Kündigung ins Leere laufen, wenn Du nicht binnen zwei Wochen zahlen kannst. Die Reihenfolge ist immer: Zusage sichern, dann kündigen.
• Der Wechsel wird an den Kosten aufgehängt. Rund 250 Euro Gebühren gegen einen vierstelligen Zinsvorteil — das ist keine schwierige Rechnung. Wer trotzdem zögert, sollte wenigstens das Angebot einholen und der eigenen Bank zeigen.
• Die Bonität hat sich verändert. Die neue Bank prüft Einkommen und Bonität vollständig neu. Wer inzwischen selbständig, in Elternzeit oder in Rente ist, sollte das früh ansprechen — bei der eigenen Bank fällt eine Prolongation dann oft leichter.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Umschuldung wird die Grundschuld nur abgetreten, nicht gelöscht und neu bestellt.
• Die Kosten sind überschaubar: bei 150.000 Euro Grundschuld rund 250 Euro für Beglaubigung und Grundbucheintragung nach GNotKG.
• Im Beispiel bringen 0,3 Prozentpunkte weniger Zins über zehn Jahre 6.484 Euro — je zur Hälfte weniger Zins und weniger Restschuld.
• Am Ende der Zinsbindung darfst Du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist kündigen.
• Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang gilt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: Kündigung mit sechs Monaten Frist, entschädigungsfrei, vertraglich nicht abdingbar.
• Erst die neue Zusage, dann die Kündigung — sonst greift § 489 Absatz 3 BGB.

Häufige Fragen

Muss die Grundschuld bei einem Bankwechsel gelöscht werden?

Nein, sie wird an die neue Bank abgetreten. Das ist der Grund, warum der Wechsel so viel günstiger ist als eine Erstfinanzierung mit neuer Grundschuldbestellung.

Wer erledigt den Papierkram?

In der Regel die neue Bank zusammen mit dem Notar. Du unterschreibst die Kündigung, die neue Bank fordert die Ablösevaluta an und veranlasst die Abtretung. Deine Aufgabe ist der Vergleich und die Fristenkontrolle.

Kann ich mitten in der Zinsbindung umschulden?

Nur mit berechtigtem Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB und gegen Vorfälligkeitsentschädigung — oder ab dem zehnten Jahr nach vollständigem Empfang kostenlos über § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Ein besseres Angebot allein reicht nicht.

Kann ich beim Wechsel die Darlehenssumme erhöhen?

Ja, wenn Sicherheit und Bonität reichen. Reicht die vorhandene Grundschuld nicht, muss sie erhöht werden, und dann fallen echte Bestellungskosten an. Rechne das getrennt.

Lohnt sich eine Umschuldung schon bei einem Zehntel Prozentpunkt?

Bei 113.188 Euro Restschuld sind 0,1 Prozentpunkte über zehn Jahre rund 2.186 Euro an Zins und Restschuld zusammen. Gegen rund 250 Euro Kosten lohnt es sich rechnerisch — ob es den Aufwand wert ist, entscheidest Du.

Was ist mit einem Forward-Darlehen bei einer fremden Bank?

Das geht und ist eine gängige Kombination: Zins heute sichern, Wechsel später vollziehen. Die Abtretungskosten fallen dann zum Auszahlungszeitpunkt an. Mehr unter Forward-Darlehen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.